TRIBUNALE DI PIACENZA RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare: n 167/2013 Promossa da: UNICREDIT S.P.A. Contro: YOUMNI ABDENBI e CHEGDANI FATIMA Giudice Esecutore: dott. Antonino Fazio RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Piacenza, lì 21 marzo 2014 IL TECNICO INCARICATO 1

2 PREMESSA L ill.mo Sig. Giudice dott. Antonino Fazio, con decreto in data 28/11/2013, ha nominato il sottoscritto quale esperto nell esecuzione immobiliare n 167/2013 promossa da UNICREDIT S.P.A. contro YOUMNI ABDENBI e CHEGDANI FATIMA. Nell udienza tenuta il 02/12/2013 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito. INCARICO Si riporta di seguito il contenuto del Verbale del giuramento dell esperto ex art. 569 C.P.C. Il Giudice dell esecuzione - letta l istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe - esaminata la documentazione prodotta - visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c. CONFERISCE all esperto il seguente incarico: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, 2

3 in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare - domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di 3

4 circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 11. il nominativo e recapito dell Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio; 12. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dall interno); 13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie in formato pdf ed un altro cd-rom in formato word delle perizie che sarà consegnato al professionista delegato delle operazioni di vendita. 4

5 OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto ha accettato l incarico ed ha proceduto all espletamento dello stesso mediante le seguenti prestazioni: Visura presso il Servizio catastale dell Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) ufficio Provinciale di Piacenza - in data 20/01/ per la verifica della posizione catastale. In tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, stralcio dalla mappa catastale e copia della planimetria catastale; Visura presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio (Ex Conservatoria RR.II.) Ufficio Provinciale di Piacenza in data 29/01/2014 per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio; Richiesta e ritiro dei certificati di residenza, dello stato di famiglia e delle risultanze anagrafiche relativamente al matrimonio dei debitori esecutati, effettuata presso l Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Caorso (Pc) in data 03/02/2014; (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente); Richiesta di accesso agli atti presentata all Ufficio Tecnico del Comune di Caorso (Pc) in data 03/02/2014 e successivo accesso in data 11/02/2014 per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare pignorata e per la verifica dell esistenza del certificato di abitabilità; Acquisizione di stralcio del PRG vigente del Comune di Caorso con relative Norme di Attuazione con accesso telematico al sito del Comune; Sopralluogo all immobile pignorato effettuato in data 20/02/2014. In tale occasione il sottoscritto: o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di manutenzione o ha raccolto documentazione fotografica sia dell interno che dell esterno dell immobile Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione dell attuale valore di mercato. I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate. 5

6 RISPOSTE ALL INCARICO RICEVUTO Verifica preliminare della documentazione presentata. Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all ex art. 567 cod. proc. Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 20/09/2013, è completa ed idonea. E infatti presente la relazione notarile sostitutiva della documentazione ipo-catastale. 6

7 PUNTO 1: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; RISPOSTA: 1.a) Confini: Appartamento: cortile comune su tre lati, vano scala e balcone comune, ragioni Iimmobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. o aventi causa; Autorimessa: cortile comune, ragioni Immobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. o aventi causa su due lati, area pertinenziale esclusiva di cui al punto successivo; Area ortiva: Autorimessa di cui al punto precedente, ragioni di cui ad aree individuate con i mappali 310 e 312 del Fg. 14 NCT, ragioni Iimmobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. o aventi causa. 1.b) Dati catastali: L immobile, alla data del 20/01/2014, risultava censito con i seguenti dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Caorso Intestazione e titolo: CHEGDANI Fatima nata in MAROCCO il 09/05/1974 CF CHGFTM74E49Z330T - Proprietà per ½; 7

8 YOUMNI Abdenbi nato in MAROCCO il 15/06/1970 C.F. YMNBNB70H15Z330G - Proprietà per ½. Dati identificativi e di classamento: Foglio n 14 - Particella n 35 - Sub 16 - Cat. A/3 - Classe 4 - Consistenza 4,5 vani Rendita Euro 227,76 Indirizzo: STRADA PADANA INFERIORE, n. 18 n. 20 piano: 1 derivante da: o VARAZIONE del 20/11/2001 n /2001 in atti dal 20/11/2001 (protocollo n ) RETTIFICA DEL CLASSAMENTO PROPOSTO; o VARIAZIONE del 20/11/2001 n /2001 in atti dal 20/11/2001 (protocollo n ) RISTRUTTURAZIONE FRAZIONAMENTO E FUSIONE. Foglio n 14 - Particella n 35 - Sub 10 - Cat. C/6 - Classe 2 - Consistenza 16 mq. Rendita Euro 31,40 Indirizzo: STRADA PADANA INFERIORE, n. 18 n. 20 piano: T-1 derivante da: o VARAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO; o VARIAZIONE del 21/09/1986 n /1986 in atti dal 14/10/1998 UNITA AFFERENTI CLASSAMENTO PROG. FIN. Nuovo Catasto Terreni del Comune di Caorso L area esclusiva pertinenziale è censita al N.C.T. del Comune di Caorso come segue: Foglio n 14 - Particella n 311 Semin. Arbor. Classe 1 22 ca. R.D. Euro 0,19, - R.A. Euro 0,22. derivante da: o FRAZIONAMENTO del 07/02/2002 n /2002 in atti dal 07/02/2002 (protocollo n ). 8

9 Il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari suddette è costruito su area coperta e scoperta censita al N.C.U. foglio 14 mappale 35 Ente Urbano di are 7.74 derivante da: o TIPO MAPPALE del 03/02/1996 n /1996 in atti dal 03/02/1996 ATTO IN DEROGA o VARIAZIONE GEOMETRRICA del 03/02/1996 n /1996 in atti dal 03/02/1996 ATTO IN DEROGA. A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che le planimetrie catastali delle unità immobiliari sono sostanzialmente conformi allo stato di fatto. Le difformità presenti, come risulta dal confronto fra la planimetria dello stato di fatto e la planimetria catastale allegate in calce alla presente relazione, sono costituite: - dalla presenza di una apertura ad arco anziché di una porta fra le due stanze prospettanti verso la facciata principale del fabbricato; - dalla presenza di un corridoio di disimpegno prima dell antibagno; - nel diverso utilizzo delle stanze: la stanza indicata catastalmente come soggiorno è in realtà utilizzata come cucina ed il locale indicato catastalmente quale cucina è in realtà utilizzato quale camera da letto. Tali lievi difformità, ai sensi del paragrafo 3 lett. e) 3 capoverso della Circolare n 2 prot. n del 09/07/2010 dell Agenzia del Territorio, non variando il numero dei vani e la loro funzionalità, sono da ritenersi non rilevanti ai fini catastali, in quanto non incidenti sul classamento dell unità immobiliare. (Documentazione catastale ALLEGATO B alla presente). 1.c) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento: Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.d) Diritto reale sottoposto a pignoramento: Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà delle unità sottoposte ad esecuzione, in quanto ad entrambi i debitori esecutati è stata pignorata la relativa quota di proprietà indivisa pari ad ½ ciascuno. 9

10 1.e) Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio: L intera proprietà dei beni pignorati è pervenuta ai debitori esecutati per acquisto dalla Sig.ra Spadaccino Brigida nata a Foggia il 05/06/1958 con atto di compravendita per scrittura privata autenticata nelle firme dal Dott. Francesco Ercolano - Notaio in Piacenza del 21/12/2004 Rep. n Fasc registrato a Piacenza il 29/12/2004 M. 1T n 8038 trascritto a Piacenza il 13/01/2005 RP 341 RG 431; Alla Sig.ra Spadaccino Brigida, la stessa proprietà, era pervenuta per acquisto dalla Immobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. con sede in Piacenza, con atto di compravendita a rogito del Notaio Ferrerio Manfredo di Piacenza, in data 11/06/2002 Rep. n /9144, registrato a Piacenza il 24/06/2002 al n 2454 e trascritto a Piacenza il 17/06/2002 ai n.ri 7465/5282; Alla Immobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. l immobile era pervenuto per acquisto dalla Sig.ra Galli Rita nata a Carpento Piacentino l 08/04/1920 (per la quota di 3/4 ) e dalla Sig,ra Cremonesi Ada nata a Caorso il 30/05/1948 (per la quota di ¼), con atto di compravendita a rogito Dott. Mario Onorato, Notaio in Castel San Giovanni (Pc) in data 22/06/2001 Rep. n 50238/5361, registrato a Piacenza l 11/07/2001 al n 2603 Mod. 1V, trascritto a Piacenza il 17/07/2001 ai n,ri 8820/6676. e successivamente (in rettifica di detta trascrizione per omissione della particella 56 del foglio 14 graffata alla particella 35 sub 1) il 27/10/2001 ai n.ri 12704/9545; Alle Sig.re Galli Rita e Cremonesi Ada l immobile era pervenuto per successione legittima per morte di Cremonesi Aldo nato a Caorso il 23/10/1914, comprovata dalla dichiarazione di successione del 26/06/2000 Vol. 321, n 1439, trascritta l 11/04/2001 ai. n.ri 4733/3696 ed accettata tacitamente con atto a rogito del Notaio Mario Onorato di Piacenza rep. n 50238, trascritta il 13/01/2005, ai n,ri 430/340; Al 01/01/1993 l immobile in oggetto, seppur con diversa consistenza e diverso identificativo catastale, era di proprietà dei Sigg. Cremonesi Aldo nato a Caorso il 23/10/1914 e Galli Rita nata a Carpaneto Piacentino l 8/04/

11 PUNTO 2: 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; RISPOSTA: 2.a) Descrizione dell immobile pignorato E stato effettuato sopralluogo all immobile in data 20/02/2014. Le unità immobiliari oggetto di esecuzione fanno parte di un complesso immobiliare in condominio, comprendente un fabbricato principale ed un fabbricato accessorio adibito ad autorimesse, sito in Comune di Caorso, località Fossadello, Via Padana Inferiore n.ri 18/20, eretto di area censita, unitamente all area scoperta di pertinenza, al Catasto terreni di detto Comune fg. 14 mappale 35 di mq. 774 Ente Urbano e sono costituite da: a) appartamento di civile abitazione, posto al piano primo del fabbricato principale, comprendente soggiorno, cucina, due camere, bagno, antibagno ed un balcone; b) vano autorimessa posto al piano terreno del fabbricato accessorio, con sovrastante ripostiglio; c) piccola porzione di area pertinenziale scoperta esclusiva, adibita ad orto. Alle suddette unità immobiliari compete la correlativa e proporzionale quota di comproprietà sugli enti, sazi ed impianti condominiali comuni, tali ritenuti ai sensi di legge, dal titolo di provenienza e dal Regolamento di Condominio. Il regolamento di condominio, unitamente alle tabelle millesimali e alla planimetria generale del complesso, trovasi allegato A ad atto ricevuto dal Notaio Manfredo Ferrerio in data 11/06/2002 rep. n 72578/9144 registrato a Piacenza il 24/06/2002 al n 2454 e trascritto a Piacenza il 17/05/2002 ai n.ri 7465/5282. Il Regolamento di condominio allegato è composto da 16 articoli, datato 07/06/2002 e sottoscritto da Immobiliare Balordi e Cassinari S.n.c. Via è allegata una planimetria generale dello stabile con individuate le unità immobiliari e le destinazioni delle varie parti del complesso contraddistinte dalle seguenti sigle: A Abitazione B Autorimessa S Stenditoio AC1 area comune con servitù di passaggio carrabile per il mappale 308 AC2 area comune del condominio 11

12 O orto G giardino in uso esclusivo all app. 4 VS vano scala comune SS sottoscala in uso esclusivo all appartamento 4 (v. SCHEMA di tale distribuzione ALLEGATO C alla presente). Le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio sono tre con le seguenti intestazioni: Tab. 1 - millesimi riguardanti l intero lotto Tab. 2 millesimi riguardanti il solo fabbricato abitativo Tab. 3 millesimi riguardanti il solo fabbricato ad uso autorimesse stendotoi. La Tab. 1, per la ripartizione delle spese riguardanti l intero lotto, con riferimento alle unità immobiliari in oggetto, riporta: N Piano Descr. 5 1 appartamento 5 1 Balcone Sup. Piano Dest. Coeff. Tot. Sup. conv. Mill. Tot 65,00 1,10 1,00 1,10 71,50 136,40 3,60 1,10 0,20 0,22 0,79 1,50 137,90 11 T autorimessa 11 T orto 11 1 Stenditoio 17,20 1,00 0,75 0,75 12,90 24,60 21,80 1,00 0,10 0,10 2,18 4,20 17,20 1,00 0,22 0,22 3,78 7,20 36,00 La Tab. 2, per la ripartizione delle spese riguardanti il solo fabbricato abitativo, per l abitazione in oggetto riporta: N Piano Sup. Piano Dest. Coeff. Sup. Mill. Tot Descr. Tot. conv. 12

13 5 1 65,00 1,10 1,00 1,10 71,50 appartamento 5 1 3,60 1,10 0,20 0,22 0,79 171,50 Balcone La Tab. 3, per la ripartizione delle spese riguardanti il solo fabbricato ad uso autorimessa-stenditoio, con riferimento all unità immobiliare in oggetto, riporta: 11 T autorimessa 11 T orto 11 1 Stenditoio 17,20 1,00 0,75 0,75 12,90 21,80 1,00 0,10 0,10 2,18 17,20 1,00 0,22 0,22 3,78 183,60 Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del fabbricato sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: in muratura mista tradizionale; - Strutture portanti orizzontali: solai in laterizio; - Copertura: manto di copertura in coppi; - Lattoneria: in lamiera preverniciata; - Finiture esterne: intonaco tinteggiato e, nella parte non ancora ristrutturata, ammalorato; - Balconi con pavimenti in grès rosso e ringhiere metalliche di tipo semplice; - Tramezzature: pareti di laterizio; - Intonaci: al civile; - Vano scala di collegamento fra i piani con scala in graniglia; - Grado di finitura: mediocre; - Stato di conservazione: mediocre. Ristrutturazione del fabbricato non completa. Le principali finiture dell appartamento sono le seguenti: - Porta di ingresso all appartamento: di tipo blindato; - Pavimenti: parte in piastrelle di ceramica; - Rivestimenti: cucina e bagno in ceramica: 13

14 - Serramenti esterni: persiane in legno; - Serramenti interni: in alluminio verniciato con vetri doppi; - Porte interne: in legno laccato bianco di tipo cieco; - Impianto elettrico: sottotraccia, ma non interamente a norma; - Impianto idrico-sanitario: esistente; - Impianto di riscaldamento: autonomo con caldaia a gas e termosifoni in ghisa e anche con camino funzionante a legna; - Impianto di condizionamento: non esistente; - Grado di finitura: normale; - Stato di conservazione: scadente. Le principali finiture dell autorimessa e sovrastante stenditoio sono le seguenti: - Costruzione in muratura mista; - Copertura con manto di coppi; - Pavimenti in cemento; - Portone di ingresso autorimessa a due ante di tipo metallico; - Parapetto stenditoio soprastante con assi di legno; - Grado di finitura: scadente; - Stato di conservazione: scadente. Per la determinazione della consistenza commerciale dell unità immobiliare in oggetto, il sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne ed esterne (1/2 quelle comuni con altre proprietà) e considerato la superficie del balcone al 50%. La superficie della piccola porzione di terreno destinata ad orto non è stata considerata separatamente, ma compresa nel valore complessivo delle unità immobiliari stimate. Le misure sono state rilevate dalla planimetria catastale, dalla pratica comunale e verificate con controlli diretti in loco. A seguito dell applicazione dei suesposti criteri, la superficie considerata ai fini estimativi è risultata la seguente: - Abitazione posta al primo piano: circa mq. 80,00 - Autorimessa: circa mq. 16,00 - Stenditoio: circa mq. 16,00 con altezza media di mt. 2,00. 14

15 PUNTO 3: 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; RISPOSTA: 3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione L abitazione sottoposta ad esecuzione, come risulta dai certificati di residenza e stato di famiglia allegati, risulta attualmente abitata dai debitori esecutati con un figlio minore. (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente). Al momento del sopralluogo era presente un fratello della Sig.ra Chegdani Fatima che ha affermato che la famiglia era essente per essersi recata in Marocco e di essere momentaneamente ospite nella casa della famiglia della sorella. 15

16 PUNTO 4: 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento o atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione o il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; o altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); RISPOSTA: 4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente L unità immobiliare fa parte di un complesso in Condominio, ma non risulta nominato un Amministratore di Condominio. Da informazioni assunte in occasione del sopralluogo, non risultano spese condominiali da pagare. Le pulizie delle parti comuni vengono effettuate direttamente dai condomini. Non risultano pertanto spese condominiali per l anno in corso e per quello precedente che possono restare a carico dell acquirente ai sensi dell art. 63 disp. Att. c.c. In merito agli altri oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente si precisa che nell atto ricevuto dal Notaio Manfredo Ferrerio in data 11/06/2002 rep. n 72578/9144 registrato a Piacenza il 24/06/2002 al n 2454 e trascritto a Piacenza il 17/05/2002 ai n.ri 7465/5282 risultano le seguenti pattuizioni di natura reale ed obbligatoria: 16

17 - Il balcone antistante l unità sub 23 rappresenta bene comune fra l unità stessa e la contigua unità sub 22; - la Società venditrice (Immobiliare Balordi e Cassinari di Balordi Giuseppe e Cassinari Ferdinando S.n.c. con sede in Piacenza) si riserva, a titolo di servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, il diritto di edificare in aderenza al fabbricato accessorio in parola, e ciò nell ambito dell attiguo fondo di sua proprietà, quale catastalmente rappresentato dal mappale 308 del foglio 14 ed ora coltivato a frutteto; - allo scopo di garantire il collegamento fra la pubblica strada ed il testè menzionato fondo, la società venditrice si riserva altresì, pur sempre a titolo di servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, il diritto di passaggio pedonale e carraio con ogni mezzo sulla porzione di cortile comune identificata nella planimetria generale dello stabile con la sigla AC.1; - la società venditrice si riserva infine, la facoltà di operare modifiche ai prospetti ed alle aperture dello stabile in parola fino al completamento dei relativi lavori di ristrutturazione. 4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato Dalle verifiche anagrafiche effettuate presso il Comune di Caorso, risulta che i Sigg. Chegdani Fatima nata il 09/05/1974 a Khouribga (Marocco) e Youmni Abdenbi nato a Casablanca (Marocco) hanno tra loro contratto matrimonio a Casablanca (Marocco) il 13/09/1999. Risulta dall atto n. 7 p. II s.c a tr. Caorso. Non vi sono annotazioni. (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente). 17

18 PUNTO 5: 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; RISPOSTA: 5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione. Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 29/01/2014, è emerso che le unità immobiliari di cui trattasi sono gravate dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all acquirente - Iscrizione in data 13/01/1995 RP 81 RG 432 relativa all ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo rogato dal Notaio Dott. Francesco Ercolano con atto Rep. n 10868/2662 del 21/12/2004 a favore di Unicredit Banca per la Casa S.p.a con sede in Milano contro i debitori esecutati, durata di anni 30 per la somma di Euro ,00 di cui capitale Euro ,00; - Trascrizione in data 08/07/2013 RP 5116 RG 7296 relativa all atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data 04/06/2013 rep. n 1392/2013 a favore di UNICREDIT S.P.A. con sede a Roma e contro i debitori esecutati. I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a Euro 329,00 (trecentoventinove/00) a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. 18

19 PUNTO 6: 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; RISPOSTA: 6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità. La costruzione del fabbricato in cui sono poste le unità immobiliari in oggetto è avvenuta in data anteriore al 1/9/1967. Sono state in seguito effettuate opere di ristrutturazione in base a Concessione Edilizia n 54/2001 rilasciata dal Sindaco del Comune di Caorso in data 04/12/2001 n di prot. Successivamente è stata presentata allo stesso Comune in data 4/4/2004 Prot. n 2949 (pratica n 1022/04) Denuncia di Inizio Attività per varianti apportate all originaria Concessione Edilizia n 54 del 04/12/2001. Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caorso è stata reperita copia-stralcio di tale DIA comprensiva di tavola grafica. Dal confronto di tale tavola con lo stato di fatto si rilevano piccole difformità e precisamente: - presenza nello stato di fatto di un corridoio di disimpegno prima dell antibagno non indicato nella pratica edilizia; - diverso utilizzo delle stanze: la stanza indicata quale soggiorno è in realtà utilizzata come cucina ed il locale indicato quale cucina è in realtà utilizzato quale camera da letto. Tali irregolarità, se mantenute, sono sanabili con la presentazione di comunicazione in sanatoria al Comune ed il pagamento di una sanzione pari ad Euro 1.000,00. La posizione urbanistico-edilizia non risulta regolare. Presso lo stesso ufficio non risulta sia stato richiesto il relativo Certificato di Abitabilità. (Vedi documentazione pratiche edilizie ALLEGATO C alla presente); 19

20 6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente L area su cui insiste il fabbricato risulta classificata nel vigente Regolamento Urbanistico Edilizio del Comune di Caorso quale Zona B4 A prevalente destinazione residenziale di vecchia o antica formazione - normata dall Art. 57 delle Norme Tecniche di Attuazione. Si allegano stralci della tavola grafica e delle Norme Tecniche di Attuazione (ALLEGATO E alla presente). 6.c) Certificato di destinazione urbanistica Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all art. 30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380, in quanto l area di pertinenza delle unità immobiliari pignorate ha una superficie inferiore a mq e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 comma 2 del D.P.R. 380/01. 20

21 PUNTO 7: 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; RISPOSTA: 7.a) Valutazione estimativa del lotto. Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di riferimento del valore di qualsiasi bene. Il criterio è quindi quello del più probabile valore di mercato che viene opportunamente abbattuto forfettariamente: - del 20% per tenere conto dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita Nella valutazione il sottoscritto tiene conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima: - destinazione d uso; - consistenza commerciale; - ubicazione; - grado di finitura; - epoca di costruzione; - stato di conservazione. A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente procede ad attribuire al bene di cui trattasi il seguente valore di stima: 21

22 Abitazione al primo piano A corpo Euro ,00 Autorimessa al piano terra con soprastante stenditoio e piccola area di pertinenza esclusiva ad uso orto A corpo Euro 8.000, Sommano Euro ,00 A dedurre: - abbattimento forfettario del 20% per le ragioni sopra esposte Euro ,00 - sanzione per sanatoria edilizia Euro 1.000, Sommano Euro ,00 Euro ,00 ============= Valutazione Euro ,00 ============= (diconsi Euro sessantatremila/00) 22

23 PUNTO 8 : 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; RISPOSTA: 8.a) Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA, in quanto l unità immobiliare sottoposta a esecuzione non costituisce bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dagli esecutati. 23

24 PUNTO 9: 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; RISPOSTA: 9.a) Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore. Nel caso di cui trattasi l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera piena proprietà dell immobile pignorato in capo ai debitori esecutati, pertanto il parere non è necessario. 24

25 PUNTO 10: 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; RISPOSTA: 10.a) Nel corso del sopralluogo eseguito nell immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati difetti o ammaloramenti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa. 25

26 PUNTO 11: 11. il nominativo e recapito dell Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio; RISPOSTA: 11.a) Il fabbricato in cui sono poste le unità immobiliari esecutate è un Condominio, ma non risulta nominato l Amministratore del Condominio. 26

27 PUNTO 12: 12. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 12.a) Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell immobile pignorato. Si allega planimetria dello stato di fatto dell appartamento (ALLEGATO F alla presente). Per l autorimessa e soprastante stenditoio si fa riferimento alla relativa planimetria catastale in to corrispondente allo stato di fatto. (ALLEGATO B alla presente). Si allegano altresì n 18 fotografie relative sia agli esterni sia agli interni (ALLEGATO G alla presente). 27

28 PUNTO 13: 13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie in formato pdf ed un altro cd-rom in formato word delle perizie che sarà consegnato al professionista delegato delle operazioni di vendita. RISPOSTA: 13.a) Predisposizione dei cd-rom contenenti i files della relazione e delle fotografie. Sono allegati n 3 supporti informatici (cd-rom) nei quali sono stati masterizzati i files della relazione peritale e delle fotografie (ALLEGATO H alla presente). Piacenza, lì 21 marzo 2014 IL TECNICO INCARICATO Allegati: A. Documenti anagrafici; B. Documentazione catastale; C. Schema delle destinazioni dell intero immobile in cui sono poste le unità immobiliari in oggetto; D. Documentazione pratiche edilizie comunali; E. Estratto dello Strumento Urbanistico vigente e delle relative norme tecniche; F. Pianta stato di fatto dell appartamento; G. Documentazione fotografica; H. N 3 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie. 28

29 Allegato A DOCUMENTI ANAGRAFICI 29

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