Sostenibilità edilizia: costi e benefici

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1 Sostenibilità edilizia: costi e benefici Chapter Lombardia Federico Soffietti Green - Giacomo Building Morri Council Italia Federico Soffietti Investment analyst - Generali Immobiliare Italia SGR Giacomo Morri Area Amministrazione, Controllo Finanza Aziendale e Immobiliare, SDA Bocconi 1 Green Building Dinner 30 Gennaio 2013

2 Indice Introduzione Il concetto di green in ambito immobiliare Livelli di premi nel mondo Costi incrementali associati alla sostenibilità Indagine campionaria del mercato italiano Key findings Conclusioni 2

3 Introduzione Obiettivo dello studio: indagare l esistenza e l ammontare di un premio associato agli edifici sostenibili in Italia Premio di valore? Maggiori canoni di locazione e prezzi di vendita Minore deprezzamento dell asset (c.d. brown discount) Riduzione dei costi operativi Riduzione del tasso di sfitto Riduzione del rendimento richiesto dagli investitori Incremento della produttività dei lavoratori Italia: mercato immobiliare caratterizzato da un limitato numero di edifici sostenibili e da un ancor più limitato numero di transazioni 3

4 Il concetto di green in ambito immobiliare Green building stands for developing structures that are energyand resource-efficient, environmentally sound, healthy, comfortable and productive places to live and work in (Yudelson, 2007) Oggetto di ricerca sono gli edifici green/sostenibili certificati Perché? 1) Certificazioni come garanzia di qualità 2) Certificazioni come benchmark internazionali di confronto Esistono anche altre etichette : Italiane: Itaca, Casaclima, ecc Mondiali: Classe A, Energy Star LEED: standard di qualità riconosciuto e diffuso a livello mondiale Tutti i dati riportati nel lavoro fanno riferimento allo standard LEED, salvo dove diversamente specificato 4

5 Livelli di premi nel mondo (1/3) USA Mercato con il track-record di gran lunga più consistente Molteplici indagini campionarie e ricerche empiriche (modelli AVM) Variable Country and source Perceptions Empirical data USA USA USA USA USA USA (Mc Graw Hill Construction 2008) (Mc Graw Hill Construction 2009) (Miller, Spivey and Florance, 2008) (Eichholtz et al. 2009) (Fuerst et al.2009) (Wiley, Benefield and Johnson, 2010) Rent premium (green) LEED 6,10% 1,00% 6,00% 17,30% Energy Star 8,93% 3,00% 5,00% 8,62% Market Value (Increase) LEED 10,90% 6,80% 9,94% 35,00% 17,92% 16,00% Energy Star 5,76% 31,00% 11,03% 5

6 Livelli di premi nel mondo (2/3) EUROPA Sostanziale assenza di analisi empiriche Principali spiegazioni: Scarsa trasparenza dei mercati immobiliari (in particolare Sud Europa) Diffusione relativamente recente delle certificazioni Variable Country Germany Germany Germany Switzerland (Ecologic Rent Table, 2003) (Ecologic Rent Table, 2003) (Ecologic Rent Table, 2009) Nota: i dati in tabella fanno riferimento a edifici identificati come green (non è specificata la presenza di certificazioni) (Meins, Burkhard, 2009) Rental Premium Minimum 4,71% 3,97% 0,41% Maximum 13,60% 15,17% 5,87% Market Value Maximum increase 6,60% Minimum increase 15,90% 6

7 Livelli di premi nel mondo (3/3) CASI DI STUDIO Autore Anno Oggetto di studio Risultati Zucker 2012 Progetto residenziale 6-9% di premio sul canone Norm G. Miller 2009 Portafoglio uffici 3-5% di premio sul canone +10% valore immobili RICS edifici, diverse destinazioni d uso 5-10% di premio sul canone Riduzione costi operativi Limiti: Difficoltà nel comprendere le ipotesi alla base dei risultati Scarsa rappresentatività di singoli casi sul totale del mercato Elevata influenza di fattori locali sui risultati 7

8 Costi incrementali (1/3) Soft cost Design Commissioning Documentazione integrativa Energy modeling Type of Soft Cost Best estimate Range Design costs 0,5% 0,4%-0,6% Commissioning 1,0% 0,5%-1,5% Documentation 0,7% 0,5%-0,9% Energy Modeling 0,1% 0,1% Total 2,3% 1,5%-3,1% Fonte: Shivers, 2011 Costi incrementali Considerazioni Il livello di certificazione target e la dimensione dell edificio sono variabili determinanti per quantificare il costo incrementale Il momento (prima o dopo l inizio dei lavori) in cui si decide di perseguire la certificazione incide in maniera rilevante 8

9 Range: 1-15% Costi incrementali (2/3) Hard costs Costi incrementali relativi alle opere di costruzione, ai materiali, agli impianti (riscaldamento, raffreddamento, ventilazione), ecc Enermodal engineering (2009) LEED Rating Certified Silver Gold Platinum Incremental construction costs Small Buildings 3% 7% 10% 15% Large Buildings 1% 3% 5% 8% Energy savings 25% to 35% 35% to 50% 50% to 60% >60% Typical Payback Under 3 yrs 3-5 yrs 5-10 yrs 10+ yrs 9

10 Costi incrementali (3/3) Hard costs CBRE (2009) 2%-3% per livelli base di certificazione, 5%-7,5% per livelli più elevati di certificazione (massimo) 12,5% per edifici a zero emissioni Altri studi: costi più contenuti fino ad arrivare all assenza di costi incrementali Survey: costi mediamente percepiti più elevati (fino al 16%) 10

11 Indagine campionaria - Italia (1/6) In assenza di un mercato immobiliare sostenibile sviluppato e di un consistente track-record di transazioni, l indagine campionaria rappresenta l unico strumento adeguato per indagare le percezioni degli operatori del settore Campione Caratteristiche del campione Numero di domande Modalità di somministrazione Nominativi forniti da 270 risposte Operatori del settore immobiliare (costruttori, developer, professionisti, investitori, locatari, ecc) 22, suddivise in 4 sezioni & siti web-survey Cushman & Wakefield e GBC 11

12 Indagine campionaria - Italia (2/6) Principali risultati Indichi in ordine di priorità (dove 1 rappresenta la massima priorità) i parametri che considera più importanti in un edificio ecosostenibile: Priorità 4 Risparmio Energetico Priorità 3 Priorità 2 Incremento della produttività dei lavoratori Attenzione alla salute e all ambiente Maggiore commerciabilità Priorità 1 0% 20% 40% 60% 80% 100% 12

13 Indagine campionaria - Italia (3/6) Principali risultati Quale ritiene sia stato l andamento della domanda di mercato (locazione e acquisto) per edifici ecosostenibili negli ultimi 5 anni? Stabile 9% In diminuzione 2% Moderatamente crescente 70% Considerevolme nte crescente 19% 13

14 # risposte Indagine campionaria - Italia (4/6) Principali risultati In quanto può essere quantificato, rispetto a un edificio tradizionale, il premio di valore (maggior prezzo di vendita percentuale) di un edificio sostenibile? % % 24% 24% 20 0 Nessuna differenza < 5% 5% - 10% > 10% 14

15 # risposte Indagine campionaria - Italia (5/6) Principali risultati In quanto può essere quantificato il differenziale di costo da sostenere per costruire green, in percentuale, rispetto al costo da sostenere per un edificio tradizionale? % % % % Nessuna differenza < 5% 5% - 10% > 10% 15

16 Indagine campionaria - Italia (6/6) Principali risultati Ritiene che la presenza di una certificazione (es. LEED), in aggiunta alle caratteristiche green dell edificio, consenta di ottenere un ULTERIORE premio di valore sul mercato? Sì moderato 67% No 12% Sì consistente 21% 16

17 Key findings Indicatori quantitativi Indicatore Italia Letteratura > Canoni Pari ai risparmi nei costi operativi 5-15% > Prezzi 5-10% Elevata variabilità > Costi 5-10% 0-15% Indicatori qualitativi Appetibilità sul mercato e relativo andamento della domanda Importanza della certificazione in aggiunta alle semplici caratteristiche green dell edificio ecc 17

18 Conclusioni Indagine campionaria sull Italia: spunti di ottimismo per il futuro Conferma dell esistenza di (una pluralità di) premi associati al green LEED quale principale benchmark di valutazione della sostenibilità Italia: sembra(va) iniziato il processo di convergenza verso una maturazione del mercato immobiliare nel senso della sostenibilità Attuale crisi immobiliare: minaccia o opportunità per la sostenibilità? 18

19 Grazie!!! Giacomo Morri, PhD Senior Professor Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milan Italy Federico Soffietti Investment analyst Generali Immobiliare Italia SGR Milan Italy 19