RELAZIONE AL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO DI MASSIMA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI ADEGUAMENTO E RISTRUTTURAZIONE DEL CENTRO SPORTIVO COMUNALE DI DOMODOSSOLA E GESTIONE DELLO STESSO COMUNE DI DOMODOSSOLA Ottobre 2016 1
Introduzione Il piano economico finanziario si qualifica come strumento di valutazione economica discendente dalla comparazione tra costi e ricavi attesi dall operazione e di valutazione finanziaria con riguardo alla connessione ai flussi in entrata e in uscita. Il piano ha lo scopo di verificare la convenienza del progetto, esaminando sotto l aspetto economico la capacità di produrre utili a prescindere dalla struttura finanziaria e successivamente sotto l aspetto finanziario la capacità di generare flussi di cassa sufficienti a remunerare le fonti di finanziamento e a garantire un adeguata remunerazione del capitale di rischio. Le imprese proponenti valuteranno la loro convenienza ponendo a confronto l indice di redditività dell investimento con un indice di riferimento stabilito dalle stesse. Le stime effettuate e le relative quantificazioni indicate nel presente elaborato sono meramente indicative pertanto possono essere oggetto di integrazione, rettifiche o aggiornamenti. La presente relazione illustra gli assunti e i presupposti di base sottostanti all elaborazione del piano economico finanziario. Fanno parte del fascicolo Piano Economico finanziario (in seguito PEF), il conto economico, lo stato patrimoniale e il prospetto dei flussi finanziari. Modello gestionale e organizzativo Gli impianti godranno delle principali strutture ad uso sportivo: a. due piscine coperte e due scoperte; b. due campi tennis coperti e due scoperti; c. una palestra attrezzata; d. tre campi da beach volley; e. un campo da calcio a 5 in erba sintetica esterno; f. uno stadio (di seguito campo Curotti ) e un campo calcio (di seguito piccolo campo ); g. una pista di atletica dello Stadio Curotti. Attualmente, la gestione degli impianti elencati dalla lettera a) alla e) è condotta da un raggruppamento costituito da una società e da associazioni la cui concessione terminerà al 31/12/2022. Mentre le strutture indicate alle lettere f) e g) sono state da sempre gestite dall Amministrazione Comunale ad eccezione degli ultimi due anni nei quali la gestione è stata concessa ad una società calcistica, la quale fino ad oggi risulta essere la sola che utilizza il campo da calcio dello stadio. L intento perseguito con il progetto della concessione oggetto del presente PEF è anche quello di un potenziale sfruttamento del campo Curotti anche per altre realtà calcistiche. La gestione dell intera struttura da parte del concessionario avverrà a partire dal 1/01/2023, limitando nei primi anni di concessione la gestione al campo Curotti, il piccolo campo e la pista di atletica. 2
Analisi contesto urbano - Struttura popolazione La popolazione residente nel Comune di Domodossola è pari a 18.192 abitanti (dato statistico aggiornato al 31/12/2015). Circa l 80% della popolazione residente si colloca nella fascia di età compresa tra 6 e 69 anni. Il bacino di utenza della struttura, grazie alla posizione baricentrica della città di Domodossola rispetto alle vallate circostanti, risulta essere assai più ampio della sola popolazione residente. Per quanto riguarda l impianto natatorio e impianti connessi (campi calcetto, tennis, beach volley), sulla base di analisi effettuate dagli uffici comunali sui dati delle presenze medie degli ultimi 10 anni, sono stati individuati gli obiettivi minimi di presenza raggiungibili nel breve termine di cinque anni dall avvio del complesso. Relativamente invece allo stadio, campo da calcio e pista d atletica il modello gestionale adottato fino ad oggi non può essere preso a riferimento per effettuare stime del bacino di utenza, dato il limitato sfruttamento dello stesso; pertanto le ipotesi effettuate sono frutto di previsioni e rappresentano un livello minimo di presenze che si auspica possa rappresentare solo il punto di partenza. Stima preliminare tempi e modalità di effettuazione degli interventi Il piano è stato elaborato su un arco temporale di 20 anni, di cui 2 (2017-2018) destinati alla ristrutturazione dell impianto sportivo e i restanti alla gestione, assumendo: - inizio dei lavori al 01/09/2017; - realizzazione degli interventi in 14 mesi; - inizio della gestione del campo Curotti, del piccolo campo e della pista d atletica a partire da ottobre-novembre 2018; - ottenimento della gestione degli impianti natatori e impianti connessi a partire dal 01/01/2023. Si precisa che per quanto riguarda l impianto natatorio ed i campi da tennis i lavori di ristrutturazione possono essere programmati in modo tale da consentire la gestione ordinaria dello stesso in concomitanza con i lavori, grazie alla dotazione dell area sia di strutture esterne per il periodo estivo sia di strutture interne per quello invernale, consentendo quindi di alternare gli interventi previsti da progetto. 3
Piano degli interventi e dei finanziamenti Per la realizzazione degli interventi è stata preventivata una spesa pari ad euro 2.393.355 (lordo iva), di seguito il dettaglio. A fronte del sostenimento delle uscite finanziarie per l investimento a carico del gestore è stato ipotizzato l ottenimento di un mutuo bancario per l 80% della spesa (spesa complessiva euro 636.500 netto iva), durata 10 anni, periodicità mensile della rata, tasso di interesse annuo fisso pari a 3.7%. Nella fase di svolgimento dei lavori di ristrutturazione si prevedono interessi di preammortamento calcolati sulla linea di finanziamento anzidetta. Nel piano non è stata prevista una linea di finanziamento Iva, in quanto per la parte rilevante di investimento che è finanziata mediante i fondi della Fondazione e del Comune, l effetto finanziario è un aspetto neutrale in ottica di ottenimento del rimborso dell iva a credito per effetto della priorità prevista ai rimborsi per split payment ai sensi dell art. 38-bis, comma 10 D.P.R. 633/1972. 4
Sono stati inoltre preventivati costi per il rifacimento del manto del campo da calcio in erba sintetica e dello strato della pista di atletica, di ammontare pari ad euro 500.000, da effettuare al 15 anno (2033); è stata individuata l erogazione di un indennizzo del valore di euro 125.000 al termine del periodo di concessione 31/05/2038 - a fronte del valore residuo non ammortizzato di tale investimento. L investimento si ritiene sostenibile dal punto di vista economico finanziario mediante il reinvestimento delle risorse in eccedenza accumulate negli esercizi precedenti l anno di effettuazione dell intervento. Composizione ricavi Le previsioni di ricavi si distinguono principalmente sulla base delle seguenti attività: - per le piscine, ingressi liberi e abbonamenti a corsi, noleggio sdrai e ombrelloni, vendita al minuto di gadget e materiale vario, affitto del bar adiacente alle piscine, affitto di alcune stanze a studi medici, proventi da pubblicità; - ingresso sala attrezzata della palestra e organizzazione di corsi; - tariffe orarie per utilizzo dei campi da tennis, calcetto, beach volley; - per il campo Curotti e il piccolo campo, tariffe orarie per concessione del campo alle squadre di calcio, suddivise in tariffe diurne e tariffe notturne (dalle ore 19.00); - ingressi alla pista da atletica da parte dei cittadini; Il concedente verserà a favore del concessionario un contributo annuale in conto gestione che viene posto a base di gara nell ammontare massimo di 60.000 fino al 2022 e di 90.000 dal 2023. I ricavi provenienti dall intera struttura sono stati sviluppati sulla base di una politica tariffaria impostata alla moderazione, tenuto conto delle tariffe previste per le categorie di utenza tutelate dall Amministrazione Comunale previste nell allegato B del Capitolato di gestione. La previsione annua di ricavi nel primo anno di gestione complessiva risulta pari ad euro 900.000 circa, di cui per il 78% derivanti dall impianto natatorio e dalle strutture connesse, i restanti dagli introiti provenienti dallo stadio Curotti, dal piccolo campo e dalla pista di atletica ed dal contributo in conto gestione. Le voci dei flussi di entrata nel piano economico finanziario sono state sviluppate tenendo in considerazione un ammontare di accessi medio annuo pari a 185.000 persone, di cui 87.000 circa relativi alle piscine, con la seguente suddivisione: Tra i ricavi sono previsti proventi derivanti dall eventuale affitto a terzi del bar e dalla vendita al minuto di gadget o materiale di consumo (es. cuffie, occhiali, ecc.) realizzati negli appositi spazi, oltre al canone di affitto per i locali destinati alla medicina dello sport, le cui entrate annue sono di seguito illustrate. 5
Per gli altri impianti, la stima delle presenze e la suddivisione delle stesse per tipologia di servizio utilizzato è improntata a ragionevole prudenza, potendo il concessionario conseguire migliori performance ove lo stesso sia in grado di fornire servizi innovativi e radicarsi nel territorio come una presenza affidabile e dinamica. Di seguito i dati assunti a base del piano economico finanziario. Connessi allo stadio Curotti e al piccolo campo sono presenti spazi che possono essere adibiti a bar e/o alla vendita di accessori sportivi. Le entrate da tali attività sono state prudenzialmente stimate pari ad euro 8.000 annui. 6
Composizione costi Nell elaborazione del piano economico finanziario sono stati considerati i costi di gestione sulla base dell esame della struttura e di quelli similari. L incidenza dei costi diretti deriva per l 89% dai costi relativi alla gestione delle piscine e degli impianti connessi (lett. a) e) cfr. sopra). Le spese per utenze incidono per il 25% sul totale, le spese per il personale, compresi i costi per la pulizia, per il 58% e la spesa per manutenzioni ordinarie per il 10% circa. Di seguito il riepilogo dei costi di gestione. Ammortamento Nel piano si procede all ammortamento degli investimenti a carico del concessionario pari ad euro 636.588 sulla base del periodo di concessione, al seguito del quale il valore residuo sarà pari a zero e saranno devoluti gratuitamente all Amministrazione Comunale. A partire dal 2023, è stato ipotizzato un incremento della quota di ammortamento per considerare in linea prudenziale eventuali spese di manutenzione finalizzate a mantenere in efficienza l impianto sportivo. L investimento previsto al quindicesimo anno pari ad euro 500.000 è ammortizzato ad un aliquota del 15%. Al termine della concessione è previsto un indennizzo per la parte di valore residuo non ancora ammortizzato ammontante ad euro 125.000. Oneri finanziari Gli oneri finanziari sulla linea di finanziamento sono stati individuati considerando un tasso di interesse fisso pari al 3,7%. Nei primi quattordici mesi sono contabilizzati interessi di preammortamento. 7
Oneri fiscali Sono state adottate per il calcolo dell IRES e dell IRAP le aliquote del 27,5% e del 3,9%, prescindendo dalla modifica introdotta dalla Finanziaria 2015 di riduzione dell aliquota IRES al 24% (modifica con effetto rinviato a decorrere dal 2017). L IVA sui lavori e sulle spese di sicurezza in generale è stata mantenuta al 10%, nonostante l aliquota aumenti al 13% a decorrere dal 2017, come previsto dalla Finanziaria. L aggiornamento di tali aliquote non determinano effetti negativi alla situazione economica finanziaria, ma anzi, per effetto compensativo, il risparmio d imposta derivanti dalla riduzione dell Ires di 3.5 punti percentuali è maggiore rispetto all uscita finanziaria determinata dall incremento dell aliquota Iva. L IVA sulle altre spese presenti nel quadro economico degli investimenti è pari al 22%, così come quella sui ricavi di gestione e sui costi di gestione. Prospetti di conto economico, stato patrimoniale e flussi di cassa previsionali I prospetti sono riportati rispettivamente negli allegati A, B, C. I dati esposti sono rappresentanti alle migliaia di euro. Metodologia di analisi Nel presente documento, la valutazione dell investimento è basata sulla metodologia del Discounted Cash Flow (DCF), che prevede l attualizzazione dei flussi di cassa generati dall operazione, utilizzando un tasso di attualizzazione che rifletta il rischio atteso dell investimento. Gli indicatori di redditività utilizzati per calcolare la convenienza del progetto di investimento sono il Van di progetto, il Van Equity, nonché il rapporto tra il reddito netto e il fatturato netto. Il VAN di progetto è il valore attuale netto dei flussi di cassa operativi al netto della fiscalità latente; rappresenta la ricchezza incrementale generata dall investimento, espressa come se fosse immediatamente disponibile nell istante in cui viene effettuata la valutazione. Analiticamente risulta determinato come somma algebrica dei flussi di cassa generati dal progetto nell arco temporale di riferimento, attualizzati mediante un opportuno tasso di sconto. Nel caso specifico si è adottato un tasso di sconto pari al WACC (costo medio ponderato del capitale), da intendersi come il costo opportunità del capitale investito, pari a 7,06%. Il Van Equity è il valore attuale netto dei flussi di cassa operativi depurati degli oneri finanziari e degli oneri fiscali, attualizzati al costo del capitale proprio adottato all 11,53% Dal punto di vista della sostenibilità finanziaria si è fatto riferimento all'indice di copertura della rata o DSCR (Debt Service Cover Ratio) che misura la capacita dei flussi di cassa del progetto di rimborsare il servizio del debito. Il DSCR è espresso come rapporto tra il flusso di cassa del progetto ed il servizio del debito (rata composta da capitale ed interessi) per ogni periodo in esame (generalmente su base annua). 8
Conclusioni Il conto economico previsionale evidenzia una redditività a decorrere dal secondo anno di gestione. Il reddito complessivo netto prodotto nei 20 anni è pari ad euro 1.738.000, con una media pari ad euro 80.000 circa, con una incidenza pari al 10% circa del fatturato netto. Si precisa tuttavia che il conto economico previsionale di massima ha lo scopo di mostrare la ragionevole sostenibilità economica del nuovo investimento nel breve e medio periodo e non di determinare la migliore redditività possibile dello stesso o la redditività finale dell intera gestione. Il tempo di recupero dell investimento (pay-back period), che valuta la rischiosità dell investimento misurando il lasso di tempo entro cui gli incassi ottenibili riescono a reintegrare il capitale investito è atteso in 7 anni. L indice DSCR calcolato nel periodo di ammortamento del mutuo finanziario evidenzia che l operazione è finanziariamente sostenibile. Il valore attuale dei flussi di cassa netti previsionali attualizzati al 11,53% è pari ad euro 393.000. In questa ipotesi si ritiene adeguatamente remunerato il capitale di rischio da impiegare. 9