1^ SEZIONE CIVILE * * * CONSULENZA TECNICO-GIUDIZIARIA NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G ANNO 2010 * * * All Ill.mo Signor GIUDICE ISTRUTTORE:

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1 TRIBUNALE DI BOLOGNA R ^ SEZIONE CIVILE CONSULENZA TECNICO-GIUDIZIARIA NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G ANNO 2010 All Ill.mo Signor GIUDICE ISTRUTTORE: Dott.ssa MARIA CRISTINA BORGO RELAZIONE TECNICA 1 LOTTO UNICO PIENA PROPRIETA di porzioni immobiliari site in Comune di Argelato (BO) frazione Funo Via Galliera n. 172 (già n. 96/9) rappresentate da un appartamento per civile abitazione compreso al terzo piano, della superficie commerciale di mq. 75,50 circa, composto da un ingresso con corridoio che disimpegna il tinello con cucinotto, due camere da letto ed un bagno, si completa con un balcone al piano di mq. 3,60 e al piano terra da un vano ad uso cantina di mq. 9,50 ed un autorimessa di mq. 12 compresa in fabbricato accessorio. 1) GENERALITÀ ET UBICAZIONE Dalla disamina degli atti e dei documenti di causa si rileva che i cespiti interessati dal presente processo di divisione sono

2 2 rappresentati da: un appartamento per civile abitazione posto al terzo piano, comprensivo di un locale ad uso cantina al piano terra; un vano ad uso autorimessa al piano terra; compresi nel fabbricato condominiale sito in territorio del Comune di Argelato (BO), Via Galliera N. 172 (già 96/9). Detto immobile che sorge nel centro abitato della frazione Funo, posta a circa sette chilometri dal Capoluogo e dodici dal centro di Bologna è ubicato a levante della strada provinciale Galliera, in posizione interna rispetto alla medesima, in un comparto completamente urbanizzato, adeguatamente servito da infrastrutture e servizi di trasporto pubblico, che risulta sufficientemente appetibile sotto il profilo commerciale. L accesso al fabbricato avviene direttamente dalla pubblica Via Galliera, a mezzo di un breve tratto di strada privata (Mappale 204), comune ad altro edificio. 2) DESCRIZIONE GENERALE DELL IMMOBILE L immobile che ospita le componenti immobiliari in esame realizzato alla fine degli anni 60 è costituito da un corpo di fabbrica principale di forma rettangolare (Mappale 200), che si eleva per quattro piani fuori terra senza l interrato, ove insistono le unità abitative ed i relativi accessori (cantine, centrale termica e autorimesse), ed un piccolo fabbricato accessorio, posto a sud est del precedente (Mappale 203), ad un solo piano, comprendente tre autorimesse. Sorge su una corte che si presenta asfaltata sui lati rivolti a

3 nord e ed est (ove insistono, rispettivamente, lo stradello d accesso e l area di manovra antistante le autorimesse), pavimentata in cemento, con piccole aiuole sul fronte principale attestato a ponente (nell area caratterizzata dal corsello pedonale che conduce al portone d ingresso), delimitata con recinzioni fisse lungo il suo perimetro (realizzata con rete metallica sorretta da paletti in ferro), e dotata di sbarra automatizzata. Il corpo principale è realizzato con struttura portante verticale in laterizio di mattoni (a due teste), solai di tipo misto in laterocemento e copertura tradizionale a quattro falde con struttura in CAV e tavelloni in laterizio, soffittino alla toscana, manto in tegole marsigliesi e lattoneria in rame. Il fabbricato accessorio presenta le stesse caratteristiche costruttive del principale, ma è coperto da un tetto piano a lastrico solare (non praticabile). Le pareti esterne sono in parte intonacate e tinteggiate con materiale plastico ed in parte rivestite in listelli di cotto (tipo mattone faccia a vista ), con basamento fino al primo solaio in cemento martellinato a riquadri. È servito da un vano scale privo di ascensore con pareti e soffitti intonacati civilmente e tinteggiati (con basamento verniciato a smalto), l atrio ed i pianerottoli sono pavimentati con palladiana di marmo, i gradini (alzata e pedata) sono i marmo travertino, mentre il corridoio di disimpegno delle cantine è in battuto di cemento. Il portone d ingresso è realizzato con telaio in ferro verniciato e vetri, l atrio presenta pareti rivestite in perlinato di legno, la ringhiera è in ferro verniciato con corrimano in materiale plastico, cemento. 3

4 L edificio dotato d impianto di riscaldamento centralizzato a metano è collegato ai flussi tecnologici di luce, F.M., acqua, gas e telefono ed è allacciato alla rete fognante comunale. Come emerge dalla documentazione fotografica ivi allegata alla lettera E l immobile evidenzia nell insieme uno stato di conservazione e manutenzione ancora buono, in virtù dei lavori di ristrutturazione che, nel 1989, hanno comportato il completo rifacimento dei parametri esterni di finitura (ivi compresi i balconi). 4 3) CONFINI I cespiti oggetto del processo di divisione confinano con beni di altra proprietà, parti comuni (vano scale, corridoio cantine), salvo altri. 4) IDENTIFICAZIONE CATASTALE Come emerge dai certificati di visura ivi allegati, le componenti immobiliari in esame risultano identificate presso il Catasto Fabbricati del Comune di Argelato: A) l appartamento con cantina: al Foglio 42 con il Mappale 200 Subalterno 16 Via Galliera N. 96/9 Piano T-3 Cat. A/3 Classe 3^ Vani 4,5 R.C. Euro 383,47 (vedasi allegato B/1 ); B) l autorimessa: al Foglio 42 con il Mappale 203 Subalterno 2 Via Galliera N. 96/9 Piano T Cat. C/6 Classe 2^ mq. 12 R.C. Euro 59,50 (vedasi allegato B/2 ). Gli accertamenti e le verifiche in tal senso svolte hanno permesso di accertare la conformità delle unità immobiliari in esame

5 5 ai dati catastali ed alle relative planimetrie. 5) TITOLARITÀ DEL BENE I cespiti oggetto del presente processo sono pervenuti per successione. 6) NORMATIVA URBANISTICA E REGOLARITÀ AMMINISTRATIVA Le indagini svolte presso il Comune di Argelato hanno permesso di accertare che il fabbricato che ospita le componenti immobiliari in esame è stato realizzato a seguito di licenza edilizia N. 111 del 3 aprile 1968 (vedasi allegato D/1 ), ed è stato dichiarato abitabile con certificato rilasciato il 30 novembre 1971 (vedasi allegato D/2 ). Deve inoltre darsi atto che per la realizzazione degli interventi di adeguamento della centrale termica (e le conseguenti modifiche prospettiche) è stata rilasciata Concessione Edilizia N Prot del 02 giugno 1987 (vedasi allegato D/3 ). Gli accertamenti e le verifiche in tal senso svolte hanno permesso di accertare che le unità immobiliari in esame (appartamento, cantina ed autorimessa) risultano conformi al contenuto degli elaborati grafici di progetto, pertanto essendo regolari sotto il profilo urbanistico non necessitano di sanatoria edilizia. 7) COMPOSIZIONE DELLA PARTE IMMOBILIARE Come precisato in precedenza le componenti immobiliari

6 oggetto della presente divisione la cui configurazione emerge, di massima, nelle planimetrie catastali ivi allegate sono rappresentate da: un appartamento per civile abitazione compreso al piano terzo (vedasi allegato B/3 ) che si estende per una superficie lorda di mq. 75,50 circa composto da un ingresso corridoio che disimpegna il tinello con cucinotto, due camere da letto ed un bagno e si completa con un balcone (di mq. 3,60 circa), ed un vano ad uso cantina al piano terra (della superficie lorda di mq. 9,50 circa); un autorimessa compresa al piano terra del fabbricato accessorio (vedasi allegato B/4 ), che si estende per una superficie di mq. 12 circa, capace di ospitare una solo autovettura. Tutti i vani dell alloggio sono illuminati ed aerati direttamente dall esterno (ad eccezione del corridoio di disimpegno), ed assumono un altezza netta interna di m. 3,00 circa. Le finiture in atto di tipo economico, come attesta la categoria catastale attribuita sono rappresentate da: pavimenti in palladiana di marmo in tutti i vani ad eccezione del bagno, in ceramica; pareti e soffitti intonacati civilmente e tinteggiati; porte interne in legno tamburato rifinite in mogano, con specchiature parte in vetro e parte cieche; telai finestre e porte-finestra in legno d abete verniciato, prive di vetro camera ; tapparelle in materiale plastico; porta d ingresso in legno naturale lucidato; 6

7 pareti del cucinotto e del bagno rivestite in ceramica fino ad un altezza di m. 1,50 circa; servizio igienico dotato di tutti gli elementi sanitari di corredo, con rubinetteria di tipo corrente; impianti tecnologici di luce, acqua e gas con canalizzazioni incassate; vano cantina alto m. 2,40 con pareti intonacate e pavimento in conglomerato cementizio rullato, impianto d illuminazione, portoncino d ingresso in legno e finestra con telaio in legno e vetro; autorimessa avente accesso diretto dall area cortiliva ed altezza netta interna di m. 2,40 circa con pareti intonacate e pavimento in conglomerato cementizio rullato, impianto d illuminazione, portoncino d ingresso a due ante in ferro verniciato. Come emerge dalla documentazione fotografica ivi allegata alla lettera E, lo stato di conservazione delle suddette componenti immobiliari che conservano ancora le originarie finiture è scadente ed evidenzia la necessità d interventi di riordino generale e adeguamento tecnologico-funzionale. Le suddette componenti immobiliari risultano libere da vincoli locativi e/o di occupazione. 7 8) STIMA DEI BENI

8 Tenuto conto del criterio di stima prescelto e di tutti gli elementi che rientrano nella valutazione, il valore dei beni in esame sorge dal prodotto dei fattori rappresentati: 8 dall estensione lorda assunta dalle componenti immobiliari; dal valore unitario attribuito alle componenti stesse. A) ESTENSIONE LORDA DELLA COMPONENTE IMMOBILIARE La superficie commerciale assunta dall appartamento in esame determinata secondo gli usi correnti sulla piazza economica locale, che considerano l estensione al lordo, comprensiva dello spessore delle murature (100% dei muri esterni ed interni, 50% dei muri in comunione e/o in confine con altre unità, incidenza del 30% della superficie dei balconi e del 25% delle cantine) è pari a mq. 78. Per quanto concerne l autorimessa essendo prevalente il concetto legato alla funzionalità rispetto a quello dell estensione il relativo valore sarà espresso a corpo. B) VALORE UNITARIO Dalla disamina di tutti gli elementi emersi, tenuto conto: delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene; dello stato di fatto presente nelle componenti immobiliari e nelle parti comuni (illustrato ai punti due e sette della parte seconda che precede);

9 9 dei valori assunti da beni analoghi compravenduti nella zona; dall indicazioni ricavate dall Agenzia del Territorio e degli operatori del settore immobiliare; il valore unitario attribuito all appartamento in esame, è pari a Euro 1.800,00/mq. C) VALUTAZIONE DEL BENE Dal prodotto dei fattori prima esposti, per i cespiti in esame considerati liberi da vincoli locativi e/o di occupazione derivano i seguenti valori: appartamento: Euro (1.800,00 x mq. 78) = Euro ,00 autorimessa: a corpo Euro ,00 per complessivi Euro ,00 Ciò è quanto lo scrivente, in fede e con serena coscienza, ritiene di dover porgere ad espletamento dell incarico ricevuto e nel rimanere a disposizione per eventuali chiarimenti, doverosamente ringrazia e profondamente ossequia. Bologna, 17 agosto (Geom. Andrea Tomasini)

10 10 ALLEGATI RICHIAMATI IN CONSULENZA