VALORE DI LIQUIDAZIONE ORDINARIO. GBS GROUP S.p.A. I.CO.M.A. S.r.l. ubicate a: Padova Quinto di Treviso (TV) Manfredonia (FG)

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1 VALORE DI LIQUIDAZIONE ORDINARIO GBS GROUP S.p.A. I.CO.M.A. S.r.l. ubicate a: Padova Quinto di Treviso (TV) Manfredonia (FG) alla data di riferimento del 31 maggio 2008

2 American Appraisal Italia S.r.l. Galleria Trieste, Padova / Italia tel / fax Padova, 15 luglio 2008 Pos. n Spettabile S.p.A. Corso Stati Uniti, 7 I PADOVA PD Alla cortese attenzione del Dott.Giovanni Bottecchia In conformità all'incarico conferitoci abbiamo effettuato una valutazione delle Immobilizzazioni Materiali indicateci quali proprietà della Società: ubicate a: SpA I.CO.M.A. S.r.l.. in amministrazione straordinaria Padova, Quinto di Treviso (TV) e Manfredonia (FG) Con la presente Vi trasmettiamo n.1 copia del rapporto di stima del Valore di Liquidazione Ordinario al 31 maggio 2008, relativo alle proprietà citate. Distinti saluti. AMERICAN APPRAISAL ITALIA S.r.l. Ufficio di Padova - Segreteria Flavia Matteazzi Sede Legale / Viale Vittorio Veneto 4 / Milano Capitale Sociale ,00 i.v. / R.E.A. Milano / C.F. / Reg. Imprese / P.IVA

3 Padova, 15 luglio 2008 Pos. n Abbiamo effettuato una valutazione delle Immobilizzazioni Materiali indicateci quali proprietà della Società: SpA I.CO.M.A. S.r.l.. in amministrazione straordinaria ubicate a: Padova, Quinto di Treviso (TV) e Manfredonia (FO) ed esprimiamo la nostra opinione sul loro VALORE DI LIQUIDAZIONE ORDINARIO al 31 maggio 2008, al fine di verifiche interne all Azienda. La stima in oggetto è stata elaborata secondo gli standard qualitativi definiti dal Sistema Assicurazione Qualità di American Appraisal Italia certificato dal Lloyd s Register Quality Assurance certificato nr. LRC secondo la norma UNI EN ISO 9001:2000. Oggetto dello studio Lo studio ha incluso le immobilizzazioni materiali di proprietà SpA. e I.CO.M.A. S.r.l in amministrazione straordinaria ed appartenenti alle categorie: terreni, fabbricati, impianti generici, impianti specifici, attrezzatura, mobili e macchine per ufficio, macchine elaborazione dati e mezzi di trasporto. Tali beni sono riconducibili essenzialmente agli stabilimenti industriali per la produzione di macchinari ed impianti per l industria molitoria Il ciclo comprende essenzialmente fasi di lavorazione meccanica ad a- sportazione di truciolo, verniciatura ed assemblaggio.. Risulta escluso dallo studio ogni altro bene con particolare riferimento a beni di terzi, materie prime, semilavorati, prodotti finiti, scorte in genere, ricambi e beni immateriali (marchi, brevetti, software gestionale ed applicativo). Pos. n Data stima 31/05/2008 2

4 Definizioni "Immobilizzazioni Materiali" indica i seguenti beni oggetto di stima: - complesso immobiliare (terreni, fabbricati, impianti generici), AAI ha determinato il valore della Proprietà assumendo come ipotesi di riferimento una compravendita in blocco (non frazionata), presupponendola libera e immediatamente disponibile (non locata). - beni mobili: (macchinari ed impianti specifici, attrezzature generali e di laboratorio, mobilie e macchine per ufficio, macchine elaborazione dati, mezzi di trasporto interno ed mezzi di trasporto esterno) con espressa esclusione di ogni altro bene ivi compresi beni di terzi, materie prime, semilavorati, prodotti finiti, scorte in genere, ricambi, beni immateriali (marchi, brevetti, software gestionale ed applicativo). Valore di Liquidazione del Complesso Immobiliare indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) della Proprietà. Il Valore di Liquidazione è determinato nel presupposto dei seguenti assunti: - la libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà; - una ragionevole conoscenza da parte di entrambe le parti dei possibili usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato; - l ipotesi che la Proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore. Valore di Liquidazione dei Beni Mobili indica il più probabile valore che si potrebbe realizzare dalla vendita dei beni sul libero mercato, avendo a disposizione un ragionevole periodo di tempo, durante il quale trovare un compratore. I Beni si intendono messi in vendita "come sono e dove sono", con i costi di disinstallazione e di rimozione a carico dell'acquirente. Criteri valutativi e limiti della stima In sede di stima AAI si attenuta a metodi e principi valutativi di generale accettazione, in particolare ricorrendo al criterio di valutazione del: - Metodo Comparativo (o del Mercato), basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. Al fine di determinare il valore AAI ha effettuato una ispezione delle Immobilizzazioni Tecniche per rilevare, in aggiunta alle informazioni fornite dal Cliente, i dati ad esse relativi (consistenza, qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.) necessari per lo sviluppo della stima, ha analizzato le condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche della proprietà attraverso opportune elaborazioni statistiche, ha determinato il valore della Proprietà nel presupposto del suo massimo e migliore utilizzo, e cioè considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alla Proprietà stessa il massimo valore. Per i beni mobili ha inoltre considerato fattori tra cui l appetibilità dei beni, l obsolescenza, le condizioni fisiche, le dimensioni, i costi di disinstallazione ed ogni altro fattore opportuno. AAI non ha considerato le eventuali passività ambientali gravanti sulla proprietà in oggetto. Per "Passività Ambientali" si intendono i costi da sostenere, sia per evitare danni all'ambiente, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti normative. Pos. n Data stima 31/05/2008 3

5 Alcuni tipi di beni (es. attrezzature generiche e specifiche, mobili e macchine d'ufficio) sono stati descritti sinteticamente per gruppi omogenei. Contenuto del rapporto Il rapporto comprende le seguenti parti: - questa lettera che identifica la proprietà stimata, descrive il tipo di indagine svolta, presenta e certifica le conclusioni di valore; - rapporto descrittivo; - inventario; - planimetria che indica la posizione dei singoli fabbricati; - assunzioni e limiti della stima; Conclusioni In base all'indagine svolta e a quanto precedentemente indicato è nostra opinione che al 31 maggio 2008, il Valore di Liquidazione Ordinario (VLO) delle Immobilizzazioni Materiali stimate sia ragionevolmente espresso in ,00, suddiviso per classifica fiscale come segue: VLO euro S.p.A. in a.s. - Padova 02-IMMOBILE (TERRENO+FABBRICATI) ,00 03-IMPIANTI GENERALI ,00 04-MACCHINARI ,00 07-MACCHINE UFFICIO ELETTRONICHE ,00 08-MEZZI TRASP. INTERNO ,00 09-ATTREZZATURE SPECIALI 0,00 20-MACCHINARI NON OPERATIVI ,00 05-ATTREZZATURE VARIE 4.865,00 06-MOBILI ED ARREDI 0,00 90-BENI IN LEASING 1.440,00 Totale ,00 S.p.A. in a.s. Quinto di Treviso (TV) 02-IMMOBILE (TERRENO+FABBRICATI) ,00 03-IMPIANTI GENERALI ,00 04-MACCHINARI ,00 07-MACCHINE UFFICIO ELETTRONICHE 7.518,00 08-MEZZI TRASP. INTERNO ,00 09-ATTREZZATURE SPECIALI 0,00 20-MACCHINARI NON OPERATIVI ,00 05-ATTREZZATURE VARIE 0,00 06-MOBILI ED ARREDI 1.750,00 90-BENI IN LEASING ,00 Totale ,00 Pos. n Data stima 31/05/2008 4

6 VLO euro I.CO.M.A. SRL Manfredonia (FG) 02-IMMOBILE (TERRENO+FABBRICATI) ,00 03-IMPIANTI GENERALI ,00 04-MACCHINARI ,00 07-MACCHINE UFFICIO ELETTRONICHE ,00 08-MEZZI TRASP. INTERNO ,00 05-ATTREZZATURE VARIE ,00 06-MOBILI ED ARREDI 0,00 Totale ,00 TOTALE GENERALE ,00 Distinti saluti. AMERICAN APPRAISAL ITALIA S.r.l. Ufficio di Padova Carlo Meroni Responsabile Tecnico Pos. n Data stima 31/05/2008 5

7 I N D I C E RAPPORTO DESCRITTIVO 7 CENNI INFORMATIVI 8 ELENCO IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI 9 1- GBS GROUP S.P.A. IN A. S. - PADOVA RIEPILOGO VALORI UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELLA ZONA DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA' CONSISTENZA EDILIZIA SITUAZIONE URBANISTICA MERCATO IMMOBILIARE CONSIDERAZIONI VALUTATIVE - VALUTAZIONE CONCLUSIONI FOTOGRAFIE 31 - I N V E N T A R I O GBS GROUP S.P.A. IN A. S. QUINTO DI TREVISO (TV) RIEPILOGO VALORI UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELLA ZONA DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA' CONSISTENZA EDILIZIA SITUAZIONE URBANISTICA MERCATO IMMOBILIARE CONSIDERAZIONI VALUTATIVE - VALUTAZIONE CONCLUSIONI FOTOGRAFIE 67 - I N V E N T A R I O I.CO.M.A. S.R.L. IN A. S. MANFREDONIA (FG) RIEPILOGO VALORI UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELLA ZONA DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA' CONSISTENZA EDILIZIA SITUAZIONE URBANISTICA MERCATO IMMOBILIARE CONSIDERAZIONI VALUTATIVE - VALUTAZIONE CONCLUSIONI FOTOGRAFIE 99 - I N V E N T A R I O 102 SCORTE 106 VERIFICA ESISTENZA FISICA 107 ASSUNZIONI E LIMITI DELLA STIMA 108 Pos. n Data stima 31/05/2008 6

8 RAPPORTO DESCRITTIVO Pos. n Data stima 31/05/2008 7

9 CENNI INFORMATIVI American Appraisal Italia S.r.l. ha effettuato la valutazione delle immobilizzazioni materiali di proprietà di GBS GROUP S.p.A. e I.CO.MA., società in Amministrazione Straordinaria. La Società GBS viene costituita, agli inizi degli anni 90, dalla fusione di due Società: la Berga, di Treviso, e la Sangati, di Padova. Verso la fine degli anni 90, con l accorpamento della Società Golfetto, viene fondata la S.p.A. Nel periodo precedente l attuale crisi la S.p.A. era prima in Italia, non ché al secondo posto nel mondo, nel settore molitorio e nella produzione di handling e di mangimi. Pos. n Data stima 31/05/2008 8

10 ELENCO IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI Pos. n Data stima 31/05/2008 9

11 1- GBS GROUP S.p.A. in a. s. - Padova Pos. n Data stima 31/05/

12 1.1 Riepilogo valori Valore di Liquidazione Ordinario euro Padova 02-IMMOBILE (TERRENO+FABBRICATI) ,00 03-IMPIANTI GENERALI ,00 04-MACCHINARI ,00 07-MACCHINE UFFICIO ELETTRONICHE ,00 08-MEZZI TRASP. INTERNO ,00 09-ATTREZZATURE SPECIALI 0,00 20-MACCHINARI NON OPERATIVI ,00 05-ATTREZZATURE VARIE 0,00 06-MOBILI ED ARREDI 4.865,00 90-BENI IN LEASING 1.440,00 TOTALE ,00 Pos. n Data stima 31/05/

13 1.2 Ubicazione e descrizione della zona Il Complesso Immobiliare, oggetto di stima, è ubicato nel Comune di Padova, in Corso Stati Uniti, 7. Padova è una città di circa abitanti ( con l hinterland) collocata all'estremità orientale della Pianura Padana, circa 10 km a nord dei Colli Euganei e 20 km a ovest della Laguna Veneta ad un altitudine media di m 12 s.l.m. e confina con i comuni di Abano Terme, Albignasego, Cadoneghe, Legnaro, Limena, Noventa Padovana, Ponte San Nicolò, Rubano, Saonara, Selvazzano Dentro, Vigodarzere, Vigonovo (VE), Vigonza e Villafranca Padovana. Il territorio comunale, interamente pianeggiante, è solcato da vari corsi d'acqua, che hanno dato nei secoli la forma e la protezione alla città. Padova annovera all interno del proprio territorio comunale numerosi monumenti ed architetture di valenza culturale ed artistica oltre alla prestigiosa Università. Padova costituisce uno dei maggiori centri economici del nord est oltre ad essere uno dei più importanti poli intermodali, di tutta Europa. La zona industriale di Padova ha cominciato a svilupparsi a partire dal secondo dopoguerra nella zona orientale della città e costituisce una delle più grandi zone industriali d'europa, caratterizzata da una superficie di circa 10,5 milioni di mq ed oltre imprese. Al suo interno si trova anche il più grande Interporto multimodale d'italia attraverso il quale transita una grande quantità di merci da e per l'europa. Tale zona industriale è servita da numerose infrastrutture stradali e da una linea ferroviaria dedicata che la collega alla stazione centrale di Padova. La Proprietà, oggetto della valutazione, si trova a circa quattro chilometri di distanza in direzione est rispetto al centro della città, nella Zona Industriale Commerciale e del Porto Fluviale. Nelle immediate vicinanze della Proprietà si trovano immobili produttivi costruiti in epoche differenti e destinati a svariate attività quali industriale, artigianale, logistica, direzionale, commerciale e servizi. L'accessibilità viabilistica alla zona è ottima infatti la Proprietà si trova nelle immediate vicinanze del casello autostradale Padova Zona Industriale posto lungo il raccordo della A4 con la A13. La viabilità locale è inoltre favorita da un anello di tangenziali (Grande Raccordo Anulare di Padova) che per l'80 per cento del percorso è composta da quattro corsie principali più due corsia di emergenza. Nella zona, la disponibilità di parcheggi esterni alla Proprietà è piuttosto scarsa. Lo stabilimento, oggetto della valutazione, dispone comunque di piazzali interni dotati di posti auto. Allegato - Stralcio carta stradale d Italia. Pos. n Data stima 31/05/

14 Pos. n Data stima 31/05/

15 1.3 Descrizione della proprieta' La Proprietà, oggetto della valutazione, consta di un Complesso Immobiliare adibito alla progettazione, realizzazione ed installazione di impianti completi chiavi in mano per: - molini da grano tenero e duro; - molini da mais; - mangimifici; - riserie; - sistemi portuali di carico e scarico dei cereali dalle navi; - silos di stoccaggio di materie prime e prodotti finiti. Terreno Il Complesso industriale insiste su un lotto di terreno a destinazione produttiva avente una superficie fondiaria di circa mq , caratterizzato da giacitura piana e forma rettangolare. La Proprietà confina a sud con Corso Stati Uniti e per il resto con insediamenti produttivi proprietà di terzi. Il terreno ha ulteriore capacità edificatoria. Fabbricati Il Complesso Immobiliare, composto da più corpi di fabbrica edificati tra gli anni 1980 e 1984, ha una superficie coperta di circa mq ed una totale di circa mq Esso consta di palazzina con uffici, mensa ed abitazione, fabbricati destinati alla produzione e deposito, ed una serie di tettoie adibite a parcheggio. La Proprietà dispone di un accesso carraio da Corso Stati Uniti e di altri due ingressi secondari da una strada privata che permette l accesso alla Veneta Motori s.n.c. FABBRICATO 1 - UFFICI / MENSA / APPARTAMENTO Superficie coperta: mq. Superficie totale: mq. Caratteristiche costruttive: edificio prospiciente Corso Stati Uniti realizzato su quattro livelli: piano seminterrato, piano terra (intermedio), piano rialzato e piano primo. Il piano seminterrato è adibito a spazi aziendali, archivi, autorimessa ( 8 / 9 posti auto) e locali tecnici; il piano terra è ad uso uffici; il piano rialzato è destinato a mensa, uffici, spogliatoi ed ingresso con guardiola; il piano primo è adibito ad uffici, sale riunioni ed alloggio per il custode. Tale fabbricato, è caratterizzato da pianta piuttosto articolata, struttura di fondazione in c.a. gettato in opera, struttura in elevazione costituita da travi e pilastri in c.a., solai presumibilmente in laterocemento / lastre predalles, copertura piana in con strato coibente ed impermeabilizzazione, tamponamenti in c.a. prefabbricato e paramento interno in laterizio con interposto pannello isolante, divisori interni in muratura di laterizio / pareti mobili modulari / pareti attrezzate, corpi scala e vano ascensore in c.a., controsoffitti in pannelli / doghe di alluminio e/o pannelli in fibra minerale, pavimentazione flottante con rivestimento superiore in moquette / quadrotti di ceramica, pietra naturale, piastrelle di ceramica, gres rosso, pavimentazione industriale (archivi / garage), serramenti (finestrature a nastro) in alluminio e vetrocamera semi riflettente, porte interne di tipo tamburate, saracinesche elettriche per accesso al garage, finiture in intonaco civile tinteggiato. Anno di costruzione: Stato d uso: discreto / buono. Necessità di interventi puntuali di ripristino dell impermeabilizzazione della copertura. Pos. n Data stima 31/05/

16 FABBRICATO 2 PRODUZIONE Superficie coperta: mq. Superficie totale: mq. Caratteristiche costruttive: fabbricato destinato a produzione, deposito, lavorazione, falegnameria, verniciatura, spogliatoi, locali tecnici, torre laboratorio prove, sviluppato principalmente su un unico piano terra ed in parte su due livelli (piano terra e primo). Tale immobile è caratterizzato da pianta ad L, altezza utile variabile da m 7 a m 8 per i reparti atti alle attività produttive e circa m 16 / 18 per la torre laboratorio prove. La porzione centrale dell immobile è caratterizzata da fondazioni in c.a., struttura portante in carpenteria metallica saldata e/o bullonata, tamponamenti costituiti da travi di fondazione continua in c.a. e soprastanti pannelli sandwich, copertura a shed con struttura in acciaio, pannelli sandwich e manto di rivestimento presumibilmente in eternit / fibrocemento, compartimentazione interna con muri tagliafuoco realizzati con prismi di calcestruzzo con giunti stilati e completi di porte tagliafuoco, pavimentazione di tipo industriale in c.a., finestrature in ferro e policarbonato, portoni a libro / scorrevoli. All interno della porzione centrale dell immobile ci sono dei blocchi servizi (piano primo) ed un blocco uffici (piani terra e primo) caratterizzati da struttura portante metallica, solai predalles e tamponamenti in blocchi di cls. La torre laboratorio prove ha struttura portante in carpenteria metallica saldata e/o bullonata, tamponamenti in blocchi di calcestruzzo / pannelli sandwich, finestre in alluminio e policarbonato, pavimentazione industriale in c.a. orizzontamenti, scala interna e struttura montacarichi in acciaio. La porzione retrostante dell immobile è caratterizzata da fondazioni in c.a., struttura portante in elementi prefabbricati in c.a.p., tamponamenti costituiti da travi di fondazione continua in c.a. e soprastanti pannelli prefabbricati in c.a. / pannelli sandwich, copertura in c.a.p. ed interposti tegoli costolati in c.a. prefabbricato e manto di rivestimento presumibilmente in eternit / fibrocemento, compartimentazione interna con muri tagliafuoco realizzati con prismi di calcestruzzo con giunti stilati e completi di porte tagliafuoco, finestre in ferro e policarbonato, pavimentazione di tipo industriale in c.a., portoni a libro / scorrevoli. Anno di costruzione: Stato d uso: discreto. Pavimentazione danneggiata in alcune zone dello stabilimento. FABBRICATO 3 - TETTOIE Superficie coperta: mq. Superficie totale: mq. Caratteristiche costruttive: n. 3 pensiline di elevate dimensione più una quarta di dimensioni più contenute destinate a parcheggio auto / motocicli sviluppate su un unico piano fuori terra. Tali immobili, sono caratterizzati da struttura portante in acciaio, altezza di circa m 3 e copertura piana in lamiera grecata. Stato d uso: discreto / buono. Sistemazioni esterne Pavimentazione La Proprietà in oggetto dispone di un area esterna asfaltata circostante il complesso produttivo, utilizzata come area di manovra, piazzale di stoccaggio e parcheggi. Le condizioni generali di manutenzione della pavimentazione sono scarse. Pos. n Data stima 31/05/

17 Recinzione La Proprietà di pertinenza allo stabilimento è recintata con elementi prefabbricati in c.a e soprastante filo spinato o ringhiera metallica su muretto in c.a. L accesso carraio principale è munito di cancello elettrico scorrevole in ferro e sbarra elevatrice comandata elettricamente. La recinzione gode di un sufficiente stato d uso. Fognatura Rete di raccolta ed allacciamento alla rete fognaria cittadina. Allegato - Planimetria Generale della Proprietà. Pos. n Data stima 31/05/

18 Pos. n Data stima 31/05/

19 1.4 Consistenza edilizia La consistenza del Complesso Immobiliare è la seguente: Terreno Terreno Industriale (mq) Fabbricati FABB. N. IDENTIFICATIVO DESTINAZIONE PIANO SUP.COP mq SUP.TOT mq 1 UFFICI / MENSA / APPARTAMENTO - autorimessa seminterrato spazi aziendali / sindacali seminterrato archivi seminterrato coll. vert. seminterrato loc. tecn. seminterrato Parziale uffici terra coll. vert. terra 6 30 Parziale uffici / atrio / spogliatoi rialzato guardiola rialzato 18 - mensa rialzato cucina / servizi rialzato portici rialzato 72 - coll. vert. rialzato 130 Parziale uffici / sale riunioni primo ristoro dirigenti primo abitazione primo terrazza (abitazione) primo 13 - coll. vert. primo 87 2 PRODUZIONE Parziale Totale deposito lavorazione terra spogliatoi / servizi / infermeria terra portici terra torre laboratorio prove terra locali tecnici (centrali) terra archivi / uffici (capo reparto) terra Pos. n Data stima 31/05/

20 FABB. N. IDENTIFICATIVO DESTINAZIONE PIANO SUP.COP mq SUP.TOT mq - verniciatura terra falegnameria terra depositi terra taglio legname terra imballaggio terra deposito macchine finite terra carico terra tettoia deposito legnami terra Parziale spogliatoio primo archivi / uffici (capo reparto) primo servizi primo 135 Parziale 435 Totale TETTOIE - tettoie parcheggio auto terra tettoia parcheggio motocicli terra Totale TOTALE Note: - superficie coperta: superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra, delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali; - superficie totale: è quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali ed alla mezzeria delle murature confinanti verso terzi e/o di diverse destinazioni d uso; è espressa in mq; Le superfici del fabbricato sono state computate graficamente da planimetrie in scala forniteci dalla Proprietà. Pos. n Data stima 31/05/

21 1.5 Situazione urbanistica Il Comune di Padova é dotato di Variante Generale al Piano Regolatore Generale approvata con Delibera di Giunta Regionale Veneto n del 03/07/2007. L area in oggetto è classificata nel suddetto strumento urbanistico come segue: - Zona Industriale (art. 21 delle N.T.A.). L area è compresa nel perimetro della Zona Industriale Commerciale e del Porto Fluviale. Parte dell area in oggetto è interessata da Area di Rispetto di Elettrodotto (art. 33 delle N.T.A.). Allegati - stralcio del P.R.G. e delle relative N.T.A. Pos. n Data stima 31/05/

22 Pos. n Data stima 31/05/

23 Pos. n Data stima 31/05/

24 Pos. n Data stima 31/05/

25 Pos. n Data stima 31/05/

26 Pos. n Data stima 31/05/

27 Pos. n Data stima 31/05/

28 Pos. n Data stima 31/05/

29 1.6 Mercato Immobiliare La Proprietà, oggetto della presente valutazione, è ubicata nella zona industriale artigianale commerciale nell area orientale di Padova. All interno di tale zona produttiva si trovano complessi produttivi di medio grandi dimensioni atti alla conduzione di svariate attività quali acciaierie, produzione di minuterie metalliche, logistica, corriere espresso, produzioni artigianali, direzionale, commerciale (autosaloni, showroom, ecc.) e servizi vari. Da segnalare nella zona la presenza dell importante interporto con la linea ferroviaria dedicata e la vicinanza delle infrastrutture autostradali che rende particolarmente appetibile la zona per lo sviluppo della logistica / corriere espresso. Il mercato immobiliare di Padova relativo al settore industriale artigianale - commerciale è caratterizzato da una domanda di immobili in lieve calo rispetto al passato. Sul mercato sono richiesti svariati tagli dimensionali adatti a soddisfare le esigenze delle diverse attività svolte all interno del territorio comunale. Si varia dalle piccole pezzature richieste per la conduzione di attività artigianali ai grandi tagli richiesti dagli spedizionieri. L offerta di terreni industriali artigianali sul mercato è discreta e si concentra lungo le principali vie di comunicazione come le autostrade e tangenziali. Le superfici attualmente ricercate sono inferiori rispetto a quelle richieste nel passato. Dalle ricerche effettuate direttamente presso gli operatori immobiliari e relative alla zona oggetto di analisi, abbiamo rilevato quanto segue: - per edifici industriali - artigianali di taglio dimensionale medio (inferiori a mq ), siti nella zona, il prezzo richiesto oscilla tra 900 e Euro/mq. - per terreni industriali - artigianali, urbanizzati, di taglio medio, siti nella zona, il prezzo richiesto o- scilla tra 200 e 250 Euro/mq. Pos. n Data stima 31/05/

30 1.7 Considerazioni valutative - Valutazione La presente valutazione consiste nella determinazione del Valore di Liquidazione Ordinario col Metodo del Mercato, come precedentemente illustrato. I prezzi utilizzati nell applicazione del metodo valutativo adottato sono stati dedotti dal mercato immobiliare di riferimento e adattati con opportuni coefficienti alla Proprietà. Poiché, infatti, non esistono due beni immobili perfettamente identici, le informazioni disponibili devono essere elaborate per consentire i necessari confronti. La Proprietà è stata pertanto valutata considerando le sue specifiche caratteristiche di ubicazione, dimensionali, tipologiche e architettoniche, che risultano sostanzialmente non in linea con quelle rispondenti alla prevalente domanda locale. Allegato - prospetto VLO Pos. n Data stima 31/05/

31 1.8 Conclusioni In base alle indagini svolte ed a quanto precedentemente indicato è nostra opinione che, al 31 maggio 2008, il Valore di Liquidazione Ordinario del Complesso Immobiliare in oggetto sia da esprimersi come segue ,00 (euro ventritremilioniseicentoottantatremila/00) Pos. n Data stima 31/05/

32 1.9 Fotografie Pos. n Data stima 31/05/

33 Pos. n Data stima 31/05/

34 Pos. n Data stima 31/05/

35 Pos. n Data stima 31/05/

36 Pos. n Data stima 31/05/

37 Pos. n Data stima 31/05/

38 - I N V E N T A R I O Q.ta Descrizione Anno VLO euro 1 Complesso immobiliare ,00 1 Terreno ,00 mq Fabbricati ,00 - Uffici / Mensa / Appartamenti - Produzione - Tettoie - Opere edili esterne - pavimentazione - recinzione - fognatura Totale fabbricati ,00 1 Impianti generali - 1 IMPIANTO ARIA COMPRESSA ,00 1 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO ,00 1 IMPIANTO ANTINCENDIO ,00 1 IMPIANTO FM ,00 1 SERIE DI CARRI PONTE ,00 1 IMPIANTO DI ASPIRAZIONE ,00 1 IMPIANTO DI PESATURA ,00 6 SERIE DI GRU A BANDIERA ,00 15 SALDATRICI AD ELETTRODO ,00 15 SALDATRICI A FILO ,00 2 SALDATRICI MIG ,00 2 SALDATRICI PLASMA ,00 Totale impianti generali ,00 Pos. n Data stima 31/05/

39 Q.ta Descrizione Costruttore Anno VLO euro 1 Macchinari - 1 PRESETTING PER UTENSILI SPERONI RETTIFICATRICE ASSIALE BERNI LAPIDELLO PER PIANI LTF TRAPANO A MANO SEERMAC AFFILATRICE PER PONTE 3M AFFILATRICE A MOLA MOLA ABRASIVA AD ACQUA CON B.TO TORNIO PARALLELO PASQUINO AFFILATRICE STANGATI MOLE ABRASIVE A BASAMENTO SINGOLE/DOPPIE MOLA ABRASIVA ELETTRICA BANCO ASPIRAZIONE CFN TRAPANO RADIALE S.ROCCO TAVOLA ROTANTE MECASTEL PIATTAFORMA CON BRACCIO SNODO DALMEC ASPIRATORE (2 BRACCI) ASPIROFRO PRESSA PIEGATRICE GASPARINI TRAPANO (C/CREMAGLIERA+TELEINV.) TRAPANO (C/CREMAGLIERA) ROTOLATRICE MOTORIZZATA A 3 CILINDRI BANCO ASPIRAZIONE CFN PIEGA LAMIERE MOTORIZZATO MANUALE ROTOLATRICE MOTORIZZATA HILLUS ROTOLATRICE MOTORIZZATA A 3 CILINDRI BORDATRICE TRAPANO MASCHIATORE IM ASPIRATORE (1 BRACCIO) TRAPANO RADIALE BORDATRICE HILLUS ASPIRATORE FRO ASPIROCORD SEGA A DISCO OMES PRESSA PIEGATRICE CON MANIPOLATORE PIEGATRICE GASPARINI COMBINATA CON PLC WHITNEY TRAPANO A COLONNA FAMUP PRESSA OLEODINAMICA (vedi MARIO NAVA) GIGANT ROTOLATRICE MOTORIZZATA A 3 CILINDRI TRAPANO A COLONNA FAMUP BANCO ASPIRAZIONE CFN PIATTAFORMA AD UN PANTOGRAFO PIATTAFORMA OLEOD. n 045P LEVIGATRICE A NASTRO SMERIGLIATRICE A NASTRO VERT BORDATRICE MOTORIZZATA Pos. n Data stima 31/05/

40 Q.ta Descrizione Costruttore Anno VLO euro 1 Macchinari - 1 TRAPANO A COLONNA SERRAMAC PIEGA LAMIERA MANUALE HYILLUS TAVOLA ROTANTE PRESSA IDRAULICA A TELAIO ASPIRATORE/DEPURATORE SEGA A NASTRO FMB SEGHETTO FMB SEGATRICE A NASTRO FENDO SEGATRICE A NASTRO FENDO SMERIGLIATRICE A NASTRO TRONCATRICE A NASTRO TRITON SEGHETTO A DISCO PER ALLUMINIO RIGATRICE SANGATI RIGATRICE SANGATI TORNIO CNC 10 PUNTE MANUALE UTITA PRESSA IDRAULICA INNESTO COLLI RULLI ALIMENTAZ RETTIFICATRICE SANGATI RETTIFICATRICE SANGATI CENTRO DI LAVORO MANDELLI CENTRO DI LAVORO 8 (CNC) MANDELLI FRESATRICE UNIVERSALE CON VISUALIZZATORE QUOTE FRESATRICE CAVATRICE FROMAG TORNIO PARALLELO GORNATI TORNIO O.P.M TORNIO SAFOP TORNIO PARALLELO DANIA TORNIO PARALLELO URSUS FREGATRICE A NASTRO TRAPANO SERMAC TORNIO CNC 12 UTENSILI GRAZIANO CENTRO DI LAVORO (CNC) TESTA VERTICALE SIGMA TORNIO CNC CON TORRETTA 12 UTENS. UTITA TRAPANO RADIALE EMA TRAPANO A COLONNA TRAPANO RADIALE EMA RETTIFICATRICE INTERNI/ESTERNI GIORA LAVAPEZZI EUROTECNE PRESSA GIGANT TRAPANO RADIALE G.BREDA TORNIO PARALLELO URSUS TRAPANO INVEMA FRESATRICE A DUE ALBERI A 3 ASSI FIL Pos. n Data stima 31/05/

4 ) D E S C R I Z I O N E D E L B E N E I M M O B I L I A R E

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