PERIZIA ESTIMATIVA ASSEVERATA DI UN IMMOBILE SITO IN GUSPINI VIA SANTA MARIA N 292 GUSPINI

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2 VIA CIUSA, CAGLIARI tel. 070/ fax P.I PERIZIA ESTIMATIVA ASSEVERATA DI UN IMMOBILE SITO IN GUSPINI VIA SANTA MARIA N 292 GUSPINI 1 PREMESSE Per incarico conferitomi il 15 Luglio 2011 dal Dott. Carlo Piras Commissario liquidatore della Fondazione Onlus Guspini per la Vita, io sottoscritto dott. ing. Gianluca Puddu iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari al n. 3689, con studio professionale in Cagliari Via Ciusa n. 60 ho provveduto ad esaminare gli immobili oggetto di perizia al fine di valutare: il valore attuale dei cespiti facenti capo al patrimonio immobiliare della Fondazione Guspini per la Vita nella sede di Via S. Maria n 292 del Comune di Guspini; determinare il valore degli interventi necessari per il completamento e l adeguamento della struttura al fine di poter esercitare prestazioni di ricovero ospedaliero a ciclo continuativo e diurno, e assistenza specialistica in regime ambulatoriale ivi comprese quelle riabilitative di diagnostica strumentale e di laboratorio ricadenti nella fattispecie dell atto costitutivo della Fondazione. 2 DOCUMENTAZIONE DI RIFERIMENTO 2.1. Documentazione esaminata In ottemperanza all incarico ricevuto, a norma di tecnica e pratica professionale, si è provveduto ad effettuare le seguenti operazioni peritali atte alla corretta stesura della perizia: sopralluoghi all immobile per constatare l ubicazione, lo stato di consistenza e di manutenzione; rilievi presso l ufficio dell Agenzia del Territorio per visure storiche e mappe catastali; - Pratica parere preventivo Vigili del Fuoco inserire Prot del 24 VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

3 Luglio 2008; - Pratica deposito Genio Civile per le strutture in c.a. prot n 146/08 del 17 Marzo 2008 raccolta della documentazione fornita dalla Committenza a seguito di richiesta presso il Comune di Guspini con nota n del 21/07/2011 riportante tra gli atti : - Deliberazione della Giunta comunale n. 127 del Gestione servizio comunità alloggio e casa protetta - modifica condizioni contrattuali con la fondazione "Guspini per la vita - Onlus"; - Deliberazione di Giunta comunale 164 del Gestione servizio comunità alloggio e casa protetta - approvazione bozza nuova convenzione con la fondazione "Guspini per la vita - Onlus"; - Deliberazione del consiglio comunale n. 6 del Intervento per ampliamento e ristrutturazione nell'edificio comunale destinato a Comunità alloggio -Comunità protetta - centro di riabilitazione globale estensiva. Concessione di deroga al piano urbanistico comunale - ai sensi dell'art. 31 delle vigenti norme tecniche di attuazione. Modifica della deliberazione del consiglio comunale n. 4 in data ; - Deliberazione di Consiglio Comunale n. 4 del interventi per ampliamenti e ristrutturazioni nell'edificio comunale destinato a Comunità alloggio - comunità protetta - Centro di riabilitazione globale estensiva - concessione in deroga al piano urbanistico comunale, ai sensi dell'art. 31 delle vigenti norme di attuazione. - Convezione tra il Comune di Guspini e la fondazione "Guspini per la vita - Onlus per il trasferimento dell'attività della comunità alloggio - rep. 1229/04 del ; - Convenzione tra il Comune di Guspini e la fondazione "Guspini per la vita - Onlus" per la gestione del servizio della comunità alloggio e della casa protetta; - Concessione per esecuzione di opere n. 38 del rilasciata in accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. n. 380 del e s.m.i. e ai sensi dell'art. 16 della legge regionale n. 23 del e s.m.i. - Copia conforme degli allegati alla concessione edilizia n. 38/2009 del di seguito elencati: - Istanza prot del ; - Costituzione del diritto di superficie del registrato a Sanluri il al 1235 serie 1t; - Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa dal presidente della - Fondazione relativa alla titolarità del diritto di superficie sull'area; - Dichiarazione del presidente della Fondazione relativa all'accettazione delle garanzie a copertura degli oneri concessori di cui alla deliberazione VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

4 della Giunta Comunale n. 132 del per il rilascio della concessione; - Relazione tecnico illustrativa relativa alle disposizioni per il superamento e eliminazione delle barriere architettoniche; - Quadro economico; - Relazione geotecnica; - Relazione geotecnica - integrazione; - Studio di compatibilità geologica e geotecnica; - Relazione geologica e idrogeologica; - Documentazione fotografica con punti di ripresa; - Relazione tecnica; - Tavola 1 - Inquadramento urbanistico e catastale; - Tavola 2 - Planimetria generale sistemazioni esterne; - Tavola 3 - Piano seminterrato e vani tecnici; - Tavola 4 - Pianta piano terra; - Tavola 5 - Pianta piano primo; - Tavola 6 - Pianta piano sottotetto; - Tavola 7 - Pianta copertura; - Tavola 8 - Prospetti e sezioni, - Tavola 8b - Prospetti e sezioni - Tavola 9 - Dati plano volumetrico di progetto - Tavola 10 - Pianta piano terra - indicazione grafica per favorire l'abbattimento delle barriere architettoniche - Legge 13/89; - Tavola 11 - Pianta piano primo - indicazione grafica per favorire l'abbattimento delle barriere architettoniche - legge 13/89; - Tavola 12 - Pianta piano sottotetto - indicazione grafica per favorire l'abbattimento delle barriere architettoniche - legge 13/89; - Tavola 13 - Particolare costruttivo - nodo di collegamento tra solaio a - lastre prefabbricate e telaio in c.a.; - Tavola 14 - Rete di adduzione idrica e rete fognaria; - Richiesta a firma del presidente della fondazione Tarcisio Agus - prot del , relativa alla richiesta di esonero degli oneri concessori; - Risposta del responsabile del servizio alla nota prot del relativa alla richiesta di esonero oneri concessori per il rilascio della concessione edilizia in accertamento di conformità per abuso edilizio - pratica edilizia n. 38/2009 -Fondazione Onlus "Guspini per la vita"; - Parere dello studio legale associato Vignolo - Massa rilasciato in relazione alla quantificazione degli oneri di concessione in sanatoria dovuti dalla fondazione Guspini per la vita e alla possibilità di dilazionare detti oneri, ove risultassero dovuti - prot del ; - Parere del dello studio legale associato Vignolo - Massa rilasciato in merito alla possibilità di rilasciare una VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

5 concessione in sanatoria per abuso edilizio realizzato dalla fondazione Guspini per la vita; - Osservazioni prodotte dal presidente della Fondazione Guspini per la vita relativamente alle note prot del e del ; ricerche di mercato finalizzati alla corretta valutazione del bene di proprietà su immobili con simili caratteristiche tipologiche e funzionali Identificazione catastale Vista la Concessione edilizia in accertamento di conformità Prat. 038 protocollo del 2009 rilasciata per il Centro di Riabilitazione Globale- Comunità Alloggio Comunità Protetta Ampliamento e Ristrutturazione di cui alla Delibera Consiglio Comunale n 06/2008 su un area distinta in catasto al Foglio 524 particella 2546 ubicata in Guspini nella Via Santa Maria n 292 della superficie di mq si è provveduto ad effettuare un rilievo presso l ufficio dell Agenzia del Territorio, riscontrando che gli immobili oggetto di valutazione sono censiti al catasto terreni come segue: CATASTO TERRENI N DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI Foglio Particella Sub. Porz Qualità Classe Sup (mq) ha are ca Pascolo Area circostante interv Ente Urbano Area Fabbricato A+B Entrambe le particelle risultano intestate al Comune di Guspini e in diritto di superficie alla Fondazione Guspini per la Vita per 99 anni non rinnovabili. Le suddette particelle sono state variate con tipo mappale n CA in atti dal 25/08/2009 presentato il 04/08/2008. Nella Variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: foglio 524 part foglio 524 part foglio 524 part foglio 524 part.2875 foglio 524 part foglio 524 part foglio 524 part Per quanto concerne il foglio 524 particella 2546 la stessa è stata soppressa con variazione d ufficio del 27/03/2006 in atti 27/03/2006 protocollo n. CA annullamento frazionamento istanza /2005. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

6 Risulta inoltre censito al catasto fabbricati solo l immobile del Comune di Guspini con destinazione Casa Protetta e Comunità Alloggio denominato Fabbricato A CATASTO FABBRICATI N DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO Sezione Foglio Particella. sub Zona Micro Categ Classe Consistenza Rendita Cens. zona 1 E B/1 U 9624 mc 7952,60 La particella risulta intestata al Comune di Guspini e in proprietà superficiaria 1/1 alla Fondazione Guspini per la Vita per 30 anni non rinnovabili dalla data di stipula della convenzione. Non risulta ancora presentato il DOCFA per l ampliamento del fabbricato Proprietà A seguito di convenzione stipulata atto rep n raccolta del 18/07/2006 tra la Fondazione e l Amministrazione Comunale di Guspini venivano concessi a titolo gratuito la proprietà superficiaria per la durata di 30 anni non rinnovabile sugli immobili esistenti censiti in catasto terreni al Foglio 524 mappale 2851 e 2852 e censiti in catasto fabbricati rispettivamente al foglio 24 sez. E mappale 2581 e mappale I suddetti immobili ospitano la Comunità Alloggio e la Casa Protetta nel mappale 2581 mentre il mappale 2582 è stato demolito in fase di realizzazione dell intervento di ampliamento. L ampliamento è stato realizzato dalla fondazione su di un area concessa per 99 anni con diritto superficiale non rinnovabile, distinta in catasto terreni al foglio 524 mappale 2583 di mq Pertanto le proprietà dei beni sono riconducibili al Comune di Guspini Disciplina urbanistica e altre disposizioni Il lotto di terreno su cui sorge il fabbricato è ricompreso nel vigente Piano Urbanistico Comunale (PUC) nella G servizi generali sottozona G4 Casa anziani Sa Tellas con potenzialità edificatoria fino a 1,00 mc /mq previo predisposizione di apposto piano attuativo. Sono consenti nelle zone omogenee G la costruzione di impianti sportivi, ricreativi, culturali, e turistico o assistenziale, sanitario o igienico e comunque di interesse collettivo. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

7 Con deliberazione del Consiglio Comunale n 4 del 16 Febbraio 2005 (Interventi per ampliamenti nell edificio comunale destinato a Comunità alloggio Comunità Protetta Centro di Riabilitazione globale estensiva Concessione in deroga al Piano Urbanistico Comunale ai sensi dell art. 31 delle vigenti norme di attuazione) è stata concessa, a seguito di presentazione di un piano attuativo, l incremento volumetrico territoriale di 1,00 mc/mq fino alla concorrenza di metri cubi ,03 complessivi e superficie coperta di 4.421,16 insistenti su un lotto distinto in catasto al Foglio 24 mappale 2546 di mq ,00. Con deliberazione del Consiglio Comunale n 6 del 21 Aprile 2008 (Interventi per ampliamenti nell edificio comunale destinato a Comunità alloggio Comunità Protetta Centro di Riabilitazione globale estensiva Concessione in deroga al Piano Urbanistico Comunale ai sensi dell art. 31 delle vigenti norme di attuazione Modifica della Delibera Consiglio Comunale n 4 del ) è stata concessa la modifica alla deroga di cui alla C.C n 4/2005 riducendo la cubatura insediabile nel comparto da ,03 mc a ,13 mc e incrementando la superficie coperta da mq 4.421,16 a mq 5.512, Documentazione fotografica Si allega alla presente perizia la documentazione fotografica riportata nell allegato D. 3. CARATTERISTICHE DELLA ZONA 3.1. Caratteristiche generali L intervento realizzato insiste su di un area localizzata sul versante orientale del M.te S. Margherita- M.ti Mannu, in località Sa Tella, su una collina allungata in direzione NE con pendenza naturale variabile dal 10% al 15% che, a seguito dei lavori svolti, è stata modificata creando un piccolo pianoro sub orizzontale. L area è caratterizzata da formazioni di granitoidi e ricade all interno delle aree a rischio idraulico e geomorfologico del Piano di Assetto Idrogeologico (P.A.I) sub- bacino n 2 Tirso di cui alla Legge 267/98 nella carta della pericolosità frane (tav n B2Fr014) zona Hg2 ossia zona con frane stabilizzate non più riattivabili nelle condizioni climatiche attuali a meno di interventi antropici; zone in cui esistono condizioni geologiche e morfologiche sfavorevoli alla stabilità dei versanti ma prive al momento di indicazioni morfologiche di movimenti gravitativi. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

8 Tale condizione richiede all atto della richiesta del permesso di costruire e prima della realizzazione degli interventi uno studio specifico per la verifica delle variazioni alla risposta idrologica, gli effetti sulla stabilità ed equilibrio dei versanti e sulla permeabilità delle aree interessate provvedendo alle eventuali misure compensative. Lo studio specialistico (Relazione Geologica e Idrogeologica a firma del Dr. Geol. Alberto Lisci) risulta agli atti della richiesta di Concessione edilizia in accertamento di conformità Prat. 038 protocollo del Pertanto tra le conclusioni dello studio affrontato dal geologo sotto gli aspetti geolitici, stratigrafici e strutturali, sia quelli geomorfologici e idrogeologici si ritiene che l intervento antropico non avrà potenziali effetti sul contesto ambientale in cui si inserisce risultando quindi conforme all art. 33, comma 2, lettera b delle norme di attuazione del PAI Accessibilità L immobile in oggetto è ubicato nella periferia a sud del Comune di Guspini. L accessibilità avviene da pubblica via attraverso una strada che si dirama dalla SS196 in direzione nord ovest. La viabilità di raccordo col la SS196 è a doppio senso di marcia con carreggiata asfaltata e banchina in cls e si sviluppa per una lunghezza di circa 50 metri. Per quasi tutto il suo sviluppo sul un lato si segnala che non risultano ultimati i muri in c.a di sottoscarpa a protezione degli scavi di sbancamento eseguiti per la realizzazione del piazzale. 4. DESCRIZIONE CONSISTENZA STATO DI OCCUPAZIONE 4.1. Caratteristiche generali La proprietà insiste su di un area a forma pressoché regolare. Il fabbricato nel suo complesso è composto da due corpi principali denominati per semplicità Corpo A e Corpo B più tre locali accessori di servizio alla struttura. La struttura socio sanitaria costituita dai due corpi occupa una posizione centrale nel lotto con una superficie coperta di circa 2950 mq sviluppandosi planimetricamente ad L lungo i versanti nord ed est, generando una sorte di corte tra i fabbricati e il versante occidentale del promontorio. Al suo interno trovano spazio un ampio giardino seminato a prato, i parcheggi e i sentieri pedonali di accesso alla struttura. In prossimità dell ingresso al lotto si trova sul lato sud-est una cabina di trasformazione dell Enel e a ridosso di questa la centrale termica del copro A e la centrale idrica. In VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

9 direzione ovest alle pendici del mote si trova invece la centrale termica del corpo B. (vedi Allegato E Planimetria generale) Nella restante parte del lotto le aree non risultano urbanizzate fatta eccezione di un tratto di strada asfaltata che collega i parcheggi ad un piazzale in corrispondenza dell ingresso al piano primo della struttura del corpo B. Sul retro del fabbricato si sviluppa per quasi tutto il suo perimetro una strada sterrata aperta artificialmente che permette l accesso ai mezzi nel piano scantinato del corpo B e il collegamento ai locali tecnici retrostanti il corpo A che ospitano al suo interno le lavanderie, i depositi e la centrale dei gas medicali. Su buona parte del perimetro delle strade interne in corrispondenza delle scarpate mancano idonee protezioni di caduta nel vuoto. La proprietà è recintata con paletti e rete metallica con le ditte confinanti sul lato nord ed est Corpo A Trattasi del fabbricato di proprietà dall Amministrazione Comunale di Guspini con destinazione Casa di Riposo e Casa Protetta distinto in catasto fabbricati al foglio 24 sez E mappale 2581 cat B/1 consistenza 9624 mc e superficie coperta di circa 1408 mq. L immobile è stato ceduto con atto rep n raccolta in diritto di proprietà superficiaria per 30 anni non rinnovabili il 18 luglio 2006 per proseguire lo svolgimento delle attività socio sanitarie e potenziare i serviti nel territorio di Guspini e dell Azienda Sanitaria Locale territorialmente competente. L edificio è stato completamente ristrutturato a seguito di interventi finanziati con fondi privati della Fondazione eseguiti nell annualità per realizzare il centro Azheimer e l Hospice e con fondi della L.37/98 trasferiti dall Amministrazione Comunale alla fondazione per il completamento degli spazi da destinare a servizi residenziali e semiresidenziali a servizio della Casa Protetta e Comunità alloggio nell annualità Composto da tre livelli fuori terra oltre a un locale tecnico seminterrato e ampia terrazza al piano primo si sviluppa planimetricamente con una pianta regolare ad L. La struttura internamente è cosi suddivisa: - Piano seminterrato di circa 85 mq lordi composto due locali tecnici separati aventi ciascuno accesso diretto dall esterno. Posizionato in corrispondenza della testata sud del fabbricato presenta finiture civili con pavimenti in gres e altezza interna di m Al suo interno è presente nel primo locale una caldaia per la VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

10 produzione di acqua calda sanitaria e nell altro locale una un impianto di trattamento aria della Sabiana collegato alla Centrale Termica A e a un gruppo frigo della Clima Veneta posizionato all esterno in prossimità dei locali delle centrale termica. - Piano terra di circa 1165 mq lordi composto da due macro zone che ospitano il Centro Alzheimer sul lato lungo e la Comunità Protetta sul lato corto del fabbricato. Centro Alzheimer L accesso avviene da un ingresso esterno in posizione leggermente arretrata rispetto al filo del fabbricato protetta dalla terrazza soprastante. Dall ingresso si accede su un disimpegno con due ascensori monta lettighe della Kone omologati antincendio di cui uno fuori servizio avente caratteristiche di resistenza al fuoco Rei 180 e l altro funzionate Rei 120. In comunicazione con questo e separato dallo stesso con una porta Rei 120 un corridoi su cui prospettano, l ambulatorio, l infermeria, un locale riposo con annesso bagno, una palestra con area polifunzionale adibito a cappella, e un locale pluriuso. Sempre dal corridoi principale si dirama un secondo corridoi, non separato dal precedente, su cui prospettano la stanza per le attività riabilitative, un locale deposito, due bagni assistiti con vasca, due spogliatoi utenti distinti per sesso, e un bagno. Le finiture dei locali sono proprie delle strutture ospedaliere con pavimenti e rivestimenti in pvc, controsoffitti in quadri di cartongesso, rivestimenti dei bagni in gres porcellanato, porte in profili di alluminio con doppio pannello in laminato infissi in allumino bianco taglio termico del tipo monoblocco con tapparella. Tutti i locali sono dotati di impianto di riscaldamento del tipo aria acqua con ventilconvettori a distribuzione interna e trattamento aria primaria ed espulsione in canali coibentati correnti entro controsoffitto completi di bocchette di immissione del tipo radiali in alluminio. E presente un impianto antincendio con idranti uni 45 disposti in prossimità degli ingressi al fabbricato, un impianto di rilevazione fumi con centralina di allarmi, luci di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. E presente anche un impianto dei gas medicali completo di quadro di distribuzione e centralina di allarmi disposto nel corridoio principale. Attualmente i locali del centro Alzheimer sono in uso alla USL di Sanluri. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

11 Da un altro ingresso esterno, in posizione baricentrica, si accede ad un disimpegno che comunica con un vano scala e un ascensore a servizio del primo e secondo piano. Questa zona filtro è stata oggetto di intervento di ristrutturazione parziale in quanto sono ancora presenti i pavimenti originari in linoleum, l impianto di riscaldamento con i radiatori in ghisa non funzionanti e un infisso portafinestra in legno. Il vano funge da filtro con strutture separanti R 120 e porte Rei 120 dai quattro locali Centro Alzheimer, Comunità Protetta, blocco cucine e una sala mensa. Cucina In posizione baricentrica rispetto al fabbricato è composta da un ambiente cucina vero e proprio e da un locale dispensa. I locali sono arredati con utilizzatori del tipo professionale con cappa, lavelli, fuochi, frigoriferi, tavoli e accessori vari in acciaio inox. Da un disimpegno si accede agli spogliatoi per il personale e ai servizi igienici. Le finiture dei locali sono buone con pavimenti e rivestimenti in gres porcellanato, impianti elettrici con prese del tipo industriale, plafoniere stagne e distribuzione delle linee elettriche sottotraccia e parzialmente a vista con tubazioni in Rk. Attualmente i suddetti locali vengono impiegati per un servizio di catering. Si segnala la presenza di qualche umidità sulle pareti d angolo causate da infiltrazioni d acqua nella soprastante terrazza. Mensa E un locale ad L di circa 57 mq con pavimenti in gres porcellanato, controsoffitto in quadrotti di fibra minerale, infissi in alluminio e doppia porta di accesso, una comunicante direttamente con la Comunità protetta e l altra con il vano scala. Comunità Protetta L accesso ai locali avviene da un ingresso esterno protetto dalla terrazza. La comunità Protetta è composta da sette camere doppie con bagni completi di Kit ausili per portatori di handicap, due spogliatoi per il personale distinti per sesso, un soggiorno pranzo con ripostiglio e zona guardiola, un locale cappella e un ambulatorio con bagno. Quasi tutti i locali sono stati oggetto di un intervento di ristrutturazione che ha interessato tutti gli impianti idrico sanitari, l adeguamento degli impianti elettrici, la sostituzione degli infissi interni ed esterni e il rifacimento delle finiture interne. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

12 Solo nei locali destinati a cappella non risulta siano stati effettuati interventi di ristrutturazione. Le pavimentazioni degli spazi comuni e il rivestimento dei corridoi e delle pareti delle stanze sono stati realizzati in pvc. I pavimenti e i rivestimenti dei bagni sono stati realizzati in gres porcellanato. Tutti gli ambienti sono controsoffittati in quadrotti di fibre minerali. Il locali sono dotati di una l illuminazione di tipo ordinario con lampade ad incasso serie confort della disano e una illuminazione di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. Gli infissi sono in alluminio bianco taglio termico del tipo monoblocco con tapparella. Le porte sono in alluminio con doppio pannello in laminato mentre le porte dei bagni delle camere sono a scrigno in legno tamburato. I locali sono privi di un impianto di riscaldamento centralizzato. Sono ancora presenti i termosifoni in ghisa su tutte le stanze e nei bagni, ma l impianto non risulta funzionante. L unica dotazione impiantistica di riscaldamento presente è costituita da due pompe di calore una posizionata sul corridoio delle stanze e una nel soggiorno pranzo. Si segnala che sono stati effettuati interventi di messa a norma per realizzare un uscita di sicurezza contrapposta sacrificando l ultima camera a sinistra del corridoio cieco e compartimentando con muratura Rei 120 la porta di accesso alla struttura del Corpo B (centro di riabilitazione). - Piano Primo di circa 1130,00 mq lordi composto da due macro zone macro zone che ospitano l Hospice sul lato lungo e la Comunità Alloggio sul lato corto del fabbricato. Hospice L accesso ai locali avviene da una scala esterna ricavata sul un lato estremo della terrazza del piano primo in posizione sud rispetto al fabbricato oppure dagli ascensori monta lettighe in corrispondenza dell accesso principale del Centro Alzheimer, o ancora dalle scale interne in posizione centrale ricavate sul locale filtro di separazione tra i diversi comparti. Dall ingresso si accede su un disimpegno su cui sbarcano i due monta lettighe a servizio dei due livelli fuori terra del fabbricato. In comunicazione con questo e separato dallo stesso con una porta Rei 120 un corridoi su cui prospettano, un locale per terapie antalgiche con annesso bagno, una stanza per il personale di assistenza, un ambulatorio con bagno, un bagno assistito, sette camere da letto VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

13 doppie con bagno e un locale deposito con i quadri elettrici di piano. Altre due zone distinte ospitano un soggiorno con sala polivalente e un anti bagno e bagno e una zona day hospital con bagno. Dall esterno si accede a due locali di servizio per il deposito della biancheria sporco e pulito. Le finiture dei locali sono analoghe a quelle del centro Alzheimer con pavimenti e rivestimenti in gomma, controsoffitti in quadri di cartongesso, rivestimenti dei bagni in gres porcellanato, porte in profili di alluminio con doppio pannello in laminato infissi in allumino taglio termico. L impianto di riscaldamento è del tipo aria acqua con ventilconvettori e distribuzione interna e trattamento aria primaria ed espulsione con canali coibentati correnti entro controsoffitto completi di bocchette di immissione del tipo radiali in alluminio. E presente un impianto antincendio con idranti uni 45 disposti in prossimità degli ingressi al fabbricato, un impianto di rilevazione fumi con centralina di allarmi, luci di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. Comunità Alloggio L accesso ai locali avviene da un ingresso esterno dalla terrazza scoperta o dal vano scale centrale compartimentato con porte rei 120. La comunità Alloggio è composta da nove camere doppie con bagni completi di Kit ausili per portatori di handicap, due spogliatoi per il personale distinti per sesso, un soggiorno pranzo con veranda coperta e un locale farmacia. Quasi tutti i locali sono stati oggetto di un intervento di ristrutturazione che ha interessato gli impianti idrico sanitari, l adeguamento degli impianti elettrici, la sostituzione degli infissi interni ed esterni e il rifacimento delle finiture interne. Le pavimentazioni degli spazi comuni e il rivestimento dei corridoi e delle pareti delle stanze sono stati realizzati in pvc. I pavimenti dei bagni e i rivestimenti dei bagni sono in gres porcellanato. Tutti gli ambienti sono controsoffittati in quadrotti di fibre minerali. Il locali sono dotati di una l illuminazione di tipo ordinario con lampade ad incasso serie confort della disano e una illuminazione di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. Gli infissi sono in alluminio bianco taglio termico del tipo monoblocco con tapparella. Le porte sono in alluminio con doppio pannello in laminato mentre le porte dei bagni delle camere sono a scrigno in legno tamburato. I locali sono privi di un impianto di riscaldamento centralizzato. L unica dotazione impiantistica di riscaldamento presente è costituita da due pompe di calore posizionate nel soggiorno pranzo. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

14 Anche in questo caso l uscita di sicurezza è stata ricavata sacrificando l ultima camera a sinistra del corridoio cieco che si affaccia sulla terrazza sul lato in aderenza tra i due fabbricati - Piano Secondo di circa 240 mq lordi ospita gli uffici della Fondazione. L accesso avviene dal vano scala protetto o dal disimpegno con i due ascensori montalettiche. La distribuzione interna si compone di un corridoio su cui sono state ricavate temporaneamente due stanze uffici, da un disimpegno su cui prospettano due uffici, un bagno e un archivio, e un altro disimpegno con la stanza della presidenza e della direzione sanitaria. I locali sono rifiniti con piastrelle di gres porcellanato, porte in legno infissi in legno di abete con vetro camera, impianti elettrici sottotraccia e l impianto di riscaldamento è costituito da un mono-split per ogni stanza. Tra le criticità che sono state riscontrate durante i sopralluoghi si evidenza che la terrazza esterna di pertinenza del Corpo A presenta diffuse zone di umidità all intradosso del solaio e pronunciati distacchi del sottofondo e delle piastrelle di rivestimento in gres per l assenza di idonei giunti di dilatazione sia strutturali che non strutturali. Si rende necessario per eliminare l evidente pericolo per i fruitori demolire tutta la pavimentazione e il sottostante massetto, rifare un nuovo strato di guaina bituminosa con idonei giunti di dilatazione e il successivo massetto di pendenza e della soprastante pavimentazione con piastrelle in gres R10. Oltre al citato problema si evidenza un ulteriore problema per la sicurezza degli utenti: risulta indispensabile la demolizione e il successivo rifacimento del rivestimento del porticato con piastrelle di basalto e bianco di orosei che già in parte sono state rimosse per la scarsa adesione delle stesse al supporto, e qualche sostituzione di piastrelle dei camminamenti del porticato non più aderenti al sottostante massetto. Inoltre si segnala che la copertura del fabbricato A realizzata in tegole tipo coppi sul lato in aderenza con il corpo B sono state demolite lasciando le macerie sul posto. Ciò evidenzia che in passato si è cercato di risolvere problemi di infiltrazione d acqua in corrispondenza dei due fabbricati senza riuscire a risolvere il problema in via definitiva. Detto ciò anche in questo caso risulta necessario intervenire per impedire ulteriori danni al bene da infiltrazioni d acqua provvedendo a impermeabilizzare la porzione di copertura interessata e inserendo un giunto di dilatazione tipo Halfen idoneo per coperture in aderenza con pareti di fabbricati. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

15 4.3. Corpo B Trattasi di un nuovo fabbricato edificato di recente nel 2005 dalla Fondazione Guspini per la Vita su un area concessa per 99 anni con diritto superficiale non rinnovabile, distinta in catasto terreni al foglio 524 mappale 2583 di mq Composto da due livelli fuori terra oltre a un locale tecnico interrato e ampia terrazza al piano primo si sviluppa planimetricamente con una pianta rettangolare realizzata in aderenza al Corpo A. La struttura internamente è cosi suddivisa: - Piano interrato di circa 819 mq lordi composto un vano scala, due ampi locali deposito, un vano con gli impianti tecnologici delle piscine, un locale deposto delle sostanze cloranti. L accesso al piano interrato avviene da una rampa esterna in cls su cui prospettano due vani carrabili uno comunicante con la centrale idrica degli impianti piscine e un altro laterale di accesso al deposito principale. Il piano scantinato è servito da un ascensore monta lettighe della Kone. I locali risultano ancora al grezzo privi di intonaci sulle pareti e sui solai, mancano i pavimenti e gli infissi interni ed esterni ivi compreso i cancelli carrabili. L unico ambiente in cui è presente una pavimentazione in gres è il locale degli impianti piscina. Al suo interno è presente una dotazione impiantistica a servizio tre vasche riabilitative di cui una profonda fino al piano scantinato. Ciascuna vasca è dotata di un impianto con due o tre elettropompe di servizio e n 2 filtri del tipo a sabbia, distribuzione con collettori complanari in pvc sia per la mandata che per il ritorno, scambiatore di calore collegato alla centrale termica esterna, impianto automatico di clorazione. È presente anche un impianto per il nuoto contro corrente. Le elettropompe e gli utilizzatori elettrici sono alimentati da un quadro elettrico di settore posizionato nel disimpegno di accesso al locale tecnico. Tutti gli impianti risultano in buono stato e regolarmente funzionanti. - Piano terra di circa 1380 mq lordi ospita i locali per le terapie riabilitative con una ampia zona occupata dalla vasche e dagli spogliatoi utenti e del personale distinti per sesso. Si accede alla hall delle struttura da un lungo porticato che si raccorda al porticato della struttura del corpo A creando una semi corte per facilitare la fruibilità dei locali anche nei periodi stagionali sfavorevoli. Un lungo corridoio separa fisicamente l area degli spogliatoi e vasche dalla zona di aggregazione, composta da ambulatori e spogliatoi con relativo antibagno e VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

16 bagno suddivisi per sesso. Attualmente questi locali non sono stati realizzati e lo spazio ad esso destinato risulta al grezzo con tramezzature provvisorie in pvc e pareti in cartongesso per separala dalla restante parte dei locali fruibili dal pubblico. Sull estremo lato ovest si trova la palestra completa di attrezzature, la sala lokomat e una sala medici. Sull estremo opposto in direzione est è localizzato il vano scala con accesso dalla hall. Sul retro del vano scala è stato ricavato un ascensore monta lettighe e un vano compartimentato con porte rei 120 ospitante i quadri elettrici generali e di piano. Sul lato est all esterno in prossimità della uscita di emergenza è presente un locale antincendio completo di impianto di pressurizzazione del tipo Lowara sopra battente completo di motopompa, elettropompa principale, pompa pilota e serbatoio di adescamento. All esterno è presente una riserva idrica interrata di uso esclusivo dell impianto antincendio. Il centro di riabilitazione presenta un buon livello di finiture con pavimenti in piastrelle di gres porcellanato di grandi dimensioni, rivestimenti a tutt altezza negli spogliatoi, bagni e vani docce del blocco vasche. Le restanti parti sono trattate con intonaci civili lisci. Tutti gli ambienti risultano controsoffittati con quadrotti in fibra minerale, gli infissi sono in alluminio con vetrate anche di grandi dimensioni e le porte interne sono del tipo in alluminio con doppio pannello in laminato. Tutti i locali sono dotati di una impiantistica di riscaldamento del tipo aria acqua e unità di trattamento aria con distribuzione interna in canali coibentati correnti entro controsoffitto e bocchette di immissione del tipo radiali in alluminio. E presente una rete di distribuzione antincendio con cassette da incasso e idranti uni 45 disposti in prossimità degli ingressi al fabbricato, un impianto di rilevazione fumi con centralina di allarmi, luci di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. L impianto di illuminazione è del tipo ad incasso su controsoffitto con lampade fluorescenti tipo disano confort. Si segnala che l impianto di riscaldamento e trattamento dell aria non è funzionante. Le UTA installate in copertura non sono collegate alle tubazioni provenienti dalla centrale termica e risultano solo predisposte tutte le canalizzazioni di mandata e di ritorno, le bocchette di ventilazione, le tubazioni in acciaio di mandata e ritorno dalla centrale termica. Il riscaldamento di alcuni locali avviene da alcune pompe di calore singole installate nella palestra e nella hall. Gli spogliatoi e bagni privi di aerazione naturale sono dotati di impianto di ventilazione meccanica che non risulta funzionante. La produzione di acqua calda VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

17 sanitaria è garantita da una centrale termica che soddisfa anche il fabbisogno termico per la produzione di acqua calda alle vasche di riabilitazione. Piano primo di circa 1380 mq lordi ospita i reparti riabilitativi e una sala polivalente ricavata al centro del fabbricato. Sono presenti n 12 camere doppie con bagni completo di ausili per portatori di handicap, spogliatoi per il personale, un bagno assistito, due bagni per gli utenti, depositi e locali di servizio per il personale. Le finiture dei locali sono proprie delle strutture ospedaliere con rivestimenti delle pareti in pvc, pavimento flottante in laminato nei corridoi e nelle stanze, controsoffitti in quadri di cartongesso, pavimenti e rivestimenti dei bagni in gres porcellanato, porte in profili di alluminio con doppio pannello in laminato infissi in allumino bianco taglio termico del tipo monoblocco con tapparella. Tutti i locali sono dotati di impianto di climatizzazione del tipo aria acqua con unità ventilante da incasso su plenum in controsoffitto nelle camere di degenza e distribuzione canalizzata per aspirazione e mandata aria primaria. E presente un impianto antincendio con idranti uni 45 disposti in prossimità degli ingressi al fabbricato, un impianto di rilevazione fumi con centralina di allarmi, luci di emergenza con batterie a tampone e pittogrammi. E presente anche un impianto dei gas medicali completo di quadro di distribuzione e centralina di allarmi disposto nel corridoio principale. La parte degli impianti di riscaldamento, di ventilazione ed estrazione dell aria forzata dai bagni e locali ciechi non risultano funzionati. Contrapposto alle camere di degenza è presente un altro reparto i cui ambienti risultano ancora al grezzo. Sono state realizzate esclusivamente le tramezzature interne, il quadro elettrico di piano cablato, la predisposizioni dei condotti di ventilazione degli impianti di trattamento aria su tutto il corridoio, le unità ventilanti di climatizzazione e relative tubazioni per ogni stanza installate a soffitto e qualche predisposizione impiantistica idraulica dei bagni. I sopramenzionati ambienti sono chiusi dall esterno con infissi in alluminio bianco taglio termico del tipo monoblocco con tapparella Centrale termica Corpo B Trattasi di un locale a pianta rettangolare di circa mq 90 lordi ubicato a ridosso del versante ovest in prossimità del Corpo B. Realizzata in opera con murature in VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

18 calcestruzzo armato con uno spiccato di circa 2.5 m oltre il solaio di copertura nella parte a ridosso della scarpata e le restanti parti in muro blocco pesante. La centrale è a servizio del corpo B in particolare per la produzione di acqua calda sanitaria e per il riscaldamento delle vasche natatorie. Sommariamente l impianto è costituito da due caldaie del Gruppo Riello di cui una priva di bruciatore, collettori di arrivo e di ritorno con elettropompe del tipo Grundfos, scambiatore di calore a piastre, impianto di addolcimento a doppia colonna, 2 bollitori verticali di accumulo da 1400 litri, canne fumari in acciaio inox doppia camera, vasi di espansione, valvole di sicurezza, tubazioni in acciaio non coibentate, saracinesche e pezzi speciali. Inoltre è presente un refrigeratore d acqua tipo ROSS posizionato in esterno a ridosso del locale caldaia privo di linea di alimentazione e di collegamento alla CT. Si rileva inoltre che la centrale è priva della pavimentazione in gres, manca un idoneo serbatoio di gasolio completo di accessori a norma di legge, tubazione di sfiato, leva a strappo, filtro doppio, quadro elettrico a norma CE. Attualmente l impianto viene alimentato da un serbatoio esterno per il funzionamento di una sola caldaia per la produzione di acqua calda sanitaria e per il riscaldamento delle acqua delle vasche Centrale termica Corpo A La centrale termica risulta ubicata in prossimità dell ingresso al piazzale a circa 15 m dal corpo A. Realizzato in opera con struttura intelaiata occupa una superficie coperta complessiva di circa 210 mq di cui la meta destinati alla centrale con tamponamenti esterni, la restante parte a vista al cui interno risultano installate 3 vasche prefabbricate in cls da 20 mc ciascuna. La centrale è a servizio del corpo A in particolare per la produzione di acqua calda sanitaria e per il riscaldamento dei locali del centro Alzheimer, Hospice, Casa protetta e Comunità alloggio. Sommariamente l impianto è costituito da due caldaie del Gruppo Riello complete di bruciatore, collettori di arrivo e di ritorno con elettropompe del tipo Grundfos, impianto di addolcimento a doppia colonna, 2 bollitori verticali di accumulo, canne fumari in acciaio inox doppia camera, vasi di espansione, valvole di sicurezza, tubazioni in acciaio non coibentate, saracinesche e pezzi speciali. Inoltre è presente in esterno una pompa di calore a recupero totale della Climaveneta collegamento all impianto e alla linea di alimentazione. Si rileva inoltre che la centrale è dotata di un serbatoio del tipo interrato da 5000 l completo di leva a strappo, tubazione di sfiato, accessori di sicurezza e quadro elettrico a norma CE. Si VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

19 rileva che mancano le pavimentazioni in gres porcellanato dei locali e la coibentazione i tutte le tubazioni di alimentazione Locali tecnici comuni Trattasi di un nuovo fabbricato edificato a ridosso del corpo A sul lato a valle delle dimensioni lorde di circa 140 mq. La struttura è del tipo tradizionale con muratura portante di contenimento in cemento armato e solaio in laterocemento con travetti bausta. Si accede a questi locali dal lato sud del piazzale percorrendo uno stradello realizzato in mattoni autobloccanti di cemento colorato. La struttura è suddivisa in tre parti, una destinata alla centrale dei gas medicali, una come lavanderia e una come camera mortuaria. In esterno sono visibili le centraline dei gas medicali e le tubazioni in rame che attraversano a vista la facciata e si diramano verso il corpo A e B percorrendo a vista sullo stradello retrostante entro un cunicolo realizzato in mattoni doppio uni. La struttura si presenta in buone condizioni con intonaci civili, infissi in alluminio, pavimentazioni in gres porcellanato e impianti elettrici e idrici di servizio. 5. CONFORMITA ALLE NORME Conformità alle norme Urbanistiche L edificio è conforme alla concessione edilizia in accertamento di conformità pratica n 038 prot del 2009 salvo qualche variante interna che potrà essere aggiornata con procedura DIA all atto dell ultimazione dei lavori di adeguamento; Conformità alle norme Tecniche Gli impianti risultano conformi alle norme tecniche salvo il completamento di alcune loro parti che non sono state ultimate nell appalto principale. Non risultano rilasciate le certificazioni degli impianti termici, elettrici, idrici, e gas medicali. Le strutture in cemento armato sono state ultimate ma non risulta depositata la relazione a strutture ultimate da parte della D.L e non è stato effettuato il collaudo statico. Conformità alle norme VVF L immobile risulta parzialmente conforme al parere preventivo dei Vigili del Fuoco salvo qualche integrazione per attività non ricomprese nella richiesta Prot del 24 VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

20 Luglio 2008 e alcuni adeguamenti interni che potranno essere aggiornati all atto delle richiesta del Certificati di Prevenzione Incendi. Conformità alle norme igieniche L immobile risulta conforme sotto il profilo igienico sanitario, salvo il completamento di alcune opere impiantistiche necessarie per garantire il rispetto della normativa in materia di ventilazione e ricambio d aria dei locali privi di aerazione naturale. Accatastamento Alla data odierna l intero complesso edilizio non risulta accatastato al catasto fabbricati. 6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL IMMOBILE 6.1 Criterio di stima Considerata la destinazione speciale dell immobile paragonabile a strutture pubbliche ospedaliere o RSA non è possibile far riferimento ad un mercato attivo attraverso la comparazione con immobili aventi analoghe caratteristiche e per i quali siano disponibili i prezzi di compravendite recenti. Si procede quindi alla determinazione del più probabile valore di costo di ricostruzione di un edificio analogo a quello esistente sia come ubicazione che per volumetria, ma con tecniche e prezzi attuali. Trattandosi di un edificio esistente sarà opportunamente deprezzato per tener conto della vetusta e per adeguarlo allo stato di conservazione, di manutenzione e di obsolescenza del fabbricato assunto quale riferimento analogico. Il valore del costo di riproduzione (V d ) sarà determinato dal costo di ricostruzione (V r ) a nuovo moltiplicato un coefficiente inferiore all unità (K d ) secondo la seguente formula V d = K d *V r Il valore di ricostruzione sarà determinato per via sintetico comparativa confrontando altri fabbricati simili a quelli oggetto di stima e per i quali si dispone di dati relativi a prezzi di costo recenti espressi a mezzo del seguente parametro: superficie lorde /mq. Il più probabile valore di ricostruzione del fabbricato oggetto di stima sarà determinato dall applicazione della seguente espressione matematica: Dove: V r = i=1,n V i / i=1,n P i x P x VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

21 i=1,n V i = sommatoria dei valori relativi agli n fabbricati simili a confronto i=1,n P i = sommatoria delle estensioni in mq lordi degli n fabbricati simili a confronto P x = estensioni del fabbricato oggetto di stima in mq lordi 6.2 Indagini di mercato Si riportano di seguito alcuni dati di interventi relativi opere pubbliche progettati dallo Studio Mauro di Martino e Gianluca Puddu Ingegneri Associati inerenti opere del tutto similari che verranno presi come riferimento per la determinazione del più probabile valore di ricostruzione. 1- RSA La Maddalena intervento finanziato dalla USL n 2 per un importo di ,33 di costo di costruzione e ,20 di costo di finanziamento; 2- Casa Anziani Barrali intervento finanziato dal Comune per un importo di ,00 e ,42 di costo di finanziamento; 3- RSA Tempio Pausania Intervento finanziato dalla USL n 2 per un importo di ,00 di costo di costruzione e ,96 di costo di finanziamento. Considerata la consistenza e la natura degli ambienti destinati a spazi non residenziali si è assunto un parametro del 40% per ragguagliarle alle superfici residenziali. Pertanto si riportano di seguito le schede riassuntive dei parametri /mq di superficie lorde sul costo di costruzione del bene. CASA ANZIANI BARRALI (CA) Parametro sul costo di costruzione Superficie S.R. (1) S.N.R. (2) Costo totale di Costo parametrico Ambiente ragguagliata mq mq intervento /mq Liv. (1)+40%(2) mq 0 Piano terra 585,95 585,95 0 Loggiato 78,93 31,57 0 Scala esterna dx 10,79 4,32 1 Scala esterna sx 10,79 4,32 1 Piano primo 486,99 486,99 1 Terrazza 1 27,30 10,92 1 Terrazza 2 17,60 7,04 1 Terrazza 3 48,75 19,50 Totale 1072,94 194, , , ,33 VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I

22 RSA LA MADDALENA (OT) Parametro sul costo di costruzione Liv. Ambiente S.R. (1) mq S.N.R. (2) mq Superficie ragguagliata (1)+40%(2) mq 1 Garage 443,64 177,46 1 Depositi 159,28 63,71 1 Locali tecnologici 54,09 21,64 0 Pianerotolo ext 9,51 3,80 0 Piano terra 651,88 651,88 1 Pianerotolo ext 9,51 3,80 1 Piano primo 632,23 632,23 1 Balcone 1 13,93 5,57 1 Balcone 2 5,73 2,29 Costo totale di intervento Costo parametrico. /mq Totale 1284, , , ,30 RSA TEMPIO PAUSANIA (OT) Parametro sul costo di costruzione Liv. Ambiente S.R. lorda (1) mq S.N.R. lorda (2) mq Superficie Ragguagliata (1)+40%(2) mq 1 Garage 490,96 196,38 1 Depositi 339,26 135,70 1 Locali tecnologici 115,16 46,06 0 Scala esterna sx 0 Corpo C 425,78 425,78 0 Corpo B 578,61 578,61 0 Corpo A 425,97 425,97 0 Scala esterna dx 47,57 19,03 1 Scala esterna sx 47,57 19,03 1 Corpo C 425,78 425,78 1 Corpo B 592,41 592,41 1 Corpo A 425,97 425,97 1 Scala esterna dx 2 Scala esterna sx 2 Corpo C 425,78 425,78 2 Corpo B 592,41 592,41 2 Corpo A 425,97 425,97 2 Scala esterna dx C Scala esterna sx C Scala 1 25,01 10,00 C Locali tecnologici 19,97 7,99 C Scala 2 26,31 10,52 Costo totale di intervento Costo parametrico /mq lordo Totale 4318, , , , ,86 Si riportano di seguito le schede riassuntive degli stessi lavori riferiti ai parametri di costo /mq lordi, applicati sull importo complessivo di finanziamento. VIA CIUSA, CAGLIARI mdimarti@tiscali.it gianlucaing.puddu@tiscali.it tel. 070/ fax P.I