VARIANTE AL PIANO REGOLATORE GENERALE

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1 PROVINCIA DI GENOVA VARIANTE AL PIANO REGOLATORE GENERALE (ANNO 2009) VARIANTE AL P.R.G. DELLE STRUTTURE TURISTICO RICETTIVE AI SENSI DELLA LEGGE REGIONALE N. 1 DEL RELAZIONE ILLUSTRATIVA Indagini Urbanistiche e Redazione : Dott. Arch. Marco Avvenente e Saverio Giardino (studio Avvenente & Giardino Architetti Associati) Dott. Arch. Giampiero Lombardini Coordinamento: Ufficio Tecnico Comunale Arch. Francesca Olivari ALLEGATO A dicembre 2009

2 Relazione alla variante di P.R.G. delle Strutture Turistico Ricettive redatta ai sensi della Legge Regionale n. 1 del Obiettivi Obiettivo della Legge Regionale è quello di salvaguardare, valorizzare, potenziare le strutture alberghiere, ciò attraverso un censimento delle stesse e l apposizione del relativo vincolo di destinazione d uso. A tal fine si prevede una variante integrativa al Piano Regolatore Generale in cui effettuare il censimento degli alberghi esistenti, identificando gli interventi di miglioramento per rendere gli alberghi competitivi e individuare quelle strutture per le cui condizioni fatiscenti, o perché ubicate in zone degradate e non idonee a una funzione turistico-ricettiva o per andamenti turistici negativi della domanda nella zona, possa essere prevista l eliminazione del vincolo alberghiero. Finalità a) La presente disciplina in ottemperanza all art.1 della L.R. n. 1/2008 ha la finalità di garantire la salvaguardia e la valorizzazione degli alberghi per soddisfare le esigenze qualitative e quantitative del mercato turistico, nonché assicurare la organica programmazione e disciplina della complessiva offerta turistico-ricettiva negli strumenti urbanistici comunali. b) Al fine di quanto al punto a) i comuni devono adeguarsi alla disciplina della Legge Regionale di settore dotandosi di specifica disciplina necessaria affinché gli strumenti urbanistici comunali dettino la disciplina pertinente per perseguire tali obiettivi. c) Dalla data di entrata in vigore della legge n. 1/2008, le strutture ricettive classificate albergo e le relative aree asservite e di pertinenza, ai sensi della normativa vigente in materia, quelle la cui attività sia cessata e non ancora oggetto di interventi di trasformazione in una diversa destinazione assentiti con titoli abilitativi edilizi già rilasciati in data anteriore, quelle in corso di realizzazione e quelle realizzate successivamente o divenute successivamente tali, sono soggette a specifico vincolo di destinazione d uso ad albergo, con divieto di modificare tale destinazione, se non alle condizioni previste dai commi 4 e 5 della Legge Regionale di settore. Quadro Dispositivo La presente variante di P.R.G. è redatta in ottemperanza ai dispositivi delle Leggi Regionali n. 1 e 2 del A tal fine la disciplina allegata alla presente (allegato B) sostituirà i dispositivi delle N.T.A. allegate al P.R.G. approvato con D.P.G.R. n 965 del artt. 58 e 59 bis ed integrerà, relativamente alle due attività alberghiere site a Paraggi, il P.R.G. approvato con D.P.G.R. n del 28/10/1974. La disciplina urbanistica prevista inoltre (norme tecniche di attuazione) è integrata da elementi normativi di disciplina paesistica, e ciò al fine, vista anche la delicatezza dei luoghi ove sono ubicate le strutture ricettive, di consentire anche attraverso lo Studio Organico di Insieme obbligatorio, il corretto inserimento paesistico delle trasformazioni (ove previste) ed un più organico controllo di tali processi. 2

3 Costituiscono elaborati della presente variante: ALLEGATO A: relazione illustrativa (costituita dal presente documento) ALLEGATO B: norme tecniche di attuazione ALLEGATO C: schede di censimento delle strutture alberghiere TAVOLA 1 ALB: zonizzazione del P.R.G. con le varianti relative alle strutture ricettive (scala 1: 5000) Dati sui flussi turistici a livello d ambito (estratto Ufficio Rilevamento Movimento Turistico Provincia di Genova) Il periodo generale di crisi dei consumi non risparmia il settore turistico. L ambito turistico del Tigullio mostra infatti segnali negativi che sembrano essere in linea con le stime di crescita negative a livello nazionale. Nella zona del Tigullio (zona che comprende il tratto di costa da Portofino a Moneglia e relativo entroterra) si sono registrati, durante il 2008, arrivi e presenze nelle strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere. Nel periodo compreso tra gennaio e dicembre 2008, Il movimento turistico complessivo, aggregato per tutto il territorio, vede un flessione significativa degli arrivi (-3,15%) ed una leggera flessione delle presenze (-0,87%) rispetto allo stesso periodo del E importante ricordare, però, il fatto che i dati statistici non contengono alcun accenno al segmento (nascosto) dei turisti delle seconde case, siano queste occupate direttamente dai proprietari o siano affittate a terzi. Si tratta di un dato che sfugge ad ogni rilevazione anche se rappresenta un fattore rilevante nell economia turistica del nostro territorio. Per quanto concerne gli arrivi, la suddivisione tra turisti italiani e stranieri evidenzia, per entrambi, un segno negativo registrando un 3,47% per gli italiani, che passano da un valore assoluto di nel 2007 a nel 2008, nonché un calo degli arrivi stranieri che toccano oggi quota rispetto ai del 2007 (-2,66%). Per le presenze, al dato negativo degli italiani (-2,10% rispetto al 2007) si controbilancia un + 1,33% degli stranieri che, grazie anche al loro interesse per un turismo extra-alberghiero (+18,23%), sembrano gradire l offerta turistica locale a conferma della positiva capacità di organizzazione del territorio. Nota positiva anche per l andamento delle strutture ricettive extra-alberghiere che registrano complessivamente un andamento positivo in tutte le voci rilevate (arrivi/presenze per italiani/stranieri). La crescita dell extra-alberghiero è infatti sostenuta da un aumento del numero di strutture che da 143 nel 2007 sono passate a 166 nel Soffrono invece le strutture ricettive alberghiere che registrano importanti cali sia negli arrivi (-5,90%) che nelle presenze (- 4,47) seppur il numero degli esercizi alberghieri risulti sostanzialmente invariato negli ultimi anni. L analisi del movimento turistico elaborata a livello comunale segnala un calo negli arrivi in tutti i comuni della costa, ad eccezione di Lavagna (+2,32%), a conferma della reale criticità dell offerta legate ad un turismo balneare tradizionale. Il calo degli arrivi varia da un 0,94% di Sestri Levante a un 15,07% di Portofino. Le previsioni per l anno 2009 portano a pensare che sarà un anno difficile per l economia in generale e per il settore in particolare - Il trend di crescita dell extra-alberghiero e l aumento delle presenze straniere nel Tigullio sono dati dai quali partire per programmare la prossima stagione turistica. I dati elaborati si riferiscono alle rilevazioni ufficiali raccolte mensilmente dall ufficio rilevazione movimento turistico della provincia di Genova così come comunicati dalle strutture ricettive presenti sul territorio secondo metodologia definita dall ISTAT. 3

4 Dati sui flussi turistici relativi al Comune di Santa Margherita Ligure (estratto Ufficio Rilevamento Movimento Turistico Provincia di Genova) Dai dati emersi e dalle tabelle di seguito riportate emerge tra il 2002 e il 2005 un trend costantemente negativo che ritorna positivo sia pur non raggiungendo i livelli del 2002 nell anno 2006 con un recupero di presenze straniere e italiane del +8,05%. Il dato ritorna ad essere negativo fra il 2007 e il 2008 con un tasso negativo per gli arrivi del -6,20% e per le presenze del -4,04% rispetto all anno precedente. Dalla lettura dei dati di seguito riportati appare evidente la flessione sia del dato degli arrivi che di quello delle presenze. Tale dato sia pur influenzato dalla tendenza negativa dell economia a livello mondiale, non deve essere sottovalutato, sarà quindi necessario apportare al settore turistico, modifiche strategiche di livello comunale tali da arginare e controvertire la tendenza in atto. Le azioni proposte in questa sede tendono ad assecondare i processi imprenditoriali emersi nella fase di ascolto degli operatori del settore operando già da ora gli opportuni correttivi strategici per il settore, i quali avranno compiutezza e organicità a conclusione del processo di formazione del P.U.C. Fonte: ex Apt - Tigullio SANTA MARGHERITA LIGURE Anno Registrazione:2008 N Arrivi Variazione % N Arrivi su Anno Prec Italiani ,79% Alberghi, Residenze e Locande ,02% Altre Strutture Ricettive ,67% Stranieri ,33% Tot. Generale Alberghi, Residenze e Locande ,43% Altre Strutture Ricettive ,49% ,20% Fonte: ex Apt - Tigullio SANTA MARGHERITA LIGURE Anno Registrazione:2008 N Presenze Variazione % N Presenze su Anno Prec Italiani ,82% Alberghi, Residenze e Locande ,16% Altre Strutture Ricettive ,76% Stranieri ,62% Alberghi, Residenze e Locande ,43% Tot. Generale Altre Strutture Ricettive ,52% ,04% 4

5 Arrivi Movimento Turistico Italiani Stranieri Totale % anno prec. Presenze Italiani Stranieri Totale % anno prec , , , , , , , , , , , , , ,04 5

6 Tipo esercizi ricettivi Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Locanda Case per ferie Affittacamere Agriturismo B&B Ostello R.T.A TOTALE CAMERE Tipo esercizi ricettivi Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Locanda Case per ferie Affittacamere Agriturismo B&B Ostello R.T.A TOTALE POSTI LETTO Distribuzione dei posti letto per tipo di esercizio ricettivo Distribuzione dei posti letto per tipo di esercizio ricettivo Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Locande R.T.A. Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Locande R.T.A. 6

7 Distribuzione dei posti letto per tipo di esercizio ricettivo Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Locande R.T.A. Andamento della ricettività per categoria di struttura ricettiva Hotel di altissima categoria Hotel di media ed alta categoria Hotel minori ed altre strutture ricettive Numero medio di posti letto per camera: andamento Media PL / camere 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, Hotel di altissima categoria Hotel di media ed alta categoria Hotel minori ed altre strutture ricettive Anni 7

8 Andamento capacità ricettiva anni Camere Posti letto /01/ /01/ /01/ /01/ /01/ /01/ /01/1900 Distribuzione delle categorie ricettive: andamento (1= 2002, ecc.) Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * 5 4 Locande R.T.A. 8

9 9

10 Capacità Ricettiva esercizi alberghieri del comune di SANTA MARGHERITA LIGURE anno 2006 Tipo esercizi ricettivi n. Esercizi n. Camere Posti Letto Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * R.T.A Totale esercizi alberghieri Capacità Ricettiva esercizi alberghieri del comune di SANTA MARGHERITA LIGURE anno 2007 Tipo esercizi ricettivi n. Esercizi n. Camere Posti Letto Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * R.T.A Totale esercizi alberghieri Capacità Ricettiva esercizi alberghieri del comune di SANTA MARGHERITA LIGURE anno 2008 Tipo esercizi ricettivi n. Esercizi n. Camere Posti Letto Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * R.T.A Totale esercizi alberghieri

11 Cronologia degli atti preparatori alla variante di P.R.G. In data 19/08/08 l amministrazione comunale comunicava all associazione di categoria ed alle aziende la necessità di procedere alla redazione della presente variante indicendo contestualmente, un incontro con gli operatori alberghieri. In tale occasione sono state illustrate le finalità e gli obiettivi della Legge Regionale e quindi la necessità di procedere ad indagine conoscitiva in merito alle caratteristiche e tipologie delle aziende. In tale riunione, e per le attività che erano assenti con successiva nota del , è stato consegnato dal Comune un questionario da compilare al fine di aggiornare la situazione complessiva e le caratteristiche intrinseche delle singole aziende ricettive presenti sul territorio. In tale questionario veniva inoltre richiesto agli albergatori quali erano le esigenze al fine di migliorare e garantire un miglior servizio. A fronte della trasmissione dei questionari si sono riscontrati 21 documenti schede e compilati. In data 26/02/2009 venivano ulteriormente sollecitati gli operatori che non avevano ancora restituito le schede compilate. L istruttoria effettuata, le indicazioni e proposte ricavate dai questionari hanno permesso di tracciare un quadro esaustivo al fine di poter procedere alla redazione della disciplina delle strutture ricettive. Per le istanze di svincolo ove proprietà e gestore sono persone giuridiche diverse si è provveduto a richiedere il parere dei gestori. Elenco risposte a questionario e istanze presentate volte al potenziamento o al mantenimento della struttura ricettiva in essere: Protocollo Data Persona giuridica Denominazione struttura ricettiva Prot Solido Hotel S.r.l. Unipersonale Indirizzo struttura ricettiva Hotel Paraggi via Paraggi a Monte n. 17 Prot Bozzano Martin Hotel Argentina via Paraggi a Monte n. 56 Prot Famiglia Devoto- Metaldi Prot La Meridiana S.a.s. di Dapò Cristina Prot Giuseppe & c. S.A.S. di Sabini Giuseppe &C. S.A.S. Prot Imperiale S.r.l. Imperiale Palace Hotel Prot Terme Elio Santa M.L. S.r.l. Richieste / comunicazione NESSUNA NESSUNA Albergo Minerva via Maragliano 34D Procedimento attivato SUAP Hotel La Vela via N.Cuneo n. 19/21 Albergo Nuova via privata Riviera Belvedere n. 10 via Pagana n 19 Richiesta ampliamento struttura Osservazioni di carattere generale NESSUNA Hotel Helios via Gramsci n 6 Richiesta ampliamento struttura Prot G.A.R.C.I. S.r.l. Hotel Mediterraneo via della Vittoria n.18 Osservazioni di carattere generale Prot Famiglia Ciana Giovanni Hotel Metropole via Pagana n 2 Richiesta ampliamento struttura Prot Famiglia Ciana Giovanni Hotel Metropole via Pagana n 2 Richiesta ampliamento struttura (2^ comunicaz.) Prot Famiglia Ciana Hotel Continental via Pagana n 8 NESSUNA Prot Famiglia Ciana Hotel Continental via Pagana n 8 Richiesta interventi interni e piscina Prot Park Suisse S.r.l. Park Hotel Suisse via Favale n 31 Richiesta ampliamento struttura 11

12 Prot Hotel Regina Elena S.r.l. Hotel Regina Elena via Milite Ignoto n. 42 Richiesta ampliamento struttura Prot Pieralfio Tarella Albergo Villa Anita via Tigullio n 10 Richiesta ampliamento struttura Prot Grand Hotel Miramare S.p.a. Grand Hotel Miramare via Milite Ignoto n. 30 Richiesta ampliamento struttura Prot Lido Palace S.p.a. Lido Palace Hotel viale A.Doria n. 3 Osservazioni di carattere generale Prot Fam. Fasce Albergo Fasce Richiesta di svincolo Prot Lavagnino M. Rosa e Lavagnino Carla Prot Pastine Giuseppe per Hotel Due Torri S.r.l. Prot Progetto Sviluppo Immobiliare Albergo Fiorina piazza Mazzini n 26 Hotel Tigullio et De Milan viale Rainusso n 3 A Richiesta ampliamento struttura Osservazioni di carattere generale Hotel Conte Verde via Zara n 1 NESSUNA Richieste di svincolo: Prot Prot Giuseppe Pastine, Maria Rebecchi Albergo Nuova Riviera via Belvedere 10/2 Prot Elisa Pastine Nuovo Hotel Garden Nuovo Hotel Garden via Zara n 13 della PAOG di Pastine Gianfranco & C. S.a.s. Prot Soc. Gold S.r.l. Albergo Terminus P.zza Raul Nobili n 3 Prot Prot Fasce Luigi, Fasce Aristide Albergo Fasce Via L. Bozzo 3 Prot Prot Sergio Schiaffino Hstaria dell Orso via Aurelia n 7 Prot Avv. R.Cassinelli, Prof. N. Cassinelli Albergo la Piazzetta via Gramsci n 1 Prot Borzone Loana, Garbarino Primo,Illino Orietta Prot Prot Albergo Ulivi via Maragliano n. 28 Lavagnino M. Rosa e Lavagnino Carla Albergo Fiorina P.zza Mazzini 26 Prot Gestione Piccoli alberghi ed Immobili S.a.s. Prot Annabella Tesi, Bruno Tesi, Marco Tesi e Gianfranco Longo Prot Macchiavello Annalisa, Cirino Alessandra e Petazzi Giorgio Hotel La Vela Via N. Cuneo 21 Albergo Annabella Via Costasecca n.10 Albergo Lombardia e Bristol Via Palestro 26 Dati Generali e obiettivi della variante al P.R.G. La situazione rilevata permette di tracciare un quadro soddisfacente della situazione complessiva dell offerta ricettiva. Tale offerta è diversificata con la presenza di strutture che coprono sia le fasce delle categorie lusso a cinque e quattro stelle che le fasce a due e una stella raggiungendo in queste ultime per la professionalità degli operatori comunque un buon livello stante la classificazione delle strutture. Si rileva come dato generale che la dotazione di servizi interni alle strutture è buona soprattutto per le strutture a tre, quattro e cinque stelle. Dato negativo ricorrente risulta il mancato adeguamento di molte strutture ai fini dell accessibilità delle persone con ridotta capacità motoria. Discreta è la dotazione degli spazi di sosta ancor che nei casi di strutture poste nel centro cittadino il numero dei posti a disposizione non copre il numero delle camere. L offerta congressuale è di livello, con strutture ben attrezzate a tale fabbisogno. Dalle esigenze degli operatori emerge la 12

13 necessità di consolidare ed ampliare l offerta sia rispetto alla capacità ricettiva in termini di numero di posti letto che rispetto alle dotazioni connesse; parcheggi, servizi congressuali, adeguamento e inserimento di dotazioni accessorie. Il compito dell Amministrazione Comunale quindi tende ad una sostanziale conferma della dotazione attualmente esistente, assecondando i processi emersi di rafforzamento dell offerta sia in termini qualitativi che quantitativi. Tale sforzo sarà duplice e tale variante dovrà darsene carico per quanto possibile rimandando al P.U.C. in elaborazione le scelte definitive, non tanto per ciò che attiene il primo tema che riguarda la specifica disciplina, ove il quadro tecnico risulta esaustivo, ma per le scelte strategiche di ordine generale. L ascolto della categoria fa emergere una generale volontà di radicamento sul territorio con l espressa richiesta, ed è questo il secondo tema, di dotare e potenziare le strutture di supporto alla ricettività al fine di permettere un allungamento della stagione turistica quindi, assecondando la capacità imprenditoriale degli operatori locali. Per ciò che attiene le proposte effettuate da alcuni operatori in merito ad interventi di potenziamento delle aree demaniali di pertinenza delle attività alberghiere, si è ritenuto che, trattandosi di aree demaniali non asservite alle strutture ricettive come prevede l art. 33 della l.r. n. 2/2008, la disciplina prevista per le stesse potrà essere individuata solo a seguito delle valutazioni e soluzioni che, nell ambito della redazione del PUC saranno assunte per l intera fascia costiera. La presente variante, come illustrato successivamente, prevede la cancellazione del vincolo di alcune strutture di piccola dimensione (già chiuse da tempo) alla luce di motivazioni, come risulta dalle richieste degli operatori o proprietari, che no nella fattispecie della casistica prevista dalla Legge Regionale. La chiusura di tali strutture non incide sulla capacità ricettiva complessiva del Comune di cui alle tabelle precedenti, che già non consideravano attive tali strutture. Dall operazione così articolata si può definire complessivamente soddisfacente la dotazione attuale del numero di posti letto e dalle richieste degli operatori si presume che in futuro la già buona offerta potrà essere potenziata all interno delle strutture già radicate sul territorio. La variante per gli ovvi problemi paesistici e territoriali non ha individuato strutture ricettive di nuova previsione nè nuove previsione in edifici esistenti, prendendo atto che la strutturazione e collocazione sul territorio di quelle esistenti e attive è sufficiente a soddisfare le esigenze della clientela ed a salvaguardarne i livelli occupazionali. Viene mantenuta la previsione di struttura alberghiera prevista dal P.R.G. vigente sul vecchio ospedale, sito in Via Roma, 5 alla luce del fatto che tale previsione urbanistica non nella fattispecie prevista dalla L.R. 1/2008 e che si demanda alla elaborazione del PUC l individuazione di eventuali diverse previsioni urbanistiche dell area. Pertanto pur non si ravvisandosi allo stato dei fatti la necessità di prevedere sul territorio comunale la realizzazione di nuovi alberghi, si ravvisa invece, e la presente variante ne pone le basi, la necessità di un polo congressuale che coinvolga il Grand Hotel Miramare e l Hotel Regina Elena, vista l unicità delle due collocazioni, l attitudine imprenditoriale del management, l attuale e futura dotazione di spazi di sosta. Quindi la nuova disciplina 13

14 prevede la possibilità di potenziamento del centro congressi del Grand Hotel Miramare e la creazione di una nuova struttura congressuale nell ambito dell Hotel Regina Elena così come richiesto dalla proprietà. Trattasi peraltro delle attività alberghiere che dispongono di un consistente numero di posti auto, pertinenziali per quanto concerne il Regina Elena e sia pertinenziali che pubblici per il Grand Hotel Miramare. Si creerebbe così un polo d eccellenza con ricadute positive per l economia sammargheritese. Non di meno il potenziamento dell offerta congressuale è prevista per tutti gli alberghi che ne abbiano necessità con disponibilità di spazi. Gli obiettivi tracciati coinvolgeranno tutto il tessuto produttivo legato direttamente ed indirettamente all ospitalità, ma che se rapportato alle reali potenzialità dell ambito più generale costituiscono occasione di riordino e di finalizzazione degli obiettivi verso scelte pianificatorie che nel breve medio periodo dovranno raggiungere obiettivi condivisi da operatori e amministrazione. L articolato normativo La disciplina proposta, esaminate le richieste degli operatori ed effettuate le valutazioni in merito, prevede diversificate tipologie d intervento in funzione dei caratteri tipologico compositivi della composizione delle aree di pertinenza degli immobili, ed in ragione del contesto paesistico d ambito. Sono stati proposti cinque quadri d intervento calibrati in funzione degli obiettivi che si vogliono conseguire, procedendo in continuità con la disciplina del P.R.G. per ciò che attiene le modalità di ampliamento. E stata introdotta una specifica disciplina degli interrati in cui allocare le funzioni accessorie e le autorimesse. Trattandosi di interventi di mero potenziamento delle strutture esistenti, si è ritenuto di ricorrere a permessi di costruire diretti o DIA, e solo nei casi in cui la complessità dell intervento richiede livelli di controllo paesistico più accurati si è ricorso allo S.U.A.. A tal fine la disciplina urbanistica è corredata a indicazioni di carattere paesistico, avendo verificato per ogni struttura ed in particolare per quelle in cui il rapporto di intervisibilità con il contesto è elevato, la disciplina contiene indicazioni puntuali sui risultati che si vogliono conseguire. Nelle strutture ove sono ammessi gli ampliamenti è prescritto lo Studio Organico d Insieme (S.O.I.) obbligatorio al fine di verificare la compatibilità degli interventi con il quadro paesistico. Valutazione delle istanze di eliminazione del vincolo alberghiero Nell ambito del territorio comunale vi sono strutture alberghiere per le quali i proprietari hanno presentato istanza di eliminazione del vincolo alberghiero, articolando le richieste attraverso relazioni atte a dimostrare la rispondenza delle istanze ai dispositivi di Legge. Si tratta dell Hostaria dell Orso, dell Albergo la Piazzetta, dell Albergo Nuova Riviera, dell Hotel Terminus, dell Hotel Nuovo Garden, dell Albergo Ulivi, dell Albergo Fasce, dell Albergo Fiorina e dell Hotel La Vela. Trattasi di strutture in parte dismesse da tempo ed in parte in attività. Dalle verifiche effettuate nell indagine conoscitiva, ci si è particolarmente concentrati sull andamento del mercato turistico ponendo l attenzione ai flussi alle presenze ed al rapporto con gli altri comuni. E apparso immediatamente chiaro che Santa Margherita Ligure nel Tigullio per quanto riguarda arrivi, presenze e capacità di accoglienza risulta certamente il comune capofila con un offerta differenziata di buona qualità anche ai livelli 14

15 più bassi. In particolare è stato posto in risalto l andamento della ricettività per categoria di struttura ricettiva (pag.7 del presente documento), da cui emerge una lieve flessione delle presenze nelle altissime categorie e nelle medie categorie, mentre per la quota di mercato relativa alle categorie minori dal 2006 al 2008 (periodo esaminato ai fini della presente) si è verificato, dai dati provinciali, un sostanziale mantenimento delle quote. Ciò dimostra il ruolo rilevante delle categorie minori al fine del mantenimento dell offerta differenziata in tutte le fasce d utenza. Quindi la conservazione della differenziazione dell offerta rappresenta un valore aggiunto alla già ottima qualità dell ospitalità che il comune offre. Le strutture minori sono indiscutibilmente una risorsa da tutelare e mantenere. Per le aziende per le quali si è deciso per la cancellazione del vincolo oltre alla rispondenza ai criteri stabiliti dalla Legge Regionale n. 1/2008 art. 2 comma 4 lettere a) e b), si è potuto constatare come tali attività fossero cessate da tempo a causa di fallimento del gestore o comunque a causa delle ridotte dimensioni e dell insostenibiltà a mantenere le stesse sul mercato. In alcuni evidenti casi la cessazione dell attività da parte del gestore ha prodotto sul tessuto edilizio di aree anche di pregio degrado urbano e situazioni non più tollerabili sotto l aspetto dell immagine stessa del comune. Da ciò, quale criterio propedeutico all esame delle istanze di cancellazione del vincolo, su volontà dell Amministrazione Comunale si è deciso che, a prescindere dalla rispondenza ad uno dei criteri stabiliti dalla Legge Regionale n. 1/2008 art. 2 comma 4 lettere a) e b), il fatto di trattarsi di attività ancora in essere è condizione di mantenimento del vincolo. Ciò al fine della salvaguardia dell attuale offerta ricettiva in tutte le classi al momento dell adozione della presente variante. Pertanto ai fini dell accoglimento delle istanze di svincolo, oltre alla verifica delle condizioni dettate dalla Legge Regionale, quale criterio discriminante per la loro l accettazione si è stabilito che l attività ricettiva deve essere già cessata dalla data di entrata in vigore della Legge Regionale 01/2008. Alla luce di quanto sopra sono da distinguere tre diverse tipologie di richieste: quelle in attività in cui il gestore e la proprietà sono il medesimo soggetto, quelle in attività in cui gestore e proprietario sono soggetti diversi, e quelli in cui l unico soggetto è il proprietario in quanto l attività risulta cessata da tempo. 1 tipologia: (richiesta in cui proprietà e gestore sono il medesimo soggetto giuridico) Hotel Fasce S.n.c. via Privata Luigi Bozzo civ. 3; 2 tipologia (richiesta in cui gestore e proprietario sono soggetti giuridici diversi) Nuova Riviera, via Belvedere civ. n.10; Hotel Nuovo Garden, via Zara n. 10; Albergo Fiorina, P.zza Mazzini 26; Hotel La Vela, C.so N. Cuneo 21; Albergo Annabella via Costasecca 10; 3 tipologia (attività cessate in cui l unico soggetto coinvolto è il proprietario) Hostaria dell Orso, via Aurelia n.7; Albergo Ulivi, via Maragliano n.28; Hotel Terminus, piazza Raul Nobili n.3; Albergo la Piazzetta, via A. Gramsci n.1; Albergo Lombardia e Bristol, via Palestro 26; 15

16 1 tipologia L istanza presentata è stata valutata al fine di individuare la congruenza della stessa rispetto ai dispositivi di Legge ed al criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo previsto dall Amministrazione Comunale. Hotel Fasce S.n.c. via Privata Luigi Bozzo civ. 3 art. 2 comma 4 l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: Comune a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. non non Si valuta che il fabbricato di Via L. Bozzo 3 non rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali la norma prevede la possibilità di l eliminazione del vincolo alberghiero in quanto la richiesta di svincolo non è riconducibile alle lettere a), b) dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l esercizio in attività, alla luce della valutazione di ordine generale effettuata nelle premesse del presente paragrafo quale criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo, si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e pertanto se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Si ritiene che l immobile possa adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero in quanto non esistono sia pur essendo la zona vincolata ai sensi del DM condizioni ostative tali da impedirne adeguamenti anche volumetrici al fine recuperare situazioni tipologiche pregresse, con sia pur limitati interventi di ampliamento volumetrico, nonché sono ammesse modifiche interne ed ai prospetti. Nella pertinente scheda vengono ammesse per gli interventi di ampliamento, le condizioni del quadro 3 modalità 1 e modalità 3. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b):l immobile è in un contesto residenziale al centro del Comune su di un pendio collinare ed in un contesto che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 16

17 2 tipologia Le istanze presentate sono state valutate al fine di individuare la congruenza delle stesse rispetto ai dispositivi di Legge ed al criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo previsto dall Amministrazione Comunale. In merito alle richieste della tipologia 2 per le quali il proprietario ha richiesto il declassamento si è provveduto ad acquisire il parere del gestore, come prevede la L.R. 1/2008. Per l Albergo Nuova Riviera via Belvedere 10/2 il gestore con nota prot del ha espresso parere negativo alla cancellazione del vincolo, e successivamente con nuova relazione al prot del a firma del Geom. Andrea Gardella la proprietà Immobiliare San. Giuseppe S.r.l. e Maria Rebecchi ha segnalato ulteriori elementi atti a valutare il mantenimento o meno del vincolo. Per il Nuovo Hotel Garden via Zara n 13 il gestore ha espresso parere favorevole alla cancellazione del vincolo con nota prot del Per l Albergo Fiorina, P.zza Mazzini 26, la proprietà e il gestore hanno firmato entrambi l istanza di eliminazione del vincolo quindi il gestore ha espresso favorevole alla cancellazione del vincolo. Per l Hotel La Vela, la proprietà e il gestore hanno firmato entrambi l istanza di eliminazione del vincolo quindi il gestore ha espresso favorevole alla cancellazione del vincolo. Albergo Annabella, nella richiesta di svincolo si dice che non verrà modificata la destinazione d uso fino a quando l attuale gestore sarà interessato alla conduzione dell attività alberghiera. 17

18 Albergo Nuova Riviera, via Belvedere 10 art. 2 n. 4 lett.a) e b) l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. Comune non non gestore Contrario Si valuta che il fabbricato di Via Belvedere 10 non rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali la norma prevede la possibilità di eliminazione del vincolo alberghiero in quanto la richiesta di svincolo non è riconducibile alle lettere a), b) dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l esercizio in attività, alla luce della valutazione di ordine generale effettuata nelle premesse del presente paragrafo quale criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo, si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e pertanto se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Per la categoria a cui appartiene l immobile la dimensione e la collocazione sono,a detta del gestore, sufficienti a mantenere la presenza sul mercato della struttura. Quindi le motivazioni addotte dal proprietario non sono sufficienti a determinare la cancellazione del vincolo alberghiero; - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è ubicato in un contesto residenziale nel centro del Comune sulle prime propaggini collinari, in un sistema edilizio che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 18

19 Nuovo Hotel Garden, via Zara 13 art. 2 n. 4 lett.a) e b) l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. Comune non non gestore favorevole Si valuta che la porzione di fabbricato di Via Zara n 13, ospitante l attività alberghiera, non rientri nella fattispecie prevista dalla presente variante per il criterio espresso dall Amministrazione Comunale di prevedere il mantenimento del vincolo alberghiero delle strutture in attività. Pertanto si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Per la categoria a cui appartiene la struttura, la dimensione, è sufficiente a mantenere la presenza sul mercato. Quindi le motivazioni addotte dal proprietario e dal gestore non sono sufficienti a determinare la cancellazione del vincolo alberghiero. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è posto in una zona residenziale in prossimità del centro cittadino, ove sono concentrati i più importanti servizi, spazi pubblici e, prossimo al centro commerciale cittadino in una condizione che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 19

20 Albergo Fiorina, Piazza Mazzini 26 art. 2 n. 4 lett.a) e b), l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. Comune non non gestore favorevole Si valuta che il fabbricato di Piazza Mazzini 26 non rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali la norma prevede la possibilità di l eliminazione del vincolo alberghiero in quanto la richiesta di svincolo non è riconducibile alle lettere a), b) dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l esercizio in attività, alla luce della valutazione di ordine generale effettuata nelle premesse del presente paragrafo quale criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo, si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e pertanto se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Si ritiene che l immobile, per la categoria a cui appartiene abbia la struttura e la dimensione sufficiente a mantenere la presenza sul mercato. Inoltre si ritiene che si possano adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero in quanto non esistono, pur essendo la zona vincolata ai sensi del DM , condizioni ostative tali da impedirne contenuti adeguamenti, anche volumetrici. In tal senso la pertinente disciplina indica per la zona gli interventi possibili alle condizioni del quadro 3 modalità 1 e modalità 3. Pertanto si è valutata la possibilità di ampliamento della struttura con tipologie di intervento tali da non contrastare con i vincoli in atto. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è posto in una zona residenziale nel centro del Comune di fronte al palazzo comunale, ove sono concentrati i più importanti servizi, spazi pubblici e, prossimo al centro commerciale cittadino in una condizione che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 20

21 Hotel La Vela, C.so N. Cuneo 21 art. 2 n. 4 lett.a) e b) l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. Comune non non gestore favorevole Si valuta che il fabbricato di C.so N. Cuneo 21 non rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali la norma prevede la possibilità di l eliminazione del vincolo alberghiero in quanto la richiesta di svincolo non è riconducibile alle lettere a), b) dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l esercizio in attività, alla luce della valutazione di ordine generale effettuata nelle premesse del presente paragrafo quale criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo, si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e pertanto se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Si ritiene che l immobile, per la categoria a cui appartiene abbia la struttura e la dimensione sufficiente a mantenere la presenza sul mercato. Inoltre si ritiene che si possano adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero in quanto non esistono, pur essendo la zona vincolata ai sensi del DM , condizioni ostative tali da impedirne contenuti adeguamenti, anche volumetrici. In tal senso la pertinente disciplina indica per la zona gli interventi possibili alle condizioni del quadro 3 modalità 1 e modalità 3. Si è valutata la possibilità di ampliamento della struttura con tipologie di intervento tali da non contrastare con i vincoli in atto. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è in una situazione paesistica e panoramico unica all interno di un pregevole contesto non distante dal centro cittadino in una condizione che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 21

22 Albergo Annabella, via Costasecca 10 art. 2 n. 4 lett.a) e b) l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. Comune non non gestore Disponibile a continuare l attività Si valuta che la porzione di fabbricato di via Costasecca n.10, ospitante l attività alberghiera, non rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali la norma prevede la possibilità di l eliminazione del vincolo alberghiero in quanto la richiesta di svincolo non è riconducibile alle lettere a), b) dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Peraltro i sottoscrittori dell istanza di eliminazione del vincolo hanno dichiarato che non sarà cambiata la destinazione d uso della struttura fino a quando l attuale gestore sarà interessato alla conduzione dell attività alberghiera. Inoltre essendo l esercizio in attività, alla luce di quanto sopra e della valutazione di ordine generale effettuata nelle premesse del presente paragrafo quale criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo, si ritiene di non accogliere la richiesta di eliminazione del vincolo e pertanto se ne prevede il mantenimento. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Per la categoria a cui appartiene l immobile, la dimensione e la collocazione, alla luce di quanto dichiarato dagli istanti circa la volontà del gestore a continuare al momento l attività, se ne deduce che le condizioni dell azienda sono sufficienti a mantenere la presenza sul mercato della struttura. Quindi le motivazioni addotte dal proprietario non sono sufficienti a determinare la cancellazione del vincolo alberghiero; - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è ubicato in un contesto residenziale sulle prime propaggini collinari, in un sistema edilizio che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 22

23 3 tipologia Le istanze presentate sono state valutate al fine di individuare la congruenza delle stesse rispetto ai dispositivi di Legge ed al criterio propedeutico alla cancellazione del vincolo. Hostaria dell Orso, via Aurelia 7 art. 2 comma 4 l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: Comune a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. non Si ritiene che il fabbricato di Via Aurelia 7 rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali è ammissibile l eliminazione del vincolo alberghiero, in quanto la richiesta di svincolo è riconducibile alla lettera a), dell art.2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l attività cessata in data antecedente alla data di entrata in vigore della legge regionale n. 1/2008 si ritiene di accogliere la richiesta e conseguentemente si propone alla Regione di eliminare il vincolo prevedendo l inserimento del fabbricato nella zona urbanistica prevalente posta al contorno, zona agricola, con particolari prescrizioni per cui viene individuata una sottozona E1 per la quale è stata redatta apposita normativa, art. 62 bis, contenuta nell allegato B. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Si ritiene che l immobile per dimensioni non possa adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero poiché le condizioni del lotto di appartenenza ed il contesto paesaggistico non ne consentono l ampliamento. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è in una situazione paesistica unica all interno di un pregevole contesto panoramico. E distante dal centro ma, in una condizione che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 23

24 Albergo Ulivi, via Maragliano 28 art. 2 comma 4 l.r. n. 1/2008 Non è più esercitabile l attività alberghiera in relazione alla sopravvenuta inadeguatezza a mantenere la presenza sul mercato dell offerta ricettiva e alla non sostenibilità economica della stessa, motivate da almeno una delle seguenti cause: Comune a) oggettiva impossibilità dell immobile ad adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero, a causa dell esistenza di vincoli paesaggistici, monumentali od urbanistico-edilizi non superabili; b) collocazione della struttura in un contesto le cui caratteristiche urbanistiche o territoriali determinino la incompatibilità o la insostenibilità della funzione alberghiera. non Si ritiene che il fabbricato di Via Maragliano 28 rientri nelle fattispecie previste dalla sopra citata tabella per le quali è ammissibile l eliminazione del vincolo alberghiero, in quanto la richiesta di svincolo è riconducibile alla lettera a), dell art. 2 comma 4 della L.R. n 1/2008. Inoltre essendo l attività cessata in data antecedente alla data di entrata in vigore della legge regionale n. 1/2008 si ritiene di accogliere la richiesta e conseguentemente si propone alla Regione di eliminare il vincolo prevedendo l inserimento del fabbricato nella zona urbanistica prevalente posta al contorno, zona di tutela ambientale TA. Con riferimento a quanto prevede la normativa regionale di riferimento: - (riferimento art 2, comma 4, lett. a): Si ritiene che la parte dell immobile soggetta alla disciplina della legge regionale n. 1/2008, per dimensioni non possa adeguare le sue caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali al livello degli standard qualitativi del settore alberghiero perché le condizioni della stessa non ne consentono l ampliamento, trattandosi di vincolo riguardante il solo piano secondo. - (riferimento art 2, comma 4, lett. b): L immobile è posto in un contesto residenziale poco oltre il centro del comune ed in una zona che non determina caratteristiche urbanistiche o territoriali incompatibili con la funzione alberghiera. 24