Tribunale di Milano. RAPPORTO DI VALUTAZIONE Terreni siti in Cormano (MI)

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1 Tribunale di Milano Sezione Fallimentare Concordato Preventivo n. 22/2004 IMPRESA DA ROS S.R.L. IN LIQUIDAZIONE Liquidatore giudiziale: Dott. Roberto Antonelli RAPPORTO DI VALUTAZIONE Terreni siti in Cormano (MI) Esperto alla stima: Geom. Roberta Micheli Codice Fiscale: MCHRRT75P64H910V Partita IVA: Studio in: Via Molino di Sopra n Paladina (BG) Telefono: micheli_roberta@alice.it Pec: roberta.micheli@geopec.it Pag. 1

2 Geom. Roberta Micheli Pag. 2

3 Concordato Preventivo n. 22/2004 IMPRESA DA ROS S.R.L. Indice 1 GENERALITA E PREMESSE La natura e i limiti dell incarico I documenti, i dati e le fonti utilizzate L individuazione dei beni oggetto di valutazione I criteri e la metodologia di valutazione applicata TERRENI SITI IN COMUNE DI CORMANO (MI) L identificazione e la regolarità catastale Confini Stato di possesso La situazione urbanistica La provenienza I gravami e le formalità pregiudizievoli La descrizione e la consistenza La ricerca del più probabile valore di mercato LE CONCLUSIONI E LA FIRMA DELLA RELAZIONE Pag. 3

4 1 GENERALITA E PREMESSE 1.1 La natura e i limiti dell incarico Il Liquidatore giudiziale Dott. Roberto Antonelli ha ritenuto di far affidare alla Società AVACOS S.r.l., per la quale interviene la sottoscritta, l incarico di provvedere alla corretta rilevazione e valutazione, dei terreni siti in Comune di Cormano (MI) attualmente in capo alla Sig.ra SOLAZZO ANNA nata a Squinzano (LE) il , C.F. SLZNNA58T61I930X. I dati, le informazioni acquisite e i risultati a cui sono pervenuta, costituiscono il presente rapporto di valutazione, redatto in conformità agli standard previsti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, quarta edizione del luglio 2011 e in aderenza alle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie edizione 14 dicembre 2015, secondo i disposti Basilea II e III, in modo da risultare utile all operato del Liquidatore giudiziale nel fornire tutte le indicazioni e la documentazione necessaria ed indispensabile per le possibili future incombenze di cessione. La scrivente ritiene opportuno inoltre segnalare che le conclusioni contenute nel presente rapporto di valutazione, devono essere necessariamente interpretate alla luce dei seguenti presupposti e limitazioni: I criteri di valutazione sono stati di volta in volta espressi e in funzione delle caratteristiche di riferimento, e questo al solo fine di poter assegnare un probabile valore di mercato attendibile e realisticamente realizzabile; La valutazione è stata attribuita sulla base delle condizioni economiche e di mercato attuale e alla luce degli elementi di previsione ragionevolmente ipotizzabili, come descritti ai successivi paragrafi. A questo proposito non può non essere tenuta in debita considerazione la difficoltà di svolgere previsioni nell attuale contesto economico e finanziario; Sebbene la valutazione di merito del valore sia da considerarsi accurata e completa da un punto di vista sostanziale, nulla di quanto contenuto nella relazione deve essere ritenuto una promessa o una rappresentazione certa dei risultati futuri, perché rigorosamente e unicamente legata ai dati e alle informazioni ricevute ed è da ritenersi pertanto riferita e limitata alla data in cui sono state compiute le relative indagini. Inoltre il valore previsionale medio ordinario, può anche discostarsi dal prezzo di vendita effettivamente negoziato in seguito ad un eventuale trattativa ed è dipendente da fattori soggettivi, quali l imprevedibile mutevole situazione del mercato e la differente capacità negoziale delle parti; Pag. 4

5 La valutazione di merito e le conclusioni alle quali sono pervenuta, sono basate sul complesso delle valutazioni contenute nel rapporto di valutazione e pertanto non potrà essere utilizzata estrapolando parte di essa dall intero contesto facendogli assumere differenti significati, o per finalità diverse da quelle per le quali è stata scritta, o essere utilizzata disgiuntamente rispetto alla perizia nella sua interezza. 1.2 I documenti, i dati e le fonti utilizzate Per l incarico è stata esaminata, controllata ed utilizzata la seguente documentazione: La documentazione ipotecaria; La documentazione catastale (visure, estratti mappa); il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Cormano e lo strumento urbanistico vigente. 1.3 L individuazione dei beni oggetto di valutazione L individuazione dei beni è avvenuta mediante sopralluoghi in loco e presso i Pubblici Uffici. I dati contenuti e utilizzati nella relazione sono stati personalmente rilevati e confrontati con la documentazione a disposizione. E stata eseguita la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con la lettura delle trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie, con l individuazione e la ricostruzione della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, in grado di influenzare negativamente sia l attribuzione di valore sia la possibilità certa di una futura e normale cessione a Terzi. E stata personalmente effettuata la verifica di rispondenza tra lo stato dei luoghi e la cartografia in banca dati dell Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio. 1.4 I criteri e la metodologia di valutazione applicata E opportuno ricordare che l aderenza agli standard comporta necessariamente l adozione di metodologie di valutazione in grado non solo di rendere i contenuti del Rapporto di Valutazione Immobiliare dimostrabili e verificabili da terzi, ma soprattutto devono presentare criteri di uniformità e non essere in disaccordo con quanto desunto dagli International Standard Valutation. Per la determinazione del valore dell intera proprietà, oggetto della presente valutazione, ho ritenuto opportuno adottare il seguente metodo di stima: Metodo monoparametrico per la determinazione del valore dei terreni, utilizzando i valori agricoli medi rilasciati dalla Commissione espropri per la città Metropolitana di Milano valevole per l anno 2017, relativi alla Regione Agraria n. 5 Pianura di Milano. Pag. 5

6 2 TERRENI SITI IN COMUNE DI CORMANO (MI) 2.1 L identificazione e la regolarità catastale In Comune di Cormano (MI), quota 1/1 di piena proprietà dei seguenti beni, identificati a CT foglio 4: mappale 64, di are 7.15, qualità ORTO IRRIG, classe U, RD Euro 29,54, RA Euro 11,08; mappale 162, di are , qualità ORTO IRRIG, classe U, RD Euro 1.341,79, RA Euro 523,45. attualmente inseriti in banca dati in capo a: SOLAZZO ANNA nata a Squinzano (LE) il , C.F. SLZNNA58T61I930X. 2.2 Confini Partendo da nord in senso orario: - mappale 64: mappale 108, altro mappale, mappale mappale 162: mappale 88, mappale 109, mappale 64, altro mappale, mappale 14, mappale 94, mappale 95, mappale 76, mappale 35, mappale 8, mappale Stato di possesso I terreni risultano liberi. 2.4 La situazione urbanistica In data 12 luglio 2017 è stato ritirato il Certificato di Destinazione Urbanistica presso il Comune di Cormano, relativo ai terreni oggetto di stima; visto il Piano di Governo del Territorio approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 24 del 05 giugno 2013, il Dirigente dell Area Governo del Territorio certifica che i terreni hanno la seguente destinazione: Zona Agricola. I mappali sono interamente ricompresi all interno della perimetrazione del Parco Nord Milano. Il mappale 162 risulta in parte tra i varchi della rete ecologica P.T.C.P. (2012). L art. 35 delle Norme tecniche cita testualmente: Pag. 6

7 L Art. 59 della Legge Regionale 12/2005, cita testualmente: 1. Nelle aree destinate all agricoltura dal piano delle regole sono ammesse esclusivamente le opere realizzate in funzione della conduzione del fondo e destinate alle residenze dell'imprenditore agricolo e dei dipendenti dell'azienda, nonché alle attrezzature e infrastrutture produttive necessarie per lo svolgimento delle attività di cui all articolo 2135 del codice civile quali stalle, silos, serre, magazzini, locali per la lavorazione e la conservazione e vendita dei prodotti agricoli secondo i criteri e le modalità previsti dall articolo La costruzione di nuovi edifici residenziali di cui al comma 1 è ammessa qualora le esigenze abitative non possano essere soddisfatte attraverso interventi sul patrimonio edilizio esistente. Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica. Pag. 7

8 2.5 La provenienza Atto di compravendita del n Repertorio Notaio Antonio Cimmino di Desio, trascritto a Milano 2 in data ai nn / I gravami e le formalità pregiudizievoli E stata eseguita, come richiesto, l indagine presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 a carico dei beni di cui all oggetto e sino al , viene rilevato quanto segue: IPOTECA GIUDIZIALE nn /36257 del (decreto ingiuntivo del n Repertorio Tribunale di Monza) A favore: BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. con sede in Desio, domiciliata a Monza via manzoni n. 46; Contro: SOLAZZO ANNA e DA ROS MAURIZIO; Somma iscritta: Euro ,83; Somma capitale: Euro ,71; grava anche in capo a beni non oggetto di relazione e a beni del coobligato. COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE nn /82564 del (atto del n Repertorio Notaio Giovanni Roncoroni di Cesano Maderno) A favore: SOLAZZO ANNA e DA ROS MAURIZIO; Contro: SOLAZZO ANNA e DA ROS MAURIZIO; grava limitatamente in capo al mappale 162 e grava anche in capo a beni non oggetto di relazione e a beni del coobligato; annotato di inefficacia nei confronti di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. in data ai nn / DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO nn /23056 del (decreto del n Repertorio Tribunale di Milano); a favore: MASSA DEI CREDITORI IMPRESA DA ROS S.R.L. IN LIQUIDAZIONE; contro: SOLAZZO ANNA, IMPRESA DA ROS S.R.L., ZERGA GIOVANNA E IMMOBIL DAR CINQUE S.R.L.; grava anche in capo a beni non oggetto di relazione e a beni dei coobligati. SERVITU COATTIVA nn /84993 del (atto amministrativo del n. 439 Repertorio Milano Serravalle Milano Tangenziali s.p.a. di Assago); a favore: TERNA RETE ITALIA S.R.L. con sede in Roma; contro: SOLAZZO ANNA; grava limitatamente in capo al mappale 162. Pag. 8

9 2.7 La descrizione e la consistenza I terreni oggetto di stima sono ubicati nel Comune di Cormano, in Provincia di Milano, in zona pianeggiante, individuabili percorrendo la Via Vittorio Figlini. Vista aerea La superficie catastale totale dei terreni oggetto di stima è di mq A seguire la cartografia catastale. Pag. 9

10 ESTRATTO DI MAPPA Pag. 10

11 2.8 La ricerca del più probabile valore di mercato Per la determinazione del valore dei terreni identificati con i mappali 64 e 162, della superficie catastale complessiva di mq , ho ritenuto opportuno applicare il metodo monoparametrico. Tale metodo si basa sull utilizzo dei valori agricoli medi rilasciati dalla Commissione espropri per la città Metropolitana di Milano valevole per l anno 2017, relativi alla Regione Agraria n. 5 Pianura di Milano che comprende anche il Comune di Cormano. E stata inoltre applicata una percentuale di deprezzamento al valore del terreno di cui al mappale 162, perché gravato da servitù coattiva (citata al capitolo 2.6). Il valore dei terreni quindi è il seguente: Determinazione del valore dei terreni agricoli Commissione espropri per la Città metropolitana di Milano - anno 2017 Regione Agraria n. 5 Valore Deprezzamento Valore finale foglio mappale qualità mq. Valore /mq per servitù coattiva 4 64 ORTO IRRIG , , , ORTO IRRIG , ,30-15% ,30 3 LE CONCLUSIONI E LA FIRMA DELLA RELAZIONE Totale ,00 Alla luce dei controlli effettuati e delle su esposte motivazioni, in merito ai criteri e alle logiche di valutazione, la scrivente è in grado di attestare che il probabile e possibile valore di mercato dei terreni siti in Cormano (MI), descritti nella presente perizia è di ,00 (euro trecentonovantanovemilaseicentonovanta/00). Paladina, 12 luglio 2017 Il tecnico incaricato (Geom. Roberta Micheli) Pag. 11