ALLEGATI. 1. Coefficienti di destinazione e di piano. Allegato 1

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1 ALLEGATI Allegato 1 1. Coefficienti di destinazione e di piano Coeff. di piano per abitazioni plurifamiliari Piano Edifici con ascensore Edifici senza ascensore p. terreno e rialzato 0.97 p. primo 0.94 p. secondo 0.96 p. terzo 0.98 piani superiori quarto ultimo piano 1.05 quinto ultimo piano se loft o sottotetto trasformato in zone non centrali sesto Coeff. pertinenze Cantine e solai inabitabili 0.20 Taverne seminterrate di ville o villini Camere a tetto o soffitte 0.33 Balconi scoperti 0.25 Balconi coperti anche lateralmente (logge) 0.40 Verande Terrazze a livello scoperte in funzione della dimensione Terrazze coperte Lastrici solari praticabili in funzione della dimensione in funzione della dimensione e della possibilità o meno di sopralzo Giardini in proprietà esclusiva 0.18 Le pertinenze sono oggetto di applicazione dei coeff. di differenziazione separatamente dalle unità principali cui servono. I coeff. si applicano sulla superficie delle pertinenze e la superficie virtuale così ottenuta si somma alla superficie della u.i. principale. Su tale somma si applicano i coeff. relativi alla u.i. principale Centri storici e in prossimità di centri amministrativi, ospedalieri e tribunali Semicentri ad elevato interesse Coeff. per uffici In edifici residenziali 0.97 terziario Altri casi Se al piano sem Ulteriore In edifici con solo uffici 1

2 Piano terra e 1 piano Piani inferiori al 1 Zone con impossibilità di parcheggio su suolo Coeff. per box Zone ad alta difficoltà di parcheggio su suolo Zone con facile possibilità di parcheggio su suolo Variabilità dei coeff. in funzione della facilità di accesso e di manovra, della rarità dei parcheggi in zona, dell importanza del Comune Piano terra e 1 piano Piani inferiori al 1 Coeff. posti auto coperti di proprietà esclusiva Zone con impossibilità Zone ad alta difficoltà di parcheggio su suolo di parcheggio su suolo Zone con facile possibilità di parcheggio su suolo Variabilità dei coeff. in funzione della facilità di accesso e di manovra, della rarità dei parcheggi in zona, dell importanza del Comune Coeff. posti auto scoperti di proprietà esclusiva Zone con impossibilità di parcheggio su suolo Zone ad alta difficoltà di parcheggio su suolo Zone con facile possibilità di parcheggio su suolo Variabilità dei coeff. in funzione della facilità di accesso e di manovra, della rarità dei parcheggi in zona, dell importanza del Comune Coeff. per magazzini, laboratori depositi senza permanenza di persone Magazzini e laboratori al piano terreno o rialzato Depositi spp al piano terreno o rialzato Magazzini e laboratori seminterrati con accesso 0.88 carraio Depositi spp seminterrati con accesso carraio Magazzini e laboratori seminterrati con accesso 0.67 solo da scala Depositi spp seminterrati con accesso solo da 0.45 scala Magazzini e laboratori interrati con aria condizionata Depositi spp interrati con aria condizionata 0.35 I coeff. per magazzini, laboratori depositi senza permanenza di persone si applicano alle quotazioni medie delle abitazioni nuove 2

3 2. Coefficienti di età, qualità e stato per fabbricati escluso i negozi Rispetto a un valore a nuovo le correzioni proporzionali di stima rappresentate da coefficienti di differenziazione esterni (cioè tra edifici diversi), riguardano età, qualità e stato di manutenzione con le definizioni di seguito riportate: Età nuovo: mai utilizzato recentissimo: già utilizzato con età inferiore ai 10 anni da 10 a 20 anni da 21 a 40 anni da 41 a 60 anni oltre 60 anni ultra Qualità architettura molto accurata, materiali costosi, dimensione molto ampia, numerosi servizi igienici, aria condizionata e acqua calda centralizzate, doppi ingressi, servizio di portineria architettura, buona qualità materiali, soggiorni doppi, doppi servizi o quantomeno bagno e toilette separati nelle unità più piccole, riscaldamento centrale e raffrescamento estivo architettura moderna, buona qualità di costruzione, pianerottoli in comune con più di due unità immobiliari, soggiorno, bagno completo di accessori, riscaldamento autonomo, portiere elettrico architettura corrente, costruzione con materiale economico assicurante abitabilità normale, dimensione ridotte dei locali, bagno incompleto di accessori, riscaldamento autonomo, citofono qualità di costruzione molto scadente, dimensioni minime, servizi igienici in comune con altri alloggi ottimo buono cre pessimo Stato di manutenzione Non necessaria alcuna opera né manutenzione per utilizzare l immobile che risulta in perfetto stato Necessarie solo manutenzioni ordinarie per utilizzare l immobile Necessarie opere di manutenzione e riparazione sia ordinarie che straordinarie di costo notevole Necessarie opere di ripristino e di manutenzione straordinaria il cui costo sia equivalente a quello di una ristrutturazione totale Segue la tabella dei coefficienti di età, qualità e stato di manutenzione. Tali coefficienti non vanno considerati se la stima da eseguire riguarda solo il valore proporzionale della singola unità rispetto all intero edificio di cui fa parte (in tal caso età, qualità e stato di manutenzione si presumono costanti per tutte le unità dell edificio). I coefficienti si applicano alle abitazioni e alle loro pertinenze, agli uffici, laboratori, magazzini, depositi, box auto, posti macchina di proprietà esclusiva. Ovviamente si applicheranno poi i coefficienti di differenziazione per distinguere il diverso valore delle varie destinazioni pertinenziali o a uso diverso dall abitazione. Infine, non si applicano ai negozi per i quali si usano coefficienti di differenziazione particolari. 3

4 Coefficienti di età, qualità e stato di manutenzione, escluso negozi (moltiplicatori del valore o quotazione media a nuovo per la città e zona corrispondenti) Età e qualità dell edificio Stato ottimo Stato buono Stato cre Stato pessimo Edificio nuovo ultra Edificio recentissimo ultra 1020 anni ultra 2140 anni ultra 4160 anni ultra oltre 60 anni ultra

5 Ipotesi particolari Ulteriori coefficienti correttivi In diminuzione Antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno (se zona elevato rischio sismico Abitazioni senza riscontro d aria e/o male illuminate Abitazioni con servizi igienici in comune Edifici o u.i. sprovvisti di impianti (centrali o autonomi) di riscaldamento Abitazioni di taglio sprovviste di secondo bagno Edifici posti in zone a forte inquinamento da traffico Edifici posti in zone ad elevata criminalità 0.40 In aumento Edifici in zone ambientalmente ottimali di grandi città 1.12 Edifici in zone ambientalmente ottimali di medie città 1.08 Edifici plurifamiliari con giardino comune di superficie superiore 1.06 alla metà della pianta dell edificio Abitazioni con impianti di aria condizionata 1.05 Abitazioni con impianti di raffrescamento estivo 1.02 Edifici provvisti di parcheggio di uso comune promiscuo (in funzione del rapporto maggiore o minore dei posti macchina rispetto al numero delle u.i.) Edifici o complessi ad elevato grado di sicurezza (recinzioni, sistemi di allarme, custodia permanente, ecc.) Nota Da applicare qualora ricorra il caso dopo aver applicato i coeff. relativi ad età qualità e stato di manutenzione. Gli ulteriori coefficienti correttivi da applicare possono essere anche più di uno, sia in aumento che in diminuzione 3. Coefficienti di età, qualità e stato per negozi Per la rettifica delle quotazioni di negozi non nuovi, moltiplicare la quotazione di mercato dei negozi nuovi per il coefficiente che corrisponde per età, qualità e stato alle caratteristiche dell immobile oggetto di stima: Coefficienti di età, qualità e stato per negozi Età e qualità Stato dell edificio Ottimo Buono cre pessimo 1 9 anni non anni non anni non oltre 60 anni non 5

6 Negozi: ipotesi particolari Ulteriori coefficienti correttivi Per negozi non muniti di servizi 0.97 igienici singoli Per negozi compresi in edifici con solai costituiti da travi in legno Per negozi ubicati in zone commerciali eccezionalmente favorevoli Per negozi ubicati in posizioni commerciali molto negative (vie secondarie di scarso passaggio, vie a fondo cieco, ecc.) Per negozi con altezza interna 1.20 (senza considerare come netta di piano m 4.50 superficie eventuali soppalchi) Per sottonegozi con accesso (da applicare al risultato diretto dal negozio e adibiti alla della stima della quotazione del medesima attività commerciale negozio) 4. Coefficienti di svalutazione degli immobili locati Immobili ad uso abitazione: abitazioni locate con canone e durata liberi abitazioni locate con canone libero e durata 4+4 anni abitazioni locate con canone convenzionato sindacale 3+2 anni abitazioni locate con canone convenzionato sindacale di durata transitoria abitazioni locate stagionalmente per uso turistico abitazioni ancora soggette ad equo canone Immobili ad uso diverso dall abitazione senza indennità di avviamento commerciale Box e posti macchina per auto: locati insieme ad alloggi (art. 2, comma 1, legge 431/98) collegati con locazioni commerciali locati separatamente a fitto libero Immobili ad uso diverso dall abitazione locati ad amministrazioni pubbliche Coefficienti di svalutazione degli immobili locati ,68 (più 0,02 per ogni anno trascorso dall ultima proroga quadriennale, alla scadenza disdettata col massimo di 0,75) 0.78 (aumentato di 0.01 per ogni anno trascorso dalla stipulazione di un canone libero, sino a un massimo di 0.86 alla scadenza della disdetta) 0.99, mediando tale stima con venti volte i 7/10 del reddito lordo attuale 6

7 5. Aree fabbricabili Aree fabbricabili Coeff. di calcolo costo netto area nuda *Incidenza lorda valore area su quotazioni di Desumibile da listini specializzati mercato delle abitazioni nuove Incidenza area nuda, prima dell inizio della costruzione, sull incidenza lorda *le percentuali di incidenza del valore dell area sulle quotazioni di mercato delle abitazioni nuove riportate nei listini specializzati rappresentano la parte della quotazione attribuibile a: 1. costo di acquisto dell area; 2. oneri fiscali relativi all acquisto e al permesso di costruire; 3. oneri finanziari sul costo iniziale dell area dalla data di acquisto a quella di ultimazione della costruzione; 4. utile proporzionale del costruttorevenditore) 6. Indennità di sopralzo Stima indennità sopralzo Valore iniziale dell area Costo netto area nuda x somma superfici delle u.i di proprietà esclusiva Valore per piano (o indennità per piano di Valore iniziale area / n. piani esistenti più n. sopralzo) piani del sopralzo Indennità totale di sopralzo Valore per piano x n. piani di sopralzo (*) (*) nel caso di piano sopraelevato solo parzialmente, dividere l indennità di un piano per la superficie del corpo di fabbrica e moltiplicare il valore ottenuto per la superficie del sopralzo parziale. 7

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