Registro Generale Esecuzione N. 3008/2013 promossa da: STUDIO DI ARCHITETTURA D'ERRICO ASSOCIATI TRIBUNALE DI PESARO

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1 TRIBUNALE DI PESARO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: STUDIO DI ARCHITETTURA D'ERRICO ASSOCIATI contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 3008/2013 Giudice: Davide Storti ELABORATO PERITALE del 13/01/2014 Tecnico incaricato: Geometra Martina Giorgi iscritto all'albo Geometri della provincia di Pesaro e Urbino al N iscritto all'albo del Tribunale di Pesaro CF: GRGMTN84E62G479Q con studio in Pesaro (PU) V.le G. Vanzolini, 9 telefono: fax: geom.mgiorgi@gmail.com (pec): martina.giorgi@geopec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 8

2 PROCEDURA N. R.G.E. 3008/2013 Pesaro LOTTO 1 BENI IN MONTEMAGGIORE AL METAURO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Montemaggiore Al Metauro via Cerbara s.n.c., frazione /, quartiere loc. Villanova: A. Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo inserito nel P.R.G. in un comparto residenziale, della superficie commerciale di 4.574,00 Mq. Trattasi di terreno edificabile sito in Comune di Montemaggiore al Metauro (PU), sulla strada Cerbara, distinto all'agenzia delle Entrate, al Catasto Terreni, di detto Comune al Foglio n.2 Map di mq La particella oggetto di stima è attualmente coltivata ad orto/cereali, e sulla base dei sopralluoghi eseguiti non vi insiste nessun manufatto. Come si apprende dal C. D.U. il lotto ha la seguente destinazione urbanistica, ricade nelle seguenti zone: C1 - zona di espansione residenziale; aree per la viabilità e parcheggi; verde pubblico di quartiere F2. Per gli indici urbanistici si rimanda agli stralci delle N.T.A. allegate. Identificazione catastale: foglio 2 particella 1234 (catasto terreni), qualità seminativo arborato cl.1, superficie 4574, reddito agrario 21,26, reddito dominicale 29,53, intestato a *** DATO OSCURATO *** 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 4.574,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ,00 nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: - Data della valutazione: 13/01/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Come precedentemente descritto il bene oggetto è pignoramento è un terreno attualmente coltivato ad orto/cereali. Dalla verifica eseguita presso gli ufficio dell'ag. delle Entrate non non risultano registrati contratti d'affitto, come da documentazione allegata. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 2 di 8

3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 14/11/1997 a firma di Pretura di Fano ai nn. 0/94 di repertorio, trascritta il 26/11/1997, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Il pignoramento grava anche su altri immobili (vedi nota di trascrizione allegata). Prendendo visione del pignoramento la scrivente ha appreso che detti beni venivano pignorati per un debito di " Lire oltre a tasso contrattuale come previsto dall'art. 4 da collocarsi a scalare in considerazione dei versamenti eseguiti...nonchè le spese di notifica...". pignoramento, stipulata il 23/01/2013 a firma di Ufficiale Giudiziario Fano ai nn. 140 di repertorio, trascritta il 11/02/2013 a Pesaro ai nn. 956, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Vedi nota di trascrizione allegata Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 - Millesimi condominiali: / sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: / Ulteriori avvertenze: Come precedentemente descritto è bene ricordare al futuro acquirente le seguenti informazioni. Il terreno oggetto di perizia è: attualmente coltivato a orto/cereali; libero, non risultano registrati contratti di locazione; sgombero da opere infatti non insiste alcun manufatto; edificabile e ricade nelle seguenti zone di P.R.G., in parte in: zona residenziale di espansione C1,aree per la viabilità e parcheggi, verde pubblico di quartiere F2. Non da ultimo è bene sottolineare che l'escutato ha acquistato la quota di 1/6 nell'anno 2007 dalla *** DATO OSCURATO ***, e che tale quota di proprietà *** DATO OSCURATO *** era già stata pignorata nell'anno Attualmente tale pignoramento non risulta cancellato (vedi documentazione allegata). 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** Occorre far presente che la ditta esecutata ha acquistato in data 16/07/2007 (Notaio A. De Martino, rep , vedi documentazione allegata) la quota di 1/6 dalla Sig.ra *** DATO OSCURATO *** Su detta proprietà gravava *** DATO OSCURATO *** un pignoramento della prefettura di Fano, in data 14/11/1997 rep. 0/94 trascritto il 26/11/1997 al n R.P. a favore della *** DATO OSCURATO *** All'art. 5 di detto atto di compravendita si legge che il pignoramento è "...relativo ad un procedimento estinto e che la parte venditrice si obbliga a cancellare, a tutta sua cura e Pagina 3 di 8

4 spese, nel tempi tecnico strattamente necessari"; ma ad oggi dalla ispezione ordinaria rilasciata dal Serv. di Pubblicità immobiliaredì di Pesaro-Urbino apprendiamo che detta nota non è stata ancora cancellata. Si specifica inoltre, che le attuali proprietarie *** DATO OSCURATO *** sono proprietrarie in forza di successione del Sig. *** DATO OSCURATO *** 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6, in forza di atto di compravendita (dal 16/07/2007), con atto stipulato il 16/07/2007, trascritto il 25/07/2007 a Fano ai nn /2007, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 4/12, in forza di denuncia di successione (dal 11/02/1994), in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 2/12, in forza di denuncia di successione (dal 11/02/1994), in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 2/12, in forza di denuncia di successione (dal 11/02/1994), in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 2/12, in forza di denuncia di successione (dal 11/02/1994), in forza di denuncia di successione 6.2.Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 2/12, in forza di denuncia di successione (dal 11/02/1994 fino al 16/07/2007), in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 31/01/1964 fino al 28/02/1991), con atto stipulato il 31/01/1964 a firma di Notaio Filippo Barile ai nn. 790 di repertorio, trascritto il 19/02/1964 ai nn. 718, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di divisione (dal 28/02/1991 fino al 18/02/1994), con atto stipulato il 28/02/1991 a firma di Notaio Filippo Barile ai nn /11534 di repertorio, trascritto il 14/03/1991 a Fano ai nn. 1799, in forza di atto di divisione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Dal colloquio con il Geom. Parente Antonio, Responsabile del Servizio Urbanistica del Comune di Montemaggiore al Metauro, la scrivente ha appreso che non sono mai stati depositati pratiche edilizie sull'area oggetto di pignoramento. 7.1.Pratiche edilizie: Nessuna 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale n. 48 del 29/11/2005, l'immobile ricade in zona C1 Zona residenziale di espansione (in parte), aree per la viabilità e parcheggi (in parte), ed F2 verde pubblico di quartiere (in parte). Norme tecniche di attuazione ed indici: Si rimanda agli stralci delle N.T. A. allegate artt. 16, 50 e GIUDIZI DI CONFORMITA': Sul lotto oggetto della presente perizia, non insiste nessuna opera Conformità edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Nessuna difformità Conformità urbanistica: Nessuna difformità Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN MONTEMAGGIORE AL METAURO VIA CERBARA S.N.C., FRAZIONE /, QUARTIERE LOC. VILLANOVA Pagina 4 di 8

5 TERRENO RESIDENZIALE di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo inserito nel P.R.G. in un comparto residenziale, della superficie commerciale di 4.574,00 Mq. Trattasi di terreno edificabile sito in Comune di Montemaggiore al Metauro (PU), sulla strada Cerbara, distinto all'agenzia delle Entrate, al Catasto Terreni, di detto Comune al Foglio n.2 Map di mq La particella oggetto di stima è attualmente coltivata ad orto/cereali, e sulla base dei sopralluoghi eseguiti non vi insiste nessun manufatto. Come si apprende dal C. D.U. il lotto ha la seguente destinazione urbanistica, ricade nelle seguenti zone: C1 - zona di espansione residenziale; aree per la viabilità e parcheggi; verde pubblico di quartiere F2. Per gli indici urbanistici si rimanda agli stralci delle N.T.A. allegate. Identificazione catastale: foglio 2 particella 1234 (catasto terreni), qualità seminativo arborato cl.1, superficie 4574, reddito agrario 21,26, reddito dominicale 29,53, intestato a *** DATO OSCURATO *** Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Montemaggiore al Metauro/Calcinelli/San Giorgio di Pesaro). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: non noti a questo C.T.U., le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: non note a questo C.T.U.. Servizi - centro sportivo nella media - negozi al dettaglio nella media - campo da calcio nella media Collegamenti - autobus scarso Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella media - esposizione: al di sopra della Descrizione dettagliata: Come già detto, oggetto della presente perizia è un terreno agricolo, sito in Comune di Montemaggiore al Metauro (PU), con accesso da Via Cerbara, distinto all'agenzia delle Entrate al Catasto Terreni, di detto Comune al Foglio n.2 Map di mq (qualità seminativo arborato). Trattasi di terreno a forma di media - luminosità: al di sopra della media - panoramicità: al di sotto della media - impianti tecnici: al di sotto della media - stato di manutenzione generale: nella media - servizi: nella media Pagina 5 di 8

6 esagono irregolare, pianeggiante, attualmente coltivato ad orto/cereali, facilmente accessibile da qualsiasi mezzo da Via Cerbara; più precisamente sul lato sinistro della via in direzione Villanova, in prossimità del campo da calcio. Sulla base dei sopralluoghi effettuati la scrivente afferma che non vi insiste nessun manufatto, nè l'area risulta essere recintata su tutti i lati. Detta area censita al Catasto Terreni risulta, come si apprende dal Certificato di Destinazione Urbanistica n. 891/13 rilasciato dal Comune di Montemaggiore al Metauro essere identificato nelle seguenti zona: C1 - zona di espansione residenziale; aree per la viabilità e parcheggi; verde pubblico di quartiere F2. Si riportano di seguito gli indici: Utilizzazione Fondiaria 5600 mq./ha; Altezza massima fabbricati 8,50 ml.; Distanza tra i fabbricati da definire in sede di piano Attuativo in relazione all'altezza max del fabbricato più alto e comunque nel rispetto dell'art. 9 del D.I. 02/04/ D.P.R.G. N del 03/10/1984; distanza minima da i confini e dalle strade 5,00 mt; aree destinate all'urbanizzazione secondaria 18+3 mq. /ab. per ogni altro indice e informazione sull'area si rimanda alle N.T.A. allegate alla presente perizia. Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale - di calcolo: Personalizzato descrizione consistenza coefficiente commerciale terreno agricolo edificabile 4.574,00 x 100 % = 4.574,00 Totale: 4.574, ,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: tipo fonte fonte consistenza cons. accessori valore complessivo valore unitario sconto trattativa valore unitario scontato atto di compravendita atto notarile ,00 80,00 0 % 80,00 Interviste agli operatori immobiliari: Amministratore impresa edile (07/01/2014) tempo di rivendita o di assorbimento: non stimaabile valore minimo: 40,00 valore massimo: 80,00 Architetto libero professionista (07/01/2014) domanda: non stimabile Pagina 6 di 8

7 offerta: non stimabile tempo di rivendita o di assorbimento: non stimabile valore minimo: 50,00 valore massimo: 70,00 Sviluppo valutazione: La stima effettuata è di tipo sintetica, basata sul valore unitario più probabile per beni simili nella stessa zona, opportunamente ponderata attraverso parametri/coefficienti qualitativi e dimensionali: tale metodo risulta il più attendibile per valutare beni in zone urbanizzate. La sottoscritta, per espletare tale valutazione si è basata su informazioni raccolte da amministratori di imprese edili della zona, liberi professionisti operanti nel campo dell'edilizia, nonché sul valore riportato sull'atto di acquisto dell'esecutato essendo stato stipulato nel 2007, non tralasciando la personale esperienza e l attuale osservazione del mercato lato offerta in virtù della evidente contrazione economica esistente. Tenuto conto dell ubicazione dell immobile, di tutti gli elementi sopra esposti, sia urbanistici che catastali; tenuto altresì conto delle quotazioni correnti in zona per beni simili ed anche considerato il particolare momento di crisi delle vendite immobiliari, ritengo congruo considerare il valore di /mq. 60,00 (diconsi sessanta/00). A questo valore ritengo congro apportare una riduzione del 5% per le spese di cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli. Quindi il giusto valore da attribuire al bene è di /mq. 57,00 (diconsi cinquantasette/00). Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 4.574,00 x 57,00 = ,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro e Urbino, ufficio del registro di Pesaro e Urbino, conservatoria dei registri immobiliari di Pesaro, ufficio tecnico di Comune di Montemaggiore al Metauro, ed inoltre: Amministratori imprese edili, Architetti liberi professionisti Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A terreno residenziale 4.574,00 0, , ,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Pagina 7 di 8

8 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 13/01/2014 il tecnico incaricato Martina Giorgi Pagina 8 di 8