Geom. Samuele Errico Via Del Gelsomino n Firenze Tel Cell

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1 Geom. Samuele Errico Via Del Gelsomino n Firenze Tel Cell RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA VALORI IMMOBILIARI COMMITTENTE: UNICA SOCIETA DI ABITAZIONE IN LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA TECNICO INCARICATO: GEOM. SAMUELE ERRICO UNITA IMMOBILIARE SITA IN COMUNE DI PONTASSIEVE, PROVINCIA FIRENZE, PIAZZA CESARE PAVESE 10 PIANO TERRA NEGOZIO POSTO AI CIVICI N 9-10, PIANO TERRA, IDENTIFICATIVI CATASTALI F. 99, PARTICELLA 2052, SUB. 49 Partita I.V.A Codice Fiscale RRC SML 72D30 D612B pag. 1

2 Geom. Samuele Errico pag. 2 di 5 PREMESSA Il sottoscritto: Geom. Samuele Errico, con studio professionale in Firenze, Via del Gelsomino 27, samuele.errico@geopec.it, iscritto al collegio dei Geometri di Firenze al n 4052/13; è stato incaricato dall Avv. Carlo Bossi, nella qualità di commissario liquidatore di UNICA Soc. in liquidazione coatta amministrativa D.M. 521 del 22/10/2015 di procedere alla redazione di perizia valutativa giurata dell immobile di seguito indicato. Sulla base di tutti i dati e della documentazione fornita dalla committenza e dei documenti ricercati, dei sopralluoghi effettuati, delle notizie ricavate, della personale conoscenza del mercato immobiliare, il sottoscritto è in grado di redigere la seguente relazione. OGGETTO DELLA STIMA L unità immobiliare oggetto della presente stima fa parte di un edificio situato in Piazza Pavese del Comune di Pontassieve. E stato edificato a seguito della Convenzione con il Comune di Pontassieve del 10/10/1991 rogata dal Notaio Piccinini, rep fasc Che la suddetta convenzione aveva durata di 99 anni rinnovabili L edificio è costituito dacinque piani fuori terra oltre piano seminterrato destinato ad autorimessa si sviluppa intorno alla metà della nuova Piazza Pavese ed è composto da 32 appartamenti, su 4 piani, dal primo al quarto, serviti da quattro vani scala con ascensore individuati con i civv.3, 11, 15 e 20. I suddetti vani scala sono accessibili anche dal piano seminterrato attraverso ingressi secondari ai civv.82 e 84 di Via Raffaello Sanzio. L autorimessa di complessivi 32 garage al piano seminterrato serviti da una corsia condominiale interrata di manovra è accessibile da una rampa carrabile da Via Eugenio Montale con civv. 20. Al piano terra trovano ubicazione 5 unità immobiliari a destinazione negozio/ufficio/scuola Completano l edificio un locale tecnico a comune, la rampa di accesso all interrato a comune dei garage e porzione della Piazza Pavese a comune di tutte le unità. TITOLARITA I beni immobiliari oggetto di stima risultano di proprietà superficiaria di UNICA - SOCIETA' COOPERATIVA DI ABITAZIONE con sede in FIRENZE (FI) C.F Mentre la proprietà dell area è ancora in carico al Comune di Pontassieve DESCRIZIONE Nel complesso immobiliare sopra descritto, si trova il bene oggetto di perizia e più precisamente: - Unità immobiliare ad uso negozio, posta al piano terra del fabbricato sopradescritto, con doppio accesso dalla Piazza Pavese dai civici 9 e 10.

3 Geom. Samuele Errico pag. 3 di 5 SOPRALLUOGO Il sottoscritto ha provveduto, in data 29 febbraio 2016 ad eseguire i sopralluoghi in loco assistito dal personale incaricato dalla committenza, prendendo visione dei beni in oggetto. Sono stati esaminati i dati e la documentazione messa a disposizione della proprietà e dai suoi delegati. DATA DELLA STIMA La presente relazione e la stima in essa riportata sono riferite alla consistenza comunicata dalla proprietà, come riportate negli allegati, e sono state riferite alla data del 15 marzo 2016 PARTI COMUNI Si da atto che alle unità immobiliari suddette compete la comproprietà pro-quota dei beni comuni non censibili riportati nell elaborato planimetrico e nell elenco subalterni allegati alla presente. CARATTERISTICHE DEI BENI L immobile in esame fa parte di un più ampio complesso immobiliare, inserito in un contesto di recente edificazione, posto in Comune di Pontassieve a carattere residenziale, di buon pregio, molto vicino al centro di Pontassieve. Il negozio con accesso dalla Piazza Pavese risulta posto al piano terra e composto da un grande locale di vendita, 1 magazzino, 2 ripostigli ed un w.c. bagno con antibagno. CONTESTO DI ZONA, SERVIZI, STATO DEI BENI L unità immobiliare oggetto di stima fa parte di un fabbricato a prevalente destinazione residenziale, posto in zona residenziale del Comune di Pontassieve, ben servita da servizi pubblici nelle vicinanze ed a breve distanza dal centro di Pontassieve. Le unità immobiliari sono in buono stato di manutenzione METODOLOGIA DI VALUTAZIONE E DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI La quantificazione della consistenza è già stata indicata dal Comune di Pontassieve nella Determinazione n 447 del 23/10/2006. Nella stessa determina veniva indicata la superficie dell unità immobiliare ed il prezzo massimo di cessione secondo l Art. 14 della Convenzione sopracitata. La valutazione peritale è stata condotta presupponendo che le attestazioni di conformità e buona regola dell arte, le certificazioni, dichiarazione e quanto altro previsto dall attuale normativa siano presenti o che, nel caso non vi fossero, la loro regolarizzazione non comporti oneri economici o ritardi di qualsivoglia natura nella procedura avviata. Comunque ogni eventuale maggior onere o costo anche connesso ad eventuali adeguamenti che si rendessero necessari, concessioni, autorizzazioni o altra pratica edilizia non sono compresi nella presente valutazione di stima e qualora fossero necessari saranno da considerarsi a parte. DETERMINAZIONI SUPERFICI LORDE La committenza ha consegnato le planimetrie catastali, e le planimetrie allegate ai progetti licenziati. Il sottoscritto, nel corso dei sopralluoghi, ha verificato la correttezza delle misure e delle planimetrie consegnate, con misurazioni a campione confrontate con quanto consegnatomi. La superficie da adottare per il calcolo del valore dell immobile risulta dalla Determinazione n 447 del 23/10/2006 pari a 80,30mq.

4 Geom. Samuele Errico pag. 4 di 5 GIUDIZIO RIEPILOGATIVO DI MERITO In base a quanto evidenziato nel corso del sopralluogo, tenuto conto dell epoca di realizzazione, ed in considerazione del livello di finiture interne, esterne e condominiali (di tipo adeguato al livello dell immobile), delle dotazioni impiantistiche, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità prese in esame, al momento del sopralluogo e per quanto è stato possibile visionare, si ritiene corretto affermare che lo stato di conservazione dei beni è normale. DEFINIZIONE DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE Nella Determinazione n 447 del 23/10/2006, veniva indicato il prezzo massimo di cessione in 1.705,95 / mq.. Seguendo lo schema di calcolo adottato dal Comune, ad oggi gli immobili avrebberro un prezzo massimo di cessione pari ad 1.887,90 / mq. Tale importo deriva dal costo finale di cui all art. 2 della Convenzione pari ad 1.307,14, al quale applicare le variazioni calcolate in base a quanto disposto dai commi 4, 5 e 6 dell Art. 14che alla data odierna risltano le seguenti: 1.307,95 Costo finale Rivalutazione secondo gli indici ISTAT sui costi di costruzioni degli immobili (dal 1/1997 al 11/2015 ultimo disponibile) +49,10% (1.307,95x1,4910)= 1.948,95 Coefficiente di deprezzamento per vetustà -10% ( 1.948,95x0,90)= 1.754,05 Spese sostenute per opere di miglioria apportate dal proprietario da ripartire sulla superfice delle unità immobiliari a destinazione commerciale (571,55mq) per un incremento sul prezzo massimo di cessione di 133,85 Per quanto sopra esposto il prezzo massimo di cessione risulta pari a 1.887,90 NOTE CONCLUSIVE SULLE STIME DEL VALORE PIU PROBABILE La valutazione del valore più probabile degli immobili in oggetto è stata definita, sulla base delle ipotesi precedentemente formulate. La valutazione non tiene conto delle eventuali passività esistenti ed è riferita all ipotesi che i beni immobiliari rientrino nella piena proprietà e disponibilità della cooperativa, con riferimento allo stato di fatto in cui si trovano. Il valore di stima dell unità immobiliare risulta ad oggi pari a: 80,30mq x 1.887,90 = ,37 Ad oggi l immobile risulta affittato con contratto di affitto 6+6 alla Sig.ra Mannucci Letizia titolare della Ditta Fascino e Vanità NOTE VINCOLANTI PER LE SUDDETTE IPOTESI DI STIMA L ipotesi di stima, per sincerità di rappresentazione, esula dalla realtà amministrativa e finanziaria della società proprietaria dell unità immobiliare oggetto della presente. Sono inoltre esclusi dalla stima tutti gli eventuali oneri (quali leasing, mutui, urbanizzazioni ove ancora da completare o da versare al Comune, commercializzazione ecc..), gli eventuali oneri connessi a vincoli, ipoteche o per la cancellazione di trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni, azioni giudiziarie ecc.. In merito alle unità immobiliari prese in esame, si chiarisce che la presente valutazione:

5 Geom. Samuele Errico pag. 5 di 5 È riferita a beni nello stato di fatto in cui si trovano, assunti, in ipotesi, ai fini della presente perizia, come regolari sotto il profilo catastale, urbanistico, autorizzativo, della destinazione d uso, della provenienza, della titolarità e dei titoli di proprietà, ecc.. ed esenti da vincoli, servitù, limitazioni, da abusi od irregolarità edilizie; È eseguita nell ipotesi che esista una piena corrispondenza fra i titoli abilitativi, edilizi e di conformità rilasciati dagli Enti competenti e lo stato di fatto. In caso di alienazione del fabbricato sarà necessario dotarsi di Attestato di Prestazione energetica (APE) ai sensi del decreto legislativo 19/08/2005, n. 192, articolo 6, come riscritto dalla L 90/2013 e dal DL 145/2003. (oltre ad eventuali norme regionali più restrittive). Inoltre sarà necessario dotarsi di Relazione di Regolarità Edilizia, sottoscritta da un tecnico abilitato, che certifichi la corrispondenza dei titoli abilitativi con lo stato dei luoghi e che quindi attesti la piena commerciabilità del bene. Firenze 15/03/2016 Geom. Samuele Errico Allegati: Determinazione del Comune di Pontassieve Planimetria Catastale Visura Catastale Documentazione fotografica Elaborato Planimetrico Elenco Subalterni Estratto di Mappa

6 ALLEGATI

7 Istituto Nazionale di Statistica Via Cesare Balbo 16, Roma Telefono centralino Cod. Fisc Partita IVA Geom. Samuele Errico via del gelsomino firenze (fi) giovedì 3 marzo Protocollo n Oggetto: Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale Indice Nazionale - Indice generale Inizio Periodo Fine Periodo Variazione% Gennaio 1997 Novembre ,1% Pagina 1

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13 Data presentazione:11/07/ Data: 10/02/ n. T Richiedente: RRCSML72D30D612B Catasto dei Fabbricati - Situazione al 10/02/ Comune di PONTASSIEVE (G825) - < Foglio: 99 - Particella: Subalterno: 49 > PIAZZA CESARE PAVESE n. 10 piano: T; Ultima planimetria in atti Data presentazione:11/07/ Data: 10/02/ n. T Richiedente: RRCSML72D30D612B Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

14 Ufficio Provinciale di Firenze - Territorio Servizi Catastali Data: 10/02/ Ora: Visura per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 10/02/2016 Fine Dati della richiesta Comune di PONTASSIEVE ( Codice: G825) Provincia di FIRENZE Catasto Fabbricati Foglio: 99 Particella: 2052 Sub.: 49 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Totale: 80 m² Euro 2.847,79 L Indirizzo PIAZZA CESARE PAVESE n. 10 piano: T; Notifica /2001 Partita - Mod.58 - Annotazioni rettifica classamento proposto Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI PONTASSIEVE con sede in PONTASSIEVE * (1t) Proprieta` per l`area 2 UNICA SOC.COOP. A R.L. con sede in FIRENZE * (1s) Proprieta` superficiaria DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 16/01/1997 n. H /1997 in atti dal 16/01/1997 Registrazione: Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

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16 Data: 10/02/ n. T Richiedente: Telematico FI /01/2009 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 10/02/ Comune di PONTASSIEVE (G825) - < Foglio: 99 - Particella: Elaborato planimetrico > Ultima planimetria in atti Data: 10/02/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) - Fattore di scala non utilizzabile

19 Segue Data: 10/02/ Ora: Pag: 1 Visura n. : T Ufficio Provinciale di Firenze - Territorio Servizi Catastali Comune di: PONTASSIEVE Elenco Subalterni ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA IMMOBILIARE URBANA ELENCO DEI SUBALTERNI ASSEGNATI Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: PONTASSIEVE Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 1 VIA MONTALE EUGENIO 20 T BCNC - PIAZZA PUBBLICA E VARI ACCESSI A COMUNE A TUTTI I SUB. 2 VIA MONTALE EUGENIO 20 S1 BCNC - RAMPA E SPAZIO DI MANOVRA COMUNE DAL SUB. 3 AL SUB 7 COMPRESI E DAL SUB 9 AL SUB 35 COMPRESI. 3 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 4 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 5 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 6 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 7 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 8 VIA MONTALE EUGENIO 20 S1 BCNC - VANO SCALA A COMUNE DAL SUB 2 AL SUB 7 COMPRESI E DAL SUB 9 AL SUB 37 COMPRESI. 9 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 10 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 11 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 12 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 13 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 14 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 15 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 16 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 17 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 18 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 19 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 20 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 21 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 22 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 23 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 24 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 25 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 26 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 27 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 28 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 29 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 30 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 31 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 32 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 33 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 34 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 35 VIA MONTALE EUGENIO S1 GARAGE 36 piazza cesare pavese 6 S1 MAGAZZINO 37 VIA MONTALE EUGENIO 20 S1 BCNC - VANO TECNICO A COMUNE DAL SUB 3 AL SUB 7 COMPRESI E DAL SUB 9 AL SUB 35 COMPRESI. 38 piazza cesare pavese 1-2 T NEGOZIO 39 piazza cesare pavese 20 T BNCN - VANO SCALA A COMUNE DAL SUB 40 AL SUB 47 COMPRESI. 40 piazza cesare pavese 3 1 A CIVILE ABITAZIONE 41 piazza cesare pavese 3 1 A CIVILE ABITAZIONE 42 piazza cesare pavese 3 2 A CIVILE ABITAZIONE 43 piazza cesare pavese 3 2 A CIVILE ABITAZIONE 44 piazza cesare pavese 3 3 A CIVILE ABITAZIONE 45 piazza cesare pavese 3 3 A CIVILE ABITAZIONE 46 piazza cesare pavese 3 4 A CIVILE ABITAZIONE 47 piazza cesare pavese 3 4 A CIVILE ABITAZIONE 48 piazza cesare pavese 4-5 T IN CORSO DI COSTRUZIONE 49 piazza cesare pavese 10 T NEGOZIO 50 piazza cesare pavese 20 T BCNC - VANO SCALA A COMUNE DAL SUB 51 AL SUB 58 COMPRESI. 51 piazza cesare pavese 11 1 B CIVILE ABITAZIONE 52 piazza cesare pavese 11 1 B CIVILE ABITAZIONE 53 piazza cesare pavese 11 2 B CIVILE ABITAZIONE 54 piazza cesare pavese 11 2 B CIVILE ABITAZIONE 55 piazza cesare pavese 11 3 B CIVILE ABITAZIONE

20 Data: 10/02/ Ora: Pag: 2 Visura n. : T Fine Ufficio Provinciale di Firenze - Territorio Servizi Catastali Comune di: PONTASSIEVE Elenco Subalterni ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA IMMOBILIARE URBANA ELENCO DEI SUBALTERNI ASSEGNATI Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: PONTASSIEVE Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 56 piazza cesare pavese 11 3 B CIVILE ABITAZIONE 57 piazza cesare pavese 11 4 B CIVILE ABITAZIONE 58 piazza cesare pavese 11 4 B CIVILE ABITAZIONE 59 SOPPRESSO 60 VIA MONTALE EUGENIO 15 1 BCNC - VANO SCALA A COMUNE DAL SUB 61 AL SUB 68 COMPRESI. 61 piazza cesare pavese 15 1 C CIVILE ABITAZIONE 62 piazza cesare pavese 15 1 C CIVILE ABITAZIONE 63 piazza cesare pavese 15 2 C CIVILE ABITAZIONE 64 piazza cesare pavese 15 2 C CIVILE ABITAZIONE 65 piazza cesare pavese 15 3 C CIVILE ABITAZIONE 66 piazza cesare pavese 15 3 C CIVILE ABITAZIONE 67 piazza cesare pavese 15 4 C CIVILE ABITAZIONE 68 piazza cesare pavese 15 4 C CIVILE ABITAZIONE 69 SOPPRESSO 70 VIA MONTALE EUGENIO 20 T BCNC - VANO SCALA A COMUNE DAL SUB 71 AL SUB 78 COMPRESI. 71 piazza cesare pavese 20 1 D CIVILE ABITAZIONE 72 piazza cesare pavese 20 1 D CIVILE ABITAZIONE 73 piazza cesare pavese 20 2 D CIVILE ABITAZIONE 74 piazza cesare pavese 20 2 D CIVILE ABITAZIONE 75 piazza cesare pavese 20 3 D CIVILE ABITAZIONE 76 piazza cesare pavese 20 3 D CIVILE ABITAZIONE 77 piazza cesare pavese 20 4 D CIVILE ABITAZIONE 78 piazza cesare pavese 20 4 D CIVILE ABITAZIONE 500 piazza cesare pavese T UFFICIO 501 SOPPRESSO 502 piazza cesare pavese 21 T UFFICIO 503 piazza cesare pavese 13 T SCUOLA Unità immobiliari n. 82 Tributi erariali: 0,00 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

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