TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI DATI DI PIGNORAMENTO

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1 1di13 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 207/14 R.G. ESEC. DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare del 24 febbraio 2014 trascritto in data Udienza Ore all art. n. 9408/7024 è stata pignorata al debitore esecutato, , l' intera proprietà dei seguenti beni immobili: Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di San Pietro in Casale, i beni immobili pignorati risultano così identificati: Terreno in San Pietro in Casale (BO), in catasto Fg. 68, part di are 3,70,seminativo. Terreno edificabile soggetto a lottizzazione, ora situato in via Cesena snc, sopra di esso è stato edificato fabbricato non ancora completato. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di villetta bifamigliare costituita da una unità immobiliare ad uso abitativo realizzata al grezzo, situata in Via Cesena a San Pietro in Casale (Bo) composta da ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, lavanderia, scale interne al piano terra, quattro camere da letto, guardaroba, portico, due terrazze al piano primo, compresa autorimessa accorpata al fabbricato, e mansarda anch essa al grezzo, non abitabile, al piano secondo, con annessa area cortiliva di pertinenza esclusiva al piano terra, il tutto facente parte di villetta bifamigliare. Superficie commerciale rilevata in pianta dell appartamento mq. 156 circa, terrazze circa 15 mq, portico 9 mq circa, mansarda non abitabile di circa 88 mq, di area cortiliva di 233 mq ( superficie commerciale ragguagliata 213 mq

2 2di13 circa ), autorimessa 23 mq. circa, parti ed utilità comuni e condominiali stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di San Pietro in Casale (Bo), i beni immobili pignorati risultano così identificati: Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di San Pietro in Casale, i beni immobili pignorati risultano così identificati: Terreno in San Pietro in Casale (BO), in catasto Fg. 68, part di are 3,70. Le planimetrie reperite dal tecnico scrivente presso l'agenzia del Territorio. NON corrispondono a quanto rilevato, infatti risulta costruito fabbricato allo stato grezzo non accatastato. Tale difformità sono da sanare totalmente a carico e a cura dell'aggiudicatario, attraverso l' ausilio di un tecnico abilitato che esegua pratica catastale di accatastamento presso l'agenzia del Territorio, inserendo al termine dei lavori il fabbricato e l area cortiliva al Catasto Fabbricati. L' importo per l'espletamento di tale pratica da parte di professionista abilitato, considerando la variabilità delle tariffe applicate, é stimata mediamente di circa 600,00 (euro) esclusi diritti di segreteria, bolli, e iva di legge. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali corrispondono alla porzione di terreno rilevata, è tuttavia necessario al termine dei lavori accatastare il fabbricato I beni rilevati corrispondono a quanto identificato dalla Agenzia del Territorio. ***

3 3di13 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: è compresa la comproprietà di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge e per destinazione. Servitù attive e passive - patti: se e come esistenti e aventi ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Vincolo urbanistico indicato nel rogito di provenienza derivante da convenzione urbanistica stipulata tra la società costruttrice con il Comune di San Pietro in Casale, la convenzione ad atto rogito Notaio in data 18 dicembre 2002 rep.n /4.699 trascritto a Bologna il 15 gennaio 2003 al n r.p. e successiva modificata stipulata con il medesimo comune mediante atto Notaio in data 10 marzo 2006 rep.n /5.759 e trascritto a Bologna il 5 aprile 2006 al n Tale vincolo per il terreno in oggetto limita a una capacità edificatoria pari a mq 125. ( centoventi cinque ) di superficie complessiva giusta le norme di attuazione della variante generale del Comune di San Pietro in Casale approvata con delibera della Giunta Provinciale n. 470 del giorno 11/10/1999. Si ritiene tale parametro rispettato, dall esame del RUE vigente si è verificato un valore di capacità edificatoria di superficie complessiva sotto i limiti massimi imposti dagli strumenti urbanistici suddetti. All attualità non risultano altri vincoli ed oneri pendenti in atto. CONFINI In confine con ragioni , ragioni , ragioni , strada di lottizzazione, salvo altri. PROPRIETÀ Intera proprietà, piena ed esclusiva del debitore esecutato

4 4di13 PROVENIENZA DEL BENE Al suddetto debitore esecutato sig.ra ( in regime di separazione dei beni ), l immobile era pervenuto giusto atto di vendita Notar del 12/07/2007 trascritto il 26/07/2007 ai nn /25769, da potere , con sede in Alla predetta , l immobile (già identificato al fg. 68 part. 627) era pervenuto giusto atto di vendita in Notar del 18/12/2002 trascritto il 15/01/2003 ai nn. 2616/1865 e ritrascritto il 31/03/2004 ai nn /11088, da potere di ( per la nuda proprietà), ( per l usufrutto). ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell aggiudicatario: - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli; Nessuna. - Convenzioni matrim. e provvedimento assegnazione casa coniugale; Nessuno. - Atti di asservimento urbanistico; Nessuno. - Altre limitazioni d'uso; Nessuna. Sull immobile oggetto di stima, gravano vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura: - ISCRIZIONE N /9333 del 24/07/2008; - ISCRIZIONE N /4380 del 19/05/2011; - TRASCRIZIONE N. 9408/7024 del 21/03/2014; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA

5 5di13 INQUADRAMENTO URBANISTICO L'immobile oggetto di perizia rientra negli edifici disciplinati dagli strumenti urbanistici addottati dal Comune di San Pietro in Casale e attualmente in vigore, in particolare dall'art. 24 del RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio approvato con delibera di consiglio n.4 del ), il fabbricato di cui l immobile pignorato fa parte rientra negli Ambiti urbani consolidati in corso di attuazione classificato AUC-B. L immobile rientra tra i piani urbanistici attuativi riconosciuti dal Comune, in particolare trattasi di Piano Particolareggiato di iniziativa Pubblica C3-4, delibera CC n.83 del 30/09/2002. REGOLARITA' EDILIZIA o Immobile edificato post 1 settembre 1967; o Permesso di costruire rilasciato dal Comune di San Pietro in Casale in data 21 marzo 2006 prot.n. 4678, Permesso di costruire nuova lottizzazione, opere di urbanizzazione primarie. o Denuncia di inizio attività per varianti in data 8 giugno 2006 prot (non reperita presso U.T. ) o Dia in Sanatoria PG del 14 agosto 2007, denuncia di Inizio lavori 14/09/2007 ( Titolo abilitativo legittimo). o Sospensione lavori da parte dell UT. Prot del 10/05/2010. o Dia in sanatoria PG 4332 del 29/03/2011, pratica depositata dalla proprietà confinante facente parte della villetta bifamigliare, denunciante opere di adeguamento sismico e strutturale necessarie per tutto l edificio. La pratica riguarda opere strutturali necessarie per la messa a norma strutturale per l intero edificio ma le opere per la parte di proprietà esecutato non sono state eseguite nemmeno iniziate.

6 6di13 o Null altro agli atti. Il raffronto tra lo stato autorizzato legittimo e il rilevato per quanto concerne l unità immobiliare presenta difformità, nel dettaglio: Opere non eseguite, l immobile è allo stato grezzo mancano, infissi interni ed esterni, comprese porte, scuri, basculante autorimessa, pavimentazioni interne ed esterne, rivestimenti, pluviali verticali e orizzontali negli sporti, manto di copertura (tegole) negli sporti, degli impianti idrico e termico risultano posate le tubazioni. Coperto rilevato a due falde, e non 4 come indicato nel titolo: Mansarda al secondo piano di altezza maggiore (altezza di colmo 2,96 mt invece che 2,20 mt), quota perimetrale interna di 1,23 mt invece che 0,36 mt. Scale in cemento armato di accesso alla mansarda ( nel titolo si fermano al piano primo) e creazione di nuovo lucernaio e 3 finestre. Tramezzature interne in mansarda di spessore cm 12 con creazione di un bagno, camera e ripostiglio. Dimensione finestra guardaroba al piano primo. Cambio di destinazione d uso tra camera e bagno lato strada. Posizione dei muri interni al piano primo diverse da quanto indicato nel titolo. Mancanza di muro interno portante al piano terra. Creazione di nicchia su muro portante al piano terra. Seppur mantenendo la superficie edificatoria e la planimetria globale dell edificio prevista dal titolo edilizio, risultano notevoli modifiche interne sia come disposizione degli spazi, come posizione dei muri portanti e come forma della

7 7di13 copertura oltre a un aumento di altezza della mansarda.. Le difformità rilevate dovranno essere sanate a cura e spese dell aggiudicatario. Per completare le opere non eseguite occorre presentare nuova pratica edilizia che tengano conto dei nuovi strumenti urbanistici/edilizi vigenti al momento della presentazione, il titolo edilizio DIA pg risulta scaduto, occorre farsi carico nuovamente dei diritti di segreteria ed eventuali nuovi costi professionali di progettazione. I suddetti abusi dovranno essere sanati con pratica edilizia a sanatoria, per quelli non sanabili va ripristina to lo stato legittimo DIA pg 12398, in particolare la mansarda non potendo diventare abitabile dovranno essere eseguiti lavori di chiusura utenze cucina e bagno eventualmente presenti, compresi riscaldamento e condizionamento, per un importo di circa 3.000,00. (valutazione di massima stimata a corpo). Inoltre risultano necessarie spese per opere di consolidamento strutturale, al tecnico scrivente risultano opere già eseguite da parte di altrui proprietà relative a opere su muri portanti, con putrelle in ferro a rinforzo di travi in spessore dei solai, creazione di travi rompitratta aggiuntive, e iniezioni di consolidamento con resina per un costo complessivo di , da informazioni ricevute tali opere hanno interessato anche il muro centrale di confine. Si stima (da valutazioni a corpo e di massima, da informazioni verbali ricevute da tecnici che hanno operato sull immobile) che siano necessari ancora lavori di adeguamento strutturale per la messa a norma dell intero edificio ma da eseguirsi nella parte della proprietà dell esecutato, pari a circa Per quanto riguarda i suddetti abusi rimane ferma l applicazione di ulteriori sanzioni eventualmente previste in caso di violazione della attività

8 8di13 urbanistica/edilizia e della disciplina di settore. Gli importi stimati per le opere di sanatoria sono meramente indicativi e valutati a corpo, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l'immobile è libero. Libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE L'immobile pignorato oggetto di stima è utilizzato come abitazione con le relative pertinenze quali autorimessa, portici e corte esclusiva, esso è ubicato in via Cesena a San Pietro in Casale (Bo). L'edificio non risulta dotato di impianto di ascensore. Immobile risulta realizzato al grezzo avanzato. La struttura portante è muratura, il rivestimento esterno è misto intonacato e mattone faccia a vista, i solai sono in laterocemento con travetti Bausta, il tetto é a due falde inclinate con tegole marsigliesi e in generale si presenta in buone condizioni di manutenzione. Sommariamente le finiture sono costituite da: o Pareti interne intonacate tinteggiate; o Pavimenti: fino al massetto compreso; o Rivestimenti: assenti; o Finestre; realizzati bancali in marmo e controtelai tranne lucernaio nel bagno con doppio vetro intercapedine 12 mm. o Porte interne: fino alla cassamatta, alcune a scrigno con realizzazione di controtelai; o Il bagno; impianti realizzati a massetto e collettori; o Porta di ingresso: assente

9 9di13 o Impianto elettrico. Predisposizione, fino alla scatola; o Impianto termico: fino a tubazioni; o Produzione acqua calda: assente o Terminali di riscaldamento: assenti; o Predisposizione aria condizionata in tutti i piani tranne i bagni; o Terrazze con parapetto in mattoni faccia a vista e bancalina in cotto; o Autorimessa realizzata al grezzo; o Marciapiede esterno al grezzo; o Fossa biologica; o Pensilina in cemento armato faccia a vista perimetrale. o Grondaie in rame, pluviali in rame; o L'appartamento presenta un altezza netta interna di 2,80 mt ai piani terra e primo. Lo stato di conservazione e manutenzione è al grezzo; CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale viene determinata facendo riferimento al DPR computando : - Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma della superficie

10 10di13 dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti ; - Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente; - Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali. - Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali. - Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili, non siano comunicanti, con i vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili; La superficie dei locali con superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata. - Destinazione Sup. mq Coeff.Sup. Sup. Comm. mq - Appartamento Portico 9 0,3 3 - Terrazze 15 0,3 5 - Mansarda non abitabile 88 0, Area cortiliva 233 0,1* Sup. commerciale Totale ragguagliata Autorimessa 23

11 11di13 * fino alla superficie dei vani principali, oltre si calcola lo 2% per le superfici eccedenti tale limite. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di porzione di fabbricato ad uso residenziale realizzato al grezzo, sito in via Cesena snc a San Pietro in Casale (Bo), compresi portici, area cortiliva esclusiva, autorimessa al piano terra. Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili aventi le stesse caratteristiche a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione in condizione ordinarie di mercato. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). Lo scrivente ha effettuato le opportune ricerche di mercato, acquisendo dati che hanno condotto ad individuare nel valore commerciale medio per abitazioni economici tra minimo e massimo /mq (fonte OMI Agenzia del Territorio prezzi riferiti al I semestre 2015 Comune di San Pietro

12 12di13 in Casale zona centrale). VALUTAZIONE DEL BENE Per quanto sopra esposto, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato una riduzione percentuale di circa il 35%. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali di zona, tenendo conto del particolare momento di flessione del mercato immobiliare che induce il sottoscritto a ridurre la valutazione indicata dalla agenzia del territorio, e ad indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, altresì tenendo conto che trattasi di bene oggetto di procedura Esecutiva, si ritengo più realistici i seguenti valori unitari: - villini in buono stato: 1200 /mq - villini da completare al grezzo 800 /mq ( valutando altresì opere strutturali e relativi adempimenti burocratici, costo professionista, per un importo di massima pari a ,00 ). - autorimesse valutazioni finite a corpo, da a Pertanto: Valore immobile 213 mq x 800 /mq ,00 Valore autorimessa al grezzo a corpo 8.000,00 Costo di interventi (valutazione di massima) ,00 Costo chiusura utenze ,00 Valore in cifra tonda: ,00

13 13di13 Percentuale di abbattimento circa 35% ,00 Valore base d asta del bene soggetto a procedura esecutiva: ,00 (settantaduemila/00.) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza BOLOGNA 17 febbraio 2016 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Luca Corazza