VALUTAZIONE DI RATING SOLLECITATO. Rating Summary: JSH GROUP S.P.A. 10 Gennaio 2014

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1 VALUTAZIONE DI RATING SOLLECITATO Il rating è stato sollecitato dalla controparte, o da suoi intermediari, e pertanto CRIF Rating Agency ha percepito un compenso a fronte dell esercizio analitico effettuato. Rating Summary: JSH GROUP S.P.A. 10 Gennaio 2014 B ELEMENTI CHIAVE DEL RATING Analista principale: Salvatore De Iaco, Rating Analyst Tel.: s.deiaco@crif.com Analista secondario: Rosa Esposto, Rating Analyst Tel.: r.esposto@crif.com Ilenia Sabato, Rating Analyst Tel.: i.sabato@crif.com Punti di forza 1. Esperienza del management. Forte dell esperienza nel settore, il management di JSH dispone di competenze gestionali che consentono al Gruppo di cogliere le opportunità che il settore ricettivo offre e di competere adeguatamente in un contesto caratterizzato da forte concorrenza su ogni segmento di clientela/servizio offerto e dalla presenza di numerosi operatori, dai grandi gruppi dotati di propri marchi alle strutture private a gestione familiare. 2. Buone prospettive di settore e posizionamento nel segmento meno sensibile alla congiuntura economica. Il settore ricettivo in Italia presenta buone prospettive di crescita per i prossimi anni, con un giro d affari di 21 miliardi per il 2016 e un tasso di crescita (CAGR) del 3,9% annuo nel quinquennio Il segmento Upper-Upscale e Luxury (4, 4s e 5 stelle), su cui è focalizzato il Gruppo, ha risentito poco della fase congiunturale negativa, anche se ha visto un intensificazione della concorrenza. Buone prospettive di crescita per il Gruppo JSH potrebbero derivare dai servizi specifici e complementari (golf, benessere), che integrano la gamma dei servizi tradizionali offerti, e dalle politiche di affiliazione ai grandi brand internazionali (Radisson Blu, Hilton, Holiday Inn) in grado di attrarre la clientela straniera (meno influenzata dalla congiuntura) e stabilire un rapporto di fidelizzazione. Approvazione: Armando Guermandi, Presidente Comitato di Rating Data di prima pubblicazione del Rating: 10/01/2014 Data di pubblicazione dell ultima revisione del rating: --- Metodologia utilizzata: CRIF Rating Methodology: Emittenti Corporate; Validazione del rating CRIF; ( Criticità 1. Scarsa capitalizzazione e Posizione Finanziaria in peggioramento. Nonostante il Gruppo JSH abbia mostrato una forte evoluzione del giro d affari nel corso degli ultimi esercizi (il Valore della Produzione nel 2013 dovrebbe raggiungere 28 milioni da quasi 1 milione nel 2010), la situazione patrimoniale, pur tenendo conto degli effetti legati alla stagionalità, è rimasta caratterizzata da una forte dipendenza dalle risorse finanziarie di terzi e da scarsa capitalizzazione. Al 31/12/2012, la Posizione Finanziaria Netta (PFN) di Gruppo si attestava su un valore di 1,8 milioni, a fronte di un Patrimonio Netto di circa 140 mila (PFN/PN pari a 12,9). Il fabbisogno finanziario derivante dalla gestione delle strutture acquisite nel corso del 2013 ha portato a un ulteriore crescita dell esposizione finanziaria e a un valore della PFN che dovrebbe attestarsi a 3,3 milioni a fine CRIF Rating Agency stima per il 2014 un maggior fabbisogno finanziario e un incremento dell indebitamento complessivo derivante dalla gestione del circolante e dalle attività delle strutture di prossima apertura. L emissione obbligazionaria in corso di collocamento per un importo massimo di circa 5 milioni (il periodo di offerta dovrebbe concludersi il 31 gennaio 2014), destinata in parte alle esigenze di circolante e in parte a finanziare nuovi investimenti in migliorie da apportare sulle strutture gestite, potrebbe comportare un ulteriore crescita dell esposizione finanziaria e del rapporto PFN/PN. È vietata la riproduzione. 1 di 6 Rating Sollecitato

2 2. Scarsa marginalità e incertezza sui flussi di cassa attesi. Data la recente acquisizione delle gestioni alberghiere, la struttura economica del Gruppo non ha ancora espresso tutte le sue potenzialità, penalizzata in particolare dal mancato conseguimento di risultati positivi in alcune strutture ricettive a gestione diretta. La scelta strategica di privilegiare, nei primi anni della gestione, l occupancy a scapito di un maggior ARR (prezzo medio per camera per notte) ha impattato sui margini operativi realizzati, mentre gli interventi di efficientamento e razionalizzazione dei costi nelle nuove strutture in gestione non hanno ancora portato ai ritorni economici attesi (l Ebitda di Gruppo nel 2012 è stato pari a 737 mila, l Ebitda margin si è attestato al 4%). Per l esercizio 2013, CRIF Rating Agency stima una crescita dell Ebitda (che dovrebbe superare 1 milione) e un risultato economico complessivo ancora modesto, mentre per il biennio successivo i flussi di cassa che la gestione reddituale sarà in grado di produrre dipenderanno anche dalle acquisizioni delle nuove gestioni previste nel Struttura organizzativo-gestionale ancora in fase di consolidamento. Il Gruppo è un nuovo player nel settore dell ospitalità Upper-Upscale e Luxury che, grazie al business model adottato e alle capacità ed esperienza del management, ha potuto posizionarsi velocemente tra gli altri operatori del segmento. La rapida crescita del giro d affari e la recente presa in gestione di numerose nuove strutture ricettive hanno aumentato la complessità della gestione, che necessita ora di un percorso di organizzazione interna relativamente alla realizzazione di un sistema gestionalecontabile a livello di Gruppo (che il management prevede già per il 2014) e all ottimizzazione delle strutture (la recente nomina di un Direttore Generale è finalizzata anche a realizzare una migliore gestione e controllo delle singole strutture ricettive). PROFILO DELL EMITTENTE JSH Group S.p.A. (di seguito anche solo JSH) è la società a capo dell omonimo gruppo attivo nel settore turistico-alberghiero (con un Valore della Produzione che nel 2013 dovrebbe raggiungere circa 28 milioni) focalizzato nel segmento Upper-Upscale e Luxury (4, 4 s e 5 stelle). Dalla recente costituzione avvenuta a luglio 2009, l assetto organizzativo e societario del Gruppo ha visto una forte evoluzione, in particolare nel corso del 2012 e 2013: l acquisizione di nuove gestioni alberghiere costituendo società ad hoc per l affitto dei relativi rami d azienda; la trasformazione da S.r.l. in S.p.A.; la riorganizzazione del Gruppo, avvenuta a fine 2013, attraverso la costituzione di una nuova società (JSH Gestioni S.r.l.) nella quale sono state conferite tutte le partecipazioni detenute dalla capogruppo nelle società operative. Attualmente il Gruppo JSH comprende, oltre alla capogruppo JSH Group S.p.A., le seguenti società: JSH Gestioni S.r.l., la società costituita a novembre 2013 attraverso l operazione di conferimento delle partecipazioni nelle società affittuarie delle strutture alberghiere; Fiano Romano Gestioni S.r.l., costituita nel marzo 2010, affittuaria dell Eurohotel sito in Fiano Romano (RM); Punta Ale Re S.r.l., costituita nel gennaio 2010 e affittuaria, a partire dal gennaio 2011, del Golf Hotel Punta Ala sito in provincia di Grosseto; Galzignano Gestioni S.r.l., costituita nel febbraio 2012, affittuaria dell Hotel Radisson Blu Resort Terme di Galzignano sito in provincia di Padova; Roma Gestioni S.r.l., costituita a maggio 2012, affittuaria del Radisson Blu ES Hotel sito a Roma; Roma Ovest S.r.l., costituita a luglio 2012, affittuaria del JSH Hotel Rome (Holiday Inn da dicembre 2013) sito a Roma; Salento Gestioni S.r.l., costituita a luglio 2013 e affittuaria, a partire da novembre 2013, del Double Tree by Hilton Acaya Golf Resort sito in provincia di Lecce; JSH De Amicis S.r.l, costituita a luglio 2013 e affittuaria dell Idea Hotel Corso Genova sito a Milano. Firenze Gestioni S.r.l., costituita a maggio 2012 per l affitto del ramo d azienda e la gestione dell Hotel Home Florence sito a Firenze, la cui partecipazione è passata dal 50% al 100% nel corso del mese di dicembre JSH detiene, inoltre, partecipazioni di collegamento nelle seguenti società: JSH Framon Hotels S.r.l. e JSH Framon Sicily Golf S.r.l., le cui quote di maggioranza appartengono al gruppo Franza, nate per la gestione dell Hotel Royal Palace in provincia di Messina e dell hotel Etna Golf Il Picciolo in provincia di Catania. È vietata la riproduzione. 2 di 6 Rating Sollecitato

3 BUSINESS RISK Il modello di business adottato prevede due modalità di gestione delle strutture alberghiere: diretta, tramite contratti d affitto d azienda e/o locazione di immobili a uso alberghiero (ex Legge n. 392/1978), realizzata per il tramite delle società direttamente partecipate; indiretta, attraverso contratti di management e consulenza prestati dalla capogruppo alle società partecipate e a società terze, aventi a oggetto servizi di coordinamento e supporto alle attività di gestione alberghiera. La selezione delle strutture alberghiere in gestione (diretta o indiretta) avviene in base alle performance e alla localizzazione geografica delle stesse, preferendo quelle che hanno avuto gestioni poco efficienti e localizzate in luoghi a forte interesse turistico (grandi città italiane e località balneari/vacanziere). Le scelte strategiche effettuate dal management hanno permesso al Gruppo JSH di crescere dimensionalmente in termini sia di strutture gestite sia di fatturato, mantenendo una struttura patrimoniale flessibile. I canoni d affitto delle strutture gestite e i costi del personale rappresentano, in parte, costi fissi che hanno influito sul mancato conseguimento di risultati positivi nella gestione di alcune strutture nel corso del L attività del Gruppo è concentrata sul solo mercato italiano nel segmento dell Upper-Upscale e Luxury, destinata a una clientela prevalentemente leisure (ospitalità per vacanza e tempo libero) attraverso l offerta di tre tipi di strutture: Resorts, hotel di oltre 100 camere in Sicilia, Sardegna, Puglia e Toscana; Boutique Hotels, hotel d alta gamma con meno di 100 camere, a oggi in Toscana; City Business Hotels, hotel con oltre 100 camere in città di primo livello, attualmente a Roma e dal 2014 a Milano e Bologna. CRIF Rating Agency ritiene che il Gruppo, ancora in fase di start-up, presidi solo alcuni dei fattori critici di successo del settore di riferimento. Si valutano positivamente alcune iniziative destinate ad attrarre target specifici di clienti e l allargamento dei servizi offerti alla clientela leisure, quali centri benessere e circuiti golfistici, che presentano un alto grado di interesse e che il Gruppo sta sviluppando al fine di intercettare la fascia di mercato rappresentata dall incoming della clientela straniera (meno influenzata dalla congiuntura). Il Gruppo, inoltre, opera attraverso la collaborazione con marchi di fascia medio-alta (Radisson Blu, Hilton, Holiday Inn) che godono di un elevata visibilità a livello internazionale e di un forte posizionamento sul mercato. FINANCIAL RISK Principali dati finanziari ( /000) 2012 (1) 2011 (2) 2010 (3) VdP Ricavi Ebitda Ebit Utile/Perdita CIN PN PFN ) Dati consolidati forniti dalla società (2) Bilanci aggregati (JSH Group S.p.A., Fiano Romano Gestioni S.r.l. e Punta Ala Re S.r.l.) (3) Bilanci aggregati (JSH Group S.p.A. e Fiano Romano Gestioni S.r.l.) Nel triennio il Gruppo JSH ha registrato un incremento del Valore della Produzione (VdP), che ha raggiunto circa 18,3 milioni nel 2012, grazie al processo di crescita esterna avvenuto attraverso l acquisizione della gestione di nuove strutture ricettive. I ricavi da gestione diretta (derivanti dalla clientela ospite delle varie strutture ricettive) hanno complessivamente generato circa il 95% del VdP, mentre i ricavi provenienti dai contratti di management ( gestioni indirette ) hanno contribuito solo marginalmente ai risultati economici del Gruppo. I costi operativi sono costituiti prevalentemente dai costi per servizi (51% del VdP), del personale (23% del VdP) e dai canoni sostenuti per i contratti d affitto e locazione (11%). I costi per il personale sono più che raddoppiati rispetto al 2011 a fronte del processo di crescita per linee esterne che ha portato all incremento dell organico medio (100 risorse nel 2012 contro 48 nel 2011). Risentendo del mancato raggiungimento della condizione di equilibrio economico in alcune strutture del Gruppo, sulle quali gli interventi di efficientamento non hanno ancora prodotto i loro risultati, l Ebitda margin 2012 è risultato piuttosto contenuto (circa 4%), mentre l Ebit margin è risultato pari al 2%. Sui risultati economici hanno pesato negativamente gli oneri straordinari relativi a interventi di razionalizzazione del personale, tramite incentivazione all'esodo, per un valore complessivo di 451 mila. Il Gruppo ha chiuso l esercizio con un utile di circa 61 mila. A fronte di un irrigidimento della struttura degli impieghi per la capitalizzazione delle migliorie apportate alle strutture in gestione diretta (nel periodo il Gruppo ha complessivamente investito 1,2 milioni) non vi è stato un contestuale aumento delle fonti di finanziamento di lungo termine, evidenziando una situazione di parziale squilibrio finanziario. A fine 2012 il Gruppo presentava una Posizione Finanziaria Netta (PFN) di circa 1,8 milioni, costituita prevalentemente da debiti bancari a breve (circa 1,5 milioni, includendo anche le quote a breve dei mutui), da finanziamenti a medio-lungo termine per circa 650 mila È vietata la riproduzione. 3 di 6 Rating Sollecitato

4 (1) Dati consolidati forniti dalla società (2) Bilanci aggregati (JSH Group S.p.A., Fiano Romano Gestioni S.r.l. e Punta Ala Re S.r.l.) (3) Bilanci aggregati (JSH Group S.p.A. e Fiano Romano Gestioni S.r.l.) Fonte: Crif Rating Agency 2012 (1) 2011 (2) 2010 (3) Ebitda margin 4,0% 2,5% -3,0% Ebit margin 2,0% 1,7% -4,2% PFN/Ebitda 2,5 7,4 Ebitda neg. PFN/PN 12,9 11,7 7,1 FFO/PFN 0,7 0,1 - ( /000) 2013E 2014E 2015E VdP Ricavi Ebitda Ebit Utile/Perdita CIN PN PFN E 2014E 2015E Ebitda margin 3,8% 4,3% 5,9% Ebit margin 0,3% 1,2% 3,0% PFN/Ebitda 3,2 2,4 1,2 PFN/PN 15,7 9,0 4,7 FFO/PFN 0,3 0,4 0,9 e da leasing pari a 395 mila. In relazione agli esigui mezzi propri, e pur tenendo conto degli effetti legati alla stagionalità, la PFN è risultata molto elevata (con il rapporto PFN/PN pari a 12,9 volte, mentre il rapporto PFN/Ebitda si è attestato su valori più contenuti, pari a 2,5 volte). Il fabbisogno finanziario derivante dalla crescita del giro d affari e dall entrata in funzione delle nuove strutture ha portato all incremento della PFN, che dovrebbe raggiungere circa 3,3 milioni a fine 2013 secondo stime prudenziali del management. Nonostante il miglioramento atteso dell Ebitda di Gruppo (che per il 2013 dovrebbe essere leggermente superiore a 1 milione), CRIF Rating Agency si attende un peggioramento del rapporto PFN/Ebitda (che dovrebbe attestarsi su valori non inferiori a 3). A fronte della crescita delle attività e della PFN, il Patrimonio Netto della società ha subito, nel 2013, lievi incrementi (per il versamento di 36 mila relativo all aumento di capitale sociale effettuato nel 2012 e 20 mila per il nuovo aumento di capitale sociale deliberato a novembre 2013 a seguito della trasformazione della forma giuridica in S.p.A.). L operazione di riorganizzazione societaria, che ha portato alla valorizzazione (in capo alla società controllata neocostituita JSH Gestioni S.r.l.) di intangibles per ulteriori 3 milioni e la rilevazione in capo alla stessa di un PN di 3,5 milioni (senza alcun versamento monetario), non ha avuto un effetto tangibile sul PN di Gruppo. Per la chiusura dell esercizio 2013 non ci si aspetta, inoltre, un utile d esercizio in grado di incidere sulla patrimonializzazione del Gruppo, per cui anche il rapporto PFN/PN, secondo CRIF Rating Agency, presenterà un peggioramento rispetto all esercizio Il Piano industriale di Gruppo prevede l incremento del Valore della Produzione nel periodo (CAGR pari al +11%), da realizzarsi attraverso: il giro d affari delle nuove gestioni che verranno acquisite o diventeranno operative entro il 2014 (Milano, Acaya, Bologna e Marinagri); l entrata a regime degli investimenti realizzati dal Gruppo negli anni passati, in particolare quelli effettuati per il rinnovo dell Holiday Inn Pisana di Roma che consentiranno di beneficiare già dal primo trimestre del 2014 degli effetti positivi derivanti dall affiliazione al marchio Holiday Inn e dell incremento del prezzo medio di vendita derivante dalla modifica del business mix (clientela individuale, sia corporate sia leisure, contro gruppi); la crescita del livello di occupancy medio di circa 2,2 punti base e un lieve incremento del prezzo medio di vendita, pari all 1,5% medio annuo nelle strutture già avviate. La crescita del giro d affari, secondo il management, sarà accompagnata da un progressivo miglioramento della marginalità operativa del Gruppo grazie ad interventi mirati di ottimizzazione dei costi operativi delle strutture, in parte già in corso di implementazione (riduzione dei periodi di apertura delle strutture stagionali, razionalizzazione del costo delle risorse umane). Gli investimenti previsti nel triennio di piano si aggireranno intorno a 5,3 milioni (di cui 3,3 milioni realizzati nel 2013), principalmente destinati al revamping o al refurbishment di alcune strutture in gestione e alle attività di pre-opening delle strutture di nuova apertura. Il Gruppo ha in corso l emissione di un prestito obbligazionario amortizing destinato al Segmento Professionale (ExtraMOT PRO) del Mercato ExtraMOT di Borsa Italiana per un importo massimo di 4,95 milioni, il cui periodo di collocamento dovrebbe chiudersi il 31 gennaio 2014 (il management si attende di raccogliere risorse finanziarie per 3-4 milioni). La nuova finanza sarà destinata a finanziarie in via prevalente gli investimenti previsti nel Piano Industriale e in via residuale le esigenze finanziarie connesse all avvio dell attività di gestione delle nuove aperture previste nel La scadenza del prestito obbligazionario è fissata al 31 gennaio 2019 e prevede il rimborso in tranche (20% nel 2016, 2017 e 2018, e 40% nel 2019) e un tasso lordo annuale del 7,5%. CRIF Rating Agency ritiene che il rimborso del prestito sarà legato alla capacità del Gruppo di migliorare la generazione dei flussi di cassa attraverso il raggiungimento degli obiettivi e delle azioni individuate dal management in relazione all incremento atteso del giro d affari, all efficientamento dei costi e al conseguimento di risultati positivi nella maggior parte delle nuove strutture acquisite, che dovrebbero essere realizzati nel corso dei prossimi mesi e, dunque, prevedibilmente, nel È vietata la riproduzione. 4 di 6 Rating Sollecitato

5 DETTAGLIO RATING Denominazione: JSH Group S.p.A. Codice fiscale: Tipologia di Rating: Rating Solicited sottoposto a monitoraggio Classe di Rating: B Outlook/Credit Watch: --- Impresa che rileva una struttura finanziaria vulnerabile. Il rischio di Descrizione Rating: default è significativamente influenzato da avverse condizioni economiche e finanziarie. Data di prima pubblicazione del Rating 10/01/2014 Data di pubblicazione dell ultima revisione del Rating --- Metodologia utilizzata: CRIF Rating Methodology: Emittenti Corporate ( Modificato a seguito della comunicazione: No FONTI INFORMATIVE CONSULTATE al 07/01/2014 Visura Camerale ordinaria Procedure concorsuali Archivio protesti Informazioni da Tribunali e da Uffici di Pubblicità immobiliare Bilanci Consolidato al 31/12/2012 Documentazione societaria di natura privata fornita dall impresa Altre informazioni pubbliche e proprietarie CLASSE DI RATING RISK ASSESSMENT AAA AAA Impresa stabile caratterizzata da un'eccellente situazione di equilibrio finanziario. Il rischio di default è estremamente basso AA A BBB BB B CCC D AA + AA AA - A + A A - BBB + BBB BBB - BB + BB BB - B + B B - CCC D1 D2 Impresa caratterizzata da una solida capacità di rimborso. Il rischio di default è molto basso Impresa caratterizzata da un'elevata capacità di rimborso del debito, ma influenzabile da avverse situazioni economiche e finanziarie. Il rischio di default è basso Impresa caratterizzata da un'adeguata capacità di rimborsare il debito. Il rischio di default è contenuto benché legato agli andamenti di mercato Impresa caratterizzata da elementi di rischio di business e/o finanziari che la espongono a condizioni economiche o di mercato maggiormente avverse rispetto all'investment grade. Il rischio di default rimane comunque accettabile Impresa che rileva una struttura finanziaria vulnerabile. Il rischio di default è significativamente influenzato da avverse condizioni economiche e finanziarie Impresa caratterizzata da carenze rilevanti sotto il profilo finanziario, molto vulnerabile e dipendente prevalentemente dalle condizioni del contesto economico finanziario. Il rischio di default è significativo Presenza di informazioni pubbliche che evidenziano insolvenze e/o crediti allo stato inadempiuti Presenza di proceduta concorsuale o pregiudizievole per uno stato di insolvenza conclamato o temporaneo del soggetto Il default D1 può essere di natura selettiva qualora l inadempimento riguardi solo specifiche obbligazioni e CRIF non ritenga che tale situazione si estenda alla maggioranza/totalità delle obbligazioni. In questo caso il rating è indicato con D1S. È vietata la riproduzione. 5 di 6 Rating Sollecitato

6 DISCLAIMER Il rating attribuito da CRIF rappresenta l esito di un giudizio indipendente sull entità valutata. In accordo con la politica in materia di conflitto d interesse di CRIF, le persone intervenute nell attribuzione del rating risultano non avere conflitti d interesse con l entità valutata. Il rating è stato attribuito sulla base di informazioni derivanti da fonti pubbliche e da altre informazioni ricevute dall entità valutata ed è basato su un quadro informativo giudicato completo ed affidabile dagli analisti di rating; in assenza dei requisiti di completezza e affidabilità, CRIF si astiene dall emettere il rating. CRIF non è tuttavia responsabile della veridicità delle informazioni utilizzate per l attribuzione del rating, sulle quali non svolge alcuna attività di audit né assume obbligazioni di verifiche indipendenti/due diligence. I rating di CRIF sono attribuiti sulla base delle linee guida metodologiche definite all interno di CRIF Rating Agency e sono il risultato di un lavoro collegiale, non potendo dunque essere ascritto alla responsabilità dei singoli analisti. Il rating è un opinione fornita dal Comitato Rating e dunque da CRIF, sul merito di credito dell entità valutata e non costituisce in alcun modo raccomandazione a comprare, vendere o detenere titoli o altri strumenti finanziari emessi dalla stessa. CRIF si riserva il diritto di aggiornare o ritirare in qualsiasi momento i rating emessi, in accordo con le linee guida metodologiche e di processo definite all interno di CRIF Rating Agency. I rating di CRIF sono richiesti e remunerati dalle entità valutate, da soggetti terzi a questa riferiti o da investitori, ovvero assegnati dall agenzia di propria iniziativa laddove si ravvisi un interesse, ancorché indiretto, dal mercato. È vietata la riproduzione. 6 di 6 Rating Sollecitato