Il Curatore Dott.ssa Daniela Pea nominava il sottoscritto ing. Federico. Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA FALLIMENTO N.168/2010 SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura soggetta a contributo unificato ex art.9 L n.488 OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT. CARLO BIANCHETTI CURATORE: DOTT.SSA DANIELA PEA PREMESSA Il Curatore Dott.ssa Daniela Pea nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di Brandico ove sono siti gli immobili acquisiti al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE LOTTO 1 1

2 Piena proprietà di lotto di area edificabile con soprastante fabbricato quadrifamiliare in corso di costruzione sito in Comune di Brandico piano particolareggiato Borgo della Vigna lotto B4. DATI CATASTALI Il terreno è identificato al N.C.T.R. come segue: Comune di Brandico Foglio 5 Mapp.604 sem.irr. cl.1 Ha RD 6,36 RA 8,35 Mapp.608 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,96 RA 1,08 Mapp.541 rel.acque Ha Intestati: omissis 1/1 Il fabbricato in corso di costruzione non risulta ancora accatastato. DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area edificabile (lotto B4) con soprastante fabbricato in corso di costruzione sito in Comune di Brandico facente parte del piano di lottizzazione denominato Borgo della Vigna. Il terreno denominato lotto B4 ha una superficie di mq.954,93 e una volumetria assegnata di mc.1.171,84 ed è posto all estremità ovest del piano di lottizzazione ubicato in zona centrale del paese. Sul terreno in forza di permesso di costruire n.777 del (allegato) è in corso di costruzione un fabbricato quadrifamiliare di civile abitazione, a due piani fuori terra oltre interrato; l edificio è suddiviso cielo terra in quattro distinte unità immobiliari e precisamente: due alloggi posti al piano rialzato al centro del fabbricato, composti da 2

3 soggiorno con angolo cottura, due camere, bagno, disimpegno e ripostiglio, locale sottotetto, autorimessa doppia e cantina all interrato tutti collegati da scala interna esclusiva; due alloggi posti all estremità del fabbricato composti da autorimessa doppia e cantine all interrato, soggiorno, cucina, bagno, disbrigo a piano terra, tre camere e bagno al piano primo collegati da scala interna esclusiva. Il fabbricato del volume complessivo di mc.1.170,84 della superficie coperta di mq.306,28 e della slp complessiva di mq.419,66 è attualmente al rustico; risultano eseguite le strutture in cemento armato con solai in latero cemento, i tamponamenti in gas beton, il tetto in legno della parte centrale privo di isolamento e manto di copertura. I lavori di lottizzazione sono in corso di realizzazione e al momento risultano eseguite: muretti in cls di delimitazione delle strade; cassonetti delle strade di lottizzo; tubazioni e pozzetti fognature. Secondo quanto riportato nell atto di acquisto e nella successiva integrazione (allegati) la fallita omissis deve contribuire alle opere di urbanizzazione fino alla concorrenza massima di da corrispondersi alla venditrice (omissis in liquidazione) secondo stati di avanzamento lavori; suddividendo tale costo in base alle volumetrie di competenza dei lotti acquistati si ottiene la seguente ripartizione dei costi di urbanizzazione: lotto B

4 lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B Confini: mapp.605, 542, 611, 610, 607, 540, 603 SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno è classificato nel vigente strumento urbanistico del Comune di Brandico come zona piano particolareggiato Borgo della Vigna PL2 PL5 PL6 comparto B di cui alla convenzione urbanistica atto notaio Casini del prep.37353/11648 trascritto a Brescia il n.21206/12480 e n.21207/ Si allega certificato di destinazione urbanistica. Il fabbricato è autorizzato con permesso di costruire n.777 del (allegato). PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Scutra del rep.79856/17372 trascritto a Brescia il n.1783/1298. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni 4

5 da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Brandico; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, della destinazione urbanistica dell area è possibile formulare il seguente giudizio di stima: area mc x 130 /mc = costruzione sommano arrotondando VALORE STIMATO LOTTO (diconsi euro quattrocentomila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Il valore ai fini I.C.I. è quello dell area edificabile, essendo la costruzione in corso; secondo quanto riportato nella delibera comunale relativa al valore 5

6 delle aree edificabili si ottiene: Mq.954,93 x /mq.110 = ,30 valore ai fini I.C.I ,30 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di a favore di BCC Pompiano e Franciacorta iscritta il n.1784/231, quota capitale durata anni 18 2) Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.37976/ LOTTO 2 Piena proprietà di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico piano particolareggiato Borgo della Vigna lotto B9. DATI CATASTALI Il terreno è identificato al N.C.T.R. come segue: Comune di Brandico Foglio 5 Mapp.611 sem.irr. cl.1 Ha RD 6,07 RA 6,89 Mapp.614 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,82 RA 0,93 Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico facente parte 6

7 del piano particolareggiato denominato Borgo della Vigna lotto B9. Il terreno pianeggiante di forma regolare ha una superficie di mq.720,95 ed una volumetria residenziale assegnata di mc.884,71; il mappale 614 è destinato a strada di lottizzazione da cedere. Le opere di urbanizzazione sono in corso di realizzazione e al momento risultano eseguiti i muretti di delimitazione delle strade, i cassonetti stradali e le tubazioni della fognatura. Secondo quanto riportato nell atto di acquisto e nella successiva integrazione (allegati) la fallita omissis deve contribuire alle opere di urbanizzazione fino alla concorrenza massima di da corrispondersi alla venditrice (omissis in liquidazione) secondo stati di avanzamento lavori; suddividendo tale costo in base alle volumetrie di competenza dei lotti acquistati si ottiene la seguente ripartizione dei costi di urbanizzazione: lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B Confini: mapp.608, 605, 617, 610. SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno è ricompreso in piano particolareggiato oggetto di convenzione urbanistica atto notaio Casini del prep.37353/11648 trascritto a 7

8 Brescia il n.21206/12480 e n.21207/ Si allega certificato di destinazione urbanistica. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Scutra del rep.79856/17372 trascritto a Brescia il n.1783/1298. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Brandico; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, della destinazione urbanistica dell area è 8

9 possibile formulare il seguente giudizio di stima: area 884,71 mc x 130 /mc = ,30 arrotondando VALORE STIMATO LOTTO (diconsi euro centoquindicimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Il valore ai fini I.C.I. è quello dell area edificabile, secondo quanto riportato nella delibera comunale relativa al valore delle aree edificabili si ottiene: mq.720,95 x /mq.110 = ,50 valore ai fini I.C.I ,50 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di a favore di BCC Pompiano e Franciacorta iscritta il n.1784/231, quota capitale durata anni 18 2) Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.37976/ LOTTO 3 Piena proprietà di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico piano particolareggiato Borgo della Vigna lotto B7- B8. DATI CATASTALI Il terreno è identificato al N.C.T.R. come segue: 9

10 Comune di Brandico Foglio 5 Mapp.610 sem.irr. cl.1 Ha RD 6,01 RA 6,82 Mapp.613 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,74 RA 0,84 Mapp.609 sem.irr. cl.1 Ha RD 3,01 RA 3,42 Mapp.612 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,43 RA 0,49 Mapp.543 Mapp.544 rel.acque Ha rel.acque Ha Mapp.593 sem.irr. cl.1 Ha RD 2,15 RA 2,44 Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico facente parte del piano particolareggiato denominato Borgo della Vigna lotti B7 B8. Il terreno pianeggiante di forma regolare ha una superficie di mq.1.359,06 ed una volumetria residenziale assegnata di mc.1.667,77; i mappali 613, 612, 544 sono destinati a strada di lottizzazione da cedere. Le opere di urbanizzazione sono in corso di realizzazione e al momento risultano eseguiti i muretti di delimitazione delle strade, i cassonetti stradali e le tubazioni della fognatura. Secondo quanto riportato nell atto di acquisto e nella successiva integrazione (allegati) la fallita omissis deve contribuire alle opere di urbanizzazione fino alla concorrenza massima di da corrispondersi alla venditrice (omissis in liquidazione) secondo stati di avanzamento lavori; suddividendo tale costo in base alle volumetrie di competenza dei lotti acquistati si ottiene 10

11 la seguente ripartizione dei costi di urbanizzazione: lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B Confini: mapp.607, 608, 611, 614, 616, 615, 545, 546, 596, 502, 590. SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno è ricompreso in piano particolareggiato oggetto di convenzione urbanistica atto notaio Casini del prep.37353/11648 trascritto a Brescia il n.21206/12480 e n.21207/ Si allega certificato di destinazione urbanistica. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Scutra del rep.79856/17372 trascritto a Brescia il n.1783/1298. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale 11

12 della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Brandico; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, della destinazione urbanistica dell area è possibile formulare il seguente giudizio di stima: area 1.667,77 mc x 130 /mc = ,10 arrotondando VALORE STIMATO LOTTO (diconsi euro duecentoquindicimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Il valore ai fini I.C.I. è quello dell area edificabile, secondo quanto riportato nella delibera comunale relativa al valore delle aree edificabili si ottiene: mq.1.359,06 x /mq.110 = ,60 valore ai fini I.C.I ,60 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di 12

13 Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di a favore di BCC Pompiano e Franciacorta iscritta il n.1784/231, quota capitale durata anni 18 2) Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.37976/ LOTTO 4 Piena proprietà di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico piano particolareggiato Borgo della Vigna lotto B6. DATI CATASTALI Il terreno è identificato al N.C.T.R. come segue: Comune di Brandico Foglio 5 Mapp.592 sem.irr. cl.1 Ha RD 9,73 RA 11,04 Mapp.596 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,33 RA 0,38 Mapp.546 rel.acque Ha Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico, facente parte del piano particolareggiato denominato Borgo della Vigna lotto B6. Il terreno pianeggiante di forma regolare ha una superficie di mq.1.053,78 ed una volumetria residenziale assegnata di mc.1.293,15; i mappali 596 e 546 sono destinati a strada di lottizzazione da cedere. 13

14 Le opere di urbanizzazione sono in corso di realizzazione e al momento risultano eseguiti i muretti di delimitazione delle strade, i cassonetti stradali e le tubazioni della fognatura. Secondo quanto riportato nell atto di acquisto e nella successiva integrazione (allegati) la fallita omissis deve contribuire alle opere di urbanizzazione fino alla concorrenza massima di da corrispondersi alla venditrice (omissis in liquidazione) secondo stati di avanzamento lavori; suddividendo tale costo in base alle volumetrie di competenza dei lotti acquistati si ottiene la seguente ripartizione dei costi di urbanizzazione: lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B Confini: mapp.589, 593, 546, 597, 595, 591. SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno è ricompreso in piano particolareggiato oggetto di convenzione urbanistica atto notaio Casini del prep.37353/11648 trascritto a Brescia il n.21206/12480 e n.21207/ Si allega certificato di destinazione urbanistica. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Scutra del 14

15 rep.79856/17372 trascritto a Brescia il n.1783/1298. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Brandico; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, della destinazione urbanistica dell area è possibile formulare il seguente giudizio di stima: area 1.293,15 mc x 130 /mc = ,50 arrotondando VALORE STIMATO LOTTO

16 (diconsi euro centosessantacinquemila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Il valore ai fini I.C.I. è quello dell area edificabile, secondo quanto riportato nella delibera comunale relativa al valore delle aree edificabili si ottiene: mq.1.053,78 x /mq.110 = ,80 valore ai fini I.C.I ,80 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di a favore di BCC Pompiano e Franciacorta iscritta il n.1784/231, quota capitale durata anni 18 2) Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.37976/ LOTTO 5 Piena proprietà di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico piano particolareggiato Borgo della Vigna lotto B11. DATI CATASTALI Il terreno è identificato al N.C.T.R. come segue: Comune di Brandico Foglio 5 Mapp.595 sem.irr. cl.1 Ha RD 10,19 RA 11,57 Mapp.597 sem.irr. cl.1 Ha RD 0,33 RA 0,38 16

17 Mapp.547 rel.acque Ha Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di lotto di area edificabile sito in Comune di Brandico, facente parte del piano particolareggiato denominato Borgo della Vigna lotto B11. Il terreno pianeggiante di forma regolare ha una superficie di mq.1.107,40 ed una volumetria residenziale assegnata di mc.1.358,95; i mappali 597 e 547 sono destinati a strada di lottizzazione da cedere. Le opere di urbanizzazione sono in corso di realizzazione e al momento risultano eseguiti i muretti di delimitazione delle strade, i cassonetti stradali e le tubazioni della fognatura. Secondo quanto riportato nell atto di acquisto e nella successiva integrazione (allegati) la fallita omissis deve contribuire alle opere di urbanizzazione fino alla concorrenza massima di da corrispondersi alla venditrice (omissis in liquidazione) secondo stati di avanzamento lavori; suddividendo tale costo in base alle volumetrie di competenza dei lotti acquistati si ottiene la seguente ripartizione dei costi di urbanizzazione: lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B lotto B Confini: 17

18 mapp.502, 596, 546, 545, 592, 601, 600, 594. SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno è ricompreso in piano particolareggiato oggetto di convenzione urbanistica atto notaio Casini del prep.37353/11648 trascritto a Brescia il n.21206/12480 e n.21207/ Si allega certificato di destinazione urbanistica. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Scutra del rep.79856/17372 trascritto a Brescia il n.1783/1298. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Brandico; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha 18

19 necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, della destinazione urbanistica dell area è possibile formulare il seguente giudizio di stima: area 1.358,95 mc x 130 /mc = ,50 arrotondando VALORE STIMATO LOTTO (diconsi euro centosettantacinquemila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. Il valore ai fini I.C.I. è quello dell area edificabile, secondo quanto riportato nella delibera comunale relativa al valore delle aree edificabili si ottiene: mq ,40 x /mq.110 = valore ai fini I.C.I SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca volontaria di a favore di BCC Pompiano e Franciacorta iscritta il n.1784/231, quota capitale durata anni 18 2) Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.37976/ TABELLA RIASSUNTIVA 19

20 NUMERO LOTTO MAPPALI VOLUME mc VALORE STIMATO 1 B , B , B7-B , B , B , Brescia, Allegati: Documentazione fotografica Planimetrie catastali Estratti mappa Visure ipotecarie Atti provenienza Concessioni edilizie 20