INTRODUZIONE. Le città sono nate quando gli spazi hanno iniziato a prevalere sugli

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1 INTRODUZIONE Le città sono nate quando gli spazi hanno iniziato a prevalere sugli edifici, nel momento stesso, cioè, in cui la necessità di costruire su spazi sempre più ampi è diventata una necessità sempre più forte per tutti i soggetti dell ordinamento. E cosi nel momento in cui le superfici stesse sono diventate insufficienti a soddisfare le esigenze edificatorie dei soggetti dell ordinamento,questi hanno iniziato a realizzare delle costruzioni che si sviluppano sempre più in altezza con sfruttamento quindi della superficie aerea. Ma il problema di fondo,qui nasce dalla impossibilità per il singolo di realizzare la propria costruzione nelle dimensioni volute per la mancanza di spazio a propria disposizione ovvero per i limiti di edificabilità insistenti sul proprio suolo. Ed è fondamentalmente da questa esigenza che si è prospettata la questione del cd contratto di Trasferimento di volumetria. Il contratto di trasferimento di volumetria è il contratto col quale il proprietario di un area trasferisce a titolo oneroso parte delle sue possibilità edificatorie ad altro soggetto allo scopo di consentire a quest ultimo di ottenere dal Comune una concessione edilizia 1

2 maggiorata,cioè diretta a realizzare un volume edilizio maggiore di quello che gli spetterebbe in base ai limiti plano volumetrici in vigore in quella zona. Ma prima di passare ad una precisa e attenta analisi della disciplina privatistica del contratto in esame,occorre a mio avviso ripercorrere l escursus storico che ha portato alla nascita di tale istituto. Il contratto di trasferimento di volumetria, nasce intorno agli anni 70 e in particolar modo successivamente al periodo in cui al proprietario del suolo era riconosciuto un libero ed insindacabile diritto di edificare. Fu il sorgere della necessità di razionalizzare lo sfruttamento del territorio che portò ad effettuare controlli, via via sempre maggiori, sullo sviluppo delle aree edificabili e all imposizione di limiti agli spazi che in concreto erano utilizzabili. Ciò fu reso possibile grazie all introduzione dei Piani Regolatori che stabiliscono ciò che è considerato legittimo costruire e soprattutto assegnano ai singoli suoli i limiti previsti dagli indici di fabbricabilità. Quindi,la riduzione delle possibilità di utilizzazione del territorio e la previsione di indici di edificabilità sempre più ridotti, al fine di consentire la creazione di aree verdi per la precipua soddisfazione dell interesse collettivo, hanno determinato la possibilità che il proprietario di un singolo suolo possa non ritenere sufficiente l indice 2

3 di edificabiltà a sua disposizione. Ne è conseguito il diffondersi di strumenti contrattuali aventi ad oggetto la cessione di aree edificabili e in particolar modo la cessione della cubatura,dove per cubatura, o volumetria, si intende la misura,espressa in termini tecnici e matematici,che può occupare una costruzione realizzata su di un fondo,o in altri termini lo spazio edificabile in concreto sulla base del rapporto tra metri quadri (mq) al suolo e metri cubi (mc) in estensione. Un ultima precisazione, va fatta in relazione al fatto che, solitamente, nella prassi viene adoperato indifferentemente tanto il termine cessione, che il termine trasferimento di cubatura. Tuttavia, la questione non può considerarsi solo di natura terminologica. Infatti si può osservare che mentre il termine cessione attiene a rapporti che si instaurano tra le parti ed è più pertinente alla stipulazione dell atto inter vivos a titolo oneroso o a titolo gratuito; il termine trasferimento, invece, si adatta meglio agli effetti generali del negozio e sembra essere maggiormente attinente quando è riferito agli effetti di uno strumento attuazione del piano regolatore. 3

4 CAPITOLO I Volumetria ed edificabilità dei suoli 1.1 Standard planovolumetrici e relative funzioni. Il sistema di zonizzazione. 1 L origine del contratto di trasferimento di volumetria deve essere ricostruita attraverso il riferimento alla tecnica urbanistica degli standard. L introduzione di tali standards è avvenuta con la l. 6 agosto 1967 n. 765 (legge ponte), il cui art. 17 tramite il ricorso alla tecnica della novellazione, è divenuto l art. 41-quinques della Legge Urbanistica (l. 17 agosto 1942, n. 1150), anche se una più completa attuazione di tale tecnica è avvenuta ad opera del D.M. 2 aprile 1968 n Candian A.: Il contratto di trasferimento di volumetria. Giuffrè editore, Milano, Candian A.: Trasferimenti di Volumetria. In aggiornamento Digesto Civile, Utet, Torino, Ceccherini G.: Il cd. trasferimento di volumetria, Giuffrè ed., Milano, Cimmino N. A.: la cessione di cubatura nel diritto civile, in Riv. Notar., luglio-agosto De Martinis.: Accorpamento urbanistico di più aree, con particolare riferiemntoal trasferimento di volumetria, nota a Cass. 22 febbraio 1996, n. 1352, in Ngcc, I, Grassano P.: La cessione di cubatura nel processo conformativo della proprietà edilizia privata, in Giur. It., 1990, IV. Grassano P.: La cessione di cubatura, in Riv. Not., Libertini M. Trasferimenti di Cubatura, in I contratti del commercio,dell industria e del mercato finanziario, trattato diretto da Galgano F.,Utet. Pagano A.: In tema di c.d. Trasferimento di cubatura, in Corr. Giur., Selvarolo S.G. Il negozio di cessione di cubatura,ed. Sc. It,1989. Vanghetti V.: Profili civilistici della c.d. cessione di cubatura, in Notariato,

5 Disposizioni più recenti in materia di edilizia, sono contenute nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, entrato in vigore a partire dal 30 giugno 2003 e che tra le novità di maggior rilievo annovera il cambio della espressione concessione edilizia con quella di permesso di costruire. Gli standards sono dei criteri con cui si fissano i limiti inderogabili di altezza e di distanza dei fabbricati, ma soprattutto gli indici di densità edilizia, nonchè i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali da un lato e gli spazi destinati al verde pubblico, attività collettive, parcheggi dall altro. Così, il Consiglio di Stato La volumetria che secondo gli standards urbanistici spetta a più terreni edificabili viene concentrata su una sola area in modo da realizzare, nella suddetta area, una costruzione di maggiore cubatura, nel rispetto, comunque, dell indice di densità fondiaria 2. Tra i vari tipi di standard urbanistici, quelli su cui è necessario porre la attenzione, in quanto maggiormente attinenti alla problematica del trasferimento di volumetria, sono gli Standards Planovolumetrici, ovvero quegli standards che definiscono il rapporto tra la superficie 2 Cons. St., sez V, 13 agosto 1996, n. 918, in Rep. Giu. It., Edilizia e urbanistica, n

6 del fondo (espressa in m/q) su cui deve realizzarsi l intervento edificatorio ed il volume (espresso in m/c) dell edificio da erigere; mettendo in evidenza il fatto che tali standards sono di norma contenuti nei Piani Regolatori o in altri strumenti urbanistici equivalenti, ma in mancanza di questi gli standards planovolumetrici sono fissati dal già citato art. 41-quinques L. U. La legge pone gli standards come una limitazione alla proprietà privata e soprattutto al diritto di edificare in capo al fondo stesso, al fine di consentire un più razionale sfruttamento dei suoli e garantire la salute degli individui e la salvaguardia del territorio. Quindi la funzione di tali standard è fondamentalmente quella di evitare la creazione di inzeppamenti edificatori e consentire uno sviluppo edilizio controllato. In mancanza, però, di espresse prescrizioni urbanistiche la determinazione di uno standard planovolumetrico consente al soggetto che vuole costruire, una ampia discrezionalità circa la possibilità di concentrare la volumetria edificabile in un unico spazio ristretto; con la conseguente edificazione solo in altezza e ampi spazi circostanti lasciati liberi o viceversa. Infatti, poiché l indice di densità edilizia è stabilito per zone e non per singole aree, l interesse pubblico (edilizio) in vista del quale viene posto il limite di edificabilità da parte degli strumenti urbanistici vigenti, risulterà 6

7 essere soddisfatto anche se le costruzioni verranno ad essere concentrate in un'unica determinata zona, anche se le altre resteranno inedificate o in edificabili purchè per quella determinata zona il rapporto volume/superficie (espresso con la formula mc/mq) non superi i limiti previsti. Inoltre gli standards si pongono in una posizione di indifferenza rispetto ai confini delle dimensioni delle proprietà private, in quanto ciò che rileva non è come le potenzialità edificatorie siano distribuite tra i singoli proprietari ma come il carico edilizio sia distribuito su tutto il territorio (e a prescindere di come il territorio sia frazionato tra i privati). Una particolare attenzione merita il problema della cd zonizzazione o azzonamento, ovvero la questione riguardante la regolamentazione delle altezze, dei volumi dei distacchi, dei limiti di distanza tra i vari edifici etc., contenuta nella L. 17 agosto 1942 n con particolare riferimento all art. 7 di tale legge riguardante il Contenuto del piano regolatore generale ; nel d. m. 2 aprile 1968 n riguardante i Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali etc. (cosi come previsto ai sensi dell art. 17 della L. 6 agosto 1967 n. 765); ed infine nell art 4 L. 28 gennaio 1977 n. 10 ( Norme per la edificabilità dei suoli ) riguardante le Caratteristiche della concessione, articolo 7

8 che, insieme al art. 1 della stessa legge, è stato abrogato dal precitato D.P.R. 6 giugno 2001, n Ciò su cui si deve incentrare la nostra attenzione, è l importanza che acquista, sulla base di tale normativa, la perimetrazione complessiva di una certa zona. Considerando, infatti, il totale dei volumi destinati ad una certa utilizzazione, eventuali modifiche circa la localizzazione di tali volumi si possono realizzare solo se la volumetria prevista per quella certa zona non risulta essere stata alterata. Ciò che ne consegue è una limitazione dello ius aedificandi che determina delle differenze di valore dei suoli che potrebbero essere attenuate,per non creare dei veri e propri squilibri attraverso la previsione di Piani Regolatori Generali che contengono un articolata previsione dei trasferimenti di cubatura. I piani regolatori debbono però conformarsi alle indicazioni dei piani paesistici e quindi le eventuali cessioni di cubatura dovranno essere realizzate secondo tali limiti. 8