Il project financing per l attuazione di opere di interesse pubblico

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1 Il project financing per l attuazione di opere di interesse pubblico Venezia, 27 aprile 2016 Valentina Antoniucci Valutazione economico finanziaria del progetto Architettura e Culture del Progetto

2 Contenuti della comunicazione Il parternariato pubblico privato e la finanza di progetto Il project financing quale strumento per l attuazione della città pubblica Gli attori coinvolti: la pubblica amministrazione e il ruolo dei privati Profili economico finanziari del project financing: realizzazione, concessione e gestione Evoluzione del project financing: l attuazione dei progetti per mezzo della variazione degli strumenti urbanistici Profili operativi: due casi studio Valutazione economica dei progetti - Valentina Antoniucci Il project financing

3 Parternariato e finanza di progetto Dagli anni 90 in avanti si sviluppano in Italia diversi strumenti innovativi di attuazione di piani e progetti quali: programmi integrati o complessi accordi con i privati Perequazione parternariato pubblico - privato project financing fondi immobiliari finanza di progetto Tali strumenti hanno in comune la cooperazione tra attori pubblici e privati. In ciascuno di essi viene differentemente declinato il ruolo degli attori sotto il profilo delle risorse tecniche ed economico finanziarie destinate a piani e progetti

4 Il project financing e gli strumenti di parternariato una superiore efficacia La partecipazione dei privati suggerisce raggiungimento di standard qualitativi maggiori sotto il profilo tecnico ed operativo una superiore efficienza Il ricorso a capitali privati facilita la concreta attuazione di progetti pubblici o di rilevanza pubblica in contesti caratterizzati da scarsità di risorse per investimenti pubblici

5 Project financing: quadro normativo I L. n.109 dell 11 febbraio 1994 e s.m.i Legge Quadro sui Lavori Pubblici o Legge Merloni Tra le modalità di attuazione di un opera pubblica viene contemplata la concessione di lavori pubblici e gestione di opere e/o servizi - project financing - D.Lgs. N.163/2006 e s.m.i. Codice degli Appalti e dei Contratti Pubblici D.P.R n Regolamento Attuativo del Codice degli Appalti D.L.13 maggio 2011 n. 70 cd. «Decreto Sviluppo» D.L. 6 dicembre 2011 n. 201 cd. «Decreto Salva Italia» D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 cd. «Decreto semplificazioni» Valutazione economica dei progetti - Valentina Antoniucci Il project financing

6 Project financing: quadro normativo II Tra le modalità di attuazione di un opera pubblica viene contemplata la concessione di lavori pubblici e gestione di opere e/o servizi - project financing - Pubblica Amministrazione individua il promotore Attori tramite procedure di evidenza pubblica Promotore imprenditore privato: reperisce e coordina le risorse finanziarie svolge la progettazione esegue le opere gestisce i servizi I più recenti interventi normativi ampliano i settori di applicazione del PF, sia in termini di opere (carceri, scuole, ristrutturazioni di edifici pubblici), che in termini di procedure (modalità di finanziamento e tassazione)

7 Il project financing tra le concessioni Il promotore può proporre la realizzazione di un opera che, se coerente con gli obiettivi della Pubblica Amministrazione, può essere inserita nel Piano Triennale delle Opere Pubbliche. «Contratti di parternariato pubblico privato» con la definizione di Finanza di Progetto Il promotore può proporre un progetto all Amministrazione autonomamente. Il soggetto privato svolge la progettazione sin dalla fase definitiva, esegue le opere e gestisce i servizi; La remunerazione del privato avviene attraverso la gestione dei servizi connessi alla realizzazione dell opera, eventualmente integrata da un «prezzo». Ad oggi, è possibile affidare in concessione tramite PF anche opere già realizzate. Oggetto dello scambio è la sola gestione dei servizi.

8 Project financing: le opere La letteratura di settore definisce le tipologie di progetto coinvolte dal project financing, sotto il profilo economico finanziario, come: Opere calde: Opere tiepide: progetti che consentono, attraverso la gestione di servizi associati, la remunerazione degli investimenti progetti che garantiscono una scarsa remunerazione del capitale di rischio e del profitto del promotore Si tratta di opere infrastrutturali autostrade, raccordi edifici pubblici o di rilevanza pubblica ospedali, carceri etc. Nei casi di grandi infrastrutture o servizi primari, la sola redditività degli investimenti può non essere sufficiente a incentivare i capitali privati o può esserlo solo a condizioni di prezzo ritenute eccessive per gli utenti finali

9 Le specificità del project financing A differenza degli strumenti di parternariato pubblico privato, nel project financing la capacità di rimborso del debito è associato al flusso di cassa generato dall investimento e alle capacità imprenditoriali dei gestori, piuttosto che all equilibrio economico-finanziario degli sviluppatori Il promotore realizza e ottiene in gestione per un periodo definito le opere attuate o i servizi ad esse connessi I flussi di cassa connessi alla gestione delle opere realizzate sono la fonte primaria per il servizio del debito e la remunerazione del capitale di rischio. La durata della concessione è frutto della contrattazione tra pubblico e privato e viene determinata sulla base dei flussi reddituali generati dalla gestione in relazione agli investimenti sostenuti.

10 Project financing: le caratteristiche Profilo amministrativo: la procedura di evidenza pubblica è volta alla trasparenza del processo attuativo; Profilo giuridico: il concessionario, anche general contractor, costituisce una società ad hoc per l attuazione del project financing. Project financing vs corporate finance I finanziamenti e i debiti connessi all operazione di sviluppo, così come i flussi di cassa ricavi non vengono iscritti a bilancio. I finanziamenti coprono esclusivamente i fabbisogni d investimento e di gestione di un determinato progetto e/o attività. Profilo gestionale: Centralità del project management nell organizzazione dell intero processo e nella capacità di previsione e gestione dei flussi di cassa

11 Project financing: la procedura La disciplina del PF è stata radicalmente mutata a seguito del III Decreto Correttivo del codice degli appalti 1. Doppia gara: nella prima fase si individua il promotore e ne si approva il progetto preliminare. Nella seconda viene aggiudicata la concessione, sulla quale il vincitore della prima fase può esercitare il diritto di prelazione 2. Gara Unica semplificata, senza diritto di prelazione, basata su uno studio di fattibilità redatto dall Amministrazione. Il concorrente è tenuto a presentare il progetto e lo studio di fattibilità dello stesso, caratterizzato da condizioni migliorative rispetto a quanto predisposto dall Amministrazione. Tale procedura può essere impiegata solo per opere già presenti nell elenco triennale e annuale delle opere. 3. Procedura ad iniziativa dei privati: gli operatori privati possono sollecitare le Amministrazioni inerti, ovvero quegli enti che dopo 6 mesi dalla pubblicazione dell elenco annuale delle opere pubbliche, non abbiano ancora pubblicato i bandi di gara. Il Proponente può sempre proporre all Amministrazione un progetto preliminare ed uno studio di fattibilità per la realizzazione e concessione di un opera di interesse pubblico ma non inserita nella programmazione dell ente stesso.

12 Project financing: la fattibilità (I)

13 Project financing: la fattibilità (II) Di seguito gli elementi rilevanti per la verifica della fattibilità economico finanziaria di un project financing: Informazioni generali sul progetto e identificazione del mercato di riferimento Costo dell iniziativa e caratteristiche tecnologiche del progetto e sua gestione Impatto ambientale e valutazione dei rischi ad esso connessi Quadro normativo e autorizzativo articolazione temporale Scenario relativo al piano finanziario - Capitale proprio (equity) - Finanziamento di progetto - Eventuali agevolazioni finanziarie Struttura economica del progetto: - Struttura dei ricavi - Struttura dei costi (anche gestione) - Schema di rimborso del debito - Indicatori economico finanziari Van, Tri etc

14 Il project financing e le trasformazioni urbane Le maggiori criticità legate alla sostenibilità economico finanziaria del PF si riscontrano nel caso di edifici pubblici o progetti di sviluppo urbano di interesse pubblico Opere fredde: progetti che non consentono la remunerazione dell investimento relativo alla trasformazione immobiliare ovvero progetti di sviluppo urbano che non si prestano ad alcuna forma di tariffazione o di sfruttamento economico in generale Scuole, carceri, recupero di immobili dismessi Quali sono le condizioni per il perseguimento della sostenibilità economico - finanziaria dei progetti?

15 La riqualificazione dell ex Colonia Murri a Rimini Cronologia: Dati dimensionali mq area di intervento mq aree pubbliche Progetto caratterizzato da contenuti pubblici e privati Attori Comune di Rimini Rimini & Rimini SPA Valdadige SpA

16 L ex Colonia Murri: la prospettiva del Comune Gli obiettivi dell Amministrazione Comunale per l ambito sono: soddisfare il fabbisogno di parcheggi ad uso pubblico della zona messa in sicurezza e ristrutturazione degli edifici, sede dell ex Colonia, in stato di avanzato degrado; riqualificare e implementare la viabilità e i percorsi della mobilità lenta per l intero ambito; promuovere lo sviluppo di un entertainment center che riqualifichi l intero lungomare Al fine di individuare un Soggetto Attuatore, il Comune di Rimini bandisce una gara in due fasi

17 L ex Colonia Murri a Rimini: il piano particolareggiato Area Murri: recupero dell ex colonia e realizzazione di un area commerciale Area Mediterranea: realizzazione ex novo di un edificio privato, ristrutturazione di un edificio storico e riqualificazione dell area a parco destinata ad uso pubblico Area Ceschina: quattro torri residenziali e parcheggio multipiano

18 L ex Colonia Murri a Rimini: il project financing Percorsi pubblici e attrezzature verdi e riqualificazione del lungomare Realizzazione di un sistema di parcheggi a raso e interrati

19 Concessione e dati dimensionali Gli interventi in project financing sono relativi a: Progettazione e realizzazione degli interventi, manutenzione ordinaria e straordinaria dei parcheggi. Gli edifici, le opere di urbanizzazione primaria e il verde restano in capo al Comune, mentre i parcheggi sono dati in concessione per 90 anni al soggetto attuatore. Inoltre l Amm. Comunale corrisponde al Concessionario euro per garantire la sostenibilità economica dell intervento

20 Metologia di valutazione e ipotesi La verifica della sostenibilità economico finanziaria dell operazione immobiliare viene effettuata mediante modello DCF (Discounted Cash Flow) e calcolo dei principali indicatori finanziari di sintesi: Van Tir Pay back period Ai fini dell attualizzazione dei flussi di cassa, viene impiegato un tasso risk free pari al 5,37%, ovvero il rendimento di un titolo di stato di 31 anni di durata. L orizzonte temporale di valutazione alla base del modello è pari a 18 mesi (cui si sommano le pause estive) per quanto concerne la realizzazione dell intervento e a 90 anni quale durata del periodo concessorio. Il tasso di inflazione è ipotizzato costante ed è pari al 2,5 % annuo Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini Valutazione economica dei progetti - Valentina Antoniucci Il project financing

21 Contenuti del modello: il costo di produzione Il Costo di produzione complessivo è stimato in euro, di cui l 11% relativo alle spese tecniche e imprevisti. La realizzazione è stimata in tre anni. Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

22 Contenuti del modello:tempi e ammortamenti Il Costo di produzione complessivo è stimato in euro, di cui l 11% relativo alle spese tecniche e imprevisti. Il piano degli ammortamenti parte dalla conclusione di tutte le opere durata di 87 anni Nel primo anno di gestione l aliquota di ammortamento è ridotta della metà

23 Contenuti del modello:i costi di gestione Il costo unitario di gestione è stimato complessivamente in 193 euro/mq/anno, comprensivo della manutenzione, pulizia dei locali e costi del personale Manutenzione straordinaria: due livelli di intervento sulla base del piano di manutenzione ogni 5 anni = euro ogni 3 anni = euro Manutenzione straordinaria totale: euro Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

24 Contenuti del modello:i ricavi unitari A seguito dell analisi dei flussi turistici, della popolazione residente all interno della provincia di Rimini e delle presenze giornaliere negli esercizi ricettivi su base stagionale si è individuato il mercato di riferimento: utenti degli stabilimenti balneari e degli esercizi commerciali diurni e notturni con prevalenza della stagione estiva

25 Contenuti del modello:i ricavi totali L analisi di mercato ha permesso di stimare anche il tasso di occupazione stagionale dei parcheggi Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

26 Contenuti del modello:fabbisogno e copertura finanziaria Il fabbisogno finanziario complessivo è pari a euro comprensivo di: Costo di produzione (88%) Interessi passivi e commissioni (6%) DSRA (Dept Service Reserve Account - riserva per il servizio del debito) IVA Il Rapporto debito/equity della SPV è pari a 80:20

27 Contenuti del modello:gli esiti della valutazione I flussi di cassa netti post tax post finance sono positivi dal sesto anno di esercizio Dal quarto anno di esercizio il flusso di cassa pre tax è stimato in positivo per euro/anno (valore medio corrente) Le imposte fiscali medie sui redditi sono stimate nel 33,7% nel corso della concessione Sulla base delle ipotesi illustrate e delle stime effettuate, i flussi di cassa sono sufficienti alla copertura del flusso richiesto dal debito e alla remunerazione del capitale privato. Non si evidenziano criticità legate alla liquidità in fase di start up. Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

28 Sostenibilità dell intervento e impiego del PF La realizzazione dell opera pubblica risulta essere sostenibile poichè inserita in un mercato fortemente orientato allo sviluppo turistico privato dell ambito; Al momento della predisposizione del PF, la domanda di alloggi e strutture commerciali in ambito turistico ha profili di grande solidità che non si riscontrano nella condizione odierna; Le scelte dell Amministrazione sono orientate alla competitività territoriale, volte a sostenere la natura marcatamente turistica del Comune; Sotto il profilo economico finanziario, il progetto è significativamente supportato dall Amministrazione Comunale.

29 Studio di fattibilità di un project financing Realizzazione di un plesso scolastico per l infanzia, nella periferia di un piccolo comune del Centro Italia. L area di progetto, pari a mq, è un ambito di trasformazione già individuato dal PRG che prevede attrezzature pubbliche e volumetria privata Gli attuali edifici scolastici versano in condizioni mediocri e la loro ristrutturazione non è sostenibile sotto il profilo economico e tecnologico Il Comune non possiede le risorse per la realizzazione del progetto

30 Studio di fattibilità di un project financing Opere pubbliche Attrezzature scolastiche = mq Viabilità = mq Opere a destinazione privata Residenza = mq Servizi alla residenza =3.392 mq Verde pubblico = mq Il PRG prevede un attuazione unitaria per l ambito di trasformazione e, per incentivare la trasformazione, destina una quota aggiuntiva di edificazione privata Sup. residenziale premiale = mq

31 Stima e ripartizione del plusvalore Tipologia Valore (euro) Scuola Sup. premiale residenziale Minusvalore La residenza aggiuntiva non consente di remunerare la realizzazione delle opere pubbliche extra standard La scuola non prevede servizi accessori la cui gestione possa remunerare il profitto dell imprenditore e il capitale di rischio A quali condizioni la trasformazione diviene sostenibile?

32 La variante urbanistica Incremento del potenziale edificatorio privato per rendere sostenibile l attuazione dell ambito e la realizzazione delle opere pubbliche superfici private aggiuntive e diverse destinazioni d uso concesse da una variante urbanistica Ut (mq/mq) Destinazione d uso Sup. aggiuntiva (mq) Attività direzionali commerciali ,17 Attività terziaria di servizio Totale 5.767

33 La verifica della sostenibilità dell intervento Si procede per via sintetico comparativa alla stima del valore di mercato delle superfici private aggiuntive Il plusvalore generato per mezzo della variante urbanistica permette di compensare i costi del plesso scolastico. Tipologia Destinazione d'uso Sup. aggiuntiva (mq) Valore (euro) Plusvalore - Vm Sup. premiale commerciale e terziaria Beneficio Pubblico - Scuola Beneficio privato Valore unitario (euro/mq edificabile) Valore totale (euro) Superficie direzionale e commerciale Superficie terziaria di servizio Plusvalore - Valore totale Sup. aggiuntiva La ripartizione del plusvalore è largamente a favore dell amministrazione. La ripartizione del plusvalore è solitamente 60% - 40% in favore dell Amministrazione