MASSIMO BADOLATO GEOMETRA C.so Moncalieri, T O R I N O Tel c.f. BDL MSM 55S29 L219E TRIBUNALE ORDINARIO DI IVREA

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1 MASSIMO BADOLATO GEOMETRA C.so Moncalieri, T O R I N O Tel c.f. BDL MSM 55S29 L219E TRIBUNALE ORDINARIO DI IVREA Sezione - Fallimentare Fall.to: AAAAAAAAA A.A.A. AA AAAAAAAAAAAA con sede in Volpiano, Via AAAAAAAAA n. AAA (R.G. 3/2018) - O Giudice Delegato: Dott.ssa Roberta COSENTINI Curatore Fall.re: Dott. Luca POMA SOMMARIO RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE... 2 LOTTO II... 2 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI... 2 DESCRIZIONE CATASTALE... 3 STATO DI OCCUPAZIONE... 4 TITOLARITÀ E VICENDE DEL VENTENNIO... 4 STATO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI... 6 VINCOLI, SERVITÙ E DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI... 6 REGIME FISCALE DEL TRASFERIMENTO... 8 SITUAZIONE URBANISTICA... 8 CRITERI DI VALUTAZIONE PIANO DI VENDITA CONCLUSIONI ALLEGATI: pag. 1

2 RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE relativa ad appezzamenti di terreno a vocazione edificatoria siti in Comune di VERCELLI (VC), della superficie catastale, quindi non misurata in loco, di mq (are 248 e centiare 30), il tutto, in corpo unico, posto alle seguenti coerenze, in senso orario: mappali nn. 274, 305, 304, 277 e 286 del Fg. 65 e mappali nn. 93, 88, 108, 90 e 20 del Fg. 69. Si allega al n. 1 estratto di mappa Catasto Terreni del Fg. 65 e 69 in cui il lotto viene evidenziato in colore giallo per i mappali del Fg. 65 ed in colore azzurro per i mappali del Fg. 69. LOTTO II DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il lotto è composto da appezzamenti di terreno della complessiva superficie catastale, quindi non misurata in loco, pari a mq , con andamento pianeggiante ed ubicati in zona di tipo industriale posta in prossimità del casello dell autostrada A26, da cui dista ca. mt Le coordinate geografiche del sito, lato via Libano, sono le seguenti: , L area possiede perimetro regolare, con andamento rettangolare, e ad essa si giunge percorrendo una delle due strade interne della Via Libano, di cui una con un ultimo tratto di strada sterrata, che a sua volta si diparte dalla Via Trino. L area risulta sprovvista di recinzione. pag. 2

3 Si allegano al n. 2 alcune fotografie dei luoghi. - O DESCRIZIONE CATASTALE Attualmente, l immobile oggetto del presente lotto risulta individuato presso l A.d.E. Sezione Catasto Fabbricati e Terreni di Vercelli distretto censuario di Vercelli come segue (vedasi visure Catasto Terreni allegate al n. 2 ed estratto di mappa allegato al n. 1): Catasto Terreni: 1) Fg. 65, n. 276, seminativo, Cl. 1, are , Deduz. D2, r.d , r.a ; 2) Fg. 65, n. 279, seminativo, Cl. 1, are 3.82, Deduz. D2, r.d. 2.47, r.a. 1.58; 3) Fg. 69, n. 17, seminativo irr., Cl. 1, are 0.45, Deduz. D2, r.d. 0.67, r.a. 0.30; 4) Fg. 69, n. 21, seminativo irr., Cl. 1, are 29.30, Deduz. D2, r.d , r.a ; 5) Fg. 69, n. 89, seminativo irr., Cl. 1, are 20.40, Deduz. D2, r.d , r.a ; 6) Fg. 69, n. 91, seminativo irr., Cl. 1, are 4.40, Deduz. D2, r.d. 6.59, r.a. 2.95; 7) Fg. 69, n. 92, seminativo irr., Cl. 1, are 75.30, Deduz. D2, r.d , r.a Il Lotto, in corpo unico, si trova posto alle seguenti coerenze, in senso orario: mappali nn. 274, 305, 304, 277 e pag. 3

4 286 del Fg. 65 e mappali nn. 93, 88, 108, 90 e 20 del Fg. 69. STATO DI OCCUPAZIONE Durante i sopralluoghi effettuati si è rilevato che i terreni non risultavano occupati. TITOLARITÀ E VICENDE DEL VENTENNIO Le unità immobiliari sono attualmente di proprietà di: AAAAAAAAA A.A.A. AA AAAAAAAAAAAA con sede a Volpiano cod. fisc. AAAAAAAAAAA, in forza di atto di compravendita rogito Notaio Alberto VESCE rep /7234 del , trascritto presso l A.d.E. Ufficio Provinciale di Vercelli Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vercelli ai nn. rp./rg. 33/22 in data , Si allega copia del titolo al n. 7 a formare parte integrante e sostanziale della presente relazione; STORIA NEL VENTENNIO Alla "BBBBBBB B.B.B.", dante causa dell attuale proprietà, i terreni pervennero in forza dei seguenti titoli: La parte venditrice dichiara e garantisce che quanto forma oggetto del presente atto è di sua piena ed esclusiva proprietà in virtù dei seguenti titoli: a) Fg 69 mappale n. 89 (ex 75/p): atto di convenzione a rogito Notaio Maurizio Ferrara di Vercelli in data 22 dicembre 2010, repertorio numero 49376/12133, contro il "COMUNE DI VERCELLI"; pag. 4

5 b) Fg 65 mappali nn. 276 e 279 e Fg. 69 nm. 17, 21, 91 (ex 16/p) e 92 (ex 19/p): atto di convenzione a rogito Notaio Maurizio Ferrara di Vercelli in data 28 luglio 1997, repertorio numero 19853/3500, registrato a Vercelli il 5 agosto 1991 al numero 1092 e trascritto a Vercelli il 4 agosto 1997 ai numeri 6058 /4885, contro il "COMUNE DI VERCELLI"; Al "COMUNE DI VERCELLI" detti beni pervennero in forza dei seguenti titoli: c) atto di compravendita a rogito Notaio Maurizio Ferrara di Vercelli in data 28 luglio 1997, Rep /3499, trascritto a Vercelli il 4 agosto 1997 ai numeri 6057/4884, contro "CCCCCCC CCCCCCCCC C.C.C. C. CC CC CCCCCCCC"; d) atto di compravendita a rogito Notaio Maurizio Ferrara di Vercelli in data 31 dicembre 1999, Rep , trascritto a Vercelli il 13 gennaio 2000 ai numeri 393/324, contro "CCCCCCC CCCCCCCCC C.C.C. C. CC CC CCCCCCCC". Alla "CCCCCCC CCCCCCCCC C.C.C. C. CC CC CCCCCCCC" detti beni pervennero in forza di Decreto del Presidente della Giunta Regionale del Piemonte a rogito Dottor Gian Paolo Brizio in data 12 giugno 1995, repertorio numero 2703 trascritto a Vercelli il 2 luglio 1997 ai numeri 4990/4041, contro il "COMUNE DI VERCELLI", a cui pervennero per Decreto del Presidente della Giunta Regionale del Piemonte numero debitamente trascritto a Vercelli il 13 marzo 1984 ed in data pag. 5

6 9 dicembre 1985 ai numeri 7986/6484, contro "DDDDDDDD DDDDDDDD DDDDDDDDDDD DDDD DDDDDD DD DDDDDDDD". STATO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI Aggiornamento Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Vercelli Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vercelli al : - O a) Nota di trascrizione rp/rg 5057/3845 del : TITOLO: Atto cautelare derivante da sequestro preventivo Tribunale di Ivrea Uff. GIP Rep. 709/2016 del ; FAVORE: CONTRO: EEEEEE EEEEE EEEEE ROMA C.f. EEEEEEEEEEE; AAAAAAAAA A.A.A., Volpiano (TO), C.f. AAAAAAAAAAA - O b) Nota di trascrizione rp/rg 2441/3094 del : TITOLO: Atto giudiziario derivante da Sentenza dichiarativa di fallimento Tribunale di Ivrea Rep. 8/2018 del ; FAVORE: MASSA CREDITORI FALLIMENTO AAAAAAAAA AAA IN LIQUIDAZIONE; CONTRO: AAAAAAAAA A.A.A. in liquidazione, Volpiano (TO), C.f. AAAAAAAAAAA VINCOLI, SERVITÙ E DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI pag. 6

7 Gli immobili in oggetto saranno venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutti gli inerenti diritti, ragioni, azioni, vincoli, accessioni e pertinenze, con tutte le relative servitù attive e passive anche non apparenti ed in particolare con quelle derivanti dai titoli di proprietà e dal possesso, con immissione della parte aggiudicataria nel preciso stato e luogo dell attuale proprietà, rimandando in tal senso alla completa lettura del titolo di provenienza, che si allega alla presente relazione al n. 7, a formarne parte integrante e sostanziale. Dalle lettura degli atti di provenienza, la realizzazione delle opere di Urbanizzazione del comprensorio industriale venne affidata alla BBBBBBB B.B.B., ora BBBBBBB B.B.B. IN LIQUIDAZIONE con sede a Vercelli Via B. BBBBBBB civico n. B, oggi dichiarata fallita dal Tribunale di Vercelli in data al R.G. 1/2017, Curatore Fallimentare Cinzia MARNATI con studio a NOVARA C.so della Vittoria n. 3 cap Pare quindi ragionevole presuppore, salvo diverso futuro orientamento dell amministrazione Comunale, che l eventuale aggiudicatario dovrà affrontare l esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione ancora mancanti per il lotto in oggetto e per la quota parte ad esso spettante sulle parti del comprensorio di cui fa parte, ovvero monetizzarne pag. 7

8 l ammontare all amministrazione comunale o ad altro Ente che potrà eventualmente divenire operativo, in tal senso assumendosi gli oneri di competenza BBBBBBB B.B.B. IN LIQUIDAZIONE ora in fallimento. Parte aggiudicataria potrà in ogni caso, anche avvalendosi di professionista di propria fiducia, assumere ulteriori informazioni presso il competente ufficio comunale al fine di valutare al meglio la convenienza all acquisto del lotto. Di tali circostanze si è tenuto debito conto nella quantificazione del ricercato valore. - O REGIME FISCALE DEL TRASFERIMENTO Il trasferimento è da assoggettarsi ad I.v.a. nella misura per legge prevista. SITUAZIONE URBANISTICA A seguito della sessione di accertamento effettuata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Vercelli (VC) ed in base alla documentazione prodotta dallo stesso ufficio, ovvero alle previsione del Piano Regolatore vigente del Comune di Vercelli, nonché al Certificato di destinazione Urbanistica rilasciato in data (allegato n. 4), si precisa quanto appresso: Con riguardo alle previsioni del Piano Regolatore Generale Comunale, approvato con deliberazione della G.R. n , pag. 8

9 del 12 ottobre 20, dello Strumento urbanistico esecutivo P.I.P. A.I.A.V. (BBBBBBB) e del Regolamento edilizio approvato con deliberazione di C.C. n. 48 del , le Prescrizioni urbanistiche ed edilizie da P.R.G.C. risultano essere le seguenti: Tuti i mappali Fg. 65, nn. 276 e 279 e Fg. 69 nn. 17, 21, 89, 91 e 92, azzonati in area Area industriale di Vercelli Ovest, con modalità di intervento diretta secondo lo SUE vigente "P.l.P. A.I.A.V. (BBBBBBB)" - (art. 7.1), con destinazione d uso produttiva - terziaria- logistica (art. 6.2) in ambito normativo Area Industriale Attrezzata di Vercelli (A.I.A.V.) (art. 24), in Classe II di tutela idrogeologica (aree a moderata pericolosità geomorfologica - art. 40.4) ed in fascia di rispetto rischio industriale - Area di esclusione art. 4l.ll), di rispetto reti interrate Fascia di rispetto degli elettrodotti: reti 132 KV (art. 41.6). In punto ai dati dimensionali di edificabilità il certificato reca le seguenti indicazioni: Insediamenti terziari: s.f. x 1,461 mq/mq Insediamenti produttivi: s.f. x 0,9 mq/mq Per tutti i restanti parametri e dati necessari per la verifica di una previsione progettuale, necessaria ad un eventuale aggiudicatario per valutare la convenienza all acquisto, si allegano al n. 5 le Norme di attuazione del pag. 9

10 P.R.C.G. ed al 8 un estratto della tavola del P.I.P. di cui fa parte, da cui rilevare l andamento della viabilità e delle relative future dismissioni. Si precisa che la Procedura non può prestare, come in effetti non presta in alcun modo, garanzia circa l effettiva edificabilità del lotto derivandone un alea a carico dell eventuale aggiudicatario di cui si è tenuto debito conto nella determinazione del ricercato valore. CRITERI DI VALUTAZIONE Con riguardo ai sopralluoghi esperiti, all ubicazione ed esposizione ed accessibilità dei terreni, allo stato delle opere di urbanizzazione dell area industriale di cui fanno parte, alla loro consistenza come indicata catastalmente, alle precise destinazioni future dei fabbricati eventualmente edificabili sul lotto, nonché alla situazione amministrativa urbanistica ed alle problematiche ad essa legate, di cui si è già riferito nel corso della relazione, si è ritenuto di procedere operando una valutazione su base sinteticocomparativa, quantificando il ricercato valore seguendo un criterio a corpo e non già unitario a superficie - facendo riferimento alle indicazioni del listino immobiliare conservato presso la C.C.I.A.A. di Vercelli (dicembre 2017), mediando quindi tali indicazioni statistiche con le specifiche caratteristiche del lotto per cui si discute, in pag. 10

11 punto alla regolare conformazione perimetrale, al rapporto fra profondità e lunghezza, alle aree che dovranno credibilmente essere dismesse a viabilità pubblica, ai costi legati alle opere di urbanizzazione, ed infine al suo andamento corografico. Svolte tali brevi riflessioni, si è in grado di determinare, in via prudenziale, il valore da porsi a base d asta in complessivi ,00 dicesi euro settecentoquarantamila virgola zero zero, oltre I.v.a. nella misura per legge prevista. PIANO DI VENDITA Ragioni di proprietà di appezzamenti di terreno a vocazione edificatoria siti in Comune di VERCELLI (VC), della superficie catastale, quindi non misurata in loco, di mq (are 248 e centiare 30), posti, fra loto in corpo unico, alle seguenti coerenze, in senso orario: mappali nn. 274, 305, 304, 277 e 286 del Fg. 65 e mappali nn. 93, 88, 108, 90 e 20 del Fg. 69, facenti parte della zona industriale Vercelli Ovest. Attualmente, l immobile oggetto del presente lotto risulta individuato presso l A.d.E. Sezione Catasto Fabbricati e Terreni di Vercelli distretto censuario di Vercelli come segue: Catasto Terreni: 1) Fg. 65, n. 276, seminativo, Cl. 1, are , Deduz. D2, pag. 11

12 r.d , r.a ; 2) Fg. 65, n. 279, seminativo, Cl. 1, are 3.82, Deduz. D2, r.d. 2.47, r.a. 1.58; 3) Fg. 69, n. 17, seminativo irr., Cl. 1, are 0.45, Deduz. D2, r.d. 0.67, r.a. 0.30; 4) Fg. 69, n. 21, seminativo irr., Cl. 1, are 29.30, Deduz. D2, r.d , r.a ; 5) Fg. 69, n. 89, seminativo irr., Cl. 1, are 20.40, Deduz. D2, r.d , r.a ; 6) Fg. 69, n. 91, seminativo irr., Cl. 1, are 4.40, Deduz. D2, r.d. 6.59, r.a. 2.95; 7) Fg. 69, n. 92, seminativo irr., Cl. 1, are 75.30, Deduz. D2, r.d , r.a Le unità immobiliari oggetto del presente trasferimento pervennero in virtù di atto di compravendita rogito Notaio Alberto VESCE rep /7234 del , trascritto presso l A.d.E. Ufficio Provinciale di Vercelli Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vercelli ai nn. rp./rg. 33/22 in data Con riguardo alle previsioni del Piano Regolatore Generale Comunale, approvato con deliberazione della G.R. n , del 12 ottobre 20, dello Strumento urbanistico esecutivo P.I.P. A.I.A.V. (BBBBBBB) e del Regolamento edilizio approvato con deliberazione di C.C. n. 48 del , le Prescrizioni urbanistiche ed edilizie da P.R.G.C. nonché del pag. 12

13 Certificato di destinazione Urbanistica rilasciato in data , risultano in essere le seguenti prescrizioni: i mappali Fg. 65, nn. 276 e 279 e Fg. 69 nn. 17, 21, 89, 91 e 92, azzonati in area Area industriale di Vercelli Ovest, con modalità di intervento diretta secondo lo SUE vigente "P.l.P. A.I.A.V. (BBBBBBB)" - (art.7.1), con destinazione d uso produttiva - terziaria- logistica (art.6.2) in ambito normativo Area Industriale Attrezzata di Vercelli (A.I.A.V.) (art.24), in Classe II di tutela idrogeologica (aree a moderata pericolosità geomorfologica - art.40.4) ed in fascia di rispetto rischio industriale - Area di esclusione art. 4l.ll), di rispetto reti interrate Fascia di rispetto degli elettrodotti: reti 132 KV (art. 41.6). L aggiudicatario si dichiara edotto, accettandone tutte le implicazioni, anche di carattere economico: a) della normativa edilizia ed urbanistica cui è soggetto il lotto e del fatto che la Procedura non può prestare, come in effetti non presta in alcun modo, garanzia circa l effettiva edificabilità del lotto, derivandone un alea, a carico dell aggiudicatario, di cui si è tenuto debito conto nella determinazione del ricercato valore posto a base d asta; b) del fatto che la realizzazione delle opere di Urbanizzazione del comprensorio industriale venne affidata alla BBBBBBB B.B.B., ora BBBBBBB B.B.B. IN LIQUIDAZIONE con pag. 13

14 sede a Vercelli Via B. BBBBBBB civico n. B, oggi dichiarata fallita dal Tribunale di Vercelli in data al R.G. 1/2017, Curatore Fallimentare Cinzia MARNATI con studio a NOVARA C.so della Vittoria n. 3 cap e che per tale motivo dovrà affrontare i costi derivanti dalle opere di urbanizzazione da eseguire, sia inerenti il lotto oggetto di trasferimento che quelle pro-quota relative alle parti comuni del comprensorio industriale di cui fa parte; c) del fatto che, salvo diverso futuro orientamento dell amministrazione Comunale, dovrà affrontare l esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione ancora mancanti per il lotto in oggetto e per la quota parte ad esso spettante sulle parti del comprensorio di cui fa parte, ovvero monetizzarne l ammontare all amministrazione comunale o ad altro Ente che potrà eventualmente divenire operativo in luogo di BBBBBBB B.B.B. IN LIQUIDAZIONE ora in fallimento. Parte aggiudicataria precisa inoltre di aver provveduto ad assumere tutte le più utili informazioni, anche presso i competenti uffici comunali, al fine di valutare al meglio la convenienza all acquisto del lotto. Il tutto è da intendersi trasferito, a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con annessi diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, fissi ed infissi, annessi e pag. 14

15 connessi, adiacenze e pertinenze, come visto e piaciuto e come detenuto in forza dei titoli di proprietà e del possesso e con particolare riferimento a quanto evidenziato nell elaborato peritale di stima depositato presso la Cancelleria fallimentare del Tribunale di Ivrea. Prezzo da porsi a base d asta ,00 dicesi euro settecentoquarantamila virgola zero zero. CONCLUSIONI Con riguardo alle operazioni ed ai sopralluoghi eseguiti, alle sessioni di accertamento presso i pubblici uffici, alle informazioni assunte in loco nonché richiamando quanto sopra dettagliatamente esposto nel corso della relazione, oltre gli allegati grafici e documentali alla presente relazione, lo scrivente ritiene di evadere il mandato richiamando quanto sopra esposto. Tanto si è ritenuto porre all attenzione dell Ill.mo Sig. G.D. ad evasione del gradito incarico ricevuto. Torino, 11 aprile 2018 Il Perito estimatore (Geom. Massimo BADOLATO) pag. 15

16 ALLEGATI: 1. Estratto di mappa C.T.; 2. Visure C.T.; 3. Documentazione fotografica; 4. Certificato di destinazione urbanistica; 5. Norme Tecniche di Attuazione; 6. Tavola inquadramento P.R.G.C.; 7. Titolo di provenienza; 8. Estratto tavola P.I.P.. pag. 16