TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 216/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA NUOVO RITO FALLIMENTARE 216/2015 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SSA MARTINI JULIE CURATORE: DOTT.SSA ELISABETTA BRUGNONI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 16/03/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ANNALISA CAIRO CF:CRANLS58B54F704U con studio in VILLASANTA (MB) VIA MOSE BIANCHI 3 telefono: annalisa.cairo@gmail.com Pagina 1 di 113

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 216/2015 LOTTO IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LESMO Via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 71,60 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno con porzione di giardino in uso esclusivo sul lato nord, oltre cantina a piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 20 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Momnti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area libera a giardino di uso esclusivo al sub. 66 compresa: enti comuni al sub. 1 sui due lati, unità al sub. 21, unità ai subb. 19 e 65; della cantina: box sub. 92, cantina sub. 21, corridoio comune da cui si accede, cantina al sub. 32 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 66 (catasto fabbricati), consistenza 0 B box singolo a LESMO Via Vincenzo Monti 50 per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) box singolo a piano interrato L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 119 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 14 mq, rendita 53,50 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti snc, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: enti comuni al sub. 5, box al sub. 118, corsello comune da cui si accede, enti comuni al sub. 1 e 5 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 71,60 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 16/03/2017 Pagina 2 di 113

3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: convenzione edilizia, stipulata il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19958 di repertorio, trascritta il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43761, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a intero comparto edilizio 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 27/02/2008 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /21057 di repertorio, iscritta il 05/03/2008 a Milano II ai nn /6978, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. La formalità è riferita solamente a La formalità è riferita solamente a al solo sub. 20 (appartamento). Annotazione in data 15/07/2010 ai nn / restrizione di beni con atto in data 12/07/2010 rep /7969 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolati i subb Annotazione in data 15/07/2010 ai nn /15655 frazionamento in quota con atto in data 12/07/2010 rep /7967 Notaio Ezilda Mariconda. Annotazione in data 25/03/2011 ai nn /6939 restrizione di beni con scrittura privata autentica in data 14/03/2011 rep /8579 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolato il sub. 98 ipoteca giudiziale, stipulata il 29/04/2013 a firma di Tribunale di Asti ai nn di repertorio, iscritta il 13/03/2013 a Milano II ai nn /7384, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00 ipoteca giudiziale, stipulata il 10/09/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, iscritta il 01/05/2015 a Milano II ai nn /15225, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da lodo arbitrale. Importo ipoteca: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. Pagina 3 di 113

4 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 24/05/2007), con atto stipulato il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19959 di repertorio, trascritto il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43763, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno edificabile 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000 ( fino al 01/06/2007) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: PERMESSO DI COSTRUIRE N. 19/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione di nuove abitazioni di edilizia convenzionata per un volume complessivo massimo di 7500 mc., presentata il 30/07/2007 con il n di protocollo, rilasciata il 19/11/2007, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare PERMESSO DI COSTRUIRE in VARIANTE N. 39/2008, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di recupero volumetrico delle murature di tamponamento ai sensi L.R. n. 33/07,, presentata il 23/12/2008 con il n di protocollo, rilasciata il 31/03/2009, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare D.I.A. in VARIANTE N. 18/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di modifiche interne agli appartamenti e modifiche di modesta entità in facciata, presentata il 21/04/2010 con il n di protocollo, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. Pagina 4 di 113

5 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN LESMO VIA VINCENZO MONTI 50 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LESMO Via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 71,60 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno con porzione di giardino in uso esclusivo sul lato nord, oltre cantina a piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 20 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Momnti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area libera a giardino di uso esclusivo al sub. 66 compresa: enti comuni al sub. 1 sui due lati, unità al sub. 21, unità ai subb. 19 e 65; della cantina: box sub. 92, cantina sub. 21, corridoio comune da cui si accede, cantina al sub. 32 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Arcore). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio scuola elementare scuola media inferiore cinema farmacie centro commerciale negozi al dettaglio spazi verde verde attrezzato al di sotto della media al di sopra della media buono buono COLLEGAMENTI Pagina 5 di 113

6 ferrovia distante 1km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: al di sotto della media al di sotto della media al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento a piano terreno costituito da ingresso/soggiorno/pranzo, disimpegno, una camera da letto, un bagno, area a giardino in uso esclusivo posta a lato nord. L'alloggio risuta essere già stato occupato e si rilevano murature interne con fori per aggancio mobili sospesi e imbiancature personalizzate e con decori. Lo stato di manutenzione è buono. Si rilevano tracce di bagnature da condensa causati, probabilmente, da scarso isolamento dell'involucro edilizio. Si precisa che le aree a giardino in uso esclusivo non dispongono di pendenze adeguate al normale deflusso delle acque meteoriche rilevando, anche in caso di piogge di consistenza contenuta, difficoltà di smaltimento. Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in ferro verniciato con apertura elettrificata. pedonale cancello: realizzato in in ferro verniciato con apertura radiocomandata. carraio infissi esterni: a battente realizzati in legno color noce e vetrocamera pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica protezioni infissi esterni: imposte portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno e vetri con doppio portoncino esterno in doghe metalliche manto di copertura: realizzato in laterizio pareti esterne: costruite in intonaco colorato e mattone paramano Degli Impianti: ascensore:. sunzionante elettrico: sottotraccia conformità: funzionante, non verificata la conformità in quanto utenza non collegata termico: centralizzato con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio citofonico: video CLASSE ENERGETICA: Pagina 6 di 113

7 [45.26 KWh/m²/anno] Certificazione APE N / 10 registrata in data 10/06/2010 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 59,40 x 100 % = 59,40 portico 11,00 x 30 % = 3,30 giardino in uso esclusivo 85,00 x 9 % = 7,65 cantina 5,00 x 25 % = 1,25 Totale: 160,40 71,60 ACCESSORI: altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 66 (catasto fabbricati), consistenza 0 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: In complesso residenziale di recente costruzione luminoso bilocale al piano mansardato arredato e composto ingresso, soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno. Posto auto Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.316,67 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: Libero su tre lati, l'appartamento si sviluppa su unico livello ed è in ottimo stato. La zona notte è provvista di cameretta, ampia camera matrimoniale, bagno finestrato e piccolo locale lavanderia. Box Indirizzo: via Monti 50 Pagina 7 di 113

8 Superfici principali e secondarie: 82 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.768,29 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: trilocale di 90 mq di recente costruzione così composto: ingresso su soggiorno con angolo cottura e sfogo su terrazzo di 15 mq, disimpegno, camera matrimoniale, camera singola e bagno finestrato. cantina e box. Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.666,67 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca dati Agenzia Delle Entrate (04/01/2017) Valore minimo: 1.400,00 Valore massimo: 1.550,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Poichè le indagini di mercato condotte per immobili medesimo azzonamento, ad oggi rilevabili da siti e/o operatori in zona, sono da riferirsi a prezzi medi di vendita "sperati" al momento dell'avvio della compravendita, si ritiene congrua, ai fini della stima del valore più probabile di mercato, la applicazione del valore medio riscontrabile da osservatori del mercato, Camera di Commercio di Monza e Brianza / Banca Dati Agenzia Entrate, pari ad /mq ,00. Precisazioni: il valore finale è da intendersi comprensivo degli eventuali vizi e difetti occulti, non rilevabili dai normali accertamenti effettuati dal perito in sede di sopralluogo; della eventuale non conformità degli impianti i cui costi di adeguamento/revisione saranno da intendersi ricompresi della decurtazione pari al 25% applicata in sede di ribasso d'asta. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN LESMO VIA VINCENZO MONTI 50 BOX SINGOLO DI CUI AL PUNTO B box singolo a LESMO Via Vincenzo Monti 50 per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) box singolo a piano interrato Pagina 8 di 113

9 L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 119 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 14 mq, rendita 53,50 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti snc, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: enti comuni al sub. 5, box al sub. 118, corsello comune da cui si accede, enti comuni al sub. 1 e 5 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Arcore). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio scuola elementare scuola media inferiore cinema farmacie centro commerciale negozi al dettaglio spazi verde verde attrezzato al di sotto della media al di sopra della media buono buono COLLEGAMENTI ferrovia distante 1km DESCRIZIONE DETTAGLIATA: VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo comparativo: effettuati rilievi e misurazioni, compiuti accertamenti ed indagini e la comparazione dei prezzi in zona per gli immobili di questo tipo e considerata la numerosa offerta sul mercato immobiliare, tenuto conto della natura stessa della vendita giudiziaria, si opera una riduzione Pagina 9 di 113

10 del 25% sul valore di mercato Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano II, ufficio tecnico di Lesmo, agenzie: locali DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 71,60 0, , ,00 B box singolo 0,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 10 di 113

11 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 216/2015 LOTTO IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LESMO Via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 69,20 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno con porzione di giardino in uso esclusivo sul lato sud, oltre cantina a piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 21 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area libera a giardino di uso esclusivo al sub. 67 compresa: unità al sub. 20, enti comuni ai subb. 3 e 1, unità ai subb. 22 e 68; della cantina: box al sub. 94, cantina al sub. 26, corridoio comune da cui si accede, cantina al sub. 20 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 67 (catasto fabbricati), consistenza 0 B posto auto a LESMO Via Vincenzo Monti 50 per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) posto auto scoperto L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 135 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 13 mq, rendita 49,68 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ente comune al sub. 1, posto auto al sub. 136, enti comuni al sub. 1, posto auto al sub DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 69,20 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 16/03/2017 Pagina 11 di 113

12 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 01/04/2014, con scadenza il 31/03/2018, registrato il 02/04/2014 a Vimercate ai nn. 614 serie 3T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 6.000,00 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: convenzione edilizia, stipulata il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19958 di repertorio, trascritta il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43761, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a intero comparto edilizio 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 27/02/2008 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /21057 di repertorio, iscritta il 05/03/2008 a Milano II ai nn /6978, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. La formalità è riferita solamente a La formalità è riferita solamente a al solo sub. 21 (appartamento). Annotazione in data 15/07/2010 ai nn / restrizione di beni con atto in data 12/07/2010 rep /7969 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolati i subb Annotazione in data 15/07/2010 ai nn /15655 frazionamento in quota con atto in data 12/07/2010 rep /7967 Notaio Ezilda Mariconda. Annotazione in data 25/03/2011 ai nn /6939 restrizione di beni con scrittura privata autentica in data 14/03/2011 rep /8579 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolato il sub. 98 ipoteca giudiziale, stipulata il 29/04/2013 a firma di Tribunale di Asti ai nn di repertorio, iscritta il 13/03/2013 a Milano II ai nn /7384, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00 ipoteca giudiziale, stipulata il 10/09/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, iscritta il 01/05/2015 a Milano II ai nn /15225, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da lodo arbitrale. Importo ipoteca: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. Pagina 12 di 113

13 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 24/05/2007), con atto stipulato il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19959 di repertorio, trascritto il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43763, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno edificabile 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000 ( fino al 01/06/2007) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: PERMESSO DI COSTRUIRE N. 19/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione di nuove abitazioni di edilizia convenzionata per un volume complessivo massimo di 7500 mc., presentata il 30/07/2007 con il n di protocollo, rilasciata il 19/11/2007, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare PERMESSO DI COSTRUIRE in VARIANTE N. 39/2008, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di recupero volumetrico delle murature di tamponamento ai sensi L.R. n. 33/07,, presentata il 23/12/2008 con il n di protocollo, rilasciata il 31/03/2009, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare D.I.A. in VARIANTE N. 18/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di modifiche interne agli appartamenti e modifiche di modesta entità in facciata, presentata il 21/04/2010 con il n di protocollo, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Pagina 13 di 113

14 L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN LESMO VIA VINCENZO MONTI 50 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LESMO Via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 69,20 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno con porzione di giardino in uso esclusivo sul lato sud, oltre cantina a piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 21 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area libera a giardino di uso esclusivo al sub. 67 compresa: unità al sub. 20, enti comuni ai subb. 3 e 1, unità ai subb. 22 e 68; della cantina: box al sub. 94, cantina al sub. 26, corridoio comune da cui si accede, cantina al sub. 20 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Arcore). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio farmacie scuola elementare scuola media inferiore cinema centro commerciale negozi al dettaglio spazi verde verde attrezzato al di sotto della media al di sopra della media buono buono Pagina 14 di 113

15 COLLEGAMENTI ferrovia distante 1km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: al di sopra della media al di sopra della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento a piano terreno costituito da ingresso/soggiorno/pranzo, disimpegno, una camera da letto, un bagno, area a giardino in uso esclusivo posta a lato sud. Si rilevano tracce di condensa causati, probabilmente, da scarso isolamento dell'involucro edilizio. Si precisa che le aree a giardino in uso esclusivo non dispongono di pendenze adeguate al normale deflusso delle acque meteoriche rilevando, anche in caso di piogge di consistenza contenuta, difficoltà di smaltimento Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in ferro verniciato con apertura elettrificata. pedonale cancello: realizzato in in ferro verniciato con apertura radiocomandata. carraio infissi esterni: a battente realizzati in legno color noce e vetrocamera pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica protezioni infissi esterni: imposte portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno e vetri con doppio portoncino esterno in doghe metalliche manto di copertura: realizzato in laterizio pareti esterne: costruite in intonaco colorato e mattone paramano Degli Impianti: ascensore:. sunzionante elettrico: sottotraccia conformità: funzionante, non verificata la conformità in quanto utenza non collegata termico: centralizzato con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio citofonico: video CLASSE ENERGETICA: Pagina 15 di 113

16 [45.26 KWh/m²/anno] Certificazione APE N / 10 registrata in data 23/01/2017 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale giardino in uso esclusivo 95,00 x 9 % = 8,55 appartamento 59,40 x 100 % = 59,40 cantina 5,00 x 25 % = 1,25 Totale: 159,40 69,20 ACCESSORI: altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 67 (catasto fabbricati), consistenza 0 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: In complesso residenziale di recente costruzione luminoso bilocale al piano mansardato arredato e composto ingresso, soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno. Posto auto Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.316,67 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: Libero su tre lati, l'appartamento si sviluppa su unico livello ed è in ottimo stato. La zona notte è provvista di cameretta, ampia camera matrimoniale, bagno finestrato e piccolo locale lavanderia. Box Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 82 Pagina 16 di 113

17 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.768,29 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: trilocale di 90 mq di recente costruzione così composto: ingresso su soggiorno con angolo cottura e sfogo su terrazzo di 15 mq, disimpegno, camera matrimoniale, camera singola e bagno finestrato. cantina e box. Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.666,67 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca dati Agenzia Delle Entrate (04/01/2017) Valore minimo: 1.400,00 Valore massimo: 1.550,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Poichè le indagini di mercato condotte per immobili medesimo azzonamento, ad oggi rilevabili da siti e/o operatori in zona, sono da riferirsi a prezzi medi di vendita "sperati" al momento dell'avvio della compravendita, si ritiene congrua, ai fini della stima del valore più probabile di mercato, la applicazione del valore medio riscontrabile da osservatori del mercato, Camera di Commercio di Monza e Brianza / Banca Dati Agenzia Entrate, pari ad /mq ,00. Precisazioni: il valore finale è da intendersi comprensivo degli eventuali vizi e difetti occulti, non rilevabili dai normali accertamenti effettuati dal perito in sede di sopralluogo; della eventuale non conformità degli impianti i cui costi di adeguamento/revisione saranno da intendersi ricompresi della decurtazione pari al 25% applicata in sede di ribasso d'asta. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN LESMO VIA VINCENZO MONTI 50 POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO B posto auto a LESMO Via Vincenzo Monti 50 per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) posto auto scoperto L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale: Pagina 17 di 113

18 foglio 13 particella 106 sub. 135 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 13 mq, rendita 49,68 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ente comune al sub. 1, posto auto al sub. 136, enti comuni al sub. 1, posto auto al sub. 134 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Arcore). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio farmacie scuola elementare scuola media inferiore cinema centro commerciale negozi al dettaglio spazi verde verde attrezzato al di sotto della media al di sopra della media buono buono COLLEGAMENTI ferrovia distante 1km DESCRIZIONE DETTAGLIATA: VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 6.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo comparativo: effettuati rilievi e misurazioni, compiuti accertamenti ed indagini e la comparazione dei prezzi in zona per gli immobili di questo tipo e considerata la numerosa offerta sul mercato immobiliare, tenuto conto della natura stessa della vendita giudiziaria, si opera una riduzione del 25% sul valore di mercato Pagina 18 di 113

19 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano II, ufficio tecnico di Lesmo, agenzie: locali DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 69,20 0, , ,00 B posto auto 0,00 0, , , , ,00 Riduzione del 10% per lo stato di occupazione: ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 19 di 113

20 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 216/2015 LOTTO IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LESMO via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 77,55 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno e interrato (questo non abitabile) con porzione di giardino in uso esclusivo sui tre lati nord e sud. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 23 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area di uso esclusivo al sub. 69 compresa: enti comuni al sub. 1, unità ai subb. 70, 30, 33, 73, enti comuni ai subb. 1 e 3; del piano interrato: enti comuni al sub. 3, terrapieno sui tre lati, enti comuni al sub. 3 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 69 (catasto fabbricati), consistenza 0 B box singolo a LESMO via Vincenzo Monti 50 per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) box singolo a piano interrato L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 85 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 15 mq, rendita 57,33 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: box al sub. 84, corsello comune da cui si accede, box al sub. 86, cantina sub DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 77,55 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 16/03/2017 Pagina 20 di 113

21 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 15/01/2015, con scadenza il 14/01/2019, registrato il 10/11/2014 a Vimercate ai nn serie 3T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 5.400,0. si legge in Contratto "l'immobile viene consegnato come visto e piaciuto; la fornitura, posa e finitura dell'eventuale scala interna comunicante con la taverna, la fornitura di caloriferi, sanitari e rubinettarie è sempre a carico del conduttore 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: convenzione edilizia, stipulata il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19958 di repertorio, trascritta il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43761, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a intero comparto edilizio 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 27/02/2008 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /21057 di repertorio, iscritta il 05/03/2008 a Milano II ai nn /6978, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. La formalità è riferita solamente a appartamento e box. Annotazione in data 15/07/2010 ai nn / restrizione di beni con atto in data 12/07/2010 rep /7969 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolati i subb Annotazione in data 15/07/2010 ai nn /15655 frazionamento in quota con atto in data 12/07/2010 rep /7967 Notaio Ezilda Mariconda. Annotazione in data 25/03/2011 ai nn /6939 restrizione di beni con scrittura privata autentica in data 14/03/2011 rep /8579 Notaio Ezilda Mariconda. Svincolato il sub. 98 ipoteca giudiziale, stipulata il 29/04/2013 a firma di Tribunale di Asti ai nn di repertorio, iscritta il 13/03/2013 a Milano II ai nn /7384, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00 ipoteca giudiziale, stipulata il 10/09/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, iscritta il 01/05/2015 a Milano II ai nn /15225, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da lodo arbitrale. Importo ipoteca: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna. Pagina 21 di 113

22 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 24/05/2007), con atto stipulato il 24/05/2007 a firma di Notaio Giovanni Picone ai nn /19959 di repertorio, trascritto il 01/06/2007 a Milano II ai nn /43763, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno edificabile 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000 ( fino al 01/06/2007) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: PERMESSO DI COSTRUIRE N. 19/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione di nuove abitazioni di edilizia convenzionata per un volume complessivo massimo di 7500 mc., presentata il 30/07/2007 con il n di protocollo, rilasciata il 19/11/2007, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare PERMESSO DI COSTRUIRE in VARIANTE N. 39/2008, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di recupero volumetrico delle murature di tamponamento ai sensi L.R. n. 33/07,, presentata il 23/12/2008 con il n di protocollo, rilasciata il 31/03/2009, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare D.I.A. in VARIANTE N. 18/2007, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di modifiche interne agli appartamenti e modifiche di modesta entità in facciata, presentata il 21/04/2010 con il n di protocollo, agibilità del 11/10/2013 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a intero compendio immobiliare 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Pagina 22 di 113

23 CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN LESMO VIA VINCENZO MONTI 50 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LESMO via Vincenzo Monti 50, della superficie commerciale di 77,55 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In fabbricato condominiale costituito da più palazzine condominiali di tre livelli di piano fuori terra, appartamento a piano terreno e interrato (questo non abitabile) con porzione di giardino in uso esclusivo sui tre lati nord e sud. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 23 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, rendita 382,18 Euro, indirizzo catastale: via Vincenzo Monti, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento, area di uso esclusivo al sub. 69 compresa: enti comuni al sub. 1, unità ai subb. 70, 30, 33, 73, enti comuni ai subb. 1 e 3; del piano interrato: enti comuni al sub. 3, terrapieno sui tre lati, enti comuni al sub. 3 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Arcore). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio farmacie scuola elementare scuola media inferiore cinema centro commerciale negozi al dettaglio al di sotto della media al di sopra della media Pagina 23 di 113

24 spazi verde verde attrezzato buono buono COLLEGAMENTI ferrovia distante 1km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento a piano terreno costituito da ingresso/soggiorno/pranzo, disimpegno, una camera da letto, un bagno, area a giardino in uso esclusivo posta sui lati nord e sud. Accesso al piano interrato (cantinae lavanderia) attraverso una scala a chiocciola fornita e posta in opera dai locatari. Si rilevano forti tracce di condensa sia nel soggiorno ceh nella camera da letto causati, probabilmente, da scarso isolamento dell'involucro edilizio. Si precisa che le aree a giardino in uso esclusivo non dispongono di pendenze adeguate al normale deflusso delle acque meteoriche rilevando, anche in caso di piogge di consistenza contenuta, difficoltà di smaltimento. Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in ferro verniciato con apertura elettrificata. pedonale cancello: realizzato in in ferro verniciato con apertura radiocomandata. carraio infissi esterni: a battente realizzati in legno color noce e vetrocamera pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica protezioni infissi esterni: imposte portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno e vetri con doppio portoncino esterno in doghe metalliche manto di copertura: realizzato in laterizio pareti esterne: costruite in intonaco colorato e mattone paramano infissi interni: a battente realizzati in ferro e vetro. locale interrato Degli Impianti: ascensore:. sunzionante elettrico: sottotraccia conformità: funzionante, non verificata la conformità in quanto utenza non collegata al di sotto della media Pagina 24 di 113

25 termico: centralizzato con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio citofonico: video CLASSE ENERGETICA: [45.26 KWh/m²/anno] Certificazione APE N / 10 registrata in data 23/01/2017 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento (vani abitativi di piano terreno) 59,40 x 100 % = 59,40 vani cantina di piano interrato 33,00 x 40 % = 13,20 giardino in uso esclusivo 55,00 x 9 % = 4,95 Totale: 147,40 77,55 ACCESSORI: altro terreno, composto da giardino in uso esclusivo. Identificazione catastale: foglio 13 particella 106 sub. 69 (catasto fabbricati), consistenza 0 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: In complesso residenziale di recente costruzione luminoso bilocale al piano mansardato arredato e composto ingresso, soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno. Posto auto Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.316,67 Euro/mq COMPARATIVO 2 Pagina 25 di 113

26 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: Libero su tre lati, l'appartamento si sviluppa su unico livello ed è in ottimo stato. La zona notte è provvista di cameretta, ampia camera matrimoniale, bagno finestrato e piccolo locale lavanderia. Box Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 82 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.768,29 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 04/01/2017 Descrizione: trilocale di 90 mq di recente costruzione così composto: ingresso su soggiorno con angolo cottura e sfogo su terrazzo di 15 mq, disimpegno, camera matrimoniale, camera singola e bagno finestrato. cantina e box. Indirizzo: via Monti 50 Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.666,67 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca dati Agenzia Delle Entrate (04/01/2017) Valore minimo: 1.400,00 Valore massimo: 1.550,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Poichè le indagini di mercato condotte per immobili medesimo azzonamento, ad oggi rilevabili da siti e/o operatori in zona, sono da riferirsi a prezzi medi di vendita "sperati" al momento dell'avvio della compravendita, si ritiene congrua, ai fini della stima del valore più probabile di mercato, la applicazione del valore medio riscontrabile da osservatori del mercato, Camera di Commercio di Monza e Brianza / Banca Dati Agenzia Entrate, pari ad /mq ,00. La stima ha considerato che le opere di completamento già descritte al precedente punto 3., ineriscono opere effettuate dall'attuale conduttore. Precisazioni: il valore finale è da intendersi comprensivo degli eventuali vizi e difetti occulti, non rilevabili dai normali accertamenti effettuati dal perito in sede di sopralluogo; della eventuale non conformità degli impianti i cui costi di adeguamento/revisione saranno da intendersi ricompresi della decurtazione pari al 25% applicata in sede di ribasso d'asta. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 Pagina 26 di 113