RAPPORTO DI VALUTAZIONE Unità immobiliari site in GAVORRANO (GR) Località Filare

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1 ASKAR INVESTORS SGR S.P.A. IN LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA Via dell Orso 7/A Milano P.IVA Commissario Liquidatore: Rag. Renato Salerno RAPPORTO DI VALUTAZIONE Unità immobiliari site in GAVORRANO (GR) Località Filare Esperto alla stima: Geom. Roberta Micheli Codice Fiscale: MCHRRT75P64H910V Partita IVA: Studio in: Via Molino di Sopra n Paladina (BG) Telefono: micheli_roberta@alice.it Pec: roberta.micheli@geopec.it Pag. 1

2 Geom. Roberta Micheli Pag. 2

3 ASKAR INVESTORS SGR S.P.A. IN LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA Via dell Orso 7/A Milano P.IVA Indice 1 GENERALITA E PREMESSE La natura e i limiti dell incarico I documenti, i dati e le fonti utilizzate L individuazione dei beni oggetto di valutazione I criteri e la metodologia di valutazione applicata IMMOBILI: Comune di GAVORRANO (GR) Opificio, aree urbane e terreni L identificazione e la regolarità catastale Stato di possesso Le pratiche edilizie e la conformità La situazione urbanistica La provenienza I gravami e le formalità pregiudizievoli La descrizione e la consistenza Attestato di Prestazione Energetica La ricerca del più probabile valore di mercato LE CONCLUSIONI E LA FIRMA DELLA RELAZIONE Pag. 3

4 1 GENERALITA E PREMESSE 1.1 La natura e i limiti dell incarico Il Commissario Liquidatore Rag. Renato Salerno, ha ritenuto di far affidare alla sottoscritta l incarico di provvedere alla corretta rilevazione e valutazione, delle unità immobiliari site in Comune di Gavorrano (GR), Località Filare in capo al FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE SPECULATIVO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO ECLISSE, con sede in Milano, C.F , gestito dalla Società ASKAR INVESTORS SGR S.P.A. IN LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA, con sede in Milano, via dell Orso 7/A. I dati, le informazioni acquisite e i risultati a cui sono pervenuta, costituiscono il presente rapporto di valutazione, redatto in conformità agli standard previsti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, quarta edizione del luglio 2011 e in aderenza alle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie di cui alla Circolare ABI del Maggio 2011, secondo il disposto di Basilea II, in modo da risultare utile all operato del Commissario Liquidatore nel fornire tutte le indicazioni e la documentazione necessaria ed indispensabile per le possibili future incombenze di cessione. La scrivente ritiene opportuno inoltre segnalare che le conclusioni contenute nel presente rapporto di valutazione, devono essere necessariamente interpretate alla luce dei seguenti presupposti e limitazioni: I criteri di valutazione sono stati di volta in volta espressi e in funzione delle caratteristiche di riferimento, e questo al solo fine di poter assegnare un probabile valore di mercato attendibile e realisticamente realizzabile; La valutazione è stata attribuita sulla base delle condizioni economiche e di mercato attuale e alla luce degli elementi di previsione ragionevolmente ipotizzabili, come descritti ai successivi paragrafi. A questo proposito non può non essere tenuta in debita considerazione la difficoltà di svolgere previsioni nell attuale contesto economico e finanziario; Sebbene la valutazione di merito del valore sia da considerarsi accurata e completa da un punto di vista sostanziale, nulla di quanto contenuto nella relazione deve essere ritenuto una promessa o una rappresentazione certa dei risultati futuri, perché rigorosamente e unicamente legata ai dati e alle informazioni ricevute ed è da ritenersi pertanto riferita e limitata alla data in cui sono state compiute le relative indagini. Inoltre il valore previsionale medio ordinario, può anche discostarsi dal prezzo di vendita effettivamente negoziato in seguito ad un eventuale trattativa ed è dipendente da fattori Pag. 4

5 soggettivi, quali l imprevedibile mutevole situazione del mercato e la differente capacità negoziale delle parti; La valutazione di merito e le conclusioni alle quali sono pervenuta, sono basate sul complesso delle valutazioni contenute nel rapporto di valutazione e pertanto non potrà essere utilizzata estrapolando parte di essa dall intero contesto facendogli assumere differenti significati, o per finalità diverse da quelle per le quali è stata scritta, o essere utilizzata disgiuntamente rispetto alla perizia nella sua interezza. 1.2 I documenti, i dati e le fonti utilizzate Per l incarico è stata esaminata, controllata ed utilizzata la seguente documentazione: Il contratto di conferimento di quote e di immobili; La documentazione ipotecaria; La documentazione catastale (visure, estratti mappa, schede di denuncia ecc.); Lo strumento urbanistico del Comune di Gavorrano. 1.3 L individuazione dei beni oggetto di valutazione L individuazione dei beni è avvenuta mediante sopralluogo eseguito in data 16 giugno Sempre in questa data è stata analizzata la situazione urbanistica dei beni oggetto di stima con il Responsabile dell Ufficio Urbanistica, Arch. Massimo Padellini le cui risultanze verranno descritte nei capitoli successivi. Sono state lette inoltre le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie dal Contratto di conferimento di quote e di immobili sino alla data di stesura del presente rapporto di valutazione. E stata personalmente effettuata la verifica di rispondenza tra lo stato dei luoghi e la cartografia in banca dati dell Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio. 1.4 I criteri e la metodologia di valutazione applicata Per quanto riguarda gli immobili, è opportuno ricordare che l aderenza agli standard, richiamati in natura e limiti dell incarico, comporta necessariamente l adozione di metodologie di valutazione in grado non solo di rendere i contenuti del Rapporto di Valutazione Immobiliare dimostrabili e verificabili da terzi, ma soprattutto devono presentare criteri di uniformità e non essere in disaccordo con quanto desunto dagli International Standard Valutation. Per la determinazione del valore dell intera proprietà, oggetto della presente valutazione, ho ritenuto opportuno adottare i seguenti metodi di stima: Metodo della trasformazione, per quanto riguarda l opificio; Pag. 5

6 Metodo monoparametrico per la determinazione del valore dei terreni, utilizzando i valori agricoli medi dell Agenzia delle Entrate riferiti all anno 2015 per la Provincia di Grosseto Regione Agraria n. 4 Comune di Gavorrano. Le superfici utili ragguagliate sono state rilevate utilizzando la cartografia di progetto e/o le planimetrie catastali, in conformità alle linee guida per la misurazione contenute sia nel Codice delle Valutazioni Immobiliari IV edizione al cap. 19, paragrafo 4.10 Sistema Italiano di Misurazione, sia nelle Linee Guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Nota IMMOBILI: COMUNE DI GAVORRANO (GR) OPIFICIO, AREE URBANE E TERRENI 2.1 L identificazione e la regolarità catastale In Comune di Gavorrano, quota 1/1 di piena proprietà dei beni centisti al NCEU, foglio 110, Località Podere la Miniera n. snc: mappale 678/1, piano T-1, categoria D/1, RC Euro 2.728,00; mappale 680/1, piano T, categoria F/1, consistenza area urbana di mq 146; mappale 682/1, piano T, categoria F/1, consistenza area urbana di mq 370; e a CT, foglio 110: mappale 696, di are 40.75, qualità ULIVETO, classe 3, RD Euro 2,95, RA Euro 5,26. Le unità immobiliari risultano attualmente inserite in banca dati in capo a: FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE SPECULATIVO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO ECLISSE, con sede in Milano, codice fiscale n NOTA CATASTALE E necessario inoltrare un istanza all Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio di Grosseto per richiedere l informatizzazione delle planimetrie di VARIAZIONE del 29/07/2004 protocollo n. GR in atti dal 29/07/2004 FRAZI. PER TRASF. DIRITTI (n /2004), relative alle due aree urbane mapp. 680 sub. 1 e 682 sub Stato di possesso Gli immobili risultano LIBERI. 2.3 Le pratiche edilizie e la conformità Il fabbricato è stato edificato in data anteriore al La situazione urbanistica Dall indagine urbanistica effettuata presso il Comune di Gavorrano, Settore Urbanistica è Pag. 6

7 emerso che con Delibera del Consiglio Comunale n. 25 del 09/07/2011 veniva adottata la Variante al Piano di Recupero di iniziativa pubblica di Via Ariosto redatta dall Arch. Elena Micci e Fabio Zappalorti per conto di Valli Maremma Caterina Bonvincini e Luigi Mansi immobiliare Cocomazzi e Fondo Eclisse di Askar Investitor. Successivamente con Delibera del Consiglio Comunale n. 38 del 30/09/2011 veniva approvata la Variante al suddetto Piano. Tutti e quattro i soggetti coinvolti avrebbero dovuto sottoscrivere congiuntamente, a pena di inefficacia, la relativa Convenzione urbanistica entro il 17 giugno 2014 e cioè entro anni cinque dalla data di pubblicazione sul BURT (17 giugno 2009) dell approvazione definitiva del Regolamento Urbanistico in variante al Piano Strutturale (Delibera del Consiglio Comunale n. 10 del 22/04/2009). Poiché tale sottoscrizione congiunta della Convenzione non è intervenuta, di fatto, il Piano di Recupero risulta decaduto. Perciò secondo quanto disposto dall art. 105 Legge Regionale n. 65/2014, nelle aree non pianificate, in assenza di specifica disciplina di gestione, sono consentiti esclusivamente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo senza mutamento delle destinazioni d uso o aumento del numero delle unità immobiliari Il Comune di Gavorrano sta predisponendo il nuovo Piano Operativo comunale (ex Regolamento Urbanistico) e l Amministrazione si manifesta aperta a ricevere nuove idee per il recupero degli ambiti dismessi (eventualmente da sviluppare con nuovi Piani di Recupero, anche di singoli attuatori). Stralcio Tav. A1.03 Articolazione per sub sistemi insediativi Pag. 7

8 Stralcio Tav. A2.03 Distribuzione delle funzioni Pag. 8

9 Per il terreno identificato con il mappale 696 rimangono invariate le destinazioni dichiarate con Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 06/11/2014, C.D.U. 89/ La provenienza Contratto di conferimento di quote e di immobili in data 27 luglio 2009, n /13604 Repertorio Notaio Enrico Lainati di Milano, trascritto a Grosseto in data ai nn /8608, annotato di costituzione di rapporto di cessione di fondo immobiliare chiuso in data ai nn / I gravami e le formalità pregiudizievoli E stata eseguita, come richiesto, l indagine presso la Conservatoria dei RR.II. di Grosseto a carico dei beni di cui all oggetto e, dalla data di conferimento sino al , viene rilevato quanto segue: TRASCRIZIONI A FAVORE: Nota nr del COSTITUZIONE DI FONDO IMMOBILIARE CHIUSO TRASCRIZIONI CONTRO: Negativo ISCRIZIONI: Negativo Pag. 9

10 ANNOTAMENTI: Nota nr del ANNOTAMENTO DI COSTITUZIONE DI RAPPORTO DI CESSIONE DI FONDO IMMOBILIARE CHIUSO Rif. Tras del La descrizione e la consistenza Le unità immobiliari oggetto di stima sono ubicate nel Comune di Gavorrano, in Provincia di Grosseto, situato sul versante settentrionale del Monte Alma; il comune ha circa abitanti ed il territorio si estende tra la pianura della Maremma grossetana, il versante settentrionale del complesso del Monte d'alma e l'estremità sud-orientale delle Colline Metallifere propriamente dette. Confina a nord con il comune di Massa Marittima, a est con il comune di Roccastrada, a sud-est con il comune di Grosseto, a sud con il comune di Castiglione della Pescaia e a ovest con il comune di Scarlino. ll comune di Gavorrano è inserito all'interno del Parco nazionale delle Colline Metallifere grossetane, insieme ai comuni di Follonica, Massa Marittima, Monterotondo Marittimo, Montieri, Roccastrada e Scarlino. I beni oggetto di stima sono ubicati in zona periferica rispetto al centro del Comune di Gavorrano precisamente in Località Filare, all incrocio tra le vie Ludovico Ariosto e Dante Alighieri; il fabbricato è stato realizzato in data anteriore al 1967 e si mostra ancora con le caratteristiche originarie della costruzione. L edificio si sviluppa ai piani terra e primo, collegati tra loro da una scala centrale. Al piano terra ingresso, cinque vani, due disimpegni e due wc, al piano primo sette vani, due Pag. 10

11 disimpegni, un wc ed un bagno con docce. L immobile si trova in pessimo stato di conservazione: si evidenzia il crollo parziale della copertura e degli interni, la mancanza della quasi totalità dei serramenti interni ed esterni ed il generale stato di abbandono. Il fabbricato necessita inoltre, visto lo stato di conservazione, di interventi urgenti per la messa in sicurezza, quali il posizionamento di adeguata segnalazione circa la pericolosità, l interdizione degli accessi e la delimitazione dell area pericolosa. L edificio L edificio ed il terreno sul retro L accesso sul lato L accesso pedonale da Via Ariosto La via Ariosto Il contesto urbano La superficie commerciale ragguagliata dell edificio, calcolata in base ai coefficienti di ponderazione previsti dal Sistema Italiano di Misurazione, per i piano terra e primo è pari a m 2 397, Attestato di Prestazione Energetica L immobile risulta escluso dall obbligo di redazione dell APE (edificio industriale/artigianale Pag. 11

12 privo dell impianto di riscaldamento e climatizzazione). A seguire la cartografia catastale. ESTRATTO DI MAPPA Pag. 12

13 SCHEDA CATASTALE N. 1 MAPP. 678 SUB. 1 Pag. 13

14 SCHEDA CATASTALE N. 2 MAPP. 678 SUB. 1 Pag. 14

15 2.9 La ricerca del più probabile valore di mercato Per l individuazione del più probabile valore di mercato dell area in esame, mancante la necessaria numerosità di osservazione di prezzi espressi dal locale mercato immobiliare per aree similari, si è scelto di indagare il valore dell area con l applicazione della metodologia del Valore di trasformazione. Per la determinazione del valore di mercato dell immobile si è scelto di utilizzare il metodo sintetico comparativo con l applicazione del Market Comparison Approach. Il valore di trasformazione, che è dato dalla seguente relazione: VT = VM (K + UP) Con: VT = Valore di mercato attuale dell immobile da trasformare; VM = Valore di mercato attuale dell immobile trasformato; K = Costi della trasformazione; UP = Utile lordo spettante al promotore edilizio per la remunerazione dell investimento effettuato. Nel nostro caso va tenuta in considerazione l attuale destinazione d uso artigianale/produttiva dell immobile, con una Superficie Lorda di Pavimento pari a mq. 397,00, con destinazione quindi principalmente produttiva. Dall analisi del mercato immobiliare di zona, ho riscontrato che il prezzo unitario per unità simili a quelle realizzabili, è pari a /mq. 550,00. L Agenzia delle Entrate indica valori compresi tra /mq 580,00 e /mq 780,00 (Anno 2016 semestre 2). Il valore di mercato di un bene suscettibile di trasformazione è quindi il seguente: valore di mercato a fine lavori, pari a: mq 397,00 x /mq 550,00 = ,00 costo delle opere da eseguire per la ristrutturazione del complesso immobiliare pari a ,00 ( /mq 400,00); spese tecniche e generali (manutenzione straordinaria) stimati in 4.000,00; spese per la commercializzazione assunti in misura pari al 2% sul valore di mercato, che conduce ad un importo pari a 4.367,00; profitto dell imprenditore presunto pari a ,00 Arrivando ad un valore di trasformazione pari a ,00. ***** Per la determinazione del valore dei terreno agricolo, identificato con il mappale 696 e delle aree urbane, della superficie catastale complessiva pari a mq ho ritenuto opportuno applicare il metodo monoparametrico. Tale metodo si basa sull utilizzo dei valori agricoli medi dell Agenzia delle Entrate di Grosseto, relativi alla Regione Agraria n. 4 che comprende il Comune di Gavorrano, tenendo in debita Pag. 15

16 considerazione l attuale qualità del terreno che non corrisponde a ULIVETO ma bensì a BOSCO CEDUO. Il valore del terreno e delle due aree urbane, di fatto consistenti anch esse in BOSCO CEDUO, quindi è il seguente: Determinazione del valore dei terreni agricoli riferimento tabella Agenzia delle Entrate anno 2015 Regione Agraria n. 4 foglio mappale qualità mq. Ha Valore /ha Valore BOSCO CEDUO , ,00 431, /1 Area urbana BOSCO CEDUO 146 0, ,00 15, /1 Area urbana BOSCO CEDUO 370 0, ,00 39,22 Totale arrotondato 487,00 3 LE CONCLUSIONI E LA FIRMA DELLA RELAZIONE Alla luce dei controlli effettuati e delle su esposte motivazioni, in merito ai criteri e alle logiche di valutazione, la scrivente è in grado di attestare che il probabile e possibile valore di mercato dei beni immobili siti in Gavorrano (GR), Località Filare, Via Ludovico Ariosto, descritti nella presente perizia è di ,00 (euro ventinovemilaottocentotrentacinque/00). Paladina, 20 giugno 2017 Il tecnico incaricato (Geom. Roberta Micheli) Pag. 16