GLI ARTT E 1123 C.C. DISCIPLINANO LA MISURA, RISPETTIVAMENTE, DEL DIRITTO E DEL ONERE DI CONTRIBUZIONE DI CIASCUN CONDOMINO.

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1 PER IL FUNZIONAMENTO E LA GESTIONE DEL CONDOMINIO RIVESTE FONDAMENTALE IMPORTANZA L INDIVIDUAZIONE DEL RAPPORTO TRA IL VALORE DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI E L INTERO EDIFICIO. GLI ARTT E 1123 C.C. DISCIPLINANO LA MISURA, RISPETTIVAMENTE, DEL DIRITTO E DEL ONERE DI CONTRIBUZIONE DI CIASCUN CONDOMINO. L ART C.C. COSI COME MODIFICATO DALLA L. 220/12 PREVEDE CHE IL DIRITTO DI CIASCUN CONDOMINO SULLE COSE COMUNI SIA PROPORZIONALE AL VALORE DELL UNITA IMMOBILIARE CHE GLI APPARTIENE. L ART C.C. STABILISCE IN VIA GENERALE CHE LE SPESE SONO SOSTENUTE DAI CONDOMINI IN MISURA PROPORZIONALE AL VALORE DELLA PROPRIETA DI CIASCUNO. L ART C.C., INFINE, NELL INDICARE I QUORUM COSTITUTIVI E DELIBERATIVI DELL ASSEMBLEA FA RIFERIMENTO OLTRE CHE AL NUMERO DEI PARTECIPANTI ANCHE AL VALORE DELL EDIFICIO. IL VALORE PROPORZIONALE DELL UNITA IMMOBILIARE INOLTRE SERVE A STABILIRE L UTILITA TRATTA DA PARTE DI CIASCUNO DALLE COSE COMUNI. IL CRITERIO DI PROPORZIONALITA APPARE REGOLA NETTAMENTE CONTRAPPOSTA A QUELLE VIGENTI PER IL REGIME DI COMPROPRIETA IN CUI LE QUOTE DEI PARTECIPANTI SI PRESUMONO UGUALI, TUTTAVIA LA DISCRASIA RISULTA MITIGATA LADDOVE L ART C.C. DOPO AVER ENUNCIATO SIFFATTA PRESUNZIONE AL SUO COMMA 2^ AFFERMA CHE IL CONCORSO DEI PARTECIPANTI TANTO NEI VANTAGGI QUANTO NEI PESI DELLA COMUNIONE E IN PROPORZIONE DELLE RISPETTIVE QUOTE COSI LASCIANDO INTENDERE CHE SI TRATTI DI UNA PRESUNZIONE JURIS TANTUM, OSSIA RELATIVA, QUINDI SUPERABILE DA UNA IDONEA PROVA CONTRARIA. IN MATERIA CONDOMINIALE IL CRITERIO GENERALE E QUELLO DELLA PROPORZIONALITA. MA L ART COMMA 1^ C.C. CREA UNA PRIMA ECCEZIONE. STABILISCE INFATTI CHE E COSI SALVO DIVERSA CONVENZIONE (A MENO CHE I CONDOMINI SI ACCORDINO DIVERSAMENTE). ALTRA ECCEZIONE LA TROVIAMO AL 2^COMMA CHE RECITA SE SI TRATTA DI COSE DESTINATE A SERVIRE I CONDOMINI IN MISURA DIVERSA LE SPESE SONO RIPARTITE IN PROPORZIONE ALL USO CHE CIASCUNO PUO FARNE.

2 QUESTO COMMA E ALLA BASE DELLA NASCITA DEI C.D. MILLESIMI DI GESTIONE O TABELLE D USO. L ART. 68 DISP. ATT. C.C. NUOVA FORMULAZIONE STABILISCE CHE OVE NON PRECISATO DAL TITOLO, AI SENSI DELL ART. 1118, PER GLI EFFETTI INDICATI DAGLI ARTT. 1123, 1124,1126 E 1136 DEL CODICE IL VALORE PROPORZIONALE DI CIASCUNA UNITA IMMOBILIARE E ESPRESSA IN MILLESIMI, IN APPOSITA TABELLA ALLEGATA AL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO. IN PROPOSITO LA GIURISPRUDENZA HA AFFERMATO CHE LE TABELLE PRESENTEREBBERO UNA NATURA MERAMENTE DICHIARATIVA NON COSTITUENDO NE CREANDO ALCUNA POSIZIONE SOGGETTIVA DI DIRITTO REALE, DAL MOMENTO CHE I DIRITTI DI CIASCUN CONDOMINO SULLE COSE COMUNI SONO PROPORZIONALI ALL OGGETTIVO VALORE DELL UNITA CHE APPARTIENE LORO E CHE PREESISTE ALLA FORMAZIONE DELLA TABELLA, FATTA SALVA QUALUNQUE DIVERSA POSIZIONE CONTENUTA NEL TITOLO. DOTTRINA E GIURISPRUDENZA HANNO VARIAMENTE DISCUSSO DELLA NATURA DELLE TABELLE MILLESIMALI. LA GIURISPRUDENZA HA PARLATO DELLE TABELLE COME NEGOZI DI ACCERTAMENTO, E PUR NON POTENDO ESSERE CONSIDERATI COME CONTRATTI, NE METTE IN LUCE LA SPECIFICA FORZA DI LEGGE TRA LE PARTI CON LA CONSEGUENTE NECESSITA DEL CONSENSO DI TUTTI I CONDOMINI. A TALE RICOSTRUZIONE, A PARTE QUALCHE AUTORE, SI OPPONE UN AUTOREVOLE CORRENTE DOTTRINALE, SECONDO CUI TALE QUALIFICAZIONE E IMPEDITA DALLA RILEVANZA CHE VIENE DATA ALL ERRORE, SIA DI FATTO CHE DI DIRITTO, CIRCOSTANZA CHE CONTRASTA CON L INTENTO PERSEGUITO DALLE PARTI ATTRAVERSO UN NEGOZIO DI ACCERTAMENTO E CHE CONSISTE NEL METTERE DEFINITIVAMENTE FUORI CONTESTAZIONE IL RAPPORTO CONTROVERSO IL CHE IMPLICA NECESSARIAMENTE L ACCETTAZIONE DEL RISCHIO DI UNA EVENTUALE DIFFORMITA' TRA LA SITUAZIONE ACCERTATA E QUELLA REALE. IL FATTO CHE L ART. 69 N.1 DISP. ATT. PREVEDA ESPRESSAMENTE L ERRORE (NORMALMENTE IRRILEVANTE IN TEMA DI NEGOZIO DI ACCERTAMENTO) QUALE CAUSA DI REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI, FORNISCE UN ULTERIORE ARGOMENTO A SOSTEGNO DELLA TESI DELL IMPOSSIBILITA DI INQUADRARE LA FATTISPECIE IN ESAME NELLO SCHEMA DELL ACCERTAMENTO NEGOZIALE IL CUI

3 PRESUPPOSTO SAREBBE LA RES DUBIA - ED UNA INDIRETTA CONFERMA DELL OPPOSTO ASSUNTO SECONDO IL QUALE L ATTO CON CUI I CONDOMINI DANNO LUOGO ALLA FORMAZIONE DELLE TABELLE DEI MILLESIMI E MERO ATTO RICOGNITIVO DELLA REALTA E NON UN NEGOZIO GIURIDICO. IN ALTRE PAROLE I CONDOMINI CHE PROCEDONO ALLA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI (O, COME PIU SPESSO ACCADE ALLA MERA APPROVAZIONE DELLE TABELLE PREDISPOSTE DA TECNICI ALL UOPO NOMINATI) SI PROPONGONO NON DI OVVIARE AD UNA PRECEDENTE SITUAZIONE DI INCERTEZZA, MA UNICAMENTE DI TRADURRE IN TERMINI MATEMATICI UN RAPPORTO DI VALORI, CHE NON COSTITUISCE ASSOLUTAMENTE OGGETTO DI CONTESTAZIONE, NE LO POTREBBE, DOVENDO ESSERE DETERMINATO ALLA STREGUA DI TASSATIVE DISPOSIZIONI DI LEGGE. IL TUTTO SI TRADUCE QUINDI IN UNA MERA OPERAZIONE TECNICA CHE NON IMPLICA ESERCIZIO DI ATTIVITA VOLITIVA E NON SI PRESTA AD ESSERE INQUADRATA IN ALCUNO SCHEMA NEGOZIALE. DOTTRINA E GIURISPRUDENZA DIFFERENZIANO LE TABELLE DI NATURA VALUTATIVA DEL PATRIMONIO C.D. A DALLE TABELLE DI NATURA NEGOZIALE. LE PRIME ATTUANO LA PREVISIONE DELL ART C.C. CHE FISSA LA DISCIPLINA LEGALE DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE; MENTRE LE SECONDE DEROGANO ALL ART C.C. FISSANDO DEI VALORI MILLESIMALI NON CORRISPONDENTI ALLA REALE ESTENSIONE DEGLI APPARTAMENTI DEI SINGOLI CONDOMINI. CIRCA L OBBLIGATORIETA DELLE TABELLE MILLESIMALI, NON VI E DUBBIO TRA GLI INTERPRETI CHE LA LETTURA DEL CODICE CIVILE INDUCA A NEGARLA. DIFATTI, IL COMBINATO DISPOSTO DEGLI ARTT C.C, 68 E 72 DISP.ATT. C.C. INDUCE A RITENERE CHE ESSE SIANO DA REPUTARSI OBBLIGATORIE SOLAMENTE NEI CASI IN CUI IL NUMERO DEI CONDOMINI SIA SUPERIORE A DIECI, OSSIA QUANDO SI RENDA NECESSARIA L ADOZIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE, DI CUI LE TABELLE MILLESIMALI SONO PARTE INTEGRANTE: L ART. 72 DISP.ATT.C.C. NON DICHIARA INFATTI INDEROGABILE IL DISPOSTO DELL ART. 68 DISP.ATT.C.C., AL CUI INTERNO E CONTENUTA ESPLICITAMENTE LA PREVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI. IN QUESTO SENSO, SI E DETTO IN DOTTRINA CHE, IN RIFERIMENTO ALLE TABELLE MILLESIMALI, SI VERTEREBBE IN UN IPOTESI DI OBBLIGATORIETA RELATIVA, POICHE QUALORA L ASSEMBLEA NON APPROVI LA TABELLA, CIASCUN CONDOMINO

4 HA LA FACOLTA DI RIVOLGERSI DIRECTE ALL AUTORITA GIUDIZIARIA, PERCHE QUEST ULTIMA PROVVEDA ALLA FORMAZIONE DELLE TABELLE, IN UN PROCEDIMENTO CONTENZIOSO, APERTO AL CONTRADDITTORIO DI TUTTI I CONDOMINI (CORTE DI APPELLO DI PALERMO 8 MARZO 2011). LA TABELLA MILLESIMALE E PERTANTO IL PROSPETTO CONTENENTE DEI DATI NUMERICI ESPRESSI IN MILLESIMI, CHE RAPPRESENTANO IL VALORE DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI, OSSIA IL VALORE DELLE SINGOLE QUOTE DI COMPROPRIETA SULLE PARTI COMUNI DELL INTERO EDIFICIO AI FINI DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE. LE TABELLE DI SOLITO VENGONO REDATTE DAL VENDITORE/COSTRUTTORE CHE PROCEDE ALL ASSEGNAZIONE DEL VALORE PROPORZIONALE DI OGNI SINGOLA UNITA IMMOBILIARE E LE PRESENTA, INSIEME AL REGOLAMENTO, A CIASCUN ACQUIRENTE CHE NE PRENDE COSCIENZA E, CONTESTUALMENTE ALLA SOTTOSCRIZIONE DEL ROGITO, ACCETTA REGOLAMENTO E TABELLE. IN TALE IPOTESI IL NOTAIO DEVE SOLO ASSICURARSI CHE ALLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI VENGANO ABBINATI I VALORI DI CUI ALL ELABORATO MILLESIMALE PREDISPOSTO DAL COSTRUTTORE. UNA IDENTICA SITUAZIONE VIENE COMPIUTA DALL UNICO PROPRIETARIO DI UN EDIFICIO GIA COSTRUITO ALL ATTO DEL FRAZIONAMENTO DELL EDIFICIO STESSO. MA PUO ACCADERE CHE L INCURIA DEL COSTRUTTORE-VENDITORE OVVERO L INSORGERE DEL RAPPORTO CONDOMINIALE COME CONSEGUENZA AUTOMATICA DEL FRAZIONAMENTO PROGRESSIVO DI UN UNICA PROPRIETA ESCLUSIVA DETERMINI UNA SITUAZIONE DI EFFETTIVA CONDOMINIALITA, SENZA CHE PREVENTIVAMENTE SI SIA PROVVEDUTO A TRAMUTARE IN QUOTE DI PARTECIPAZIONE CORRISPONDENTI LA PORZIONE DI PROPRIETA ESCLUSIVA DI CIASCUN PARTECIPANTE, E CIOE SENZA CHE SIA STATA PREDISPOSTA UNA TABELLA MILLESIMALE SECONDO I DETTAMI DELL ART. 68 DISP. ATT. PUO ANCHE ACCADERE CHE UN CONDOMINIO SI TROVI DI FATTO AD OPERARE SENZA CHE SIANO STATI PRECOSTITUITI I PARAMETRI DI VALUTAZIONE DELLE QUOTE INDIVIDUALI NECESSARI AL COMPUTO DELLE MAGGIORANZE VALIDE AI FINI DELL EFFICACIA DI DETERMINATE DELIBERAZIONI. LA MANCANZA DI ACCORDO TRA LE PARTI, LO SI RIPETE, LEGITTIMA CIASCUNO DEI CONDOMINI INTERESSATI A RIVOLGERSI AL GIUDICE, AL QUALE SARA IN TAL

5 MODO DEMANDATA, CON L AUSILIO DI UN CONSULENTE TECNICO, TRATTANDOSI DI UNA QUESTIONE ESSENZIALMENTE TECNICA, LA REDAZIONE DELL OPPORTUNA MA NON INDISPENSABILE TABELLA MILLESIMALE. LA GIURISPRUDENZA HA ESCLUSO CHE LA MANCANZA DI UNA PREVENTIVA DETERMINAZIONE DEI RISPETTIVI VALORI POSSA DETERMINARE UNA PARALISI DELL ATTIVITA CONDOMINIALE. E STATO ESCLUSO, IN ALTRI TERMINI, CHE SIA IMPOSSIBILE PROCEDERE A VALIDE DELIBERE ASSEMBLEARI IN ASSENZA DI TABELLE MILLESIMALI, POICHE IL VALORE DI CIASCUNA ESPRESSIONE DI VOTO PUO ESSERE SEMPRE STIMATA ANCHE SENZA UNA GIA PREDISPOSTA TABELLA E CIOE PROCEDENDO ALLA STIMA DEL VALORE ANCHE SOLO AL LIMITATO FINE DI VERIFICARE SE SI SIA O MENO FORMATA UNA DETERMINATA MAGGIORANZA. LA GIURISPRUDENZA RITIENE INFATTI CHE LA TABELLA MILLESIMALE AGEVOLI MA NON CONDIZIONI LO SVOLGIMENTO DELL ASSEMBLEA ED IN GENERALE LA GESTIONE DEL CONDOMINIO. IN ASSENZA DI TABELLA PERTANTO E NECESSARIO PRENDERE TUTTE LE INIZIATIVE PER FORMARLE. LE TABELLE VENGONO REDATTE DA UN TECNICO PARTENDO DALLA SUPERFICIE REALE DELLE VARIE UNITA IMMOBILIARI CHE COMPONGONO IL CONDOMNIO (APPARTAMENTI, STUDI, NEGOZI). A QUESTE MISURE VENGONO APPLICATI I COEFFICIENTI CORRETTIVI DI CUI ALLA CIRCOLARE MIN. LL. PP /66 (COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE, DI ESPOSIZIONE, DI ILLUMINAZIONE) FINO A GIUNGERE ALLA SUPERFICIE VIRTUALE. LA SOMMA DELLE SUPERFICI VIRTUALI DI TUTTE LE UNITA IMMOBILIARI VIENE RAPPORTATA A MILLE E, CON SEMPLICE PROCEDIMENTO ARITMETICO SI GIUNGE ALLA COMPILAZIONE DELLA TABELLA MILLESIMALE. L ART. 68 DISP. ATT. PRESCRIVE CHE NELL ACCERTAMENTO DEI VALORI DI CUI AL PRIMO COMMA NON SI TIENE CONTO DEL CANONE LOCATIZIO, DEI MIGLIORAMENTI E DELLO STATO DI MANUTENZIONE LA GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITA A PROPOSITO HA AFFERMATO CHE AI FINI DELLA REDAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI DI UN CONDOMINIO PER DETERMINARE IL VALORE DI OGNI PIANO OCCORRE PRENDERE IN CONSIDERAZIONE

6 SIA ELEMENTI INTRINSECI DEI SINGOLI IMMOBILI OGGETTO DI PROPRIETA ESCLUSIVA, QUALI AD ESEMPIO L ESTENSIONE, SIA ELEMENTI ESTRINSECI, COME AD ESEMPIO L ESPOSIZIONE, NONCHE LE PERTINENZE, TRA I QUALI POSSONO ANNOVERARSI I GIARDINI DI PROPRIETA ESCLUSIVA DI SINGOLI CONDOMINI IN QUANTO ESSI CONSENTANO UN MIGLIORE GODIMENTO DEI SINGOLI APPARTAMENTI AL CUI SERVIZIO ED ORNAMENTO SONO DESTINATI IN MODO DUREVOLE, DETERMINANDO UN ACCRESCIMENTO DEL VALORE PATRIMONIALE DELL IMMOBILE. IL VALORE DA DETERMINARE E QUINDI QUELLO DELLA PORZIONE IMMOBILIARE ALLO STATO GREZZO, COSI COM ERA QUANDO I COSTRUTTORI PORTARONO A COMPIMENTO L EDIFICIO MENTRE LE ADDIZIONI O I MIGLIORAMENTI EVENTUALMENTE OPERATI DAL SINGOLO NON ESCONO DALL ORBITA DELLA SFERA STRETTAMENTE INDIVIDUALE DEL CONDOMINO. ************** LE TABELLE POSSONO ESSERE APPROVATE ANCHE IN ASSENZA DI REGOLAMENTO, NON IMPORTA SE FACOLTATIVO O OBBLIGATORIO. ABBIAMO DETTO CHE LA GIURISPRUDENZA HA AFFERMATO LA NATURA MERAMENTE DICHIARATIVA DELLE TABELLE MILLESIMALI NON CREANDO ALCUNA POSIZIONE SOGGETTIVA DI DIRITTO REALE IN QUANTO I DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI ED I PROPORZIONALI DIRITTI SULLE COSE COMUNI PREESISTONO ALLA FORMAZIONE DI ESSE. CONTINUA A DISCUTERSI SE L ATTO CON CUI ESSE VENGONO FORMATE SIA UN ATTO NEGOZIALE E COME TALE COMPORTI IL CONSENSO UNANIME DI TUTTI I CONDOMINI. TRADIZIONALMENTE LA GIURISPRUDENZA AVEVA COSTANTEMENTE AFFERMATO CHE TRATTANDOSI DI NEGOZIO DI ACCERTAMENTO SEPPUR CON NATURA MERAMENTE DICHIARATIVA LE TABELLE NON POSSONO ESSERE APPROVATE A MAGGIORANZA MA ESIGONO L UNANIMITA DEI CONSENSI DEI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO ANCHE EVENTUALMENTE ESPRESSA PER FACTA CONCLUDENTIA. TUTTAVIA LE SEZIONI UNITE DELLA CORTE DI CASS. CON LA SENTENZA DEL HANNO RIBALTATO TALE PRINCIPIO, AFFERMANDO CHE LE TABELLE MILLESIMALI NON RIVESTONO LA NATURA DI ATTO NEGOZIALE PERCHE NON

7 INCIDONO SUL DIRITTO DI PROPRIETA ESCLUSIVA DI CIASCUN CONDOMINO, MA ACCERTANO IL VALORE DI TALI UNITA RISPETTO ALL INTERO EDIFICIO, AI SOLI FINI DELLA GESTIONE DELLE SPESE DI CONDOMINIO, PER CUI L APPROVAZIONE O LA MODIFICA DI ESSE (ANCHE SE ALLEGATE AD UN REGOLAMENTO DI ORIGINI CD. CONTRATTUALE), NON ESSENDO ATTI CHE RIVESTONO NATURA NEGOZIALE, NON RICHIEDONO IL CONSENSO UNANIME DEI CONDOMINI CON LA CONSEGUENZA CHE, QUALORA NON DEROGHINO ESPRESSAMENTE AI CRITERI STABILITI DALLA LEGGE, POSSONO ESSERE ADOTTATI CON LA MAGGIORANZA QUALIFICATA DI CUI ALL ART COMMA C.C. LA LEGGE 220/2012, MODIFICANDO CON L ART. 23 IL TESTO DELL ART. 69 DISP.ATT. C.C., E PUR SENZA FARE RIFERIMENTO ALLA FORMAZIONE DELLE TABELLE, HA PREVISTO CHE ESSE POSSANO ESSERE MODIFICATE O RETTIFICATE ALL UNANIMITA E, IN CASO DI ERRORE O DI ALTERAZIONE SUPERIORE AD UN QUINTO DEL VALORE PROPORZIONALE ANCHE DI UNA SINGOLA UNITA IMMOBILIARE, ANCHE CON LA MAGGIORANZA PREVISTA DALL ART C.C. TALE MODIFICA, CHE LASCIA APERTO IL PROBLEMA RELATIVO ALL ADOZIONE DI NUOVE TABELLE NEI CONDOMINII CHE NE SIANO PRIVI, SEMBRA LIMITARE, QUINDI, ALLE SOLE IPOTESI ESPRESSAMENTE INDICATE, IL POTERE DELL ASSEMBLEA DI PROCEDERE A MAGGIORANZA, ALLA MODIFICA O ALLA RETTIFICA DI ESSE, AFFERMATO, IN TERMINI GENERALI, DALLA CITATA PRONUNCIA DELLE SEZIONI UNITE. IN OGNI CASO, POICHE LE NORME SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE POSSONO ESSERE DEROGATE SOLO DA UN APPOSITA CONVENZIONE, OVE LE TABELLE PRESUPPONGANO CRITERI DIFFORMI DA QUELLI LEGALI, SARA COMUNQUE NECESSARIA L UNANIMITA DEI CONSENSI. ********** L ART.69 DISP. ATT. C.C. NELLA FORMULAZIONE PREVIGENTE DISCIPLINAVA LA REVISIONE O MODIFICA DELLE TABELLE IN CASO DI ERRORE O DI MUTATE CONDIZIONI DI UNA PARTE DELL EDIFICIO MA NON SPECIFICAVA SE LE STESSE NECESSITASSERO DELL UNANIMITA O MAGGIORANZA DEI CONDOMINI. IL NUOVO TESTO INNANZITUTTO SEMBREREBBE INTRODURRE IL CRITERIO GENERALE, SECONDO IL QUALE LE TABELLE MILLESIMALI, UNA VOLTA APPROVATE,

8 POSSONO ESSERE MODIFICATE E/O RETTIFICATE SOLTANTO ALL UNANIMITA, SALVO I CASI DI ERRORE E/O MUTAMENTO STRUTTURALE DELL EDIFICIO. LA RIFORMA DEL CONDOMINIO QUINDI INTRODUCE A CERTE CONDIZIONI LA POSSIBILITA DELLA MODIFICA O DELLA RETTIFICA DEI MILLESIMI, NON SOLO CON RICORSO AL GIUDICE DI UNO O PIU CONDOMINI, MA ANCHE IN ASSEMBLEA. QUI LA RIFORMA SEMBRA CAPOVOLGERE L ORIENTAMENTO DELLA CASSAZIONE (S.U /10) CHE HA AFFERMATO CHE LE TABELLE MILLESIMALI SONO DI REGOLA MODIFICABILI CON IL VOTO DELLA MAGGIORANZA DEI PRESENTI IN ASSEMBLEA CHE POSSIEDE IL 50% DELLE QUOTE, CHE SI TRATTASSE DI MILLESIMI D USO OPPURE DI QUELLI DI PROPRIETA. LE S.U. HANNO RIVOLUZIONATO TUTTE LE INTERPRETAZIONI PRECEDENTI DELLA CASS. STESSA CHE PRETENDEVANO L UNANIMITA NELLA MODIFICA DEI MILLESSIMI, SALVO RICORSO IN GIUDIZIO IN SITUAZIONI PARTICOLARI STABILITE APPUNTO DALL ART. 69. ORA LA LEGGE DI RIFORMA NON SOLO PRECISA MEGLIO TALI SITUAZIONI, MA CONFERISCE ANCHE ALL ASSEMBLEA LA POSSIBILITA DI DECISIONE AL POSTO DEL GIUDICE COSI TENTANDO DI DEFLAZIONARE DI CAUSE LE AULE DEL TRIBUNALE, SALVO LE POSSIBILI IMPUGNAZIONI DELLA RELATIVA DELIBERA NEI TERMINI PREVISTI DALL ART C.C. DAL CONDOMINO IN DISACCORDO. E TALE DELIBERA POTRA ESSERE ANNULLATA O CONFERMATA A MENO CHE IL CONDOMINO NON CHIEDA IN VIA SUBORDINATA LA REVISIONE GIUDIZIALE E QUINDI L ASSEGNAZIONE DA PARTE DEL GIUDICE DI NUOVI MILLESIMI. SE IL CONDOMINO IMPUGNANTE SI LAMENTA DELLA MANCATA APPROVAZIONE DELLA MODIFICA DOVRA ANCHE CHIEDERE LA REVISIONE GIUDIZIALE. LE RAGIONI PER LA MODIFICA A MAGGIORANZA SONO: 1) QUANDO L ENTITA DEI MILLESIMI RISULTA CONSEGUENZA DI UN ERRORE; 2) QUANDO IN CONSEGUENZA DI SOPRAELEVAZIONE, INCREMENTO DI SUPERFICI O INCREMENTO O DIMENUZIONE DEL NUMERO DI UNITA IMMOBILIARI, E ALTERATO PER PIU DI 1/5 IL VALORE PROPORZIONALE DELL UNITA IMMOBILIARE ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO.

9 NULLA E STATO INNOVATO CIRCA L ERRORE CHE CONSENTE LA REVISIONE, A MAGGIORANZA, DELLE TABELLE APPROVATE. IN PASSATO SI SONO SUSSEGUITI DIVERSI ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI. L ORIENTAMENTO DOMINANTE (CASS. SS.UU. 6222/1997, CASS. 4528/01, CASS. 4421/01) CHIARISCE CHE L ERRORE CHE LEGITTIMA LA REVISIONE DELLE TABELLE E QUELLO MATERIALE, OSSIA QUELLO CHE GENERA LA OBIETTIVA DIVERGENZA TRA IL VALORE EFFETTIVO DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI ED IL VALORE PROPORZIONALE AD ESSE ATTRIBUITO NELLE TABELLE MILLESIMALI. IN ALTRI TERMINI, L ERRORE MATERIALE CUI FARE RIFERIMENTO CONSISTE NELLA DIFFERENZA TRA LA REALTA OGGETTIVA ED I DATI DELLA TABELLA; E PUO CONSISTERE TANTO IN ERRORE DI FATTO DOVUTO AD ES. AD UNA ERRATA MISURAZIONE DELL ESTENSIONE METRICA DELLA SUPERFICIE, QUANTO IN UN ERRORE DI DIRITTO QUALE QUELLO CONSISTENTE NELL UTILIZZO DEI CRITERI TECNICI CHE TENGONO CONTO DI ELEMENTI IRRILEVANTI AI FINI DEL CALCOLO DEL DEL VALORE DEI CESPITI. NELLA VECCHIA DISCIPLINA LE MUTATE CONDIZIONI DI UNA PARTE DELL EDIFICIO CONSENTIVANO LA REVISIONE DELLE TABELLE QUANDO LE STESSE AVESSERO NOTEVOLMENTE ALTERATO IL RAPPORTO ORIGINARIO TRA I VALORI DEI SINGOLI PIANI O PORZIONI DI PIANO. NELLA NUOVA FORMULAZIONE DELL ART. 69 DISP. ATT. C.C. VIENE PRECISATO CHE L ALTERAZIONE DEVE DETERMINARE UNA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI PER PIU DI 1/5 DEL VALORE PROPORZIONALE DELL UNITA IMMOBLIARE ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO. VIENE COSI INTRODOTTO UN PRECISO CRITERIO OGGETTIVO CHE DOVREBBE EVITARE INCERTEZZE E DELIMITARE LA DISCREZIONALITA DEL GIUDICE, ANCHE SE LA PERCENTUALE INTRODOTTA DALLA RIFORMA DERIVA IN EFFETTI DA UNA PRASSI GIURISPRUDENZIALE MOLTO DIFFUSA. IL NUOVO TESTO ANNOVERA TRA LE FATTISPECIE ATTE A MUTARE IL RAPPORTO TRA I VALORI PROPORZIONALI DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI ANCHE LA SOPRAELEVAZIONE. PRIMA DELLA RIFORMA, IL CONCETTO DI SOPRAELEVAZIONE NON COMPORTAVA AUTOMATICAMENTE LA REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI: DIFATTI LA MODIFICA DELLE TABELLE PUO AVERE LUOGO SOLO OVE L OBIETTIVA DIVERGENZA TRA IL VALORE DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI ED IL VALORE PROPORZIONALE

10 A QUELLO DELL INTERO EDIFICIO, ATTRIBUITO LORO NELLE TABELLE MEDESIME, NON SIA DI MODESTA ENTITA (CASS N.1408, N.9579) E, IN OGNI CASO, LA MODIFICA STESSA NON COSTITUISCE UNA CONSEGUENZA NATURALE ED IMMEDIATA DELLA TRASFORMAZIONE INTERVENUTA A SEGUITO DEGLI EVENTI NORMATIVAMENTE PREVISTI DAL N. 2 DELL ART. 69 DISP.ATT. C.C BENSI L EFFETTO D UN ACCERTAMENTO, NEGOZIALE O GIUDIZIALE /SS.UU.N.16794/07). TRA LE FATTISPECIE CHE SI ERANO RICONOSCIUTE SUSCETTIVE DI ALTERARE I RAPPORTI DI PROPORZIONALITA VANNO RICORDATE LE INNOVAZIONI QUALI LA TRASFORMAZIONE DI UN BALCONE IN VERANDA. LA MODIFICA DEVE INOLTRE ESSERE DURATURA, NON POTENDOSI FARE RIFERIMENTO A MODIFICAZIONI ESTEMPORANEE E/O CAUSALI. LA RIFORMA PRECISA CHE IL COSTO DELLA VARIAZIONE E SOSTENUTO DA CHI NE E STATO CAUSA. SI TRATTERA ESSENZIALMENTE DI QUELLO RELATIVO ALLA PARCELLA DEL TECNICO CHE HA ESEGUITO LA PERIZIA DI STIMA. IN CASO DI RICORSO AL GIUDICE DA PARTE DEL CONDOMINO CHE HA VISTO INCREMENTARE I SUOI MILLESSIMI NELL EVENTUALE ESITO NEGATIVO TALE COSTO DOVREBBE ESSERE INCREMENTATO DELLE SPESE DEL GIUDIZIO INCLUSE QUELLE DELLA CTU CHE HA DETERMINATO I MILLESSIMI IN MODO DEFINITIVO. IL SECONDO COMMA DELL ART. 69 DISP. ATT. C.C STABILISCE INOLTRE LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL AMMINISTRATORE PER LE AZIONI VOLTE A RETTIFICARE O MODIFICARE LE TABELLE ALLEGATE AL REGOLAMENTO EX ART 68 DISP. ATT. CIO SEMBRA ANCHE COSTITUIRE ULTERIORE SUPERAMENTO DELLA PIU DATATA GIURISPRUDENZA CHE RICONOSCEVA NATURA DI ACCERTAMENTO NEGOZIALE ALL ATTO DI APPROVAZIONE DELLA TABELLA E CONSEGUENTEMENTE CONFIGURABILE UN LITISCONSORZIO NECESSARIO EX ART 102 CPC. IN MANCANZA DELL AMMINISTRATORE DOVRANNO ESSERE CITATI IN GIUDIZIO I CONDOMINI PERSONALMENTE, SE IL CONDOMINIO E COMPOSTO DA MENO DI OTTO CONDOMINI. ALTRIMENTI DOVRA PRIMA ESSERE AVVIATA LA PROCEDURA DI NOMINA DELL AMMINISTRATORE IN BASE ALL ART C.C. (MINORITARIA E LA TESI DELL EQUIVALENZA DELLA NOMINA DEL CURATORE SPECIALE DI CUI ALL ART. 65 DISP. ATT. C.C., STANTE IL FATTO CHE TALE NORMA TUTELA GLI INTERESSI DEL TERZO CHE INTENDE AGIRE CONTRO IL CONDOMINIO E NON QUELLI DEL CONDOMINO CHE INTENDE AGIRE CONTRO IL CONDOMNIO).

11 SEMPRE IL SECONDO COMMA DELLA NORMA CITATA PONE IN CAPO ALL AMMINISTRATORE L ONERE DI COMUNICARE TEMPESTIVAMENTE ALL ASSEMBLEA LA NOTIFICA DELL ATTO INTRODUTTIVO DEL GIUDIZIO DI MODIFICA, CON CIO CERTAMENTE INTENDENDO CHE LA LITE ESULI DALLE COMPETENZE DI CUI ALL ART C.C E DEBBA SOTTOSTARE A QUANTO INDICATO DALLA SENTENZA SS.UU. N /2010 IN ORDINE ALLA NECESSITA DI DELIBERA PER PROCEDERE LEGITTIMAMENTE A RAPPRESENTARE IN GIUDIZIO IL CONDOMINIO. IN CASO DI INOTTEMPERANZA DELL AMMINISTRATORE EGLI PUO ESSERE REVOCATO E RISPONDE DEI DANNI. L ULTIMO COMMA DELL ART. 69 DISP. ATT. STABILISCE CHE LE SUE DISPOSIZIONI SI APPLICANO PER LA REVISIONE DELLE TABELLE REDATTE IN APPLICAZIONE DEI CRITERI LEGALI O CONVENZIONALI. IL PREVEDIBILE SCOPO DI TALE COMMA SEMBREREBBE QUELLO DI CONSENTIRE CHE ANCHE LE TABELLE REDATTE NEL PASSATO E TRASCRITTE INSIEME AI ROGITI O ALLEGATE AI ROGITI COME CONVENZIONI TRASCRITTE POSSONO ESSERE MUTATE AI SENSI DI QUESTO ARTICOLO. SE QUESTO ERA L INTENTO SI DUBITA CHE POSSA REALIZZARSI IN QUANTO ROGITI E CONVENZIONI TRASCRITTE NON POSSONO ESSERE DEROGATI DA UNA NORMA ENTRATA IN VIGORE NEL LA MODIFICA DELLE ALTRE TABELLE, CIOE QUELLE IN DEROGA, VA FATTA CON ACCORDO UNANIME O GIUDIZIARIAMENTE, MA LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL AMMINISTRATORE VIENE MENO. IN TAL CASO L UNICA ALTERNATIVA E CHIAMARE IN CAUSA TUTTI I CONDOMINI. SINO A QUANDO IL PROCEDIMENTO DI REVISIONE NON SI CONCLUDE, CONTINUANO AD APPLICARSI LE PRECEDENTI TABELLE MILLESIMALI, SEPPURE VIZIATE; LA RETROATTIVITA DELLA SENTENZA DI REVISIONE DELLA TABELLA MILLESIMALE GIUSTIFICA L EMISSIONE DI EVENTUALI CONGUAGLI. IL DIRITTO DI REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI E IMPRESCRITTIBILE, CIOE PUO ESSERE ESERCITATO IN QUALUNQUE MOMENTO. AVV. CARMELO LEVITO