GLI APPUNTI DELL ESPERIENZA. REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI CONDOMINIO XXXX Via XXXX XX, XX/XX XXXXX - XXXXXX (XX)
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- Romina Basile
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1 GLI APPUNTI DELL ESPERIENZA REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI CONDOMINIO XXXX Via XXXX XX, XX/XX XXXXX - XXXXXX (XX) 02/04/2011
2 NORME E LETTERATURA DI RIFERIMENTO L attività di caratura millesimale viene svolta nel rispetto di: Circ. LL.PP. 26 marzo 1966 N : Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da Cooperative fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i soci Circ. Min. LL.PP. 26 luglio 1993 N. 2945: Precisazione alla circolazione 26 marzo 1966N Ripartizione tra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore R.D. 28 aprile1938 N. 1165: T.U. sull edilizia popolare ed economica L. 27 luglio 1978 N. 392: Disciplina delle locazioni degli immobili Codice Civile Libro III Della Proprietà: art Ripartizione delle spese (le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione), art Manutenzione e ricostruzione delle scale, art Lastrici solari di uso esclusivo, art Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni R.D. 30 marzo Disposizioni di attuazione del Codice Civile art. 68 e della MANUALISTICA DI SETTORE : Condomino Millesimi di Proprietà ripartizione delle spese Giuseppe Carraro Moda - Ed. Legislazione Tecnica (2009) Calcolo delle Tabelle millesimali Fabio Mari Ed. DEI (2007) Codice Tecnico legale del Condominio Francesco Tamborrino - Ed. Giuffrè (2006)
3 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO CONDOMINIALE γ/δ α/β Il complesso condominiale risulta costituito da N. 2 fabbricati ed aree esterne (spazi di transito, sosta, zone a verde); i suddetti due fabbricati, che verranno di seguito indicati come Fabbricato α/β e Fabbricato γ/δ, hanno entrambi sviluppo planivolumetrico di cinque piani e sono così organizzati: Fabbricato α/β: Piano Seminterrato: N. 1 appartamento, N. 16 box auto, N. 13 locali cantina; Piano Terra (Rialzato): N. 4 appartamenti; Piano Primo: N. 4 appartamenti; Piano Secondo: N. 4 appartamenti; Piano Terzo (Sottotetto): N. 4 appartamenti, N. 2 locali soffitta. Fabbricato γ/δ: Piano Seminterrato: N. 17 box auto, N. 16 locali cantina; Piano Terra (Rialzato): N. 4 appartamenti; Piano Primo: N. 4 appartamenti; Piano Secondo: N. 4 appartamenti; Piano Terzo (Sottotetto): N. 4 appartamenti, N. 2 locale soffitta; per un totale complessivo di N. 33 appartamenti, N. 33 box auto, N. 29 locali cantina e N. 4 locali soffitta. In entrambi i fabbricati sono presenti vano scala ed impianto ascensore che collegano i piani dal Seminterrato al Terzo (estremi compresi), al Piano Seminterrato si trovano altresì corridoi di distribuzione per l accesso ai locali cantina ed alle aree di manovra a servizio dei box. Non è presente impianto di riscaldamento centralizzato
4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il complesso condominiale in oggetto risulta censito dal Catasto Fabbricati di XXXXX (XX) al: Foglio XX Part.lla XXXX: Fabbricato α/β: Scala A: Subb. 1-2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (appartamenti comprensivi di locale cantina); Subb. 9, 10 (appartamenti); Scala B: Subb. 11, 12, 13, 14, 15, 16 (appartamenti comprensivi di locale cantina); Subb. 17, 18 (appartamenti); Box auto: Subb. 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34; Fabbricato γ/δ: Scala C: Subb. 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 (appartamenti comprensivi di locale cantina); Subb. 67 (appartamento); Scala D: Subb. 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 (appartamenti comprensivi di locale cantina); Box auto: Subb. 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66; Cantine: Sub. 68; Aree esterne (spazi di transito, sosta, zone a verde): Sub. 69.
5 NOTA relativa all attribuzione di alcuni locali box e cantina ai fini della redazione delle Tabelle Millesimali L inizio delle attività si concretizza con il controllo di attribuzione delle unità/porzioni da sottoporre a caratura. A seguito dei sopralluoghi effettuati, delle Visure attuali e storiche, delle Ispezioni ipotecarie in Conservatoria Registri Immobiliari, degli estratti di Atto forniti da alcuni condomini, risultano per alcuni locali box e cantina varie evidenze che devono essere analizzate nell attività di associazione condomino/millesimi. Ad es.: XXXXXX: il Condomino fornisce un estratto di Atto nel quale vende a XXXXXXX il box ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale P.lla XXX Sub. XX; Presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all acquisto da parte del Condomino (parte venditrice XXXXX) del box ex Fg. XX P.lla XXX Sub. XX, attuale Part.lla XXXX Sub. XXX. Pertanto al Condomino XXXXX si attribuisce il suddetto box Sub. XX (in luogo del Sub. XX attualmente intestato in Catasto). YYYYYY: il Condomino fornisce un estratto di Atto del XX/XX/XXXX nel quale acquista da XXXXX (oltre all appartamento comprensivo di cantina) il box ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale P.lla XXXX Sub. XX; presso la Conservatoria non si trova alcun riferimento ad Atti relativi al periodo XX/XX/XXXX XX/XX/XXXX. Pertanto al Condomino YYYYYYY si attribuisce il suddetto box Sub. XX (mentre in Catasto non risulta intestato alcun box). ZZZZZZZ : sulla base di quanto trovato per il Sub. XX (si vedano le risultanze relative alla ditta XXXXXXXX), appare potersi confermare per il Condomino ZZZZZZ l attuale situazione catastale, quindi il box Sub. XX; presso la Conservatoria non risultano Atti di Compravendita relativi agli immobili di interesse (periodo XX/XX/XXXX XX/XX/XXXX), pertanto appare potersi confermare per il Condomino ZZZZZZZ l attuale situazione catastale, quindi l attribuzione della cantina compresa nella planimetria catastale del Sub. XX. AAAAAA: presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all acquisto da parte del Condomino (parte venditrice XXXXXX) di (oltre all abitazione) box ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale Part.lla XXXX Sub. XX. Pertanto al Condomino XXXXX si attribuisce il suddetto box Sub. XX (quindi confermando l attuale situazione catastale). BBBBBBB: presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa a Mutamento di denominazione o ragione sociale, nel quale sono elencati (tra gli altri) i 3 box Subb. XX, XX e XX. Pertanto al Condomino BBBBBBB si attribuiscono i suddetti 3 box Subb. XX, X e XX (quindi confermando l attuale situazione catastale). CCCCCCC: presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all acquisto da parte del Condomino CCCCCC (parte venditrice XXXXXX) di un appartamento comprensivo di cantina ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale Part.lla XXXX Sub. XX. Pertanto la cantina compresa nel suddetto Sub. XX si attribuisce al Condomino CCCCCC. DDDDDD: presso la Conservatoria risulta presente in numerosi Atti (oltre 100), per cui ne consegue una ricerca non attualmente praticabile; sulla base delle risultanze trovate per il Condomino XXXXXX, si attribuisce al Condomino DDDDDDla cantina Sub. XX (in catasto risulta intestato anche il Sub. XX).
6 METODOLOGIA ADOTTATA TABELLA DELLE PROPRIETA (A) il calcolo alla base QUOTA MILLESIMALE RIFERIBILE ALLA GENERICA UNITA /PORZIONE= VOLUME VIRTUALEx1000/SOMMA DI TUTTI I VOLUMI VIRTUALI VOLUME CONVENZIONALExCOEFFICIENTE GLOBALE = VOLUME VIRTUALE UNITA /PORZIONE VOLUME FITTIZIO ESTERNO+VOLUMEREALE INTERNO = VOLUME CONVENZIONALE UNITA /PORZIONE SUPERFICIE REALExALTEZZAxCOEFFICIENTI CORRETTIVI = VOLUME FITTIZIO ESTERNO INTRODUZIONE DI COEFFICIENTI CORRETTIVI CONVENZIONALI DI VALORIZZAZIONE DI TALI AMBITI ESTERNI ACCESSORI (Circ. LL.PP. 26 marzo 1966 N ) RILEVAZIONE DELLE SUPERFICI ESTERNE PER BALCONI, LOGGE, TERRAZZE, PAVIMENTATE O ATTREZZATE A GIARDINO (SE COPERTURA DI AMBIENTI SOTTOSTANTI PRIVATI O CONDOMINIALI), TERRAZZE COPERTE, LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO E RIPROPOSIZIONE DELL ALTEZZA PAVIMENTO- SOFFITTO CORRELATE A CIASCUNA PORZIONE COEFFICIENTE GLOBALE = COEFFICIENTE DESTINAZIONExLUMINOSITA xpiano SUPERFICIE REALExALTEZZA = VOLUME REALE INTERNO RILEVAZIONE DELLE CONSISTENZE PER CIASCUNA PORZIONE (ABITAZIONE, CANTINA, BOX, SOFFIITA, ) SUPERFICI REALI CAMPESTABILI INTERNE (NETTE) E DELL ALTEZZA PAVIMENTO-SOFFITTO
7 METODOLOGIA ADOTTATA i coefficienti correttivi Coefficienti per i volumi fittizi esterni Coefficienti di destinazione Coefficienti di luminosità Coefficienti di piano
8 METODOLOGIA ADOTTATA TABELLA RELATIVA ALLE SCALE(B) E TABELLA RELATIVA ALL ASCENSORE (C) Determinazione delle quote di partecipazione alla spesa per la conservazione e ricostruzione del corpo scala (Sentenza Corte di cassazione N del 03/10/1996). In base all art del Codice Civile: Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione dei singoli piani o porzioni di piano e per l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo. Con riferimento alla prassi e Letteratura in materia è da ritenersi congrua la completa applicazione della norma per le abitazioni e per gli uffici, mentre l elaborazione del calcolo del valore millesimale relativo ai lastrici solari di proprietà esclusiva, alle cantine e alle soffitte ritenendo per queste eccezionalmente penalizzante l incidenza del potenziale valore deducibile dall altezza di piano si terrà conto solo del valore millesimale. Pertanto in base a queste indicazioni si utilizzeranno i valori virtuali dei singoli immobili come calcolati per la TABELLA A per la prima metà e le altezze di piano rilevate per la seconda. Determinazione del valore proporzionale relativo alla prima metà (500/1000) Vv = somma dei volumi virtuali di tutte le unità servite dalle scale Vv(n) = Volume virtuale dell unità n X(n) = valore proporzionale dell unità generica n Si ha: X(n) = (500xVv(n))/ Vv Determinazione del valore proporzionale relativo alla seconda metà (500/1000) Sia hp l altezza di piano, il valore proporzionale del piano p rispetto all altezza complessiva intesa come somma di tutti i k piani si ha che: Vp(p) = 1000x 1p -1hp/ 1k hp Y(n) = valore proporzionale dell unità generica n Si ha: Y(n) = (Vv(n)xVp(p)/ Vv)/2 La somma delle due metà produce il valore millesimale M(n) dell unità esaminata n per cui: M(n) = X(n)+Y(n) Tale metodologia vale anche per la determinazione della TABELLA per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dell impianto ascensore. Infatti, ai sensi della sentenza della Corte di Cassazione N del 25/10/1969 si ha: la regola posta dall art C.C. per le scale, eguale essendo la ratio tra l ipotesi disciplinata da tale norma a quella riguardante l ascensore.
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