FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI

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1 FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI Mauro MICHELINI 4ª Edizione Maggio

2 SOMMARIO 1. LE PERSONE FISICHE 1.1. IMPOSTA SUL REDDITO 1.1.A. Diverse modalità d uso degli immobili 1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario 1.1.A.2. Locato non ammobiliato 1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 1.1.A.4. Hôtellerie 1.1.B. Diverse categorie di reddito 1.1.B.1. Non locato. A disposizione del proprietario 1.1.B.2. Locato non ammobiliato 1.1.B.2.a - Regime Foncier 1.1.B.2.b - Regime Micro-foncier 1.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 1.1.B.3.a- Regime BIC 1.1.B.3.b- Regime Micro-BIC 1.1.B.4. Hôtellerie 1.1.C. Ciò che bisogna dichiarare 1.1.C.1. Gli incassi 1.1.C.1.a - Redditi di locazione 1.1.C 1.b - Spese rimborsate dall inquilino 1.1.C.2. Le spese 1.1.C.2.a - Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable) 1.1.C.2.b Ammortamenti 1.1.D. Come dichiarare 1.1.D.1. La dichiarazione D.2. La dichiarazione D.3. La dichiarazione 2042C E. Dove dichiarare 1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti) 1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i residenti) 1.1.F. Cosa pagare 1.1.G. Come pagare l imposta 1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d impôt) 2

3 1.1.G.2. Le modalità di pagamento 1.2. LE ALTRE IMPOSTE La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) La tassa d abitazione (la taxe d habitation) Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) L IVA (la TVA) 1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) Come si calcola Il tasso d imposizione Come é pagata (il rappresentante fiscale) Il Mandatario 1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO A. I riflessi sul Modello Unico 1.4.A.1. Modulo RW Sezione II 1.4.A.2. Modulo RW Sezione III 1.4.A.3. Quadro RL 1.4.A.4. Quadro CR 1.4.A.5. Quadro RM 1.4.B. I riflessi sul Modello B.1. Modulo RW Sezione II 1.4.B.2. Modulo RW Sezione III 1.4.B.3. Quadro D 1.5. L ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE) 1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI 2. LE SOCIETÀ (francesi) 2.1. SCI 3

4 2.1.A. Diverse modalità d uso degli immobili 2.1.A.1. Non locato. A disposizione dei soci 2.1.A.2. Locato non ammobiliato 2.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 2.1.A.4. Hôtellerie 2.1.B. Diverse categorie di reddito 2.1.B.1. Non locato. A disposizione dei soci 2.1.B.2. Locato non ammobiliato 2.1.B.2.a - Regime Foncier (2072) 2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier 2.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065) 2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié) 2.1.C. Ciò che bisogna dichiarare 2.1.C.1. Gli incassi 2.1.C.1.a- Redditi di locazione 2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall affittuario 2.1.C.2. Le spese 2.1.C.2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable) 2.1.C.2.b Ammortamenti 2.1.D. Come dichiarare 2.1.D.1. La dichiarazione D.2. La dichiarazione E. Dove dichiarare 2.1.E.1. La dichiarazione E.2. La dichiarazione F. Cosa pagare 2.1.G. Come pagare l imposta 2.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d impôt) 2.1.G.1.a. Per le Società soggette all IR (2072) 2.1.G.1.b. Per le Società soggette all IS (2065): dichiarazione 2572/ G.2. Le modalità di pagamento 2.2. LE ALTRE IMPOSTE La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) 4

5 La tassa d abitazione (la taxe d habitation) Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) L IVA (la TVA) 2.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) 2.3.A. La plusvalenza per le società all IR (2072) 2.3.A.1. Come si calcola 2.3.A.2. Il tasso d imposizione 2.3.A.3. Come é pagata (il rappresentante fiscale) 2.3.B. Il mandatario 2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO A. I riflessi sul Modello Unico 2.4.A.1. Modulo RW Sezione II 2.4.A.2. Modulo RW Sezione III 2.4.A.3. Quadro RL 2.4.A.4. Quadro CR 2.4.A.5. Quadro RM 2.4.B. I riflessi sul Modello B.1. Modulo RW Sezione II 2.4.B.2. Modulo RW Sezione III 2.4.B.3. Quadro D 2.5. L ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE) 2.6. LE SUCCESSIONI DONAZIONI 3. LE SOCIETÀ (italiane) 3.1. Immobile inserito nell attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e locato (SPA, SRL, SNC, SAS) 3.2. Immobile inserito nell attivo dello stato patrimoniale di una società italiana soggetta all IRES, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a disposizione dei soci. (SPA, SRL) (articolo 209 CGI) 5

6 3.3. Immobile inserito nell attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, soggetta all IRPEF dei soci, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a disposizione dei soci (SNC, SAS) Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana 3.5. Caso delle plusvalenze 3.6. La tassa del 3% 6

7 FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI 1. LE PERSONE FISICHE 1.1. IMPOSTA SUL REDDITO 1.1.A. Diverse modalità d uso degli immobili 1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario Bene tenuto a disposizione dal proprietario. Taxe foncière e taxe d habitation sono a carico del proprietario. 1.1.A.2. Locato non ammobiliato Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di arredo non essenziali). Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d habitation a carico dell inquilino. 1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Bene affittato, ammobiliato dal proprietario. Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d habitation a carico dell inquilino. Bed&Breakfast (chambre d hôtes): quando una parte della propria abitazione principale viene locata ammobiliata. 1.1.A.4. Hôtellerie Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: Pierre et Vacances ), che offre almeno 3 su 4 dei seguenti servizi: - servizio di pulizia della/e camera/e; - colazione; - fornitura di biancheria; - portineria. 1.1.B. Diverse categorie di reddito 1.1.B. 1. Non locato. A disposizione del proprietario Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che presentate in Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da produrre in Francia). 1.1.B. 2. Locato non ammobiliato Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4). 7 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

8 1.1.B. 2.a - Regime Foncier Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili fiscalmente. 1.1.B. 2.b - Regime Micro-foncier Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4). 1.1.B.3.a - Regime BIC Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili fiscalmente. 1.1.B.3.b - Regime Micro-BIC Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a B.4. Hôtellerie Regime in contabilità semplificata: reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4). Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%. Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l Ufficio Imposte competente (*), unitamente all eventuale pagamento dell IVA. (*)In caso di pluralità d immobili, l ufficio competente è quello dell'immobile che produce il maggior reddito. Per le ultime novità in materia di TVA si veda Biblioteca Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/ C. Ciò che bisogna dichiarare 1.1.C.1. Gli incassi 1.1.C.1.a - Redditi di locazione - Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions) nel periodo d imposta. - Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo d imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall Ufficio Imposte francese (CINR). - Regime BIC: locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo d imposta. - Regime Micro-BIC: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo d imposta; abbattimento del 50% applicato direttamente dall Ufficio Imposte francese (CINR). 8 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

9 1.1.C. 1.b - Spese rimborsate dall'inquilino Trattasi di spese anticipate dall inquilino (provisions), previste dal contratto di locazione. Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 1.a, in quanto dedotte nella dichiarazione dei redditi francese. 1.1.C. 2. Le spese 1.1.C.2.a - Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable) Vengono portate in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime Foncier e BIC. 1.1.C.2.b - Ammortamenti Vengono portati in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime BIC. 1.1.D. Come dichiarare 1.1.D.1. La dichiarazione Regime Foncier: le locazioni e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella dichiarazione Il reddito imponibile viene poi riportato sulla dichiarazione 2042 (rigo 4BA in caso di utile; 4BB in caso di perdita). - Regime Micro-foncier: le locazioni di cui al punto 1a vengono dichiarate direttamente sulla dichiarazione 2042 (rigo 4BE). 1.1.D.2. La dichiarazione C - Regime Micro-BIC: le locazioni di cui al punto C.1.a vengono dichiarate direttamente sulla dichiarazione 2042 (rigo 5ND). 1.1.D.3. La dichiarazione 2042C Regime BIC: i ricavi e i costi si dichiarano nella dichiarazione 2031 ed il reddito imponibile viene riportato sulla dichiarazione 2042-C (rigo 5NK se utile; rigo 5NZ se perdita). 1.1.E. Dove dichiarare 1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti) (*) Entro il 17 di giugno per l'anno 2012 (***) dovete presentare la dichiarazione 2042, unitamente agli allegati (dichiarazione 2044 e/o 2042C). Entro il 30 aprile (***), per gli immobili di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 dovete presentare la dichiarazione 2031, presso l'ufficio Imposte, localmente competente per territorio, dove è situato l immobile (**). 9 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

10 (*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito Fiscalità immobiliare Il domicilio fiscale. (**) In caso di pluralità d immobili, l Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello dell'immobile che produce il maggior reddito. (***) Le date devono essere verificate annualmente. 1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i residenti) (*) Entro il 30 aprile (**) dovete presentare la dichiarazione 2042, unitamente agli allegati (dichiarazione 2044 e/o 2042C e/o 2031) all Ufficio Imposte localmente competente per territorio, dove si trova la vostra residenza principale. (*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito Fiscalità immobiliare Il domicilio fiscale. (**) Le date devono essere verificate annualmente. 1.1.F. Cosa pagare L'imposta sul reddito delle persone fisiche (Impôt sur le Revenu) (IR), da pagare in Francia, non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile dichiarato (Art. 197A CGI). A partire dal periodo d'imposta relativo all'anno 2012 (cioè per le dichiarazioni dei redditi che verranno presentate nel corso dell'anno 2013), è stato introdotto, anche per i non residenti, l'obbligo di effettuare il pagamento della CSG (Contribution Sociale Généralisée) e della CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale); la somma di queste ultime imposte (CSG + CRDS) è pari al 15,5% del reddito netto imponibile dichiarato. In totale, la somma dell'ir + CSG + CRDS è pari, mediamente, al 35,5% del reddito netto imponibile dichiarato. Tali imposte, pagate a titolo definitivo, sul reddito netto imponibile dichiarato in Francia, costituiscono un credito d'imposta, in Italia, sugli stessi redditi, da dichiarare sul modello UNICO o sul modello 730 (vedi art. 70, 2 comma del T.U.I.R.) (e art. 165, 1 comma del T.U.I.R.: credito d'imposta per i redditi prodotti all'estero). 1.1.G. Come pagare l imposta 1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d impôt) Diversamente da quanto avviene in Italia, è il CINR per i non residenti (o il Centre des Impôts localmente competente per territorio per i residenti) che calcola l imposta da pagare sul reddito netto imponibile dichiarato, tramite l invio di un Avis d impôt per l'ir e, presumibilmente, tramite l'invio di un secondo Avis d'impôt per la CSG-CRDS. A partire dal 2013 i 2 avis d'impot dovrebbero fondersi in uno solo (non è certo al momento se questa semplificazione si applicherà anche per i non residenti). 10 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

11 Generalmente si riceve/ono il/gli Avis d'impôt 3 o 4 mesi dopo l invio della dichiarazione dei redditi e cioè il mese di settembre/ottobre; fa eccezione l'invio della prima dichiarazione dei redditi in Francia: in questo caso, per questioni di acquisizione dei dati da parte del sistema informatico del CINR, l'invio dell'avis d'impôt avviene con alcuni mesi di ritardo e pertanto normalmente tale ricezione avviene a febbraio/marzo dell'anno successivo. 1.1.G.2.Le modalità di pagamento La scadenza prevista per il pagamento dell imposta a seguito della ricezione dell'avis d'impôt è normalmente il 15 settembre (fa eccezione la prima dichiarazione dei redditi in Francia, per la quale il relativo pagamento slitta normalmente al 15 marzo). Il pagamento può essere fatto tramite: - TIP (per coloro che hanno un conto corrente bancario in Francia): tagliando precompilato, che si trova in calce alla prima pagina dell Avis d'impôt, da firmare e da inviare in originale alla tesoreria ivi indicata, unitamente al RIB (il RIB può essere staccato direttamente dal blocchetto degli assegni o stampato in copia via Internet, per coloro che hanno l'accesso diretto con la propria banca) (trattasi in sostanza dell'equivalente delle coordinate bancarie). - addebito automatico sul conto corrente bancario (per coloro che hanno un conto corrente bancario in Francia): simile al RID, al quale bisogna aderire tramite apposita domanda da inviare al CINR, per i non residenti, o al Centre des Impôts localmente competente per territorio, per i residenti, con parecchi mesi di anticipo rispetto alla scadenza prevista. Ricordatevi che, a regime, voi sarete tenuti, come in Italia, a pagare gli acconti dell'imposta; normalmente, l'acconto è diviso in 3 rate: le prime due (calcolate sull'anno d'imposta precedente) con scadenza il 15 febbraio ed il 15 maggio e la terza coincidente con il conguaglio d'imposta relativo alla dichiarazione dei redditi successivamente presentata. Normalmente, quest'ultima scadenza è il 15 settembre. Esiste poi la possibilità di pagare tali acconti d'imposta (calcolate sull'anno d'imposta precedente) in 10 rate mensili di uguale importo, a partire dal 15 gennaio e fino al 15 ottobre. Quest'ultima procedura è fortemente consigliata, perché vi consente di disinteressarvi dei pagamenti degli acconti e dei saldi delle imposte, perché se ne occupa direttamente l'ufficio delle Imposte competente e perché, dividendo gli acconti delle imposte per 10 rate, voi potete anche quasi disinteressarvi del vostro conto corrente bancario francese, perché è sufficiente alimentarlo dell'importo minimo necessario per la copertura delle suddette rate. - assegno: va spedito alla tesoreria, unitamente alla copia dell Avis d'impôt. - bonifico: da eseguirsi, indicando nella causale di pagamento il numero di riferimento fiscale, almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella penalità (10%) per ritardato pagamento, in quanto l Ufficio delle Imposte prende in considerazione la data di arrivo del bonifico e non quella di partenza, come avviene in Italia. 11 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

12 1.2. LE ALTRE IMPOSTE La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière e la taxe sur les ordures ménagères) La tassa fondiaria viene calcolata dall'ufficio Imposte sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. ö dovuta dal proprietario dell'immobile e pagata anch essa tramite un Avis d impôt. Nell Avis d impôt è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest ultima può essere recuperata sull inquilino nel caso di immobile locato La tassa d abitazione (la taxe d habitation) ö dovuta da chi utilizza l'immobile (proprietario o inquilino) e pagata anch essa tramite un Avis d impôt. ö calcolata dall Ufficio Imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) ö dovuta da chi è assoggettato alla tassa d abitazione e pagata anch essa tramite un Avis d impôt. Normalmente è inserita nello stesso Avis d impôt che riguarda la tassa di abitazione La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) ö dovuta per gli immobili non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni ad alta densità abitativa (normalmente con più di abitanti). Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie, purché arredate L IVA (la TVA) Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d hôtes) e Hôtellerie (esempio Pierre et Vacances ). L aliquota sulle locazioni è del 7%; il versamento dell IVA va eseguito entro il 30 aprile dell anno d'imposta successivo, a seguito della presentazione del modello CA12. Al superamento di determinati limiti, sono dovuti anche 4 acconti trimestrali. Il modello CA12 deve essere inviato all Ufficio Imposte localmente competente per territorio (*). (*) In caso di pluralità d immobili, l Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello dell'immobile che produce il maggior reddito. Per le ultime novità in materia di TVA si veda Biblioteca Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/ Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

13 1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) Per gli italiani non residenti fiscalmente in Francia, la plusvalenza viene calcolata al momento della vendita e colpisce tutti gli immobili, qualunque ne sia l uso (residenza principale, secondaria, immobile locato). Per gli italiani che invece sono residenti fiscalmente in Francia, la residenza principale non è colpita, al momento della vendita, da questo tipo di tassazione mentre ne rimangono assoggettate le vendite che riguardano eventuali ulteriori residenze o immobili locati Come si calcola La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la manleva d ipoteca, gli onorari d architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente documentate con fattura) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione dell'immobile e fino a un massimo del 15% dell'immobile per le spese di miglioria, oltre a un abbattimento fisso di 1.000, ecc.. Fino al : Un abbattimento del 10% era inoltre applicato a partire dal 5 anno dall'acquisto dell immobile; questo abbattimento faceva si che, indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al 15 anno di acquisto dell'immobile, l'immobile stesso era di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza. Dal : a partire dal 5 anno di possesso dell immobile l'abbattimento è ora calcolato come segue: - 2% dal 6 al 17 anno - 4% dal 18 al 24 anno - 8% dal 25 al 30 anno L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30 anno di acquisto del bene. Esempio Un immobile acquisito tramite successione il (data del decesso) e venduto il genera una plusvalenza di Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il e La plusvalenza imponibile è pari a Come si può vedere, vigenti le vecchie regole, l'immobile sarebbe stato già completamente esonerato. Ora invece, con le nuove regole, la plusvalenza subisce un abbattimento, per lo stesso periodo per il quale vigenti le vecchie regole sarebbe stata completamente esonerata, di solo il 20%. anno di possesso del bene % abbattime nto deduzione plusvalen za netta anno di possesso del bene % abbattime nto deduzione plusvalen za netta % % % % % % % Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

14 7 4% % % % % % % % % % % % % % % % % % Il tasso d imposizione 19% a titolo di IR (Impot sur le Revenu) 15,5% a titolo di CSG + CRDS (Contribution Sociale Généralisée e Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) a partire dal giorno 17/08/2012 (Loi del 16/08/12, JO del 17/08/12). Tali imposte possono essere equiparate a delle addizionali alle imposte sul reddito. Per un totale di: 34,5%. A partire dal 01/01/2013 le cessioni di immobili (e delle quote delle società immobiliari) a titolo oneroso sono soggette a una tassa sulla plusvalenza istituita seguendo le stesse regole già esistenti per l'ir. Tale nuova tassa si applica per le plusvalenze immobiliari superiori a Importo della plusvalenza imponibile in Importo della tassa da a % PV - ( PV) x 1/20 da a % PV da a % PV - ( PV) x 1/10 da a % PV da a % PV - ( PV) x 15/100 da a % PV da a % PV - ( PV) x 20/100 da a % PV da a % PV - ( PV) x 25/100 superiore a % PV PV : plusvalenza imponibile Esempio Per un debitore la cui plusvalenza totale imponibile al 01/01/2013 è pari a , la tassa sarà di 500 [2% x ( ) x 1/20] al posto di 1000 [ x 2%]. In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto dell'immobile o dall'acquisizione dell'immobile per successione (Art. 67,1 lettera b TUIR). L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70 del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero" 14 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

15 l'art. 67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi, l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente Come é pagata (il rappresentante fiscale) All atto della vendita di un immobile situato in Francia il notaio nomina un rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente; il venditore può scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio stesso. La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall amministrazione è obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l atto di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata. Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui: 1 - il prezzo di cessione del 'immobile è inferiore a per cedente; 2 - si detiene l'immobile da più di 30 anni. Tra i rappresentanti fiscali più accreditati troviamo SARFAZUR e MPS. Vedasi "Tavola rotonda" Per un commento sulla figura del rappresentante fiscale vedasi "Risposta del CRIDON su Il mandatario Il mandatario è colui che nell interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell interesse del mandante stesso. Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su Studio L'organizzazione ed il funzionamento dello studio (Procura per le dichiarazioni fiscali delle persone fisiche) e consente al mandatario di spedire le dichiarazioni 2042, 2044, 2031, ecc., di ricevere gli Avis d Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso. (vedi anche "Mandato per il notaio") sul sito Studio L'organizzazione ed il funzionamento dello studio) 15 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

16 1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO A. I riflessi sul Modello Unico 1.4.A.1. Modulo RW - Sezione II Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato e presentato unitamente al modello UNICO, ovvero, nell ipotesi di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi o di presentazione del 730, allegato al solo frontespizio del modello UNICO, nei termini previsti per quest ultimo modello. * Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono analoghe a quelle descritte per l immobile tenuto a disposizione.* * Vedi a tal proposito Circolare n 45E - Pagg Chi deve dichiarare?: I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora sull'immobile sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti all effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare della nuda proprietà. * Se l'immobile è in comunione o cointestato, l obbligo di compilazione del presente quadro è a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria quota di possesso. * * Vedi a tal proposito Circolare n 45E - Pagg Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il prezzo di acquisto dell'immobile, risultante dall atto notarile, maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio, le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. * Il prezzo di acquisto va indicato per intero, indipendentemente dall eventuale finanziamento richiesto per l acquisto del bene. * Per tutti coloro che hanno degli immobili tenuti a disposizione, o comunque non produttivi di reddito, si ricorda che a partire dallo scudo fiscale ( ), con effetto dal 01/01/2009, tali immobili vanno comunque dichiarati; si ricorda che precedentemente venivano dichiarati solo quegli immobili produttivi di reddito, anche se nel corso del tempo le istruzioni dell'agenzia delle Entrate non sempre erano state coerenti a tal proposito. * Vedi a tal proposito Circolare n 45E - Pagg A.2. Modulo RW Sezione III Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero - estero) effettuati attraverso intermediari (residenti - non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso dell anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. * I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato dal primo, ma bensì da quest ultimo. 16 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

17 Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad esempio mediante l incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi incrementi non andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW. Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant altro direttamente sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall Italia, per immobili non locati e tenuti a disposizione, i trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per mezzo di intermediari residenti. * Vedi a tal proposito Circolare n 45E - Pag N.B.: Il presente modulo è da diverso tempo sotto la lente di ingrandimento della Commissione Europea in quanto la difficoltà di compilazione e soprattutto l'inutile trasposizione di dati già presente negli archivi informatici delle banche, e quindi della Banca d'italia, costituiscono, o perlomeno questo sembra essere il parere della CE, un ostacolo alla libera circolazione dei capitali nell'ue. Recentemente il governo Monti, dimissionario, stava presentando una proposta di alleggerimento nella compilazione del suddetto modulo con l'obiettivo di arrivare all'abolizione della Sezione II in quanto in gran parte trattasi di una inutile duplicazione di dati, e all abolizione della Sezione I, in quanto nemmeno gli esperti in materia hanno mai potuto capire a che cosa facesse riferimento. 1.4.A.3. Quadro RL Cosa si deve dichiarare?: L immobile tenuto a disposizione, non locato o messo gratuitamente a disposizione di familiari e amici, non essendo soggetto ad imposta sui redditi in Francia, ne consegue che non deve nemmeno essere dichiarato in questo Quadro in quanto non produttivo di reddito. Difatti solo l immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere dichiarato nel Quadro RL, rigo 12, nell ammontare netto dichiarato in detto Stato (Francia) (art. 70, 2 comma TUIR). Spetta in tal caso il credito d imposta per le imposte pagate all estero (art.165 TUIR, comma 1). (Vedi paragrafo successivo). A questo proposito si ricorda che rari sono i paesi nei quali gli immobili non locati e tenuti a disposizione del proprietario o dei familiari sono comunque produttivi di reddito ai fini delle imposte sul reddito (tra gli altri la Svizzera e la Spagna). 1.4.A.4. Quadro CR Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d imposta, per i redditi prodotti all estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo (art. 165 TUIR, comma 1). Tali imposte, pagate a titolo definitivo, su tali redditi, sono ammesse in detrazione dall'imposta netta dovuta (italiana) fino alla concorrenza della quota d'imposta (italiana) corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all'estero ed il reddito complessivo. Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all estero mediante il credito d imposta, avviene normalmente con lo sfasamento di almeno un anno; il reddito dell'anno N, che viene dichiarato in Francia nell anno N+1, viene dichiarato in Italia nel 17 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

18 Modello UNICO nell anno N+1, ma il credito d imposta relativo a tale reddito prodotto all'estero (dell'anno N) viene recuperato in Italia nell anno N+1 se il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell anno N+1 (al più tardi entro il 30/09 dello stesso anno) ma potrebbe anche essere recuperato in Italia nell'anno N+2 quando il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell'anno N+1 (dopo il 30/09). Questa situazione è d'altronde più frequente di quanto non si pensi e avviene normalmente in due casi classici: nel caso della prima dichiarazione dei redditi presentata in Francia e nel caso sempre più frequente delle tardive lavorazioni delle dichiarazioni di redditi presentate in Francia al CINR. Se prendiamo ad esempio l'anno di imposta 2012, il contribuente italiano dovrà presentare la sua dichiarazione dei redditi francese 2042 (al CINR) entro il 17/06/2013; le imposte da Modello Unico in Italia dovranno essere pagate entro l'17/06/2013 (o l'8/07/13, in attesa di conferma) e la dichiarazione dei redditi dovrà essere inviata telematicamente entro il 30/09/2013. Difficilmente entro quest'ultima data il contribuente italiano avrà già pagato l'imposta francese (IR) (oggi anche la CSG+CRDS) e pertanto si aprono al contribuente due soluzioni: se è nei termini per presentare una dichiarazione integrativa, potrà farlo (entro il 30/09/2014) si veda Biblioteca Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/13; se i termini sono già decorsi, sarà costretto a presentare un'istanza di riliquidazione della dichiarazione dei redditi presso l'agenzia delle Entrate competente per territorio che darà luogo ad una richiesta di rimborso. 1.4.A.5. Quadro RM L'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) è stata introdotta a fine 2011 dal governo Monti con il "Decreto Salva Italia" con effetto retroattivo e con decorrenza 01/01/2011 vedi sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e una tantum", "IVIE" del 29/05/12; i primi mesi sono stati caratterizzati dall'incertezza non sapendo se eravamo di fronte ad un'imposta patrimoniale pura o ad un'imposta semi-patrimoniale tipo IMU. Questi dubbi sono stati spazzati via dalla circolare, vedi sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e una tantum", "Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 28/E" pubblicata sul sito in data 06/07/12, che ha fatto un rinvio espresso, laddove non previsto, all'imu. La legge di stabilità, approvata per l'anno 2013, ha stabilito che l'importo dell'ivie pagato nel 2012 per l'anno di imposta 2011, dovrà essere considerato un acconto per l'anno d'imposta 2012 al quale dovrà essere aggiunto anche l'acconto per l'anno d'imposta 2013 (questo perché, dovendo fare il parallelo con l'imu, ed essendo quest'ultima imposta stata introdotta con effetto a partire dal periodo d'imposta 2012 e non 2011, il legislatore ha ritenuto opportunamente correggere il tiro). Ora, siccome al momento in cui stiamo scrivendo, è in discussione l'esistenza stessa dell'imu, o almeno dell'imu per la prima casa, quid, dell'ivie, e in particolare della prima casa (estera) residenza secondaria in Francia, per il non residente italiano, quale sarà il suo destino? Per il meccanismo di calcolo si fa rinvio a quanto riportato sul sito sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e una tantum", "Calcolo patrimoniale" pubblicata sul sito in data 31/08/ Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

19 N.B.: Da questa imposta si possono detrarre, oltre alla taxe foncière, l'isf per coloro che ne sono soggetti. 1.4.B. I riflessi sul Modello B.1. Modulo RW Sezione II Vedi paragrafo 1.4.A B.2. Modulo RW Sezione III Vedi paragrafo 1.4.A B.3. Quadro D Vedi paragrafo 1.4.A.3 Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo quadro, nel rigo D L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE) L ISF è un imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che possegga, alla data del 1 gennaio dell anno in corso, un patrimonio tassabile di un valore superiore a euro. Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base del protocollo e dell articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei euro, «i beni situati fuori della Francia che essi possiedono al 1 gennaio di ciascuno dei cinque anni successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia» Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei euro l insieme dei beni immobiliari situati sul suolo francese. Esistono degli esoneri per: - I beni professionali: sono così qualificati i beni necessari all esercizio a titolo principale di una professione, o anche le quote o azioni di società così come certe proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine. - Altri beni quali gli oggetti d antiquariato, le auto d epoca, i diritti di proprietà letteraria e artistica, ecc. L importo dell ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i seguenti scaglioni progressivi: dal 2013: Fino a % Da a ,50% 19 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

20 Da a ,70% Da a ,00% Da a ,25% Oltre ,50% L'importo dell'imposta è calcolato, dopo l'applicazione eventuale di un abbattimento per i contribuenti il cui patrimonio netto imponibile è superiore o uguale a e inferiore a di euro. L'importo dell'abbattimento applicabile è uguale a: (1,25 % x l'importo del patrimonio netto imponibile, vedi linea 9HI). La dichiarazione 2725 o 2725SK per i non residenti che non posseggono redditi di fonte francese, indipendentemente dall'entità del loro patrimonio, deve essere depositata non oltre il 15 luglio di ogni anno, accompagnata del pagamento. La dichiarazione 2042C per i non residenti che posseggono redditi di fonte francese, aventi un patrimonio compreso tra e , va depositata entro il 17 giugno (2013) sia per il formato cartaceo che per quello elettronico; per coloro che superano i occorre presentare la dichiarazione 2725 o 2725SK entro il 15 luglio (di ogni anno). N.B.: i possessori di quote di SCI francesi devono naturalmente dichiarare una quota di reddito o di perdita nella loro dichiarazione 2042; pertanto, a seconda siano sopra o sotto il limite di , dovranno inviare la dichiarazione 2042C o la dichiarazione 2725 o 2725SK. Il patrimonio netto imponibile è quello del nucleo familiare (foyer fiscal) al 1 gennaio dell'anno in corso d'imposta, cioè: - i celibi, vedovi, divorziati, separati, - i coniugi, - i "pacsés", - i concubini. Per i non residenti, non esistendo la nozione di "pacs" e di "foyer fiscal", riterrei opportuno calcolare l'imposta partendo dai singoli proprietari dei beni. Conseguenze sulla fiscalità italiana L ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia. Così come per la Taxe Foncière, essa è detraibile dall'ivie (si veda Quadro RM di Unico, punto 1.4.A.5.) 1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all imposta francese sulle successioni e donazioni. L'espressione "beni immobili" comprende anche, per quanto riguarda la Francia, le azioni o quote di una persona giuridica, il cui attivo è principalmente costituito da immobili situati in Francia o da diritti ivi afferenti. 20 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

21 Per l'applicazione di questa disposizione, non sono presi in considerazione i beni immobili utilizzati da questa persona giuridica per la sua propria attività industriale, commerciale, agricola o per l'esercizio di una professione non commerciale. Questo principio, cosiddetto delle società a preponderanza immobiliare, riguarda principalmente le Società Civili Immobiliari (francesi) il cui attivo è costituito quasi integralmente da immobili esistenti sul territorio francese. Pertanto, anche le quote delle SCI rientrano nella base di calcolo dell'imposta di successione e di donazione. Di conseguenza, se il de cujus e l'erede sono entrambi non residenti fiscalmente in Francia, i beni immobili, ivi compreso le quote delle SCI, situati sul territorio francese, sono soggetti all'imposta di successione francese e anche all'imposta di successione italiana; tenuto però conto che l'imposta di successione francese è più elevata di quella italiana e che si imputa su quella italiana, in quanto l'erede è considerato fiscalmente residente in Italia, di fatto si annulla quest'ultima. Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni. Nel caso in cui il de cujus era invece residente fiscalmente in Francia mentre l'erede non è residente fiscale in Francia, l'insieme della successione (di tutti i beni mobili e immobili, ivi compreso di quelli detenuti all'estero, in ipotesi anche di quelli detenuti in Italia) è soggetta all'imposta sulle successioni in Francia. Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni. IN FRANCIA Importi applicabili dal 17 agosto ) In caso di donazione gli abbattimenti sono di : per i figli per i figli portatori di handicap, a certe condizioni per il coniuge e "pacsés" per i nipoti (da nonni) per i fratelli e le sorelle per i nipoti (da zii) per i pronipoti I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore venale del bene e sulle somme ricevute. Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 15 anni nel caso di donazione. 2) In caso di successione gli abbattimenti sono di: per i figli per i fratelli e le sorelle (*) per i nipoti (da zii) 21 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

22 5.310 per i pronipoti per gli altri eredi 0 per il coniuge e "pacsés" (**) (*) a partire dal 22 agosto 2007, c è un esonero totale d imposta sulle successioni tra i fratelli e le sorelle a determinate condizioni: essere non coniugati, avere più di 50 anni di età, avere vissuto continuativamente con il defunto durante gli ultimi 5 anni che hanno preceduto il decesso. (**) a partire dal 22 agosto 2007, c è un esonero totale d imposta sulle successioni tra coniugi o pacsé. Successione o donazione applicabili tra coniugi o "pacsés" Importo imponibile dopo abbattimento Tasso Fino a % Da a % Da a % Da a % Da a % Da a % Oltre % Successione o donazione applicabili tra genitori e figli Importo imponibile dopo abbattimento Tasso Fino a % Da a % Da a % Da a % Da a % Da a % Oltre % Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle Importo imponibile dopo abbattimento Tasso Fino a % Oltre % a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c è un esonero totale d imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle. Altri casi 22 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

23 Importo imponibile dopo abbattimento Tasso Fra parenti fino al 4 grado 55% Fra non parenti 60% Scaglioni di applicazione della percentuale di ripartizione del valore dei beni, tra la nuda proprietà e l'usufrutto in funzione dell'età del donante Età dell'usufruttuario Valore dell'usufrutto Valore della nuda proprietà Inferiore ai 21 anni compiuti 90 % 10 % Da 21 a 30 anni 80 % 20 % Da 31 a 40 anni 70 % 30 % Da 41 a 50 anni 60 % 40 % Da 51 a 60 anni 50 % 50 % Da 61 a 70 anni 40 % 60 % Da 71 a 80 anni 30 % 70 % Da 81 a 90 anni 20 % 80 % Superiore a 91 anni 10 % 90 % Gli immobili sono valutati al valore venale al giorno della donazione, invece le quote delle SCI sono stimate al loro valore reale. IN ITALIA Un imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire dall ottobre 2006: 4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta. 6% per le successioni e le donazioni fino al 4 grado. 8% per le successioni e le donazioni negli altri casi. Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di (calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per la donazione. Beninteso, al di là di tale imposta, occorre sempre considerare che in materia di beni immobili, occorre pur sempre prendere in considerazione che in sede di successione e donazione, tali beni immobili sono pur sempre gravati delle imposte di trascrizione, ipotecarie e catastali, dell'ordine del 3%. 23 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

24 TABELLA COMPARATIVA SINTETICA DELLE IMPOSTE CHE COLPISCONO IN MANIERA NON ESAUSTIVA, I REDDITI, LE PLUSVALENZE, L ISF, LE DONAZIONI E LE SUCCESSIONI, PERCEPITI E MATURATI SIA IN FRANCIA CHE IN ITALIA (Rivolto agli italiani non residenti fiscalmente in Francia) MAGGIO 2013 FRANCIA ITALIA A) IMPOSTA SUL REDDITO 35,5% (20% IR + 15,5% CSG/CRDS) DA 23% B) PLUSVALENZE IMMOBILIARI 34,5% (19% + 15,5% CSG/CRDS) + 2%-6% DI ADDIZIONALE PER PLUSVALENZE SUPERIORI A ESONERO DOPO 30 ANNI 20% ESONERO DOPO 5 ANNI C) ISF DALLO 0,50% ALLO 1,5% A PARTIRE DA IVIE: 0,76% SUL VALORE D ACQUISTO O BASE TAX FONCIERE X 160 X 0,76 (TAX FONCIERE E ISF IN COMPENSAZIONE) D) DONAZIONI IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A PER OGNI FIGLIO OGNI 15 ANNI IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A PER OGNI FIGLIO E) IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI 20% IN LINEA RETTA (FIGLIO) DA A % - 40% - 45% OLTRE 35-45% TRA FRATELLI E SORELLE 55% FINO 4 GRADO 60% TERZI 4% IN LINEA RETTA OLTRE (ABBATTIMENTO DI PER OGNI EREDE) 6% FINO AL 4 GRADO 8% OLTRE 4 GRADO E TERZI 24 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

25 2. LE SOCIETÀ 2.1. SCI Per il bilancio delle SCI si veda Biblioteca Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti 10 Ragioni per fare il bilancio di una SCI, documento del 13/12/ A. Diverse modalità d uso degli immobili 2.1.A.1- Non locato. A disposizione dei soci Bene tenuto a disposizione dai proprietari (soci). Taxe foncière e taxe d habitation sono a carico della società. 2.1.A.2- Locato non ammobiliato Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di arredo non essenziali). Taxe foncière a carico della società e taxe d habitation a carico dell inquilino. 2.1.A.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Bene affittato, ammobiliato dai proprietari (soci). Taxe foncière a carico della società e taxe d habitation a carico dell inquilino. Bed&Breakfast (chambre d hôtes): quando una parte della propria abitazione principale viene locata ammobiliata. Taxe foncière e taxe d habitation a carico della società. 2.1.A.4- Hôtellerie Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: Pierre et Vacances ), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi: - servizio di pulizia della/e camera/e; - colazione; - fornitura di biancheria; - portineria. 2.1.B. Diverse categorie di reddito 2.1.B.1- Non locato. A disposizione dei soci. Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che presentate in Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da presentare in Francia a parte una dichiarazione 2072 a 0 per il primo anno; è sufficiente accompagnare questa prima dichiarazione da una lettera con la quale si comunica che il bene rimane a disposizione dei soci). 2.1.B.2- Locato non ammobiliato Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d imposta, vedi paragrafo 2.4.A.3. e 2.4.A.4). 2.1.B.2.a- Regime Foncier 25 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani

26 Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili fiscalmente. 2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a B.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma per l Italia limitatamente agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali). 2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065) Regime in contabilità ordinaria: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili fiscalmente. 2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié) Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma limitatamente agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali). Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%. Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l ufficio imposte competente (*), unitamente all eventuale pagamento dell IVA. Conformemente alla nota del 11/12/ Bureau GF2A i LMNP non residenti hanno l obbligo di auto liquidare l IVA a partire dal 01/10/2012 e pertanto le dichiarazioni CA12 dovevano essere chiuse al più tardi il 31/12/2012. (*)In caso di pluralità d immobili, l ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito. Per le ultime novità in materia di TVA si veda Biblioteca Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/ C. Ciò che bisogna dichiarare 2.1.C.1. Gli incassi 2.1.C.1.a- Redditi di locazione - Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions)nel periodo d imposta. - Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo d imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall Ufficio Imposte (CINR). - Regime Bic (2065): locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo d imposta. Sull importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL ( Contribution sur les Revenus Locatifs ) pari al 2,5%. 2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall inquilino Trattasi di spese anticipate dall inquilino (provisions), previste dal contratto di locazione. Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 2.1.C.1.a (Regime foncier e regime Bic), in quanto dedotte in dichiarazione. 2.1.C.2. Le spese 2.1.C.2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del commercialista (Expert-comptable) 26 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani