Studio di pre-fattibilità

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1 Studio di pre-fattibilità Oggetto: Progetto per la realizzazione, in regime di Project Financing, di un parcheggio multipiano in Tricase Piazza Card. Panico. Premessa Il presente studio riguarda la realizzazione, mediante la tecnica del project financing, di un parcheggio multipiano nell area antistante l Ospedale Cardinale Panico, area notevolmente congestionata sia dal traffico locale per la presenza del nosocomio e sia perché è snodo del traffico che proviene dai comuni ad est della cittadina e dalle marine. Attualmente l area dispone di circa 250 posti auto a raso, di cui la metà distribuiti nel parcheggio antistante l ospedale e la metà ricavati sulla viabilità circostante con notevole riduzione delle sedi viarie e conseguente difficoltà nella circolazione. L ipotesi su cui si basa il presente studio è quella di interessare l area attualmente destinata a parcheggio a raso, portando gli attuali 150 posti auto a circa 600, realizzando così un sensibile incremento dell offerta di parcheggio; ciò dovrebbe consentire anche, vista la criticità della viabilità circostante l ospedale, di rivedere la viabilità complessiva della zona migliorando, anche per le ovvie ragioni legate all inquinamento acustico e più in generale alla sicurezza degli utenti, il traffico a ridosso dell ospedale. Lo studio è partito prendendo in considerazione tutte le possibili ipotesi operative quali: Realizzazione di parcheggi multipiano fuori terra, Realizzazione di parcheggi interrati; razionalizzazione dell attuale sistema di utilizzo a raso delle superfici; utilizzo dei volumi ricavabili al di sotto dell attuale rotatoria; combinandole opportunamente e valutandone i costi complessivi attraverso parametri ricavabili dalla documentazione esistente. In particolare si è fatto riferimento ai testi: - Tipologie Edilizie ed.2010 della DEI Edizioni del Genio Civile. - Parcheggi ii edizione aggiornata al 2009, Dario Flaccovio Editore, testi dai quali si sono potute raccogliere le informazioni di base necessarie al presente studio. Si è tenuto conto nell impostazione e nello sviluppo dello studio anche del vincolo posto della realizzazione del progetto tramite un project financing; tale vincolo anche se da un lato lascia sperare in una maggiore possibilità di un suo realizzo pone, dall altro lato, anche il vincolo nella ricerca della soluzione operativa di condizioni idonee a stimolare l interesse di operatori privati. E noto infatti che solo una quota del costo di realizzazione di parcheggi, interrati o multipiano, può essere recuperata dalla sua gestione successiva (anche prolungata a 20/30 anni) anche perché, escludendo zone particolari quali aeroporti e stazioni che consentono un elevato coefficiente medio di utilizzo temporale dei posti macchina, normalmente l utilizzo giornaliero di un parcheggio urbano, anche di zone a forte affollamento, non supera le 6/8 ore al giorno e può crescere solo laddove esista un forte richiamo serale o notturno, cosa che non è il nostro caso. In sostanza si è dovuto indirizzare la scelta della soluzione operativa considerando anche l utilizzo, di una parte ridotta delle aree considerate, anche per un uso idoneo a ripianare lo sbilancio complessivo costi/ricavi di un operazione impostata esclusivamente sulla realizzazione di parcheggi. 1

2 Dati utenza: Elemento essenziale per un corretto dimensionamento dell intervento è la valutazione dei flussi di accesso all ospedale. Rinviata alla fase di Studio di fattibilità la precisa valutazione di tali flussi e l articolazione oraria degli stessi, al momento attuale può essere sufficiente considerare i dati seguenti relativi esclusivamente ai dati dell ospedale e non tenendo conto di tutte le attività commerciali e direzionali che insistono nelle immediate vicinanze. 0 Come si può desumere dal solo numero di visitatori provenienti da fuori città, il prospettato aumento dei posti auto in zona dagli attuali 150 a circa 520 dovrebbe consentire une drastica riduzione del problema. Dati tecnico- economici Dalla letteratura tecnica esaminata si sono potuti ricostruire i parametri tecnici ed economici necessari ad una prima valutazione del problema. Per quanto riguarda le aree di insediamento si sono trascurati al momento i condizionamenti che le caratteristiche idrogeotecniche dei terreni sui quali realizzare i manufatti potrebbero indurre sui costi dei manufatti stessi, ritenendo, per l esperienza maturata in proposito, che non dovrebbero emergere situazioni tali da influire in maniera stravolgente sulle conclusioni della presente nota. Si osserva poi, in relazione ai dati esposti nella tabella seguente, che un posto auto in complessi multipiano di media/grande dimensione viene a costare: - circa se realizzato fuori terra - circa se realizzato interrato variando naturalmente in più o in meno in funzione del numero complessivo dei piani, della possibilità di utilizzo della copertura per ulteriori posti a raso o per la realizzazione di giardini. Da rimarcare il caso del primo esempio della tabella seguente dove il costo di un manufatto di 384 box (realizzato in un contesto di edilizia pubblica) ha fatto registrare un costo unitario di , pur essendo interrato. 2

3 La più ampia casistica riportata nel secondo volume ha indotto a considerare tale valore come un eccezione, pur riservandoci un approfondimento (se sarà possibile) sulle cause che possono aver favorito tale risultato. Ciò premesso l ipotesi sulla quale si è lavorato, con diverse alternative, è la seguente: 1. Si è ipotizzato di utilizzare tutte le aree libere antistanti l ospedale: a) Il riquadro con la rotonda, la statua del Card. Panico e il verde di contorno (ca mq); b) la contigua area centrale attualmente adibita a parcheggio a raso (ca mq); c) l ulteriore area libera sulla destra al di là della strada di chiusura della piazza (ca mq); per attuare un unico sbancamento nel quale realizzare con tre moduli comunicanti un unico complesso multipiano parzialmente interrato, con il quale: A) realizzare 2 piani interrati ripristinando l area a verde in zona rotonda ; B) realizzare nell area centrale un modulo, parzialmente interrato, di 1 o 2 piani + copertura utilizzabile come ulteriore area parcheggio o da destinare ad attività ludico/sportive/ristorative; C) realizzare sull ultima area a destra un fabbricato di 2/3/4 piani da destinare alla vendita allo scopo di garantire la copertura finanziaria integrale del progetto e utilizzando la parte interrata per la realizzazione di posti auto e box da destinare anch essi alla vendita. In tale fabbricato il piano terra potrebbe essere destinato ad attività commerciali, fra le quali l ufficio amministrativo del complesso e il reinsediamento dell attuale edicola antistante l ospedale, la cui attuale area potrebbe essere invece destinata all installazione della cassa operativa del parcheggio. Per ognuna di queste ipotesi nella tabella finale sono evidenziati i p.a. e i relativi costi complessivi di investimento. Le ipotesi che lasciano prevedere una fattibilità economica del progetto sono marcate in giallo e si riferiscono a: 3

4 1^ ipotesi 2^ ipotesi zona rotonda : 2 p.interrati e copert. a prato 2 p.interrati e copert. a prato zona centrale: 1 p.semint. e solaio carrabile 1 p.semint, 2 piano fuori terra e solaio carrabile zona fabbricato: 1 piano interrato e 4 fuori terra 1 p.semint. e solaio carrabile Il solaio carrabile della zona centrale potrebbe essere utilizzato in alternativa per parcheggio o per altre attività che se attive anche in ore serali potrebbero comportare un miglioramento del piano economico-finanziario. Dati dell intervento: Area interessata (interamente comunale) circa mq Area su cui insiste il manufatto circa mq Superficie destinata a parcheggio mq Piani fuori terra del fabbricato 4 per mq Piani interrati n. 1/2 Posti auto di progetto n. 515/589 Costo dell intervento: circa L individuazione dell ipotesi che coniugherà l interesse del Comune a realizzare un opera di vantaggio collettivo e di impatto zero sulla finanza comunale e l interesse dei potenziali partecipanti alla gara che sarà bandita, sarà lasciata ai partecipanti alla gara e sarà selezionata sulla base dei criteri che saranno individuati in sede di Studio di Fattibilità e di preparazione del disciplinare di gara. Conclusioni L intervento verrebbe realizzato su di un area pubblica di proprietà del Comune di Tricase già destinata a tale scopo per la quale occorrerà procedere alla sua valorizzazione e se del caso alla variazione puntuale della destinazione urbanistica per motivi di pubblica utilità. A parte l impatto del fabbricato, necessario per consentire al Promotore il giusto equilibrio economico-finanziario, si avrebbero ovvi vantaggi per l utenza (impiegati, operatori, visitatori ecc.) anche in vista della previsione dell ampliamento del nosocomio e della nuova struttura dedicata all assistenza palliativa e di supporto e per RSA. Altro vantaggio e non di secondaria importanza è la riqualificazione di un area quale quella attuale di Piazza Card. Giovanni Panico di fatto utilizzata come parcheggio che a fine lavori darebbe maggiore respiro all intera area circondata da edifici pubblici e/a uso pubblico (scuola e ospedale) e privati adibiti a sedi di locali commerciali, uffici, ecc. meta di un notevolissimo flusso di persone con ovvie ripercussioni sull immagine dell intera città. Si allega planimetria generale dell intervento. Tricase, 1 novembre 2011 il Responsabile del Settore LL.PP. Ing. Vito Ferramosca 4

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