COMUNE DI MODENA PIANO EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE 2005 Tav.N VARIANTE DI SPECIFICAZIONE ART.34 Legge 865/71 PEEP N. 31 - VIA ABETTI - Zona elementare n.1242, area 02 - Intervento pubblico RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONE DI SPESA Approvato con Delibera di C.C. n. 73 del 10-10-2005
COMUNE DI MODENA Settore trasformazione urbana e qualità edilizia Variante di specificazione art. 34 L. 865/71 COMPARTO PEEP n. 31 via Abetti zona elementare n. 1242 - area 02 RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONE DI SPESA elaborato N Dirigente di Settore Ing. Gianni Villanti Strumenti Urbanistici Attuativi di iniziativa pubblica Arch. Alessio Ascari Progettista Arch. Daniele Bonfante Collaboratori Add. Prog. Pietro Santi Luglio 2005
Ai fini dell approvazione della presente variante di specificazione e della definizione del suo dimensionamento, si assumono gli atti amministrativi conseguenti allo scorporo del 30% della quota edificabile di attuazione privata a fronte della cessione del 70% in favore del Comune da attuare mediante Variante di specificazione. L accordo di pianificazione ai sensi dell art. 18 L.R. 20/2000 sottoscritto con la proprietà privata e al quale si rinvia, è stato recepito dallo schema urbanistico dell area 02 e 04 approvato con delibera di Giunta Comunale n. 324 del 01/04/2003 e conseguentemente introdotto in variante al piano regolatore vigente approvato con delibera di C.C. n. 93 del 22/12/2003. OGGETTO DELLA VARIANTE DI SPECIFICAZIONE 2
La presente variante di specificazione riguarda la quota non soggetta ad intervento privato facente parte del comparto Peep n. 31 identificata dalla norma di zona elementare 1242 nell area 02. La superficie territoriale dell area 02 è di mq. 10004. Le norme di attuazione del piano generale dell edilizia economica e popolare, prevedono per il comparto in oggetto una capacità insediativa per residenza pari a 33 alloggi ed una superficie utile complessiva di 2970 mq. pari a mq. 90 per ogni singolo alloggio. L altezza massima consentita dalle norme di zona elementare espressa in piani è di 3 fuori terra (pt+2p.). La pianificazione del nuovo comparto è stata svolta in stretto coordinamento con l area ad iniziativa privata (area 04) facente parte della medesima zona, al fine di realizzare la migliore unitarietà degli interventi e i più rapidi tempi di attuazione sia delle opere infrastrutturali che di quelle edilizie. OBIETTIVI URBANISTICI, ANALISI DEL CONTESTO E VINCOLI AMBIENTALI 3
Il progetto si qualifica come un intervento residenziale di completamento e di ricucitura di una fascia urbanizzata dalle caratteristiche insediative omogenee ricompresa tra la via San Marone e via dello Zodiaco a est della nuova strada prevista dal piano regolatore in fregio al comparto. Il comparto avente forma pressochè rettangolare il cui sviluppo planimetrico segue l asse longitudinale nord-sud, è stato suddiviso, a seguito della sottoscrizione dell accordo di pianificazione ai sensi della legge regionale 20/2000, in due aree, di cui una identificata nella zona elementare con il numero 04 ad iniziativa privata da attuarsi per intervento diretto con permesso di costruire convenzionato, la seconda identificata nella scheda di zona elementare con il numero 02 da definire con variante ai sensi dell art.34 della Legge 865/71. L area 02 ad intervento pubblico è ubicata al margine nord del comparto mentre quella privata si attesta in corrispondenza di via Abetti verso il lato sud. Il tessuto urbano circostante è caratterizzato ad est da una espansione anni 50/60 costituita prevalentemente da tipologie a bassa densità (ville singole/bifamiliari o palazzine a due piani), insistenti su lotti di piccole e medie dimensioni su maglia regolare con strade di distribuzione ortogonali rispetto a via Giardini da cui trovano esclusivo accesso. Il confine ovest è invece caratterizzato da una zona destinata ad attrezzature generali, solo in parte realizzata, e da aree a servizi di quartiere. Sul lato ovest della nuova strada congiungente via S. Marone e via dello Zodiaco sarà destinata prevalentemente a verde pubblico di quartiere. Sulla congiungente via San Marone via dello Zodiaco, saranno attestati gli accessi al nuovo insediamento residenziale separati per ciascuna delle aree sia quella di iniziativa pubblica che privata. La nuova strada, secondo quanto indicato dal Servizio Nuova Viabilità dovrà avere le caratteristiche di zona 30 adottando gli opportuni accorgimenti per rallentarne la velocità, in particolar modo in corrispondenza delle intersezioni. Per questi motivi l ampiezza massima della strada sarà di 6,50 mt. e verrà affiancata per tutto il suo sviluppo da un percorso pedo-ciclabile avente un ampiezza di 3,00 ml.. Sulla nuova strada si attesteranno e di essa faranno parte come aree di urbanizzazione primaria, i parcheggi pubblici di standard, gli spazi a terra per i cassonetti della raccolta dei rifiuti, eventuali cabine di trasformazione elettrica, e quant altro serva per le dotazioni al servizio dell insediamento. Tra i parcheggi pubblici, la nuova strada e i lotti edificabili sarà realizzata una fascia di verde pubblico per tutta la lunghezza del fronte. La valutazione previsionale di clima acustico afferma che l intervento risulta compatibile con il clima acustico dell area, a condizione che i nuovi edifici siano posti ad una distanza minima di 30 mt. (la distanza dalla sede stradale dei due fronti corti degli edifici posti ortogonalmente ad essa, risulta inferiore in quanto su di essi non si apriranno finestre per locali di uso principale) dalla mezzeria della nuova strada prevedendo per quest ultima una velocità massima di 30 Km/h.. IL PROGETTO DEL COMPARTO La progettazione planivolumetrica assume come base di riferimento lo schema urbanistico sottoscritto con accordo di pianificazione ai sensi dell ex art. 18 della L.R. 20/2000, tra 4
Comune e proprietà privata per la cessione bonaria della quota di intervento pubblico (70%) a fronte di un corrispettivo valore d esproprio. L area ad intervento privato scorporata dal Peep a seguito dell accordo di pianificazione, è ubicata verso il lato sud in corrispondenza di via Abetti, mentre l intervento pubblico è stato localizzato a nord. L assetto del comparto deriva dal disegno complessivo definito, per masse fondiarie, griglia viaria e verde, desunto dallo schema urbanistico di riferimento, e si sviluppa su 4 lotti di forma rettangolare su cui insistono i singoli blocchi edilizi in linea a tre piani fuori terra oltre al seminterrato, ciascuno dei quali contiene fino ad un massimo di 8/9 alloggi per una previsione insediativa assegnata dal PEEP per il presente comparto per un totale di 33 alloggi. Il dimensionamento di ciascun lotto è stato definito anche sulla scorta dei contenuti del repertorio all Avviso pubblico per la formazione di un elenco di soggetti idonei a divenire potenziali concessionari del diritto di superficie su aree edificabili comprese nel PEEP. Per questo comparto si prevede l uso privato dei giardini posti a servizio degli alloggi al piano terra. I lotti sono direttamente serviti dalla nuova strada, i fronti principali sono variamente orientati rispetto ad essa e le dotazioni necessarie di parcheggi pertinenziali sono collocate nell ambito di un area comune a tutti i lotti previsti, mentre le aree di verde di vicinato e gli spazi comuni saranno individuate per ciascun lotto in ragione di 20 mq. per alloggio così come prescritto per norma. Quindi tutti i parcheggi pertinenziali, nella misura di uno per alloggio, sono interamente ritrovati all interno del lotto comune con accesso diretto dalla strada pubblica. PREVISIONE DI SPESA COSTI PER URBANIZZAZIONI PRIMARIE E GENERALI La realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria ricadenti all interno della quota di iniziativa privata sarà di norma posta a carico del soggetto privato previa stipula della convenzione che costituisce parte integrante dello strumento urbanistico attuativo. 5
La stima degli oneri relativi alle opere infrastrutturali previste all interno dell area pubblica ha valore orientativo essendo basata su di un planivolumetrico e quindi suscettibile di variazioni più o meno sostanziali al momento della stesura del progetto esecutivo. Le opere di carattere generale esterne al comparto ma ad esso funzionali (strada di collegamento tra via San Marone e via Dello Zodiaco) sono computate separatamente rispetto alle opere interne al comparto a carattere pertinenziale e condominiale. Per la nuova congiungente via San Marone e via Dello Zodiaco sono di seguito riportati i valori e la conseguente ripartizione percentuale per la realizzazione completa della strada con i relativi sottoservizi: Caratteristiche della strada : - Sezione ml. 6,50 - Ciclabile ml. 3,00 - Marciapiede ml. 1,50 Sottoservizi: - fognatura nera - fognatura bianca - acquedotto - linea gas - energia elettrica - pubblica illuminazione Chiusura in maglia delle reti su via Dello Zodiaco sotto la ciclabile che va comunque prolungata fino all innesto. Il costo complessivo è ripartito sui diversi interventi che a tale strada afferiscono percentualmente al numero degli alloggi previsti. Tale costo è frutto di una stima di massima che potrà variare in più o in meno in relazione alle previsioni del progetto esecutivo, ferme restando le percentuali di attribuzione. Tabella A COSTO DI MASSIMA DELLE OPERE INTERVENTI N ALLOGGI PERCENTUALE COSTO STIMATO PEEP 33 50,76% 228.420 PARTE PRIVATA 15 23,08% 103.860 PEEP ART. 39.3 mapp. 34 Fg. 197 14 21,54% 96.930 ART. 39.3 mapp. 3 4,62% 20.790 234 Fg. 197 TOTALE 65 100% 450.000 LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE: escluse quelle di cui alla tabella A lavoro descrizione unità di misura costo unitario quantità mq/ml totale / 6
rete fognaria acque bianche e acque nere* condotta idrica viabilità e parcheggi (pubblici e pertinenziali) marciapiedi piste ciclabili polifere Enel o Telecom rete gas metano lavori per la realizzazione della rete fognaria di raccordo con quella principale sulla nuova strada escluso i tubi e pezzi speciali, compreso pozzetti Acque nere - esempio con tubi di PVC diam. 315 - acque nere Acque bianche - esempio con tubi di Cls 600 e relativi pezzi speciali per acque chiare lavori per la realizzazione di condotta fino all innesto con quella principale sulla nuova strada, esclusi i tubi e pezzi speciali, compreso pozzetti esempio con tubi di polietilene DN75 PN 16 ATM e relativi pezzi speciali manto bituminoso /mq. /mq. a) pavimentazione in asfalto /mq. b) pavimentazione in /mq. autobloccanti /mq. c) pavimentazione in porfido /mq. /mq. lavori per posa tubi compreso pozzetti esempio con tubi in PVC diam. 80x4 mm. esempio con tubo corrugato DN 120 mm. Telecom esempio con tubo corrugato DN 160 mm. Enel lungo strade o centri urbani - esempio con tubo in acciaio 2 esempio con tubo in acciaio 5 rete in terreni di campagna con tubo in acciaio 2 esempio con tubo in acciaio 5 verde pubblico 28 54.215 99 191690 110 212989 47 91004 28 54215 70 135540 70 135538 90,38 175.000 142,03 275.000 20,66 40.000 10,33 20.000 15,50 30.000 25,83 50.000 77,47 150.000 ml. 150 4200 ml. 150 14850 ml. 150 16500 ml. 150 7050 ml. 150 4200 mq.1360 95200 mq. 180 16268 ml. 150 3099 ml. 150 2325 ml. 150 3874 111,04 215.000 ml. 150 16656 64,56 125.000 103,30 200.000 verde pubblico /mq. 18,08 mq. 1984 35870 attrezzato /mq. 35.000 arredo urbano /mq. 7,75 /mq. 15.000 impianti sportivi all aperto /mq. 103,30 /mq. 200.000 totale(*) 220092 7
* i costi indicati non comprendono quei manufatti e le lavorazioni speciali per mettere in sicurezza la rete da dispersioni in falda SPESA TOTALE La spesa totale approssimativa prevista per l attuazione delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generali della variante di specificazione nella sua interezza, ammonta a circa 220.092 da sommarsi alla quota parte prevista per la realizzazione della nuova strada che risulta pari a 228.420, per un costo complessivo stimato in 448.512 da precisarsi beninteso in sede di presentazione del progetto esecutivo. 8