CITTÀ DI CASTIGLIONE OLONA AREA TECNICA

Transcript

1 CITTÀ DI CASTIGLIONE OLONA AREA TECNICA CAP Tel fax cod Fisc Part. IVA PERIZIA ESTIMATIVA DELLA CAPPELLA GENTILIZIA SCHOCH NEL CIMITERO DEL CAPOLUOGO

2 PREMESSA La presente relazione riguarda la valutazione dell'immobile di proprietà comunale, da affidare in concessione per un periodo di 99 anni, eventualmente rinnova bile per altri 99, consistente in una cappella gentilizia già denominata "Famiglia Schoch ". In data aprile 2014, tale cappella gentilizia era già stata oggetto di perizia estimativa per la successiva messa in vendita, dato il tempo intercorso, atteso che la procedura di vendita non ha sortito risultati, si rende necessaria la redazione di nuova perizia estimativa. E stata individuata la figura del Responsabile dell Area Tecnica nella persona dell'arch. Pasquale Guarino per espletare a titolo professionale tale incarico. Dopo aver eseguito sopralluogo presso il bene di proprietà del Comune di Castiglione Olona e dopo aver reperito i dati tecnico-economici del caso, di seguito si espongono i risultati della valutazione. Il sottoscritto tecnico ha dato inizio alle operazioni peritali, esaminando la documentazione ricevuta, eseguendo i necessari sopralluoghi, generale e di dettaglio, raccogliendo gli opportuni dati elementari di mercato al fine di pervenire alla valutazione richiesta. La presente relazione dà conto del criterio di stima adottato e dei conseguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. Detto valore, di libero mercato all'attualità, viene determinato nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE Ubicazione: La cappella gentilizia in oggetto è posta sul lato est prospiciente l ingresso principale, in corrispondenza dell area centrale costituente il nucleo storico dell impianto cimiteriale. Tale nucleo storico è caratterizzato da un ampia parte piana in cui sono posizionati i campi per tumulazioni ipogee e cappelle gentilizie, la parte piana è a sua volta contornata su tre lati da porticati contenenti al loro interno i loculi. Epoca di costruzione: Non è stato possibile risalire alla concessione originaria, pur tuttavia, dall analisi delle lapidi presenti all interno della cappella gentilizia si può presumere che la stessa sia stata costruita intorno al Caratteristiche costruttive L'area in concessione corrisponde alla superficie coperta della cappella che, tralasciando le modulazioni volumetriche di carattere decorativo, ha una forma pressoché rettangolare di circa m 6.50 x 5,00 = 32,50 mq. Caratteristica peculiare dell edificio è la presenza, su tre lati, di arcate continue con soprastanti timpani sorrette da colonnine in cls. che fanno da coronamento alla base allargata costituente il piano interrato; di conseguenza la parte di edificio costituente l ingresso presenta una superficie in pianta più ristretta avente dimensioni esterne pari a m. 4,70 x 4,10. Il prospetto principale presenta un ingresso con gradini e fregi in pietra. La ricca decorazione esterna richiama, quale stile architettonico, quello romanico-toscano. Le decorazioni e i fregi sono realizzati in calcestruzzo, così come il resto della struttura. L ingresso principale, contornato da colonnine con soprastante arco a tutto sesto, è dotato di cancelletto a due ante in ferro battuto e successivo serramento ligneo.

3 Il piano terreno contiene al suo interno un altare in marmo posto di fronte all ingresso; le pareti intonacate e decorate a linee orizzontali a colori alternati che richiamano la decorazione delle pareti esterne presentano due nicchie decorate con iscrizioni ai lati dell altare, metre le pareti laterali all ingresso, contengono le finestrature realizzate con vetro policromo a piombo. Il piano terreno è completato da una balaustra intrena in ferro battuto, di cui una costituisce il parapetto per la scala che porta al piano inferiore. Il soffitto, a botte, sostiene un candelabro in ferro battuto ed è decorato da un cielo stellato contornato perimetralmente da decorazioni floreali. Dalla scala si accede al piano inferiore, che si presenta privo di decorazioni ed accoglie al suo interno le sepolture. NUMERO E DESCRIZIONE DELLE SEPOLTURE Si precisa che la situazione di fatto non sembra consentire un uso a norma della cappella, poiché la tumulazione deve avvenire in loculi accessibili singolarmente. Il vano per la tumulazione è probabilmente da ristrutturare poiché non adeguato alle norme di polizia mortuaria vigente. Da quanto agli atti, e da quello che risulta anche dalle iscrizioni sulle lapidi, risultano tumulate 9 salme, sono altresì presenti due ossari ed è presente lo spazio per ulteriori ossari. Le spese di estumulazione saranno a carico del Concessionario, a cui il manufatto viene concesso nello stato di fatto in cui si trova. CARATTERISTICHE DI RIFINITURA E MATERIALI Stato di conservazione La cappella cimiteriale oggetto di stima, come si evince dalla documentazione fotografica non ha avuto nel tempo gli interventi di manutenzione ordinaria necessari a preservare il bene; pertanto ad oggi le finiture ed alcune parti strutturali sono in pessime condizioni e pertanto necessita di interventi di manutenzione straordinaria per renderla adeguatamente operativa, necessita intervenire radicalmente per quanto concerne la parte interna, alcuni elementi strutturali, sugli infissi oltre gli adeguamenti alle norme intervenute dalla costruzione ad oggi; tale situazione di fatto viene tenuta presente in sede di valutazione applicando adeguati coefficienti di riduzione. Lavori di ristrutturazione Per quanto descritto sommariamente al precedente punto è necessario, al fine di rendere l edificio adeguato agli standard di operatività (condizioni ordinarie), eseguire quantomeno i lavori qui di seguito sinteticamente elencati da enunciare con la presentazione di istanza: consolidamento e/o sostituzione delle colonnine in cls recupero / rifacimento del manto di copertura tinteggiatura di pareti, soffitti; adeguamento dell impianto elettrico sostituzione e/o revisione generale degli infissi adeguamento dei pavimenti; rifacimento della parte sottostante (cripta) restauro delle parti architettoniche di valore storico Consistenza immobiliare Ai fini del calcolo della consistenza immobiliare le superfici sono state ricavate dalle misurazioni effettuate direttamente sul posto. Le consistenze sono state calcolate in mq lordi commerciali, comprensive quindi dei muri perimetrali esterni, computati per intero.

4 Si evidenzia che rimane nella discrezionalità del Concessionario la determinazione del numero delle sepolture, non essendo stabilito dal Regolamento di Polizia Mortuaria un quantitativo minimo e/o massimo. Le modalità di intervento sull'immobile sono quelle stabilite dal Regolamento di Polizia Mortuaria, e quelle che verranno stabilite nel parere da parte della competente Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici, poiché trattandosi di manufatto avente più di 70 anni, lo stesso ricade sotto il vincolo della D. Lgs. 42/2004, fermo restando le norme generali dettate dal D.P.R. 380/2001 e dal vigente Regolamento Igienico Sanitario. Si precisa inoltre che la concessione della cappella avrà la durata stabilita dal vigente Regolamento Comunale di Polizia Mortuaria, pari ad anni 99 eventualmente rinnovabili per altri 99. Scopo della stima Scopo della stima è determinare il più probabile valore dell'immobile alla luce della particolarità del manufatto e del suo carattere voluttuario, che lo colloca al di fuori dal mercato dell'edilizia corrente. AI valore dell'immobile andrà aggiunto il prezzo, non soggetto a rialzo, per la concessione del diritto d'uso di aree per la costruzione edicole funerarie, approvato con Delibera di Giunta Comunale n. 351 del 1984, fissato in /mq, corrispondenti ad. 516,46/mq. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Con riferimento ai criteri generali di stima si procederà ad introdurre dei parametri di carattere analitico, da cui poi si arriverà ad una stima finale complessiva di carattere sintetico, in considerazione della peculiarità dell'immobile. Il primo dato analitico è il costo di costruzione ipotizzabile per un edificio analogo realizzato con i materiali e le tecniche costruttive dell'epoca, con mano d'opera formata e specializzata per i tempi (scultori, scalpellini, fabbri, decoratori e stuccatori, ecc.) rapportato agli attuali costi. Tale costo di costruzione, considerato il complessivo sviluppo volumetrico della cappella, compresa la camera ipogea, può stimarsi, sulla base di una valutazione sintetica in /mq 3.300,00. Il secondo dato analitico, da portare in detrazione, è la stima del costo degli interventi di restauro e risanamento conservativo, da sostenere in relazione all'attuale stato di conservazione del manufatto. Tale costo per il recupero del manufatto, considerato il complessivo sviluppo volumetrico della cappella, può stimarsi, sulla base di una valutazione sintetica in /mq ,00 Pertanto, procedendo con il criterio analitico, il valore della cappella è determinato dal costo di costruzione deprezzato dei costi necessari per il restauro, pari quindi a /mq 1.500,00 Tale valore andrà incrementato del plusvalore determinato dai pregi storici artistici ed ambientali, da applicarsi in percentuale sul valore precedentemente determinato. 1) Pregio storico: di norma, nelle stime di edifici di carattere voluttuario, l'incremento per "pregio storico" è valutato fino al 10%. Trattandosi, nel caso in esame, di una costruzione del 1830 e quindi di una tra le cappelle più antiche del Cimitero, si ritiene di fissare l'incremento per pregio storico nella misura massima del 10%. 2) Pregio artistico: analogamente, l'incremento per pregio artistico è di norma valutato fino al 20%. La presente cappella, così come descritta e visibile dalla documentazione fotografica, non risulta essere un manufatto particolarmente originale dal punto di vista architettonico e si ritiene di fissare l'incremento per pregio artistico nella misura del 3 %. 3) Pregio ambientale: per la posizione della cappella all'interno dell'area cimiteriale e il buon inserimento nel contesto, si ritiene di fissare l'incremento per pregio ambientale nella misura massima del 1 %. Pertanto il valore complessivo della Cappella è così determinato: Costo di costruzione a nuovo: Superficie cappella x Costo costruzione mq. 32,50 x 3.300,00 /mq = ,00

5 Costo degli interventi di restauro, con giudizio di conservazione: pessimo. Superficie cappella x Costo restauro mq. 32,50 x 1.800,00 /mq = ,00 Da cui: Valore cappella da incrementare = Costo di costruzione - Costo del restauro , ,00 = ,00 1) incremento per pregio storico: + 10 %: ,00 x 10% = 4.875,00 2) incremento per pregio artistico: + 3 %: ,00 x 3% = 1.462,50 3) incremento per pregio ambientale: + 1 % ,00 x 1% = 487,50 Totali incrementi = 6.825,00 Valore cappella incrementato: , ,00 = ,00 Tariffa per concessione area = 32,50 x. 516,46/mq = ,95 (non soggetti a rialzo) Valore complessivo della cappella = , ,95 = ,95 Valore complessivo della cappella arrotondato = ,00 A questo valore dell immobile occorre inoltre detrarre il valore delle operazioni di estumulazione e sistemazione delle salme presenti. Tale operazione resa particolarmente difficile dalle condizioni in cui si dovrà operare per estrarre le salme dal cunicolo ipogeo con accesso dall interno della Capella stessa e stimabile in 4.000,00 Valore complessivo da porre a base d asta = , ,00 = ,00, di cui ,95, il valore di concessione dell area. CONCLUSIONI In considerazione di quanto sopra esposto, tenuto conto delle difficoltà per effettuare le operazioni cimiteriali di bonifica del sito; tenuto conto del valore storico della cappella e dei lavori edili di ristrutturazione da eseguire, l'effettivo costo rimane subordinato al margine di discrezionalità del Concessionario, soprattutto in merito prevedibile consistenza ricettiva della struttura. Pertanto, il valore da porre a base d'asta pari a ,05 per la concessione dell'immobile, oltre alla tariffa di ,95 (non soggetti a rialzo) per la concessione d'uso del suolo, per un totale di ,00 è da ritenersi il valore più probabile dell immobile in questione. Allegati Sono acclusi alla presente relazione i seguenti allegati: 1. documentazione fotografica. Castiglione Olona, 27 luglio 2017 IL RESPONSABILE AREA TECNICA (arch. P. Guarino)

6 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

7

8

9 FOTO AEREA CON UBICAZIONE CAPPELLA