RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

Transcript

1 RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

2 1- UBICAZIONE E CARATTERISTICA MORFOLOGICHE, DIMENSIONALI VEGETAZIONALI E CATASTALI DELL AREA D INTERVENTO L area oggetto d intervento è ubicata in una zona ricompresa tra la strada provinciale di Via Arziglia e la linea ferroviaria Ventimiglia-Genova. Il terreno ha forma di un rettangolo non regolare con direzione prevalente E-W e risulta pressoché in piano. Insistono sull area le volumetrie adibite tutt ora a serre con strutture in legno sormontate da coperture vetrate e magazzini a struttura muraria e copertura in tegole, con coltivazioni in atto di piante grasse ed ornamentali, per una superficie rispettivamente di 2066,93 m² per le serre e di 221,18 m² per i magazzini per una area coperta complessiva di 2288,11 m², che verranno completamente demolite per fare spazio al nuovo complesso residenziale in variante al P.R.G. vigente. Le volumetrie esistenti, disarticolate e fatiscenti, creano un impatto sul tessuto urbano negativo. L ambito complessivo oggetto di intervento di riqualificazione urbanistica risulta di complessivi 3761,00 m². 2- ANALISI STATO DI FATTO RAPPORTO AREA CIRCOSTANTE E AMBITO, PATRIMONIO EDILIZIO E COLTURE In riferimento allo stato di fatto l area oggetto di intervento risulta inserita in un complesso di edifici privi di un identificazione architettonica in quanto costruiti con vari e talvolta articolate tipologie edilizie prive di connotati che ne caratterizzino e rivalutino un architettura in cui riscontrare parametri tipici della tipologia edilizia ligure, per cui il patrimonio edilizio esistente non si colloca certo tra elementi di pregio da rivalutare o preservare. I fabbricati limitrofi presentano infatti forme ed altezze molto varie, risultano perlopiù costituite da complessi immobiliari a copertura piana, a due falde e a padiglione, mentre all interno dell ambito i fabbricati risultano fatiscenti per la loro vetustà e i pochi interventi manutentivi arrecati risultano volti solo a garantirne la staticità. Le finiture esterne rappresentano una varietà tipologica diversificata tra ringhiere in ferro battuto, anodizzato e parapetti in muratura, con schermi vetrati e/o costituiti da elementi in laterizio. All interno dell ambito e sul fronte nord, oltre la strada provinciale di Via Arziglia, risultano presenti serre adibite a coltivazione di piante ornamentali, costituite da strutture lignee sormontate da vetri sui quali è stata stesa una pittura bianca a fondo di calce per la protezione solare, privi anche di vegetazione esistente non in vaso, da preservare. Sul fronte N-E risultano presenti i celebri Giardini Winter che rappresentano un importante parco costituito da palme, ulivi, agrumi, e variopinte coltivazioni di fiori che ne decorano l aspetto, tanto da annoverare il suo creatore, Ludovico Winter, tedesco di Heidelberg tra gli architetti del paesaggio e creatore di uno tra i più bei giardini della Riviera. Pagina 2 di 19

3 La viabilità risulta costituita dall arteria di scorrimento principale, ad elevato traffico veicolare, della Via Arziglia e da una strada privata, la via Fonduta, che consente l accesso sul fronte est, ai soli immobili privati. Sul fronte ovest, lateralmente al Rio Sasso, risulta presente un percorso viario e pedonale di limitata larghezza (circa 3,00 m) che consente di raggiungere il campetto da calcio attraverso un sottopasso della sede ferroviaria soprastante. L accesso alla spiaggia pubblica avviene direttamente dal sopraccitato percorso. IMMAGINE PANORAMICA GENERALE: Per ciò che concerne alle urbanizzazioni a rete e le aree servite, le stesse risultano quelle strettamente connesse con gli immobili serviti, con potenzialità d uso legate Pagina 3 di 19

4 ad uno sviluppo urbano limitato alla capacità ricettiva già individuata nelle zone d ambito. 3- SITUAZIONE URBANISTICA E P.T.C.P. CONFORMITA ALLE PREVISIONI DI P.R.G. VIGENTE, ED AGLI INDIRIZZI DI P.T.C.P. In base alla tavola di Zonizzazione del P.R.G. vigente l area oggetto dell intervento è normata come Ambito 24 che prevede come destinazioni ammissibili attività e per il quale sono state definite le seguenti indicazioni di Piano: Ambiti Zone di pertinenza portuale Borgo Marinaro Gli interventi, soggetti a S.U.A., dovranno darsi carico di risolvere le esigenze di supporto all'antistante area portuale. Lo strumento urbanistico attuativo dovrà prevedere la creazione di un agglomerato edilizio tipico costituito da moduli disarticolati con superficie non superiore a 70 m², differenziati tra loro nelle altezze e nel numero dei piani in modo che solo il 30% raggiunga la massima altezza. L'aggregazione dei corpi dovrà creare spazi pubblici pedonali anche interclusi, collegati tramite passaggi pedonali porticati, oltre a spazi verdi situati all'esterno. Al piano terra possono essere creati porticati continui. Possono essere create logge interne al volume edificato, eventuali balconi non potranno sporgere oltre a m 1,2 e avere sviluppo orizzontale superiore ai m 5. Dovranno essere tinteggiate con colori tipici liguri con serramenti in legno e persiane alla genovese. Le coperture dovranno essere previste a quattro falde con pendenza massima del 35%. I nuovi insediamenti dovranno tenere conto delle quote di edificato presenti all'interno del tessuto eventualmente riconfermate e delle loro destinazioni. Nei lotti dovrà essere previsto il parcheggio pubblico posto interrato rapportato in quota parte dei lotti 23 e 24 e dovrà essere prevista la monetizzazione dei restanti oneri Destinazione Le volumetrie massime insediabili, di cui al successivo punto dovranno prevedere una destinazione, pari ad un indice territoriale massimo del 1,60 m³/m². a seconda della destinazioni insediate, queste non potranno superare le seguenti quote: Pagina 4 di 19

5 - se gli interventi prevedono esclusivamente la destinazione di cui al precedente art. 20 di tipo n. 2 con tipologia "albergo tradizionale" indice territoriale massimo di m³/m². 1,60; - se gli interventi prevedono destinazione miste quelle di tipo n non potranno avere un indice territoriale massimo oltre lo 0,60 m³/m²., e la quota di tipo n. 4-5 non potrà avere un indice territoriale massimo oltre lo 0,20 m³/m² Edificabilità Gli strumenti urbanistici attuativi dovranno essere conformati ai seguenti parametri: - per interventi di tipo alberghiero tradizionali di cui al successivo punto : Indice territoriale : 1,6 m³/m². H : altezza max : m10,5 Numero dei piani : n. 3 quota di riferimento come indicata in planimetria particolare e comunque non superiore sia alla via Aurelia che alla linea ferrata nel punto corrispondente. Df distanza dai fabbricati : m 10 Dc distanza limiti di comparto : m 5 ovvero >=H/2 Ds distanza dalle strade : m 5 ovvero >=H/2 - per interventi di altro tipo ammessi nella sottozona: Indice territoriale 0,8 m³/m². con la ripartizione di cui al precedente punto H : altezza max : m10,5 Numero dei piani : n.3 quota di riferimento come indicata in planimetria particolare Df distanza dai fabbricati : m 10 Dc distanza limiti di comparto : m 5 ovvero >=H/2 Ds distanza dalle strade : m 5 ovvero >=H/2 E' fatto obbligo a qualsiasi tipo di insediamento il reperimento della quota parte di parcheggi pubblici efferenti l'edificazione inserita nei lotti nel rispetto del fabbisogno di ogni singola destinazione ubicati interrati. Per una migliore comprensione ed individuazione dei principali parametri normativi, si sono riportati in forma parametrica tabellare il confronto tra le previsioni di P.R.G. attuali e quelle in variante: Parametri edilizi P.R.G. Ambito 24 P.R.G. vigente P.R.G. in variante N massimo piani fuori terra 3 3 Altezza massima 10,50 m 10,50 m Distanze dalle strade 5 m o H/2 5 m o H/2 Distanze dai confini 5 m o H/2 5 m o H/2 Distanze dai fabbricati 10 m 10 m Pagina 5 di 19

6 Forma delle coperture Quota di riferimento del piano terra Tipologia serramenti Le coperture dovranno essere previste a quattro falde con pendenza massima del 35% Non superiore sia alla via Aurelia che alla linea ferrata nel punto corrispondente. Serramenti in legno e persiane alla genovese Le coperture previste a falde dovranno avere pendenza massima del 35% Non superiore sia alla quota MEDIA, per il tratto interessato della via Aurelia, sia alla linea ferrata nel punto corrispondente. Serramenti in legno o PVC e persiane alla genovese La variazione dei parametri indicati si rende necessaria, al fine di meglio rispondere alle norme di Ambito che prevedono un agglomerato edilizio tipico costituito da moduli disarticolati con superficie non superiore a 70 m², differenziati tra loro nelle altezze e nel numero dei piani che non troverebbero armonia prospettica nella sola realizzazione di coperture a padiglione, e al secondo punto si specifica un aspetto che potrebbe destare incomprensioni, in quanto, intanto la denominazione della strada è Via Arziglia in vece di Via Aurelia, inoltre nel tratto interessato dall intervento, la Via Arziglia risulta in pendenza rispetto alla sede ferroviaria, per cui si specifica meglio un caposaldo di riferimento; essendo in prossimità del mare i serramenti in PVC, che non si differenziano percettibilmente da quelli in legno, offrono maggior protezione all azione aggressiva della salsedine. 4- SUPERFICI E VOLUMI Nella realizzazione sono stati tenuti in considerazioni i parametri su esposti, prevedendo destinazione miste di tipo n di P.R.G., iniziando con la quantificazione della superficie territoriale presa alla base per la definizione della volumetria di progetto, dalla quale le aree corrispondenti, come meglio identificato all U.T.E. di Imperia, sono indicate: Mappale 436 Superficie 103 m² Mappale 440 Superficie 133 m² Mappale 441 Superficie 1105 m² Mappale 443 Superficie 434 m² Mappale 508 Superficie 670 m² Mappale 896 Superficie 645 m² Pagina 6 di 19

7 Mappale 897 Superficie 43 m² Mappale 898 Superficie 784 m² Mappale 899 Superficie 113 m² La superficie complessiva derivante dai mappali sopraccitati, corrisponde a complessivi 4.030,00 m²: della predetta area occorre scorporare le aree che risultano escluse dalla perimetrazione di Ambito, e corrispondenti a 269,08 m². L area disponibile ai fini dei calcoli planovolumetrici corrisponde quindi a: 4.030,00 269,08 = 3.760,92 m² arrotondata a m² Dalla sovrapposizione tra la planimetria catastale e quella derivante dal rilievo, è stato accertato che la superficie minima risulta quella catastale, con una differenza in eccesso di 74,55 m², per cui tale area è stata presa come riferimento alla base dei calcoli planovolumetrici che seguono: o Indice territoriale per superficie residenziale: 0,60 m³/m² o Indice territoriale per superficie a negozi-uffici: 0,20 m³/m² I calcoli risultanti: o Volume massimo residenziale realizzabile: 3761,00*0,60 = 2256,60 m³ o Volume massimo negozi-uffici realizzabile: 3761,00*0,20 = 752,20 m³ Dalla dimostrazione analitica dei calcoli plano-volumetrici allegati negli elaborati grafici di dettaglio, si ricava una volumetria massima progettuale di: o Volume massimo residenziale di progetto: 2.250,83 m³ o Volume massimo per negozi-uffici di progetto: 745,06 m³ Quindi inferiori ai limiti ammessi. 5- DESCRIZIONE DELL AREA La zona risulta urbanizzata, inserita nel contesto periferico urbano, con un appezzamento territoriale a composizione abbastanza regolare che si sviluppa tra complessi immobiliari di perimetro sul fronte est, la strada provinciale a nord, la sede ferroviaria a sud ed il rio Sasso a ovest. Il progetto, conformemente a quanto previsto dalla Norme di Attuazione del vigente P.R.G., prevede la demolizione totale delle serre e degli edifici attualmente presenti nella zona di ambito, e lo sfruttamento dell indice territoriale ammesso e la prevista realizzazione del borgo marinaro con abbinata la costruzione di un unica autorimessa interrata e la restituzione a verde delle parti esterne non comprese nella viabilità pedonale. Pagina 7 di 19

8 Il principio ispiratore del progetto e dell iniziativa imprenditoriale è quello di realizzare un agglomerato edilizio costituito da moduli disarticolati, in cui siano riconducibili i caratteri tipologici liguri; è stata studiata una ricomposizione volumetrica che ne esalti gli aspetti architettonici coordinati agli elementi tecnologici, e che conservi al contempo le tipologie caratteristiche della cultura ligure di borgo marinaro, con un aggregazione dei corpi di fabbrica che ricreano spazi pubblici pedonali collegati tramite passaggi e porticati. 6- COMPATIBILITA P.T.C.P., D.M. 5/7/75: L intervento risulta sito in zona definita dal P.T.C.P. vigente come ID CO, compatibile con le caratteristiche della zona urbanistica di intervento e con il rispettivo regime di tutela stabilito dal Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico. 7- COMPATIBILITA PAESISTICA: In base alle caratteristiche naturali ed in relazione al livello di rilevanza e integrità dei valori paesaggistici, il fabbricato si inserisce in un contesto di non rilevante pregio paesaggistico: l obiettivo progettuale risulta quindi conseguire il miglioramento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e delle morfologie, tenuto conto anche delle tipologie architettoniche, nonché delle tecniche e dei materiali costruttivi. L intervento proposto risulta migliorativo nel suo inserimento nell attuale contesto paesaggistico e non comporta una variazione sostanziale nella trasformazione del territorio inserendosi comunque in un area urbanizzata, né si individuano fattori di rischio ed elementi di vulnerabilità del paesaggio, né si ravvede danno del territorio stesso, compreso negli ambiti individuati per la conservazione dei caratteri connotativi del complesso immobiliare che ricalca i canoni tipici liguri, che risultano riproposti in chiave moderna, al fine comunque di garantire sempre la compatibilità rispetto ai valori paesaggistici riconosciuti dal vincolo, la congruità con i criteri tipologici e la coerenza con gli obiettivi di qualità paesaggistica. 8- CARATTERISTICHE INTERVENTO: L intervento consiste sinhteticamente in : 1) Demolizione dei fabbricati esistenti e delle strutture insistenti sul lotto (serre e magazzini). 2) Creazione di un autorimessa interrata con accesso dalla via Fondura trasversale alla strada provinciale. 3) Costruzione del complesso edilizio distinto in negozi-uffici al piano terra e disposti in modo da privilegiare un percorso pedonale inserito in porticati ed aggregati da spazi scoperti di utilizzo comune. Pagina 8 di 19

9 4) Costruzione di blocchi abitativi disarticolati a varie altezze con inserimento di pannelli solari termici e fotovoltaici sulla copertura sul fronte sud per ottemperare alle vigenti disposizioni regionali in materia di energia. Il progetto rispetta tutti i parametri urbanistici ed edilizi vigenti, come è stato in dettaglio riassunto nelle verifiche parametriche allegate e vuole conservare una memoria storica architettonica attraverso l interpretazione del tipo del passato, presente nelle costruzioni del secolo scorso, per la disarticolazione dei blocchi, con rielaborazione in chiave contemporanea dell architettura per l inserimento tecnologico di elementi che sfruttino fonti energetiche rinnovabili. Le parti non occupate dalla costruzione saranno destinate a giardino (di tipo pensile sul solettone dell autorimessa), con piantumazione di essenze locali e con predominanza di palme tipo cycas o chamaerops humilis per le essenze a basso fusto e palme dattilifere tipo: phoenix dactiliphera e canariensis o washingtonia o arecastrum per le essenze ad alto fusto. 9- CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE : Al fine di una maggior comprensione del progetto si è cercato di produrre una serie di allegati in grado di illustrare l intervento proposto e costituiti da : a) RILIEVO : plano-altimetrico dell area oggetto di intervento e costituito da planimetrie con sezioni trasversali e longitudinali dell attuale, sovrapposizione in mappa catastale e con il PRG di ambito b) PROGETTO : costituito dagli elaborati tecnici previsti per poter identificare in modo univoco l intervento, prevedendo una volumetria di progetto di complessivi 2.995,89 m³ che risultano leggermente inferiori a quelli previsti con applicazione dell indice territoriale di 0,80 m³/m² (residenza + negozi) per complessivi 3.008,74 m³, come risulta dall elaborato grafico di dettaglio allegato. Tale volume è stato suddiviso in maniera proporzionale all area disponibile su cui erigere il corpo di fabbrica, realizzando n 4 negozi e n 4 unità abitative al piano terra, n 2 unità abitative accessibili da scale esterne indipendenti e n 4 unità abitative accessibili da un corpo scala centrale inserito nella volumetria del fabbricato, infine al piano secondo risultano presenti n 2 unità abitative. è cercato di realizzare blocchi ad uno, due e tre piani (massimo), fuori terra, differenziandoli sia in senso verticale che disallineandoli planimetricamente. Il corpo di fabbrica centrale presenta un blocco scale e ascensore che costituisce una cerniera virtuale di collegamento delle unità abitative e caratterizzato da una torre rivestita in pietra locale. Pagina 9 di 19

10 Il progetto prevede in dettaglio il rispetto dei seguenti parametri edilizio-urbanistico : ISOLAMENTI TERMICI ED ACUSTICI : verranno rispettate le normative vigenti in materia di isolamento termico ed acustico, e verrà prodotta la verifica della Legge 311/06 ad approvazione del progetto. In particolare le unità abitative saranno tamponate con partizioni esterne costituite dalla struttura in c.a. interna al perimetro e tamponata con blocchi monolitici in calcestruzzo e argilla espansa o similare e prevedendo, al fine di eliminare i ponti termici, un cappotto esterno da 8 realizzato con idoneo coibente, intonacate al civile su ambo i lati, mentre le suddivisioni tra gli appartamenti verranno realizzate con doppia parete in laterizio forato da cm. 8+8 intonacate al civile, con interposto isolante acustico, per uno spessore al finito di cm 20. I solai sono stati previsti di altezza complessiva pari a 40 cm (ai fini del calcolo volumetrico sono stati considerati gli spessori minimi di Legge pari a 30 cm) per poter meglio effettuare la distribuzione impiantistica e garantire un elevato livello di isolamento termoacustico tra i piani. Il riscaldamento degli alloggi sarà oggetto di studio successivo al fine di coordinare le esigenze indotte dal rispetto dei vincoli normativi, comunque centralizzato, con gli apporti gratuiti previsti. La produzione di acqua calda sanitari verrà coperta per almeno il 50% con il solare termico. In linea indicativa è in studio la realizzazione di un sistema di V.M.C. canalizzato con singole unità di recupero di calore a flusso incrociato per limitare comunque gli assorbimenti energetici abbinato ad un impianto a pompa di calore aria-acqua con tecnologia ad inverter in grado di garantire il condizionamento estivo ed il riscaldamento invernale. FOGNATURE, RETI TECNOLOGICHE : il fabbricato disporrà di una rete fognaria distinta per acque bianche e nere e si prevederà l allaccio alla condotta comunale in Via Arziglia: sotto il marciapiede della Via Arziglia risulta presente una tubazione di diametro Ø 160 in pressione; si dovrà provvedere all installazione di un pozzo di sollevamento per la raccolta dei liquami da inviarsi successivamente, tramite pompa di rilancio, nella condotta comunale, con inserimento nella tubazione con braga a 45 con valvola di ritegno (antiritorno) e saracinesca di intercettazione (Vedere dimensionamento: All. 001). Sempre dalla Via Aurelia si deriveranno gli altri allacci e reti tecnologiche (Gas, Elettricità, adduzione idrica, Telecom) previste per le unità abitative. Verranno presi accordi con l ente erogatore di energia di zona (ENEL) per verificare la necessità dell installazione di una cabina ENEL, comunque prevista in fase progettuale. Le acque meteoriche intercettate dalle superfici impermeabilizzate verranno raccolte in una vasca di ritardo interrata, Pagina 10 di 19

11 a tenuta, in grado di raccogliere i volumi d acqua di prima pioggia nei 15 minuti di precipitazione con previsione pluviometrica di 25 mm: ciò ritarderà il convogliamento delle acque nella rete di deflusso diretta a mare, limitando le problematiche connesse al rischio idrogeologico-idraulico. La vasca, dimensionata nel rispetto dei parametri di cui sopra, sarà dotata di due scarichi, di troppo pieno in sommità e a fondo vasca, per lo svuotamento successivo all evento meteorico e il riutilizzo dell acqua per irrigazione. La superficie impermeabilizzante risulta all incirca di complessivi 1960 m² per cui le dimensioni minime della vasca risultano: 1960 x 0,025 = 49,00 m³. PARCHEGGI : al fine di evitare lo stazionamento di veicoli esterni all area di pertinenza, è stata progettata un autorimessa interrata con capacità di parcamento di n 30 box auto ad utilizzo privato dei quali 16 adibiti a parcheggi pertinenziali e n 31 posti auto ad uso pubblico per una superficie comprensiva delle aree di manovra pari a 891,57 m², superiore a quanto richiesto dagli standard urbanistici pari a mq 888. La superficie destinata a parcheggio pertinenziale, secondo quanto stabilito dalla Legge Tognoli deve risultare pari ad almeno il 10% del volume edificato = 2995,89 *10% = 299,59 m². Come evidenziato nella Tavola 9a la superficie adibita a parcheggi pertinenziali è pari a 600,88 m² superiore a quanto previsto dalla Legge. Per quanto riguarda le Norme di Attuazione del P.R.G., si richiede superficie a parcheggio minore pari almeno a 1 m² ogni 40 m 3. La superficie dedicata a parcheggio in ogni caso verifica i parametri di cui sopra. SISTEMAZIONI ESTERNE: le parti esterne di pertinenza del fabbricato, escludendo il mappale 508 di complessivi 670 m², (di cui 560 m² da cedere come verde al Comune, secondo convenzione successiva), non interessate dall edificazione, saranno completamente trasformate in aree verdi a giardino per una superficie di circa 1500 m² superiore al doppio di quella coperta (> di 2x488,65 = 977,30 m²). La piantumazione sarà realizzata utilizzando essenze tipiche e verranno messe a dimora palme ed arbusti sempreverdi in ragione di ½ del terreno libero dalla costruzione, con una percentuale di alberi ad alto fusto in ragione di 1/40 della superficie a giardino (38 unità) delle quali il 40% palme (15 unità). PIANO DI BACINO : L intervento ricade negli ambiti di competenza del piano di Bacino con tempi di ritorno di 200 anni (fascia gialla), con il rispetto delle indicazioni contenute nello studio di dettaglio redatto da tecnico abilitato allegato al progetto. ASSETTO GEOLOGIGO: E stata redatta dettagliata relazione geologica attestante la fattibilità dell intervento dal Dott. Geol. Massimo Spano che si allega in copia. Pagina 11 di 19

12 NORME IGIENICO SANITARIE : verrà garantito il rispetto di tutte le norme previste dal vigente regolamento sanitario per ciò che attiene : alle altezze minime interne pari a 2,70 m (ad eccezione dei negozio al piano terra che prevedono un altezza interna di 3 m), la dimensione delle camere di 9 m² per letto singolo e di 14 m² per letto matrimoniale, il rapporto aero-illuminante pari ad almeno 1/8 della superficie in pianta del vano, ricambio orario meccanizzato per i bagni privi di aperture finestrate pari a 8 Vol/h ed aerazione di cucine mediante cappa con condotto ramificato collettivo sfociante nel sottotetto. Tutto il complesso sarà previsto di un sistema di v.m.c. a recupero di calore. BARRIERE ARCHITETTONICHE : vedere relazione specifica allegata (All. 002). PROGETTO IMPIANTI ELETTRICI : la progettazione degli impianti, risultando obbligatoria per le parti comuni ai sensi dell Art. 1 della Legge 37/08, verrà allegata ad approvazione del progetto, prima dal ritiro della concessione. Gli impianti saranno comunque realizzati da Ditta specializzata nel settore che rilascerà a fine lavori la prescritta DICHIARAZIONE DI CONFORMITA. NORMATIVA ANTINCENDIO : il progetto prevede un autorimessa interrata, attività compresa nel decreto del Ministro dell Interno 16/2/1982 al n 91 trattandosi di autorimessa interrata con un numero di posti auto superiore o uguale a nove. rispetteranno quindi tutte le prescrizioni inerenti la resistenza REI delle strutture componenti l autorimessa in c.a., l aerazione : costituita dalla superficie della rampa (scoperta), da funghi realizzati sulla corsia di manovra e da bocche di lupo perimetrali per una superficie di aerazione complessiva superiore a 1/25 di quella in pianta, i percorsi di fuga saranno < di 30 m, i mezzi di estinzione : costituiti da idranti, estintori classe A,B,C con potere estinguente non inferiore a 89A, gli accessi, le altezze pari a 250 cm, i pavimenti e la raccolta acque mediante separatore di idrocarburi, nonché l impiantistica elettrica. AUTORIMESSA: L autorimessa sarà realizzata mediante una rampa di accesso dalla via Fondura, di larghezza pari a 4,50 m, che risulterà completamente a cielo scoperto. Dalla corsia di manovra saranno derivati n 31 posti auto ad uso pubblico da cedere con convenzione al Comune e l accesso all autorimessa ad uso privato costituita da n 1 corsie di manovra e da n 30 box auto, con disimpegno tramite filtro, alle scale ed ascensore del fabbricato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE : il progetto prevede una struttura con dimensione principale ad orientamento assiale est-ovest. La struttura verrà realizzata in calcestruzzo armato con solai in latero cemento e tompagni in laterizio. Gli intonaci saranno realizzati in malta costituita da sabbia e cemento di tipo alla genovese e si utilizzerà una coloritura che verrà concordata con l u.t., comunque con campionatura di Pagina 12 di 19

13 almeno un metro quadro per verificarne il corretto inserimento. I serramenti saranno in PVC, considerata la vicinanza al mare e di conseguenza la maggiore protezione offerta dal materiale contro l aggressività dovuta alla presenza del mare, le persiane in alluminio o PVC, e le ringhiere saranno in ferro lavorato a semplice disegno, con coloritura grigio ardesia e impiego di pitture ferro-micacee. La copertura verrà realizzata in laterizio, con impiego o di tegole, o in ardesia o in elementi in zinco titanio, come verrà indicato dalla c.e. Il porticato verrà realizzato con elementi lignei verticali ed orizzontali in lamellare impregnati con elementi di giunzione in acciaio e sormontato da una copertura continua sui tre lati. TABELLA PARAMETRICA Norme P.R.G. 1. Agglomerato edilizio tipico costituito da moduli disarticolati con superficie non superiore a 70 m², differenziati tra loro nelle altezze e nel numero dei piani in modo che solo il 30% raggiunga la massima altezza. 2. Indice fondiario zona Rf : I f= 0,80 m³/m² complessiva. Sup. di riferimento = m² Volumetria assentibile pari a 3.008,80 m³ 3. Distanza dal ciglio stradale = 5 m (o H/2) 4. Distanza dai limiti di proprietà = 5 m 5. Altezza massima fabbricato = 10,50 m 6. Distanza dai fabbricati = 10 m Rispetto del P.R.G. [SI/NO] Progetto Complesso che rispetta i parametri indicati con superficie del piano terra di 484,63 m² e superficie in progetto a massima altezza pari a 119,86 m² < 30% di 484,63 m² (Sup. tot P.T.) = 145,39 m² Volumetria di progetto pari a 2.995,89 m³ distinta in volume massimo residenziale di progetto: 2.250,83 m³ e volume massimo per negozi-uffici di progetto: 745,06 m³ Minima di 7,0 m in corrispondenza del confine di proprietà verso la via Arziglia Rispettata L altezza progettuale è di 9,20 m : estradosso ultimo solaio (vano sottotetto non abitabile) Rispettata Pagina 13 di 19

14 7. Numero piani ammissibile = tre 8. Parcheggi : TOGNOLI : superficie > 10% volume della costruzione Art. 4/f N.A. P.R.G. : superficie > 1m 2 /40 m 3 volume della costruzione 9. Area verde : superficie > 50% terreno libero dalla costruzione e comunque > doppio sup. coperta Il progetto prevede 3 piani fuori terra (max). Box auto di superficie = 1750 m² al lordo delle corsie e = 820 m² circa netti > 2995,89/10 = 299,59 m². > 2995,80/40 = 74,90 m². Area verde = 1500 m² > 50% di 2995 m² = 1498 m² e > 2x488,65 = 977,30 m². specifica che per quanto non menzionato, si ottempererà a tutte le disposizioni normative vigenti in materia edilizio-urbanistica. 10- E.R.P. La quota di edilizia residenziale pubblica dovrà essere pari al 10% del volume lordo residenziale. Nella fattispecie risulta essere pari a: 2.250,83*10% = 225,08 m³ corrispondenti a 75,03 m² Pertanto la quata monetaria corrispondente, secondo il prezzo massimo di realizzazione dell edilizia Social Housing previsto dalla Delibera C.R. n 9 del 28/04/2009 che prevede per i Comuni costieri ad alta problematicità abitativa un costo unitario massimo pari a 1940,00 che, maggiorato del 10% per il costo degli Enti condominiali, risulta essere pari a: /m² 1940,00*1,10*75,03 m² = ,02 Secondo quanto concordato con l'amministrazione tale importo verrà destinato dal soggetto attuatore per la ristrutturazione di un fabbricato di proprietà comunale sito nelle vicinanze dell'ambito in oggetto. Il progetto per la suddetta ristrutturazione, allegato alla documentazione della pratica, prevede un costo di realizzazione pari ad ,08 al netto dell'iva per un totale di ,99. Pagina 14 di 19

15 11- VERIFICA LIVELLO OCCUPAZIONALE Attualmente l area risulta gestita dalla Ditta Allavena che a livello occupazionale gestisce l attività con impiego di una segretaria in regime di part-time e n 4 lavoratori a tempo indeterminato. Col nuovo intervento si realizzeranno diverse attività commerciali al piano terra del corpo di fabbrica e quindi inevitabilmente il livello occupazionale avrà una certa consistenza. Considerando che per una attività commerciale generica quale negozio di abbigliamento, arredamento, calzature, alimentari ecc. si può considerare due addetti alla vendita fino a 50 m², tre addetti da 50 m² a 100 m², quattro oltre i 100 m² si può ipotizzare la seguente situazione: Negozio A 50,00 m² 2 addetti Negozio B 58,07 m² 3 addetti Negozio C 67,81 m² 3 addetti Considerando che nelle attività che si affacciano sulla piazza potrebbe trovare spazio un ristorante con servizio bar si può ipotizzare la seguente situazione: Ristorante/Bar 49,90 m² 2 camerieri, 1 lavapiatti, 1 cuoco e 1 aiuto cuoco + 1 barista Verosimilmente le persone che saranno occupate con l intervento in oggetto saranno di 14 unità, senza considerare l indotto derivante dai servizi di manutenzione per gli impianti ad energia rinnovabile, la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili e dell ampio giardino. 12- VERIFICA PARCHEGGI PERTINENZIALI Considerato che ai sensi dell art. 9 della Legge 122/89 i parcheggi pertinenziali devono essere il 10 % del volume, si verifica quanto segue: Volume totale = m³ 2.995,89 Per la Legge 122/89 i parcheggi pertinenziali dovranno essere: residenziale: m³ 2.995,89 x 10 % = m² 299,59 I parcheggi risulteranno interrati per un totale di 30 box auto di cui 16 pertinenziali per una superficie complessiva pari a 600,88 m² - uno per ogni unità immobiliare come meglio indicato nella Tavola 9a. Pagina 15 di 19

16 specifica che per quanto non menzionato, si ottempererà a tutte le disposizioni normative vigenti in materia edilizio-urbanistica. Bordighera li, 19/06/2014 I Tecnici. Pagina 16 di 19

17 ONERI Obiettivi della trasformazione Trasformazione e riqualificazione di un area comprendente volumetrie a destinazione prevalente agricola (serre e magazzini rurali) sia in unità abitative sia in locali commerciali/direzionali, con contestuale realizzazione di opere di interesse pubblico, da realizzarsi in corrispondenza della prevista area a servizi in adiacenza, con totale onere a carico del soggetto privato attuatore. Destinazioni ammissibili: Residenziale Attività commerciali/direzionali Servizi pubblici (verde pubblico attrezzato, parcheggi, svago e interesse collettivo) Parcheggi pertinenziali Modalità attuative Sviluppo dell intero ambito tramite un unico S.U.A. di iniziativa privata, esteso all intera area, che prevede la contemporanea realizzazione delle opere private e quelle pubbliche, realizzate a totale carico e spese del soggetto attuatore. Il S.U.A. dovrà essere corredato da un particolare atto unilaterale d obbligo, che disciplini puntualmente gli oneri del soggetto attuatore nei confronti della Pubblica Amministrazione. Dimensionamento St (Superficie territoriale) m² 3.760,92 Superficie agibile alloggi m² 621,79 Volumetria E.R.S. (10% Vol. real.) m³ 225,08 Superficie utile negozi m² 199,96 Area privata m² 2.455,92 Area privata accessibile dal pubblico m² 500,00 Area verde pubblica m² 560,00 Parcheggi pubblici m² 891,57 Parcheggi privati complessivi m² 831,50 Parcheggi privati pertinenziali (S.A.) m² 600,88 Parcheggi NON pertinenziali (S.A.) m² 277,78 Pagina 17 di 19

18 Cantine (S.A.) m² 148,60 Rampa di accesso box m² 128,00 Calcolo oneri In riferimento alle tabelle definite per oneri di urbanizzazione, per il residenziale si ha una quota pari a /m² 193,16, mentre per il commerciale/direzionale si ha una quota pari a /m² 279,82; la quota corrispondente ai parcheggi risulta invece di 69,34 /m², da cui: Residenziale: 621,79 x 193,16 = ,96 Commerciale/direzionale: 199,96 x 279,82 = ,81 Parcheggi NON pertinenziali: 576,44 x 69,34 = ,35 Cantine: 148,60 x 69,34 = ,92 Quota scomputabile = ,12 Totale oneri di urbanizzazione: ,44 Quota E.R.P.: La quata monetaria corrisponde al 10% del volume in progetto con destinazione residenziale pari a m³ 225,08 corrispondente a 75,03 m². Secondo il prezzo massimo di realizzazione dell edilizia Social Housing previsto dalla Delibera C.R. n 9 del 28/04/2009 che prevede per i Comuni costieri ad alta problematicità abitativa un costo unitario massimo pari a 1.940,00 maggiorato del 10% per il costo degli Enti condominiali, per un totale di 2.134,00 da cui. E.R.P.: 75,03 x 2.134,00 = ,02 Secondo quanto concordato con l'amministrazione tale importo verrà destinato dal soggetto attuatore per la ristrutturazione di un fabbricato di proprietà comunale sito nelle vicinanze dell'ambito in oggetto. Il progetto per la suddetta ristrutturazione, allegato alla documentazione della pratica, prevede un costo di realizzazione pari ad ,08 al netto dell'iva. Totale oneri scomputabili : ,08 Il computo metrico allegato ha individuato un importo complessivo per gli oneri scomputabili pari a ,08 al netto dell IVA di Legge. Pagina 18 di 19

19 Standard urbanistici Il D.M. 1444/68 prevede, per il residenziale, 80 m³/abitante, per cui il calcolo relativo: 2.250,83/80 = 28,14 abitanti; l area da cedere sarà pari a 18,00 m²/persona x 28,14 abitanti = 506,52 m² dei quali, 70,30 m² (pari al 13,88%) destinati a parcheggio pubblico ed i restanti 436,22 m² (pari all 86,12%) destinati a verde pubblico. La stessa norma prevede, per il commerciale/direzionale, 80 m² ogni 100 m² di superficie agibile, ripartiti in parti uguali tra parcheggio pubblico e verde pubblico, per cui il totale standard commerciale risulta 199,96 m² x 0,80 = 159,97 m², suddivisi in 79,99 per parcheggio pubblico e 79,98 in verde pubblico, secondo il prospetto riassuntivo seguente: Totali standard da cedere: Parcheggio pubblico = 70, ,99 = 150,29 m² Verde pubblico = 436, ,98 = 516,20 m² Totali standard ceduti: Parcheggio pubblico = 891,57 m² > 150,29 m² Verde pubblico = 560,00 m² > 516,20 m² Complessivamente risulta: Oneri di urbanizzazione ,84 Quota E.R.P ,02 Quota E.R.P. In realizzazione ,99 TOTALE DA VERSARE ,04 Bordighera, lì 19/06/2014 Ing. Marco Galperti Geom. Fabio Drufovka Pagina 19 di 19