POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 4 ottobre quesiti

Transcript

1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 4 ottobre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE - CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA ECONOMICA DEL CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA - CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA POSTALE - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA ESCLUSIVA - AGEVOLAZIONE FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA ALLACCIO IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI - LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO - ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE - PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA - TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU E RESPONSABILITA - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE COMUNI E COMPROPRIETA - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE - INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO - RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA - ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE D USO - MANUTENZIONE

2 QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU - DAVANZALI, PIGNE E VASI - STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC - SPOSTAMENTO SERVITU - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO SERVITU - LOCAZIONE: UMIDITA E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA - CONTATORE UNICO - RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU SMINUITA - CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO - PULIZIA SCALE FAI DA TE - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA E RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU E SOSTITUZIONE COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - VENDITA DELL UNITA IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - SPESA SPOSTAMENTO SERVITU - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO - INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE -

3 MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA

4 PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE -

5 VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU' Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali.

6 La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO Abito in un fabbricato composto da 6 alloggi più 2 mansarde sottotetto, così disposti: 2 alloggi al piano rialzato, 2 alloggi al 1 piano, 2 alloggi al 2 piano e 2 mansarde sottotetto abitabili. Sul tetto, al momento della costruzione del fabbricato, sono stati previsti 12 abbaini per presa luce delle 2 mansarde. Ora, dal momento che dovremmo ristrutturare tutto il fabbricato, compresi tetto ed abbaini, mi interesserebbe sapere, in termini di legge, in che misura deve essere ripartita la spesa per la ristrutturazione degli abbaini fra gli 8 condomini (tutti, tra l altro, proprietari degli alloggi o mansarde). V. T. Gli abbaini sono di proprietà singola se realizzati per dare aria e luce ai locali sottotetto, e di proprietà condominiale se realizzati contestualmente all edificio, per creare un accesso al tetto. Di conseguenza le spese per eventuali interventi di manutenzione competono al singolo se l abbaino è di proprietà esclusiva, a tutti i condomini se di proprietà comune, ai sensi del primo comma dell art c.c. INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE

7 Dal giardino sovrastante i garage del condominio confinante con la mia abitazione, si verificano infiltrazioni d'acqua. Tali infiltrazioni sono visibili nel muro di accesso alla mia cantina. Specifico che trattasi di condominio che confina con la mia abitazione singola. Da anni sollecito con telefonate l'amministratore che mi promesso di effettuare la riparazione, ma nulla è stato fatto. Provvederò a scrivere anche una raccomandata. Come mi devo comportare con l'amministratore del condominio che oltretutto mi risponde scortesemente? Che posso fare perchè il danno venga risolto? P. L. Se l amministratore del condominio adiacente all abitazione del lettore non si attiva per rimuovere il lamentato inconveniente, non rimane che rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima sollecitato detto amministratore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, assegnandogli congruo termine per provvedere. CONDOMINI INTRAPRENDENTI Gradirei sapere, se in un condominio di 12 unità abitative, 2 condomini possono di loro iniziativa far effettuare lavori di ristrutturazione esterna del fabbricato senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Infatti 2 condomini del primo piano hanno deciso di ristrutturare la parte esterna della palazzina di 6 piani solo esclusivamente al primo piano. Probabilmente hanno preso questa decisione, per risparmiare sul ponteggio che deve insistere durante i lavori che a breve inizieranno per la ristrutturazione dei restanti 5 piani (dal 2 al 6 piano). In caso di delibera dei lavori da effettuare, possono i proprietari del primo piano esimersi dal pagamento della ristrutturazione? Dato che i lavori alla loro facciata li hanno già fatti eseguire (senza la preventiva autorizzazione assembleare). T. F.

8 I condomini che, senza autorizzazione dell assemblea, hanno effettuato lavori su parte della facciata dell edificio, non possono per questo sottrarsi dal contribuire al rifacimento dell intera facciata ritualmente deliberato dall assemblea. POZZETTI MALEODORANTI Sono proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato con un giardino di proprietà. Nel mio giardino ci sono dei pozzetti dove vanno a finire le acque saponate ed lo scarico del bagno di servizio; molto spesso da questi pozzetti si sente un forte cattivo odore. Il mio giardino è maleodorante e non ci si può nemmeno stare. Posso chiedere ai condomini che abitano ai piani superiori di spostare queste vasche sul lato condominiale, così da allontanare i cattivi odori dal mio giardino? I. G. La lettrice può proporre agli altri condomini la sostituzione dei pozzetti con altri sifonati, che non facciano traspirare le esalazioni maleodoranti, o, in alternativa, l installazione di detti pozzetti sull area condominiale. RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE Io e mia moglie siamo proprietari di un box che abbiamo dato in locazione da agosto Il contratto, regolarmente registrato all'agenzia delle Entrate, vede noi come locatori ed altre due persone fisiche come conduttori. In sede di contratto, questi ultimi hanno versato a titolo di deposito cauzionale una somma pari a tre mensilità di affitto ( 90,00 x 3 = 270,00) più altre due mensilità, quali agosto e settembre ( 90,00 x 2= 180,00). A fine settembre, dopo

9 preavviso telefonico, uno dei conduttori ci ha inviato a mezzo lettera raccomandata comunicazione di disdetta "immediata" del contratto in essere. Essendo al corrente dell'art. 4 legge 392/1978, e considerate le precarie condizioni economiche in cui versa, a suo dire, il richiedente, io e mia moglie abbiamo convenuto di accogliere la disdetta immediata trattenendo soltanto il deposito cauzionale, rinunciando quindi al preavviso dei sei mesi. Le chiediamo consiglio circa la formulazione della risposta alla suddetta disdetta, poichè mia moglie ed io abbiamo i seguenti dubbi: - la disdetta è stata inoltrata solo da uno dei due conduttori e non conosciamo i diritti/doveri dell'altro; - è nostra facolta richiedere il trattenimento della cauzione per inadempimento contrattuale? D. F. I locatori, considerato il recesso con effetto immediato comunicata da uno dei due conduttori, possono chiedere all altro se intende fare altrettanto. Se anche questi è intenzionato a liberare l unità immobiliare, i locatori possono invitare i conduttori a restituire le chiavi. Se i conduttori subordinano la restituzione delle chiavi a quella del deposito cauzionale è preferibile aderire alla richiesta e non imbarcarsi in una causa. Se invece il conduttore che non ha comunicato recesso rimane nell immobile il contratto prosegue regolarmente. SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO Abito in un condominio di tre piani (siamo tutti proprietari). Abbiamo deciso di dare in affitto il tetto per istallare un impianto fotovoltaico. Una volta istallato l'impianto il ricavo deve essere diviso in parti uguali o secondo le tabelle millesimali? S.

10 Il ricavato conseguente alla locazione del tetto a terzi va suddiviso fra i condomini in proporzione al diritto di ciascuno sul tetto medesimo, ossia in base ai millesimi di proprietà. LUCE SCALE E DANNI Mia madre e mio zio sono proprietari di una casa ove vi sono due appartamenti affittati ed in comune c'è la luce delle scale con relativo contatore dal quale nasce la lite da parte dei condomini per il pagamento. E' intestato a mia madre; mio zio e riuscito ad eliminare il suo nome dalle bollette ma è ancora proprietario della meta dell immobile, quindi volevo sapere se si può eliminare la luce delle scale. Però siamo responsabili se qualcuno scivola al buio e si fa male? C. M. Indipendentemente dal soggetto intestatario dell utenza, i condomini rispondono dei danni che dovessero occorrere a terzi a causa del malfunzionamento dell impianto d illuminazione delle scale. RISTRUTTURAZIONE SOLAIO Il mio appartamento è al secondo piano, mentre dove si è verificato l'inconveniente è posto al piano inferiore; si tratta di sfondellamento del solaio, nello specifico è caduto una buona porzione d'intonaco su cui sono rimasti "incollati" dei pezzi di laterizio facenti parte delle pignatte. Il quesito è il seguente: devo pagare le spese per metà solaio e basta o devo pagare

11 anche la quota d'intonaco e tinteggiatura dell'appartamento posto al piano inferiore? Premetto che non ci sono perdite di acqua dal mio appartamento, nè sono stati fatti lavori, comunque la responsabilità non è a me riconducibile, ma trattasi di vetustà dell'immobile costruito ormai circa sessanta anni or sono. L'altro proprietario sostiene che se non si fosse staccata la parte inferiore delle pignatte, l'intonaco non sarebbe caduto, per cui la spesa va divisa totalmente in due. A. P. Se la ristrutturazione del solaio si è resa necessaria per vetustà e non per fatto e colpa di uno dei condomini, ai sensi dell art c.c. la spesa per il ripristino delle pignatte va ripartita in parti uguali tra i proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l intonaco e la tinteggiatura del soffitto. SERVOSCALA E MILLESIMI Abito al terzo piano di uno stabile con solo tre condomini uno per piano (tutti e tre proprietari). Circa un anno fa dopo numerose e rumorose riunioni sono riuscito all'installazione di una pedana elevatrice tutto a mio carico quindi a mio solo uso e consumo. Gli altri due condomini vogliono cambiare le tabelle millesimali asserendo che adesso il mio appartamento ha più valore. E' legale tutto ciò? In poche parole, visto che ho pagato tutto non so se è giusto cambiare le tabelle millesimali. A. M. Dubitiamo che l installazione di un servoscala (evidentemente trattasi di iniziativa assunta da un disabile) sia riguardabile come innovazione di vasta portata, suscettibile in quanto tale da

12 giustificare una modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell art. 69, n. 2, disp. att. e trans. c.c. Avremmo capito si fosse trattato di un ascensore. Il lettore lasci che a decidere sia il giudice. SPESA RITENUTA SUPERFLUA Abito in un condominio di undici appartamenti, tre famiglie sono proprietarie di 6 alloggi su undici. Avendo, quindi, sempre la maggioranza dei millesimi fanno il bello e cattivo tempo. Essendo anche famiglie facoltose non hanno problemi a sostenere le varie spese. Ora hanno deliberato di rifare tutto il vano scala, semplicemente per migliore l aspetto estetico; mentre per me è decoroso e non necessita di miglioramenti. Come posso difendermi? Posso non pagare ritenendo la spesa superflua? Se vorranno sostituire tutte le porte degli appartamenti con legno pregiato e laminate d oro dovrò sempre pagare? via mail Per essere esonerato dal contribuire alla spesa è necessario il consenso di tutti gli altri condomini, altrimenti occorre impugnare la relativa delibera, provando che l innovazione che si vorrebbe introdurre è gravosa o/e voluttuaria (art c.c.) SPESA COMUNE E DISPONIBILITA ECONOMICA DEL CONDOMINO I miei genitori abitano al piano terra di uno stabile di 4 piani con ingresso direttamente sul marciapiede dello stabile stesso. Il condominio ha deliberato senza interpellare il proprietario dell'immobile dei lavori di ristrutturazione facciate e copertura terrazzo. Premetto che i miei genitori hanno l'usufrutto mentre l'immobile è di proprietà di mia sorella. Intanto i lavori sono stati affidati ad un direttore tecnico che abita ed è proprietario dell'appartamento al primo mentre la ditta assegnataria è parente dell'inquilino del terzo piano; in più abbiamo appurato

13 che gli inquilini del quarto piano pagano poco meno del piano terra (non so se questo è possibile). La domanda è: c'è un difetto di forma nell'aggiudicare i lavori? Mia sorella risulta disoccupata ormai da anni e non può far fronte a tale spesa c'è qualche articolo di legge che prevede qualcosa? Pur volendo non può neanche accedere ad un prestito visto che non ha emolumenti (busta paga) il tutto grava sulla pensione di mio padre. via mail Se il proprietario di un unità immobiliare non è stato convocato per l assemblea che ha deliberato l effettuazione dei lavori, la delibera è impugnabile ai sensi dell art c.c. Le condizioni economiche del condomino sono ininfluenti ai fini dell obbligo di contribuire a una spesa ritualmente deliberata dall assemblea. In teoria lavori e direzione degli stessi dovrebbero essere affidati a soggetti super partes, ossia estranei al condominio, per non dar luogo a conflitto d interessi; se però i condomini sono in buoni rapporti, affidare le suddette operazioni a uno di essi o a un suo parente può risolversi in un vantaggio economico e/o di buona esecuzione dei lavori. ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE Le mie domande sono: 1) Gli allacci acqua, gas, enel e fognature (non intendo i contatori) chi li deve pagare? Il costruttore o noi acquirenti? 2) Si può fare un rogito senza che la casa abbia gli allacci funzionanti perchè il costruttore non li ha pagati? M. G. G. Di norma l allaccio alla rete viene fatto a cura e spese del costruttore, mentre all attivazione (e relativa intestazione) delle utenze provvede il compratore. Occorre comunque rifarsi al contenuto del contratto di vendita. Se il costruttore non avanza pretese di sorta ed è pertanto disponibile ad intervenire al rogito, non dovrebbero esserci difficoltà a che venga stipulato (sul punto il lettore può sentire il notaio di fiducia).

14 PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS I miei genitori sono anziani. Nel periodo estivo ci sono stati dei furti in alcuni appartamenti. Ora i derubati chiedono al condominio di adottare dei provvedimenti ma i miei genitori pensano che i primi ad assumersi gli oneri dei dispositivi di sicurezza debbano essere in primis i derubati stessi, mettendo delle inferriate alle finestre, un sistema d'allarme, porta blindata ecc. E' giusto il loro ragionamento o è veramente il condominio che ci deve pensare? E a tale riguardo cosa deve fare il condominio? Nel palazzo ci sono un portone e un cancello di ferro che delimita l'ingresso dal portone al palazzo vero e proprio. A seguito dei furti di cui sopra, alcuni condomini pretendono che il portone resti sempre chiuso e le cassette della posta vengano spostate dall'interno del palazzo ai pressi del portone. Nel palazzo spesso e volentieri si sente puzza di gas (l'odore permane nonostante i ripetuti interventi da parte dell'italgas) e non ci sono aperture o sfiati di sorta, l'unica via d'uscita è rappresentata dal portone che per questo motivo deve restare aperto. In occasione di una riunione condominiale di alcuni anni fa venne deliberata "la realizzazione di un cancello con la clausola che il portone sarebbe dovuto rimanere sempre aperto". Inoltre i miei genitori hanno grossi problemi di vista, soprattutto mia madre che è cieca da un occhio. Negli ultimi tempi con il portone chiuso e la luce interna che non funzionava è caduta in più occasioni. Cosa fare? Denunciare il condominio se l'episodio dovesse ripetersi? Farlo presente, a scopo cautelativo, con una raccomandata AR al condominio, chiedendo che il portone resti aperto anche per ovviare al problema del gas? S. D. P. L idea d installare un cancello per poter lasciare il portone aperto in modo da smaltire le esalazioni di gas è sicuramente apprezzabile. Nel frattempo, però, visto che col gas non si scherza, il lettore può invitare l amministratore a dare esecuzione alla delibera che ha introdotto il cancello, a ripristinare l illuminazione delle scale, e soprattutto a sollecitare un nuovo, urgente intervento dell azienda erogatrice.

15 AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA L'amministratore in occasione di spese della seguente natura: "Gestione Frontalini" e "Impianto a Fibra ottica ed antenna satellitare" si è autoliquidato extracompensi per "Spese amministrative" inserendo i primi direttamente nel rendiconto finale spese; i secondi nello stato di riparto pro-quota che ha inviato ai condòmini. In entrambi i casi senza promuovere alcuna discussione assembleare. E' lecita tale condotta? E. P. Se, per seguire l'esecuzione di lavori straordinari lunghi o complessi, è richiesto un particolare impegno dell'amministratore, il compenso va regolato a parte, a meno che fra amministratore e condominio non sia intervenuto un accordo per il quale il compenso, stabilito per esempio nel verbale di nomina dell amministratore, doveva intendersi omnicomprensivo (Cass. 24/3/2009, n. 7057). L amministratore che dovesse autoliquidarsi un compenso extra sarebbe tenuto a restituirlo qualora l assemblea non dovesse ratificarlo. CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO Scrivo per esporle un contenzioso riguardo la proprietà di un giardino in piena terra e il muro perimetrale di un'abitazione confinante.sono l'affittuario di un appartamente al piano rialzato, avente un piccolo giardino (Mq. 80 ca). Ho deciso di abbellire tale giardino con l'impianto di verde ornamentale, piante, e prato inglese. Confinante con il giardino vi è un muro perimetrale di una abitazione adiacente di due piani. Il muro in questione è molto rovinato, tanto da mettere a nudo i tufi di cui è composto, e le giunture che in alcuni punti presentano fessure larghe fino a dieci centimetri e profondi anche venti. Tali lesioni sono presenti da un'altezza dal livello del terreno di 60 cm. ca a 120 cm. ca. Per cui l'intonaco alla base del muro è in discrete condizioni ed abbastanza asciutto. Il muro in questione oltre a rilasciare continuamente

16 intonaco sbrecciolato che cade sul terreno, e quindi mi costringe a pulire continuamente la base del muro, danneggerà certamente piante e prato inglese che andrò ad impiantare. Mi sono rivolto al proprietario del muro, il quale ha addotto le seguenti motivazioni per negare il ripristino delle buone condizioni del muro stesso: 1) Il muro non era il su e quindi non toccavano a lui le riparazioni. Alla mia proposta di istallare quindi delle piante che ne nascondono lo stato indecoroso, mi dice che: 2) Il muro era il suo ma che la responsabilità era del mio proprietario di appartamento, e che non dovevo mettere alcuna pianta perchè avrebbe ulteriormente danneggiato la sua proprietà. 3) Siccome sono semplicemente affittuario, non dovevo intromettermi in quelli che erano affari solo dei due proprietari. Ho ribadito che i danni ero io a subirli e quindi certo che mi interessa la cosa. Parlando con il proprietario del mio appartamento, non si è mostrato disponibile ad alcuna azione anche legale che stabilisse la cosa, dicendo che siccome non danneggiava alcuna sua proprietà in quanto sottostante al muro c'era solo terreno, l'unico danneggiato dall'altrui proprietà era io, e quindi toccava a me adire eventualmente le via legali per costringere il confinante a riparare il muro che tra l'altro all'altezza del terrazzo è evidentemente ammalorato tanto da rendere reale il pericolo di caduta di pezzi di intonaco piuttosto grassi e pericolosi. Posso fare qualcosa che mi permetta di costringere il proprietario del muro confinante ad apportare le necessarie riparazioni, in modo da e portare a termine il mio progetto, tra l'altro a mie spese per abbellire il giardino? A. S. Il conduttore non ha azione diretta contro il confinante. Può invece pretendere che il locatore provveda a mettere in sicurezza il muro, qualora le sue condizioni siano tali da creare situazioni di pericolo. SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE

17 Sono disabile. Per poter uscire di casa con la carrozzina è necessario sostituire il cancello esistente, in quanto vecchio di trent anni e arrugginito e non adatto alla autonomizzazione. Come devono essere pagate le spese in considerazione che e l unica via d uscita, perché dal passaggio pedonale si trovano due gradini? A. F. La L. 9/1/1989, n. 13, non prevede, per i vecchi edifici, l'obbligo del superamento delle barriere architettoniche a spese del condominio; il secondo comma dell'art. 2, infatti, stabilisce che, se il condominio rifiuta di assumere, o non assume, entro 3 mesi dalla richiesta scritta, le delibere finalizzate al superamento di dette barriere, i portatori di handicap o chi ne esercita la tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala, nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. Qualora le opere finalizzate al superamento delle barriere vengano invece decise dall'assemblea, alla spesa devono contribuire tutti i condomini, ai sensi del primo comma dell'art c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà. ASCENSORE FANTASMA Nel mese di agosto ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l acquisto di un appartamento situato in un palazzo con ascensore. Ho acquistato l appartamento tramite agenzia immobiliare. Purtroppo né l agenzia né il venditore mi hanno detto (volutamente) che il proprietario non aveva partecipato alle spese per l installazione dell ascensore con conseguente impossibilità di utilizzo dell ascensore. L ho scoperto solo quando, dopo infiniti tentativi, sono riuscita a parlare con l amministratore del condominio, il quale mi ha detto che per l utilizzo avrei dovuto pagare euro. Hanno, il venditore e l intermediario, omesso di dirmi una cosa che erano tenuti a dirmi? Doveva essere scritto nel preliminare di compravendita che anche se presente non era consentito utilizzare l ascensore? Ho qualche possibilità di riuscire a far pagare al venditore, anche se in minima parte, la cifra richiesta?

18 T. F. L art c.c. stabilisce che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Non v è dubbio che l aver taciuto la circostanza indicata dal lettore costituisca violazione del suddetto principio, legittimando una richiesta risarcitoria ragguagliata al maggior aggravio economico determinato dal comportamento scorretto. Se però l appartamento fosse ubicato a piano terra e la copertura dell edificio non fosse costituita da lastrico solare condominiale, sarebbe più difficile parlare di reticenza del venditore. TENDA BUCATA Abito in un condominio al quarto piano. Un negoziante al piano terra mi chiama un giorno e mi dice che io gli ho bucato la tenda con la sigaretta, quando poi ci sono 50 finestre e un albergo. Come mi devo comportare? Devo denunciarlo, perché mi ha detto che mi fa scrivere da un avvocato? A. P. Il negoziante, per vedere accolta la domanda di risarcimento, deve provare il nesso di causalità fra il danno e il comportamento della persona nei cui confronti viene azionata la pretesa. Il lettore, se non è stato lui a bucare la tenda, può diffidare il negoziante dall intraprendere una lite temeraria. CASSETTA POSTALE Ho da poco venduto un immobile facente parte di un condominio in cui ho altre proprieta' per cui ho necessita' di avere piu' cassette postali. Abbiamo da poco rinnovato le cassette postali

19 dividendo le spese sulla base di quante ne sono state richieste e pertanto senza applicare le tabelle millesimali. Da cio' deduco che le cassette postali sono proprieta' individuali e non a servizio dell'immobile. La domanda è: sono obbligato a cedere la cassetta postale al nuovo proprietario? R. D. V. Se nel contratto di vendita non è specificato che la cassetta postale non s intende alienata con l unità immobiliare, essa, in quanto pertinenza dell immobile, ne segue la sorte. RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA ESCLUSIVA Il solaio di copertura dello stabile in cui abito è di proprietà dei singoli condomini degli appartamenti sottostanti. L'edificio ha due scale, A e B. Su una parte del solaio di copertura, riguardante la scala B, sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione. Mentre al proprietario dell'area ristrutturata spetta il pagamento di 1/3, i 2/3 spettano a quali Condomini? A tutti, solo alla scala di riferimento, oppure ai soli appartamenti che cadono sotto la propria verticale? P. S. Ai sensi dell art c.c., i due terzi della spesa gravano sui condomini le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con esclusione dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. 4/6/2001, n. 7472). AGEVOLAZIONE FISCALE

20 Nel 2008 ho acquistato una porzione di bifamiliare. Esternamente c è un cappotto di circa tre centimetri, pannelli solari, e valvole a zona su tutti i termosifoni, e una stufa a pellet idro. La mia domanda è posso chiedere delle detrazioni maggiori sulle rate del mutuo, sul 730? G. N. Il quesito va posto a un commercialista, anche se, che io sappia, l agevolazione fiscale per il mutuo garantito da ipoteca su immobile per l acquisto dell abitazione principale (19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, per un massimo di euro, detraibile dal 730) prescinde dalle caratteristiche dell immobile. CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE Abito in una palazzina (sono in affitto) da quattro anni; siamo quattro famiglie, più quattro magazzini. Non c'è mai stato un amministratore, ma adesso non si può, ognuno fa quello che vuole. Come si può fare? Deve essere il mio proprietario a richiedere la nomina dell'amministratore? P. Il conduttore può soltanto invitare il locatore-condomino a convocare l assemblea dei condomini ai sensi del secondo comma dell art. 66 disp. att. e trans. c.c., con all ordine del giorno la nomina dell amministratore. DIFFICOLTA ALLACCIO IDRICO

21 Cinque anni fa abbiamo comprato un locale e lo abbiamo ristrutturato. Questo locale ha due porte d' entrata, su due vie parallele. Quando siamo andati ad aprire per collegare i tubi d'acqua allo scarico, la signora del cortile dove ci sono le utenze condominiali, non ci ha permesso di entrare. Abbiamo fatto causa e abbiamo perso, non ho capito bene perchè: la signora non era la proprietaria, non siamo riusciti a risalire al proprietario, che dovrebbe essere la figlia. Hanno acquisito il chiostro con usucapione. A quel punto, dopo aver sperperato inutilmente tempo, energie e denaro, ci siamo rivolti al comune: Tutto andava liscio, ma poi è successo l'assurdo, il sindaco vende la manutenzione ad una ditta e questa blocca tutte le domande di nuove utenze per l'acqua, sia per appartamenti che per locali commerciali. Morale della favola, l' esercizio commerciale non è stato aperto dal N. F. Se la vicina non concede l allaccio del tubo dell acqua al pozzetto di sua proprietà non resta che ripiegare su un percorso alternativo. Quanto all Azienda di cui lei parla, è presumibile che le domande di nuove utenze non siano state bloccate ma rallentate a causa dell elevato numero di richieste. ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA Un Condominio ha stipulato una polizza assicurativa che copre anche i danni tra privati. Perciò, al verificarsi di danni provocati da una perdita dell impianto idrico di un privato nei confronti dell altro, l assicurazione liquida i danni trattenendo la franchigia. Chiedo: chi risarcisce il danneggiato nella misura della franchigia, il Condominio che ha stipulato la polizza o il privato che ha causato il danno? A. G.

22 Salvo che tra condomini e condominio non sia intervenuto diverso accordo, la franchigia è a carico dell assicurato, ossia il condominio. TETTO E ARDESIA Per la nuova copertura del tetto è obbligatoria l ardesia? Noi abbiamo già lo smaltimento dell amianto e le possibilità sono limitatissime, in quanto nel condominio vivono solo dei pensionati. Con che cosa si può sostituire l ardesia? G. G. Per la copertura del tetto possono essere usate comunissime tegole, salvo che il regolamento edilizio comunale preveda, per edifici di particolare interesse storico e/o artistico, l utilizzo di particolari materiali. BAMBINI VIVACI Abito in un condominio di 3 palazzine il quale possiede un area di manovra condominiale per accedere ai box e ai posti auto condominiali. In questa area, però giocano continuamente i bambini con palloni, bici e altro rompendo frequentemente auto, portoni etc.. Proprio ieri un bambino con la bici mi ha rigato l auto. Le domande sono due: Posso chiedere un rimborso per la rottura della mia macchina anche se non ho visto personalmente quale bambino ha graffiato l auto? Quali responsabilità possiamo attribuire all amministratore visto che più volte gli abbiamo ricordato che l area utilizzata dai bambini è un area di manovra?

23 Aggiungo che a 50 mt da casa ci sono parchi giochi comunali con verde e giostrine dove i bambini possono tranquillamente giocare. C. R. Se non si riesce ad individuare l autore del danno, questo dev essere sopportato da chi l ha subìto. Il fatto che i bambini giochino nel cortile non integra un occupazione dello stesso, né un alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso da parte degli altri condomini, ma si risolve in una forma di utilizzazione diversa da quella normale, compatibile con la destinazione del bene (Cass. 8/7/1981, n. 4479). Nel caso di specie si tratta di accertare se la presenza dei bambini nell area di manovra delle auto può dar luogo a situazioni di pericolo per la loro incolumità; se così fosse l assemblea può formalizzare il divieto di giocare in detta area e revocare l incarico all amministrazione che non si attivasse per farlo rispettare. LOCAZIONE E GAS Da poco ha affittato un appartamento dove l'allaccio del gas non poteva essere fatto dal precedente locatore perché c'è una perdita nelle parte privata del appartamento identificata dalla ditta che dovrebbe allacciarlo. Sono entrata da tre settimane nell appartamento e ancora non posso cucinare (gas solo per la cucina) e ho dovuto comprare qualcosa di elettrico per poter cucinare qualcosa. Posso chiedere una riduzione temporanea sul prezzo del affitto visto che non posso usare il gas? Il proprietario non era messo al corrente di questa cosa dal precedente locatore che lo ha rivelato solo ridando le chiavi. Però la perdita potrebbe essere dovuta a lavori che ha fatto il proprietario prima che arrivasse il precedente affittuario. C. C. Il locatore è tenuto, ai sensi dell art. 1575, n. 2), c.c., a mantenere l abitazione in condizioni tali da servire all uso convenuto. La Cassazione sentenza n del 28/8/2007) ha statuito

24 che il conduttore non può autoridursi il canone a fronte di un di un inadempimento degli obblighi di manutenzione facenti carico al locatore, a meno che tale inadempimento non determini la totale inutilizzabilità dell immobile. La lettrice può concordare con il locatore una riduzione del canone a fronte del disagio subìto, fino a quando non verrà ripristinato l allaccio del gas. RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE Mia moglie è proprietario di un immobile, affittato con uso transitorio per la durata di 18 mesi con scadenza a marzo 2013; questo è già il secondo contratto stipulato con questo inquilino. A maggio ci ha comunicato verbalmente che era intenzionato a cambiare casa poichè avrebbe voluto acquistarne una, fatto sta che il 27 settembre l'inquilino in questione dovrà effettuare il rogito per l'acquisto della casa, ma ancora non ci ha comunicato nulla per iscritto. Preciso che per una mancanza dell'agenzia sul contratto non sono stati specificati i termini per la disdetta: c'è qualcosa che posso fare? Aggiungo inoltre che questo inquilino paga un canone mensile di 600 euro, di cui 500 d'affitto e 100 di spese condominiali, essendo questa abitazione con riscaldamento condominiale ed il riscaldamento viene compreso in queste spese ma che i 100 euro non coprono in pieno le spese sostenute, nel contratto è stata apposta la clausola salvo conguaglio delle spese condominiali; per farla breve mancano 460 euro per il riscaldamento che lo stesso non vuole corrispondere perché asserisce di averle già pagate con i 100 euro in più. Posso trattenere la cifra dalla caparra? A. M. Il secondo comma dell'art. 4 della L. 392/1978 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione che questa facoltà sia prevista dallo stesso contratto, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sei mesi prima del giorno in cui il recesso diverrà operativo. Il lettore può trattenere dal deposito cauzionale l importo dovuto dal conduttore a titolo di conguaglio per spese di riscaldamento, non senza avergli prima consegnato copia della documentazione comprovante il credito.

25 DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO Nel caso di demolizione parziale di fabbricato a chi spettano le spese di ristrutturazione della parte intatta e a chi quelle di ricostruzione. Chi decide per la ricostruzione? A. A. Ai sensi del secondo comma dell art c.c., in caso di perimento dell edificio in misura inferiore ai tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione ai suoi diritti sulle parti stesse. Circa le spese di ristrutturazione della parti comuni intatte, ciascun condomino vi deve contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI A seguito di costruzione di un box in muratura, su posto auto di proprietà (concesso dall assemblea a maggioranza), sussistono i presupposti di variazione tabelle millesimali? E in caso positivo, chi deve farsene carico? D. L. Va premesso che una parte del suolo comune può essere concessa in proprietà esclusiva a un condomino solo all unanimità. La modifica delle tabelle millesimali presuppone che l innovazione introdotta sia di vasta portata, come stabilito dall art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c.; questo accertamento va condotto caso per caso. Se l innovazione è tale da portare alla modifica delle tabelle, la relativa spesa grava sul condomino che vi ha dato luogo.

26 BONIFICA TERRENO Sono proprietario di un suolo recintato dove, nell area di pertinenza, ignoti hanno gettato amianto in grande quantità. Essendo richiamato dal nucleo Noe mi sono addebitato le spese di bonifica complete. Vorrei sapere se esiste un ente o qualche articolo di legge che mi possa far recuperare anche in parte le spese subite, dato che non si tratta della prima volta. F. P. Se il lettore non riesce a risalire a chi ha abbandonato l amianto nel terreno di sua proprietà, è tenuto a farsi carico della spesa richiesta dalla bonifica. ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT Sono in affitto. Nel contratto è scritto che devo pagare le spese condominiali; io, però, mi chiedo: l assicurazione del palazzo è di mia competenza? Il proprietario mi dice che devo pagare ogni mese l'aumento istat. Come stanno le cose? G. Il premio di assicurazione è a carico del proprietario dell appartamento. Nei contratti liberi può essere previsto che il canone venga aggiornato annualmente in misura pari o inferiore (per esempio l'80%) all'aumento, accertato dall'istat (Istituto Nazionale di Statistica), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, mentre nei contratti

27 concordati questa clausola può essere inserita se prevista dall'accordo locale e l aggiornamento non può essere superiore al 75%. SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE Ho comprato casa al pian terreno di una palazzina di 3 piani. Dopo 2 anni ho chiamato gli spazzacamini ma ho trovato il cancello, che è stato messo dal signore del primo piano, chiuso! Ha consegnato le chiavi al signore del secondo ma a me no e quando sono arrivati gli spazzacamini ho dovuto farli passare sugli altri balconi! La mia domanda è: anche se ho comprato la casa a corpo non facendomi consegnare a suo tempo le chiavi, ho perso il diritto della proprietà comune dunque devo chiedere il permesso per salire sul tetto o devo avere le chiavi come mio diritto di bene comune? K. C. Se - evenienza alquanto improbabile - il contratto di acquisto esclude il lettore dall uso di una parte comune (è presumibile si tratti di un terrazzo, il quesito non lo specifica) che si trova al di là del cancello poi chiuso dal condomino del primo piano, non può pretendere di accedervi a piacimento. In mancanza di una limitazione del genere può esigere la consegna di una copia della chiave. PAVIMENTAZIONE CORTILE Viviamo da 15 anni in una corte lombarda, siamo proprietari di un appartamento sito al primo piano di circa 60mq. Da alcuni giorni ci è arrivata la prospettiva di altri proprietari di piastrellare il cortile, tutt'ora in terra. Desideravo chiederle se siano obbligati a tale spesa e se si in che proporzioni di pagamento. Le famiglie sono 9 e abbiamo un posto auto di proprietà.

28 G. C. Se l assemblea ha deliberato la pavimentazione del cortile con il previsto quorum (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione), la relativa spesa va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI Sono proprietaria di un immobile che mio padre mi ha donato tanti anni fa. Il mio diritto di proprietà comprende anche due quote di proprietà su un pozzo che si trova nella strada dove è sito l immobile. Dagli atti notarili vecchi datati 1800 si parla di immobile pertinenze ed accessori; come faccio per conoscere il contenuto di questi ultimi visto che qualcuno è interessato all acquisto? A. M. Il contenuto degli atti pubblici è consultabile sia presso l Agenzia del Territorio che presso l archivio notarile distrettuale. TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE

29 Un condomino ha trasformato una finestra in balcone senza autorizzazione del condominio per accedere su un area comune a tutto il fabbricato come bisogna intervenire per far ripristinare il tutto com'era prima? via mail In teoria, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento del condominio, la trasformazione di un finestra in balcone rientra fra i diritti che gli artt e 1122 c.c. riconoscono ai condomini sulle cose comuni; l'intervento, però, non è consentito se pregiudica la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, o se lede il diritto all'uso o al godimento delle parti comuni dell'edificio da parte degli altri condomini. Se l intervento riportato dal lettore vìola uno o più dei suddetti limiti, l assemblea può autorizzare l amministratore ad intraprendere un azione giudiziaria nei confronti del condomino che lo ha realizzato, per ottenere il ripristino dei luoghi. LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA Mio padre viveva in un condominio appartenente all istituto case popolari. Il 29/12/2011 ha avuto un incidente ed è rimasto in ospedale fino al 3 luglio, giorno della sua morte. Nel mese di marzo, frattanto, viene fatto come lavoro straordinario il montaggio di un impianto tv terrestre centralizzato, noi l appartamento lo abbiamo riconsegnato alle case popolari la fine di luglio e adesso vogliono farci pagare la sua quota di 170 euro per l antenna. Chi deve pagare visto che non ha mai usufruito di questo servizio e mai più lo farà dato che non abbiamo più la casa? F. C.