TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 291/2018 R.G. ESEC. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 4 Quota di 1/1 di piena proprietà su ufficio posto al piano rialzato/primo e cantina al piano seminterrato con corridoio comune con altra unità. L unità immobiliare, dotata di doppio ingresso (attualmente uno dei due risulta murato dall interno), fa parte di una palazzina senza ascensore di 3 piani fuori terra ed uno seminterrato con vano scala e corte pavimentata comuni, ed è costituita da ampio ingresso/reception, 5 camere ad uso e destinazione ufficio, due ripostigli, due disimpegni, due bagni e due terrazzi. Si precisa che può essere considerato il cambio di destinazione d uso da ufficio a residenza e pertanto è stato indicato nella planimetria del rilievo, per ogni ambiente, la destinazione d uso alternativa. Sito nel Comune di Bologna, in via Zanotti n.16 per una superficie commerciale complessiva di circa: Ufficio mq 190,00 Terrazzi mq 19,00 Cantina mq 10,00 Si precisa che non è stato possibile effettuare il rilievo puntuale del locale cantina esaminato solo a vista. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

2 2 di 9 I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati: A.E. Ufficio Prov.le di Bologna Territorio, comune di Bologna - Catasto Fabbricati Foglio 239 o Map. 122 sub. 7, zc. 1, A/10, cl. 2, cons. 7,5 vani, Sup.Cat.191 mq, R.C ,37- Via Giampietro Zanotti n.16, piano T-S1 o Map. 122, Ente Urbano, are 06 ca 33 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: comproprietà, pro quota, delle parti comuni a norma degli artt e seguenti del CC; Servitù: aderenze, pertinenze, sovrastanze, infissi e seminfissi, impianti di ragione padronale, usi e diritti di terzi, azioni e ragioni, comunioni, servitù attive e passive se e come esistano e abbiano ragione legale di esistere. SPESE CONDOMINIALI Non risultano spese condominiali, la proprietà delle varie unità immobiliari è di un unico soggetto. VINCOLI ED ONERI Sul bene gravano le formalità come da relazione notarile ventennale allegata agli atti. STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Vedova. PERTINENZA Piena proprietà. PROVENIENZA DEL BENE

3 3 di 9 Gli immobili sono pervenuti per la piena proprietà giusto atto di vendita ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere relazione notarile. REGIME FISCALE La vendita della quota del bene sarà soggetta a imposta di registro. L immobile ha destinazione ed uso residenziale. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in periodo precedente al 01/09/1967 (ante 67); le indicazioni delle indagini amministrative sono riferite alla totalità dell immobile ovvero della palazzina di quattro piani in quanto facente riferimento ad un solo proprietario e perché nella maggior parte delle pratiche individuate si fa riferimento a tutti i piani dell edificio essendo un manufatto unico. Gli immobili oggetto di esecuzione immobiliare sono stati costruiti secondo: o Licenza di costruzione prot. gen n.467 del 16/02/1935 o Abitabilità prot. gen del 20/11/1936 o Licenza per sopraelevazione negata prot. gen del 1961 o Licenza per sopraelevazione prot. gen n del 06/05/1966 o Autorizzazione edilizia per ristrutturazione piano primo prot. gen n /V/78 del 07/12/1978 o Abitabilità prot. gen del 24/07/1980 per sopraelevazione prot. gen e lavori precedenti prot. gen o Condono edilizio su immobile prot del 23/07/1986 o CIL per modifica recinzione prot del 10/09/2012 Dall analisi dei documenti da quanto concessionato e quanto rilevato si

4 4 di 9 evidenziano le seguenti difformità: il corpo di fabbrica, lungo via Zanotti, presenta un non allineamento tra il lato sinistro ed il lato destro (risulta più corto); posizionamento differente di alcune porte e di una finestra; dimensionamento differente di un bagno e di una camera; presenza di un cavedio. Tutte queste difformità dovranno essere sanate con spese a cura dell aggiudicatario con apposita pratica in sanatoria. Le spese della sanatoria si stimano in circa 5.000,00 oltre oneri ed aggiornamento catastale. All attualità si ritiene di effettuare una stima approssimativa per riportare l immobile in uno stato legittimo. Attualmente gli immobili oggetto di pignoramento ricadono in Ambito n. 81 Via Mengoli-Murri, Ambito consolidato di qualificazione diffusa misto; Edifici di interesse documentale (RUE). Si rileva che è possibile il cambio d uso non oneroso. Conformità impianti. E stata reperita la dichiarazione di conformità degli impianti e si rileva che esiste un impianto di riscaldamento composto da termosifoni collegati ad una caldaia posta in un ripostiglio: - Dichiarazione di conformità caldaia pg del 30/12/95 Valore dell immobile ai fini del calcolo I.M.U.: Ufficio con cantina (sub 7) ,08 CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 28/03/2019 valevole sino al giorno 28/03/2029. Nel predetto certificato si

5 5 di 9 attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile libero/disabitato; libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE L immobile esaminato è ubicato nel comune di Bologna, zona Murri, in Via Zanotti n. 16. L ambiente circostante è caratterizzato da case basse del tipo palazzine, di massimo 3/5 piani fuori terra ed ampi spazi aperti. La zona risulta tranquilla e ben servita e collegata al centro tramite mezzi pubblici. L ufficio è posto al piano rialzato/primo ed è dotato di cantina al piano seminterrato con corridoio comune con altra unità. L unità immobiliare, dotata di doppio ingresso (attualmente uno dei due risulta murato dall interno), fa parte di una palazzina senza ascensore di 3 piani fuori terra ed uno seminterrato con vano scala e corte pavimentata comuni, ed è costituita da ampio ingresso/reception, 5 camere ad uso e destinazione ufficio, due ripostigli, due disimpegni, due bagni e due terrazzi. Si precisa che può essere considerato il cambio di destinazione d uso da ufficio a residenza e pertanto è stato indicato nella planimetria del rilievo, per ogni ambiente, la destinazione d uso alternativa. STRUTTURA La struttura è di tipo muratura portante continua con solai in laterocemento; La finitura esterna è in cortina faccia vista di color rosso bologna con piano terra e piano seminterrato rivestito su 3 lati in parte con lastre in pietra lavorata.

6 6 di 9 L immobile risulta in uno stato di conservazione mediocre e le finiture interne sono datate e sommariamente consistono in: - Infissi in legno vetro singolo in pessime condizioni - Pavimenti e rivestimenti in ceramica nel bagno ed in cucina - Pavimenti in marmo negli ambienti principali - Termosifoni in ghisa - Porte in legno battenti - Doppia porta di ingresso costituita da portone in legno da restaurare e portone in alluminio - Bagni con doccia e vasca - Riscaldamento autonomo tramite caldaia - Impianto elettrico con canalina esterna - Carta da parati nell ingresso e nel disimpegno CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale viene determinata mediante l'utilizzo dei coefficienti di omogeneizzazione partendo dalla superficie lorda, facendo riferimento al DPR computando: - Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti; - Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente;

7 7 di 9 - Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali. - Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali. - Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili, non siano comunicanti con i vani principali e vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili; - Per il 10% della superficie fino alla superficie dell unità immobiliare e per il 2% per superfici eccedenti detto limite, per la superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile. La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata. Destinazione Sup.mq Coeff.Sup. Sup.Commerciale mq Ufficio ,00 Terrazzi 19,00 0,3 5,70 Cantina 10,00 0,25 2,50 Sup. Commerciale ufficio con terrazzi ragguagliata Sup. Commerciale terrazzi ragguagliata 192,50 mq 5,70 mq PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili aventi le stesse caratteristiche a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata

8 8 di 9 definita la libera contrattazione in condizione ordinarie di mercato. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). Si precisa che al fine di indicare il migliore valore di mercato del bene, trattandosi di un immobile ad uso ufficio con possibilità di cambio d uso residenziale e considerando che la sua condizione permette senza particolari interventi tale possibilità, sono state ragguagliate le superfici con i coefficienti tipici delle unità residenziali applicando però un costo /mq di poco inferiore rispetto a quello di riferimento per tali destinazioni. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà su ufficio posto al piano rialzato/primo e cantina al piano seminterrato con corridoio comune con altra unità. L unità immobiliare, dotata di doppio ingresso (attualmente uno dei due risulta murato dall interno), fa parte di una palazzina senza ascensore di 3 piani fuori terra ed uno seminterrato con vano scala e corte pavimentata comuni ed è costituita da ampio ingresso/reception, 5 camere ad uso e destinazione ufficio, due ripostigli, due disimpegni, due bagni e due terrazzi. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita in un mercato di libera contrattazione; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo

9 9 di 9 fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, al fine di migliorare l'appetibilità del bene, nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato una riduzione percentuale di circa il 30 % in virtù delle caratteristiche dell immobile e della zona. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali di zona, tenendo conto del particolare momento di flessione del mercato immobiliare che induce il sottoscritto ad indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, altresì tenendo conto che trattasi di bene oggetto di procedura Esecutiva, come di seguito: VALORE DI MERCATO DEL BENE Ufficio con cantina ,00 Costi per difformità 5.000,00 Valore di mercato del bene ,00 Percentuale di abbattimento circa 30% VALORE DA PROPORSI A BASE D ASTA ,00