TRIBUNALE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento M.G. di MERAGLIA GIANFRANCO e di Gianfranco Meraglia in proprio n. 012 del 24/1/2017 Giudice Delegato: Dott. Maurizio Atzori Curatore: Dott. Maurizio Palamidessi RELAZIONE DI STIMA dell azienda di proprietà del fallito Signor Gianfranco Meraglia 1
INCARICO La sottoscritta: Rag. Ester Veronesi, nata a Bologna il 4/12/1949, con studio in Bologna Via Garavaglia n. 8, iscritta all Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Bologna al n. 204 sezione A è stata nominata dal Curatore del fallimento in epigrafe, Dott. Maurizio Palamidessi, perito stimatore per la valutazione dell azienda di proprietà del fallito Signor Gianfranco Meraglia. OGGETTO E FINALITA DELL INCARICO L incarico ha per oggetto l individuazione, descrizione e valutazione dell azienda di proprietà del fallito Signor Gianfranco Meraglia, azienda costituta dall insieme di beni materiali ed immateriali coordinati per lo svolgimento dell attività di ristorazione/pizzeria sita in Bologna Via Tassoni n. 28. Scopo dell incarico è di addivenire al valore della predetta azienda al fine di procedere alla vendita della stessa nell ambito della procedura fallimentare che ha coinvolto il proprietario. 2
INDICE DELLA RELAZIONE La relazione si svolge secondo i seguenti punti: 1 Premessa Pag. 4 1.1 Beni relativi al compendio aziendale 4 1.2 Altri beni immobili 4 1.3 Valutazione unitaria 5 2 L azienda oggetto di valutazione 5 2.1 Oggetto e svolgimento dell attività 6 2.2 L azienda 6 2.3 Dotazioni materiali e immateriali 8 2.4 Dati contabili 10 2.5 L avviamento 10 3 Metodo di valutazione 12 4 Determinazione del valore del patrimonio 12 5 Determinazione del valore dell azienda 13 Elenco allegati 14 3
1 Premessa Si premette che la curatela, nelle more della valutazione, ha provveduto a concedere in affitto l azienda da stimare al fine di meglio valorizzarla e di poter procedere alla vendita di un attività in esercizio, certamente più appetibile e meglio vendibile, rispetto ad un azienda cessata. L affitto è stato concluso mediante scrittura privata (All. 1) autenticata dal Notaio Dott. Stefano Mazzetti in data 8 febbraio 2018 e registrata in Bologna Secondo Ufficio il 13/2/2018 al n. 2720 serie IT. Il conduttore è la società ILI AND PRINCE S.R.L., con sede in Bologna Via Lenin n. 55/F, iscritta presso il Registro Imprese di Bologna al n. 03660851209, rappresentata in atto dal Legale Rappresentante Signor Malyani Anwar, nato a Tripoli (Libia) il 18/6/1977, autorizzato all affitto in forza dello Statuto Sociale. Il compendio, comprensivo di immobile strumentale e dei beni mobili relativi all azienda, è stato affittato per un periodo di dodici mesi, con eventuale proroga di ulteriori cinque mesi, e con impegno della parte affittuaria, in deroga a quanto precede ed in caso di vendita da parte della procedura a compratori terzi, a lasciare liberi i locali e restituire l azienda entro 60 giorni dalla data di avvenuto pagamento da parte del terzo aggiudicatario. Il contratto di affitto di azienda, per effetto di tale clausola, non preclude in alcun modo la consegna della stessa al compratore, né la sua immediata fruibilità. 1.1 Beni relativi al compendio aziendale L azienda affittata è costituita da: - una componente immobiliare, ovvero il locale ove viene svolta l attività, costituita da un immobile comprendente piano terreno e primo piano di circa complessivi mq. 315; - una componente mobiliare costituita da tutte le attrezzature ed arredi necessari ed utili allo svolgimento dell attività stessa, e posti all interno dell immobile; - una struttura mobile in legno, coperta, per utilizzo stagionale di ristorazione, di circa mq. 144 - corti e terreni circostanti. Tutti i predetti beni, mobili ed immobili, saranno meglio descritti nell apposito paragrafo, rifacendosi anche alle relazioni dei periti immobiliare ed immobiliare. 1.2 Altri beni immobili Il fallimento ha inoltre acquisito una porzione immobiliare ad uso abitativo, al momento estranea al contratto di affitto di azienda. 4
Si tratta di un fabbricato cielo-terra costituito da unica unità abitativa che si sviluppa al piano terreno e primo piano, di circa mq. 200, interamente adiacente all immobile commerciale. Al fine di una corretta valutazione sulla collocazione di tale unità abitativa, si deve tener conto dell ubicazione dell intero complesso. La proprietà del Signor Gianfranco Meraglia, acquisita al fallimento, si trova in Bologna Via Tassoni n. 28, in posizione piuttosto isolata; la Via Tassoni, infatti, si diparte dalla Strada Statale n. 9, o dalla Via Marco Emilio Lepido, poco dopo Borgo Panigale, e si perde in aperta campagna tra campi coltivati o coltivabili, pochissime sono i fabbricati lungo questa via, e quello oggetto della presente disamina è l ultimo prima dei campi aperti. Tale porzione abitativa, dunque, la sottoscritta ritiene che risulterebbe ben poco appetibile in quanto tale, essendo posta in posizione isolata e non immediatamente raggiungibile dalla strada, scomoda ai servizi, ed inoltre affiancata ad un locale che per sua natura è frequentato nelle ore serali e notturne, e nel quale si svolge attività non certamente silenziosa, anche e soprattutto nei giorni festivi e di riposo, con andirivieni anche serale di persone e mezzi. Insomma, non certamente un abitazione tranquilla e comoda ai servizi. Viceversa questa unità, qualora facente parte del compendio aziendale, potrebbe risultare molto appetibile ad un eventuale compratore per utilizzarla come propria abitazione, come foresteria per qualche dipendente, ovvero anche per affiancare all attività di ristorazione un attività connessa di bed & breakfast. 1.3 Valutazione unitaria Per le considerazioni svolte nel paragrafo precedente, e nel successivo paragrafo 2.2, e senza nulla voler togliere all autonoma valutazione del curatore in ordine alla vendita, unitaria o parcellizzata, dell azienda e del/degli immobili, la sottoscritta ritiene di svolgere la presente relazione nell ipotesi di vendita unitaria, ipotesi che appare la più probabile ed anche la migliore da un punto di vista del possibile maggior realizzo in favore dei creditori. Come premesso, la suesposta osservazione non ha lo scopo di indirizzare il Curatore, ma solo di rappresentare la motivazione alla base della scelta operata dalla sottoscritta. 2 L azienda oggetto di valutazione. Come già precisato, l azienda che qui si intende stimare non è quella che ha dato luogo al fallimento, ma è un bene posseduto in proprio dal fallito Signor Gianfranco Meraglia, che lo stesso non ha mai gestito in proprio, ma che ha sempre concesso in affitto a ditte o società terze. Così pure gli immobili, che la sottoscritta ritiene di accorpare nell azienda, appartenevano al Signor Gianfranco Meraglia a titolo personale. 5
L intero compendio, dunque, è stato acquisito alla procedura a causa del fallimento della ditta individuale M.G. di Gianfranco Meraglia, e al conseguente fallimento anche in proprio del Signor Meraglia stesso. 2.1 Oggetto e svolgimento dell attività. L oggetto dell attività dell azienda da stimare è sempre stato quello di ristorante-pizzeria, attività mai gestita dal proprietario in proprio, che si è sempre limitato ad affittarne i locali. Nel corso del tempo, a partire dal 2011, sono stati reperiti i seguenti contratti: - 15/2/2011 affitto della sola parte immobiliare a IL LAGHETTO DEL BORGO SNC con decorrenza 15/2/2011-14/2/2017, canone iniziale 3.000,00 mensili; l affittanza non risulta continuata fino a scadenza, in quanto - 23/9/2013 la Signora E Naccah Carmela, imprenditrice titolare dell impresa IL LAGHETTO DEL BORGO DI E NACCAH CARMELA cede l azienda di ristorante pizzeria sita in Bologna Via Tassoni n. 28, che si presume acquistata da IL LAGHETTO DEL BORGO SNC, al Signor Simone Meraglia, figlio del fallito; il Signor Simone Meraglia cesserà poi l attività con comunicazione alla CCIAA in data 16/9/2015; - 1/5/2016 l immobile e i beni in esso contenuti, anche qui non l azienda, vengono nuovamente affittati dal fallito alla società PRINCE SRLS; il contratto comprende anche due unità ad uso abitativo, di cui una non risulta di proprietà del Signor Meraglia e l altra costituente l abitazione del medesimo, benché non risulti che il fallito abbia mai trasferito altrove la propria residenza; il contratto viene risolto anticipatamente il 30/10/2016; - 9/1/2017 il Signor Meraglia affitta nuovamente alla ditta OSTERIA LA MATTA della Signora Tolone Elisa i medesimi immobili di cui al contratto precedente, compreso quello ad uso abitativo non di sua proprietà e quello costituente la sua residenza. Dal susseguirsi rapido di gestori si deve concludere che l impresa non abbia mai dato i frutti sperati, e del resto a detta del fallito non è mai riuscito ad incassare i canoni di locazione previsti nei diversi contratti. E risultato infine che l ultima affittuaria dell immobile, Signora Tolone Elisa, abbia ceduto la propria azienda, unitamente al contratto di locazione degli immobili, alla Società DUESSE SRLS, inattiva. Infine il curatore, con atto transattivo del 22/11/2017 è rientrato in possesso degli immobili e dei beni in essi contenuti, ivi compresi alcuni beni già di proprietà dell affittuaria Signora Tolone, acquisiti al fallimento a deconto dei canoni scaduti, beni complessivamente atti all esercizio dell attività di ristorazione e somministrazione al pubblico di alimenti e bevande. 2.2 L azienda. Nella considerazione che il proprietario degli immobili e dei beni non ha mai gestito l azienda, né l ha mai affittata in quanto tale, la sottoscritta ritiene opportuno esporre le motivazioni 6
per le quali è giunta alla conclusione che ciò che si intende cedere, e qui valutare a tal fine, debba essere considerato azienda e non un semplice coacervo di beni mobili ed immobili. Innanzitutto giova ricordare la definizione del Codice Civile, che all art. 2555 definisce l azienda come il complesso dei beni organizzati dall imprenditore per l esercizio dell impresa. Azienda è dunque il complesso dei beni impiegati nel processo produttivo da parte dell imprenditore, ma non è detto che sia l imprenditore stesso a dover essere il proprietario di tali beni, né che egli stesso od altri debbano aver effettivamente esercitato l impresa, ma appare sufficiente che l insieme dei predetti beni sia organizzato ed atto ad essere impiegato da un imprenditore nel processo produttivo. Soccorre anche la pronuncia della Corte di Cassazione n. 3627/1996, la cui massima recita: al fine del trasferimento dell azienda non è necessario che vengano trasferiti tutti i beni aziendali, ma è sufficiente il trasferimento di alcuni di essi purché nel complesso di questi ultimi permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l attitudine all esercizio dell impresa, sia pure con la successiva integrazione ad opera del cessionario. Anche la Suprema Corte, quindi, afferma che si ha azienda se l insieme dei beni è organizzato e funzionale all esercizio di un impresa, prescindendo dal fatto che tale azienda sia o sia stata effettivamente gestita. Riferendoci ora al caso in esame, è innegabile che quanto meno l immobile di categoria C/1 ed i beni al suo interno siano l un l altro funzionalmente collegati affinché un imprenditore possa utilizzarli per l esercizio di un impresa di ristorazione. Oltre alla presenza di tavoli, sedie, cucine, celle frigorifere, cappe aspiranti, Bar, attrezzatura da cucina in genere e quant altro meglio descritto nel prosieguo, l immobile stesso è sistemato ed attrezzato, anche con i necessari impianti elettrici ed idraulici e di aspirazione, per accogliere la detta indispensabile strumentazione, e dotato inoltre di servizi igienici per clientela e per il personale, nonché di forno a legna inserito nella struttura muraria. L immobile e le attrezzature in esso contenute, pertanto, devono essere considerati non singoli beni ma beni componenti un azienda. Ad abundantiam, si deve dire che al momento della vendita l azienda sarà altresì funzionante e gestita da un imprenditore, in virtù del già citato contratto di affitto di azienda stipulato dalla curatela con la società ILI & PRINCE SRL Per quanto riguarda l immobile ad uso abitativo, così come la Suprema Corte sancisce che non è necessario che vengano trasferiti tutti i beni aziendali, essendo sufficiente che quelli ceduti mantengano una loro organizzazione e funzionalità, nulla vieta che ai beni aziendali ne vengano aggiunti ulteriori, sempre qualora anch essi risultino funzionali all esercizio dell impresa nell azienda ceduta. La scrivente ritiene che l immobile ad uso abitativo, adiacente all immobile strumentale, possa e debba ben essere utilizzato nell organizzazione dell impresa, in quanto l azienda, come 7
già descritto, si trova in luogo piuttosto isolato e non facilmente abitabile da persone estranee all impresa stessa, mentre potrebbe proficuamente essere utilizzato sia come abitazione di un custode, o anche di personale proveniente da luogo lontano, ovvero, meglio ancora, adibito ad attività accessoria quale bed & breakfast o agriturismo. E appena il caso di notare come anche il Signor Meraglia stesso, in due consecutivi contratti, abbia affittato per l esercizio dell attività, pur risultando risiedervi egli stesso, lo stesso immobile ad uso abitativo. In base a tutto quanto esposto, dunque, la scrivente ritiene che oggetto di valutazione sia l azienda composta di un immobile di tipo strumentale, dei beni mobili afferenti l impresa e che si trovano al suo interno ed anche all esterno, di un immobile ad uso abitativo e dei terreni circostanti, tutto come meglio descritto negli appositi paragrafi. 2.3 Dotazioni materiali e immateriali. L azienda, come più volte già descritto, si considera comprensiva delle seguenti dotazioni: - un immobile strumentale ad uso commerciale; - un immobile di categoria catastale abitativa, utilizzabile per l esercizio dell impresa; - corte e terreni con laghetto circondanti i predetti immobili; - impianti arredi ed attrezzature atte all esercizio di un impresa di ristorazione. L immobile strumentale Si tratta di una unità immobiliare adibita ad attività commerciale sita nel Comune di Bologna, in via Alessandro Tassoni n.28, censita al C.d.F. del Comune di Bologna al Foglio 4, Mappale 20 Sub.2, P.T-1, Zona 2, Categoria C/1, Classe1, Consistenza mq. 203 Superficie Catastale mq. 269, R.C. Euro 6.458,19, (locale per ristorazione). Descrittivamente, si tratta di un fabbricato su due piani, terreno e primo, con locali destinati all attività di ristorazione al piano terra con angolo bar, sala, un deposito, un disimpegno, una cucina, una dispensa, servizi igienici per il pubblico e per il personale, con scala di collegamento interna che conduce al piano primo dove si trova una ampia sala ristorante, servizi igienici per il pubblico e spogliatoio per il personale, della superficie lorda complessiva di circa mq.315,00. Lo stato dei locali non è conforme alle planimetrie depositate. Annessa all edificio è presente una struttura in legno lamellare con copertura per utilizzo stagionale di ristorazione all aperto, della superficie lorda di circa mq.144,00, che per come è stata realizzata risulta non conforme ai progetti depositati. L immobile abitativo Si tratta di una unità immobiliare attualmente adibita ad abitazione del fallito, adiacente alla precedente, sita nel Comune di Bologna, in via Alessandro Tassoni n.28, censita al C.d.F. del Comune di Bologna al Foglio 4, mappale 20 Sub 3, P.T-1, Zona.2, Categoria A/4, Classe 3, Vani 7,5, R.C. Euro 581,01 (abitazione). 8
Descrittivamente si tratta di un appartamento ai piani terra e primo composto al piano terreno da un ingresso, un bagno, un soggiorno ed una cucina, con scala di collegamento interna che conduce al piano primo, dove si trovano un disimpegno, quattro camere ed un bagno; l appartamento ha una superficie lorda complessiva di circa mq. 204,00. In aderenza alla porzione di fabbricato si trova un vano tecnico con ingresso dall esterno, della superficie lorda di circa mq. 8,00. Terreni e corti I terreni di proprietà, sui quali insistono i fabbricati già descritti, risultano distinti al Catasto Terreni del comune di Bologna al Foglio 4 con le seguenti particelle: - Particella 13, STAGNO di are 10 ca 91; - Particella 300, SEMIN ARBOREO Classe1, are 03 ca 24, Deduz. BEIA, R.D. Euro 4,27, R.A. Euro 2,18; - Particella 302, PRATO, Casse U, are15 ca 46 Deduz. BEIA, R.D. Euro 3,19 R.A. Euro 1,79; Totale superficie catastale are 29 ca 61, R.D. Euro 7,46, R.A. Euro 3,97. La corte comune ai due fabbricati è così censita: - n. 1 bene comune non censibile (B.C.N.C.) che rappresenta la corte comune ai subalterni n. 2 e 3, censita al C.d.F. del Comune di Bologna al Foglio n. 4 Mappale 20 Subalterni 5 (corsello) e 6 (corte comune). Descrittivamente, il complesso immobiliare è contornato sul lato ovest da un ampio spazio aperto lastricato di circa mq. 400, adibito a ristorazione all aperto, circondato da un terreno di circa 1.400 metri adibito a giardino e prato, ed inoltre dotato di un laghetto, o stagno, di circa mille metri, con alberature e piante ornamentali. Il tutto meglio e più dettagliatamene descritto nella relazione di stima del complesso immobiliare redatta dal perito Architetto Stefano Masotti, che pure ha effettuato la sua valutazione del complesso come lotto unico. Impianti, arredi ed attrezzature L azienda è dotata dei seguenti beni materiali: Sala superiore: 21 tavoli, 70 sedie, due seggioloni ed uno sgabello, vetrina frigo, banco di appoggio, un attaccapanni a parete ed uno a terra, due armadietti, lampada in rame a parete; Tavernetta: 7 tavoli, 19 sedie, mensola, lampada a muro, mobile libreria, carrello in legno, parete in legno attrezzata per vini; Magazzino: frigorifero a pozzetto, due scansie a 4 e a 5 ripiani; Cucina: 3 banchi in acciaio, 2 lavandini acciaio, forno ventilato, abbattitore, pensile in acciaio, cucina con 6 fuochi, due piastre e friggitrice, cappa, lavastoviglie, 2 frigoriferi acciaio, scansia in metallo; 9
Zona bar/salone: 2 frigoriferi, forno per pizza, bancone bar con parete posteriore in legno, salottino con 4 poltrone e tavolino, altro con due poltrone, divanetto e tavolino, casse musica, mobile semicircolare, gruppo luce, paravento, mobile rivestito in pelle bianca; Esterno: 36 tavoli ferro, 136 poltroncine, vetrina frigo, due carrelli, forno microonde, bilancia, tirapasta, tritacarne, impastatrice, mobile in acciaio, penisola di appoggio, spremiagrumi, 10 poltroncine, 5 divanetti, divano e pouf, griglia per carne, piano di appoggio, impianto stereo, monitor, stoviglieria varia; Beni ricevuti a seguito di transazione: 30 tavoli con 90 sedie intrecciate, impastatrice e affettatrice. Gli impianti, arredi ed attrezzature sono più precisamente quelli già descritti nell atto di affitto di azienda, come risultanti ai numeri dall 1 al 76 e dall 89 al 92 dell inventario depositato presso il Tribunale di Bologna. Si annota che i beni numerati dal n. 1 al n. 76 sono beni già di proprietà del Signor Meraglia, mentre i beni numerati dal n. 89 al n. 92 sono beni pervenuti al fallimento a seguito dell atto transattivo con le ditte Tolone Elisa e DUESSE SRLS. I descritti beni sono quelli già utilizzati nella gestione dall ultima affittuaria Signora Elisa Tolone, beni che pertanto si devono ritenere sufficienti ed adeguati per la gestione dell attività. Beni immateriali Non risulta che l azienda sia dotata di qualsivoglia bene immateriale. 2.4 Dati contabili. Come già in precedenza esposto, l azienda non è mai stata gestita dal fallito, al quale apparteneva a titolo privato, pertanto non vi è, né vi può essere, traccia di scritture contabili riferite all azienda stessa. Le ditte e società che si sono avvicendate nella gestione avranno certamente avuto scritture contabili ma queste, oltre a non essere giustamente accessibili alla scrivente, non sarebbero di alcuna utilità essendo riferite alle diverse imprese gestite da questi soggetti. Infine, anche in relazione al puro incasso dei canoni di affitto, non si sono rinvenuti documenti ma, stando a quanto riferito dal fallito, ben poco è stato incassato. Il curatore stesso, al fine di recuperare una parte di arretrato dall ultima affittuaria, ha compensato parte dei canoni impagati, facendosi consegnare alcuni beni di proprietà delle imprese partecipanti al già citato accordo transattivo per il rilascio dei locali. 2.5 L avviamento. La scrivente ritiene che l azienda oggetto di valutazione non sia dotata di un avviamento calcolabile. Osservazioni sull avviamento 10
L avviamento rappresenta un valore intangibile che fa parte del patrimonio dell azienda, e che consente all impresa di produrre un maggiore o minore reddito in relazione al proprio patrimonio. In particolare, esiste avviamento laddove il reddito prodotto sia superiore a quello necessario per remunerare il capitale investito. L avviamento è rappresentato dal maggior valore che ha l azienda, in funzione della propria organizzazione e del coordinamento funzionale dei suoi beni, rispetto alla somma dei valori dei beni stessi che la compongono. Si può avere un avviamento di tipo oggettivo, quello dovuto al funzionale coordinamento dei beni costituenti l azienda e alla sua collocazione, ed un avviamento soggettivo che è quello dovuto alla particolare capacità dell imprenditore nel creare, inventare, intrattenere rapporti, pubblicizzare l impresa, o spesso la somma dei due. Applicazione all azienda oggetto di stima Applicando alla nostra azienda le osservazioni di cui sopra, possiamo immediatamente affermare l inesistenza di un avviamento soggettivo, in quanto come sappiamo non abbiamo un imprenditore, e l azienda, per quanto attiva, sarà ceduta senza l apporto personale del gestore. Per quanto riguarda invece l avviamento oggettivo, non si può disconoscere che l azienda oggetto di indagine possa avere un suo valore: abbiamo visto che diversi imprenditori, nel tempo, hanno voluto gestirla, e si può fondatamente sostenere che la localizzazione sia interessante, il locale sia gradevole e ben distribuito, il parco esterno con laghetto dotato di una sua gradevolezza. Tutto ciò fa sì, certamente, che l insieme delle dotazioni aziendali possa avere sul mercato un valore superiore alla somma dei singoli valori ottenibili vendendo in modo parcellizzato, e ciò può significare che l azienda abbia un suo avviamento oggettivo. Il calcolo dell avviamento Si premette che non si può parlare di avviamento qualora lo stesso non sia calcolabile. Diversi sono i metodi di calcolo dell avviamento, ma il fattore comune a tutti questi metodi è la rilevazione di un reddito o di un sovrareddito, ovvero delle stime di flussi di reddito o finanziari. E del resto ciò appare indispensabile, posto che l avviamento esiste in quanto l impresa che gestisce l azienda sia in grado di produrre un reddito superiore a quello necessario a remunerare il capitale. Come già in precedenza esposto, relativamente all azienda oggetto di stima si evidenzia che: - con ogni probabilità non è stata in grado di produrre redditi soddisfacenti, tali da far sì che qualcuno degli affittuari ne abbia continuato la gestione, o abbia per lo meno pagato i canoni di locazione dell immobile; - in ogni caso tali redditi sono appartenuti ad imprenditori diversi dal fallito e non sono quindi individuabili e quantificabili; 11
- non esiste alcuna documentazione, contabile od extracontabile, che consenta di determinare un possibile reddito né possibili flussi finanziari; pertanto non solo il susseguirsi di imprese che non hanno mai portato a termine i loro contratti lascia chiaramente intendere una redditività molto ridotta o nulla, ma non si è inoltre nella possibilità di calcolare un eventuale possibile avviamento per l azienda. Nella considerazione che, come descritto in precedenza, - dai dati in possesso, già descritti, risulta improbabile che l azienda abbia prodotto un reddito superiore a quello necessario a remunerare il capitale; - non vi sono dati, contabili od extracontabili, che consentano il calcolo di un avviamento secondo dottrina, la scrivente deve concludere, per una corretta valutazione, di non poter attribuire alcun valore a titolo di avviamento a questa azienda, considerando tuttavia i beni mobili e le attrezzature al maggior valore indicato nella perizia mobiliare in caso di vendita unitaria dell azienda. 3 Metodo di valutazione. In dottrina esistono diversi metodi di valutazione delle aziende, metodi tra i quali si possono distinguere: Metodi patrimoniali, che si propongono di individuare il valore effettivo del patrimonio netto aziendale, risultante dalla distinta stima a valori correnti delle singole attività e passività alla data di riferimento; Metodi reddituali, basati sulla capitalizzazione dei flussi di reddito attesi dalla gestione dell azienda; Metodi misti, che abbinano congiuntamente i due metodi precedenti; Metodi finanziari, basati sull attualizzazione dei flussi monetari resi disponibili dall azienda; Criteri comparativi di mercato: sono metodi che si basano sull applicazione di multipli a dati facilmente verificabili quali il fatturato, il margine operativo lordo, il risultato operativo. Come è facilmente intuibile, in assenza di dati relativi a redditi o flussi, l unico metodo applicabile all azienda oggetto di esame è quello patrimoniale, pur tenendo conto del diverso valore che hanno i beni per effetto della loro vendita unitaria. 4 Determinazione del valore del patrimonio Al fine di determinare il valore del patrimonio, si terrà conto esclusivamente delle relazioni di stima del perito immobiliare Arch. Stefano Masotti, che ha provveduto alla stima del compendio immobiliare, e della Dott.ssa Marta Granata che ha stimato il complesso mobiliare, stime sulle quali la sottoscritta concorda in pieno. Il patrimonio aziendale viene dunque così determinato: - Immobile strumentale, immobile abitativo, area cortiliva, 12
terreni circostanti e stagno, come sommariamente descritti al precedente punto 2.3, e come più esaurientemente descritti e valorizzati come lotto unico nella relazione del perito appositamente incaricato Architetto Stefano Masotti (All. 2) prezzo base d asta 636.000,00 - Beni mobili costituiti dalle attrezzature, mobili, arredi, come brevemente già descritti al precedente punto 2.4, e come più esaurientemente descritti dal perito appositamente nominato Dott.ssa Marta Granata, valutati secondo la relazione di stima della medesima (All. 3) in ipotesi di vendita unitaria 52.500,00 Totale patrimonio 688.500,00 5 - Determinazione del valore dell azienda Tenuto conto che l azienda appartiene e viene ceduta dalla procedura fallimentare, e che per ciò stesso è priva di qualsiasi altra attività o passività, la stima dell azienda stessa, effettuata col metodo patrimoniale, collima con il valore attribuito al patrimonio come determinato al precedente punto 4. La sottoscritta pertanto stima il valore dell azienda di proprietà del Fallimento n. 012/2017 M.G. di Meraglia Gianfranco in 688.500,00. Bologna, 17 Febbraio 2018 Rag. Ester Veronesi 13
Allegati : All. 1 Contratto di affitto di azienda All. 2 Relazione di stima dei beni immobili del perito Architetto Stefano Masotti All. 3 Relazione di stima dei beni mobili del perito Dott.ssa Marta Granata 14