TRIBUNALE DI LECCE COMMERCIALE Esecuzione Forzata contro AGGIORNAMENTO DEL 26.04.2018 N. Gen. Rep. 0783/08 Giudice Dr. Custode Giudiziario RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato:. iscritto all'albo della provincia di Lecce al N. iscritto all'albo del Tribunale di LECCE C.F. - P.Iva con studio in telefono: cellulare: fax: email: contro Giudice Dr. Curatore/Custode: Perito: 2 di 8. Beni inmatino -Lecce- via Degli Eucalipti n 3 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a civile abitazione sita nel comune di Matino -Lecce-,via Degli Eucalipti n 3. Composto da ingresso, soggiorno, tinello, cucinino, studio, due letto, bagno, w.c. per la superficie coperta di circa mq. 170,00 al piano rialzato, oltre ad una mansarda costituita da due vani e ripostiglio per la superficie coperta di circa mq. 80,00, e una superficie di circa mq 50,00 destinata a balconi. Al piano interrato vi è un locale deposito di circa mq. 175,00. Inoltre l'immobile ha un'area di pertinenza di circa mq. 250,00 in comune all'appartamento al piano interrato descritto al lotto 2. Identificato in catasto: - intestata a nato in il proprietario per 1/1, foglio 14 mappale 701 subalterno 3, categoria A/3, classe 4, composto da vani 9, della superficie catastale di mq Totale 244 mq - Totale escluse aree 213 mq, posto al piano T, - rendita:. 418.33. - intestata a proprietario per 1/1 foglio 14 mappale 701 subalterno 1, categoria C/6, classe 2, consistenza 147 mq, della superficie catastale di mq 189 mq, posto al piano S1, - rendita: 189,80. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferia (di pregio) a traffico locale con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): superstrada (1). Servizi offerti dalla zona: negozio al dettaglio (sufficiente). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dal sig. con la sua famiglia 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di vincolo urbanistico: Trascrizione contro del 24.06.1992 Registro particolare n 19531 Registro Generale n 24268. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria (Attiva) n 3622 Registro Particolare e n 31626 Registro Generale del 13.08.2003 a firma notaio rep. n 9275 dell 11.08.2003 a favore di Importo Ipoteca: 50.000,00; Importo Capitale 100.000,00. Ipoteca legale (Attiva) n 6515 Registro Particolare e n 37973 Registro Generale del 30.09.2005 Pubblico Ufficiale rep. 168591/2005 del 22.09.2005 derivante da iscrizione ex art. 77 D.P.R. 602/73. Importo Ipoteca: 6.005,70; Importo Capitale 12.011,40. 4.2.2. Pignoramenti: Pignoramento n 36131 Registro Particolare e n 51543 Registro Generale del 04.12.2008 a favore di Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario Tribunale di Lecce sez. dist. di Casarano atto n 1255/2008 di rep del 19.07.2008 per la somma di 365,07 oltre interessi e spese successive. 4.2.3. Altri oneri: Nessuno 3 di 8 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Difformità riscontrate: Nel locale deposito al piano interrato è posizionato un muro divisorio in cartongesso. Tale difformità potrà essere sanata mediante una pratica presso l'ufficio Tecnico del Comune di Matino (SCIA in sanatoria) con un costo presunto tra oneri e spese tecniche di 3.000,00. 4.3.2. Conformità catastale: Difformità riscontrate: Successivamente alla Pratica edilizia si dovrà provvedere ad una nuova pratica di accatastamento (DOCFA) del costo presunto di 1.200,00 tra oneri e spese tecniche. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.2 Attuali proprietari nato a 7. PRATICHE EDILIZIE: Pratica Edilizia n.36/1992/a Concessione Edilizia n 55/92 del 23/06/1992 per lavori di costruzione di un fabbricato di civile abitazione in Matino alla via degli Eucalipti intestata a. Concessione Edilizia presentata in data 17/03/1992- n. prot. 2752 rilasciata in data 23/06/1992. Pratica Edilizia n.12/1995 Concessione Edilizia in Sanatoria art. 13 n 46/95 del 01.06.1995 per lavori di Modifiche alla concessione edilizia n 55/92 intestata a. Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n 47) presentata in data 25/01/1995- n. prot. 944 rilasciata in data 01/06/1995. Descrizione civile abitazione di cui al punto A Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Matino - Lecce-,via Degli Eucalipti n 3. Composto da ingresso, soggiorno, tinello, cucinino, studio, due letto, bagno, w.c. per la superficie coperta di circa mq. 170,00 al piano rialzato, oltre ad una mansarda costituita da due vani e ripostiglio per la superficie coperta di circa mq. 80,00, e una superficie di circa mq 50,00 destinata a balconi. Al piano interrato vi è un locale deposito di circa mq. 175,00. Inoltre l'immobile ha un'area di pertinenza di circa mq. 250,00 in comune all'appartamento al piano interrato descritto al lotto 2. Identificato in catasto: - intestata a nato in foglio 14 mappale 701 subalterno 3, categoria A/3, classe 4, composto da vani 9, della superficie catastale di mq Totale 244 mq Totale escluse aree 213 mq, posto al piano T, - rendita:. 418.33. - intestata a nato in proprietario 1/1 foglio 14 mappale 701 subalterno 1, categoria C/6, classe 2, consistenza 147 mq, della superficie catastale di mq 189, posto al piano S1, - rendita: 189,80. L'edificio è stato costruito nel 1993. Dotazioni condominiali: Area di pertinenza Destinazione Sup. Netta Coeff. Sup. Comm. esposizione condizioni Abitazione 170 1 170 Buone
.. Immobile Mansarda 80 0,3 24 Balconi 50 0,25 12,5 4 di 8 Locale Deposito 175 0,3 52,5 475 259 Caratteristiche descrittive: Fondazioni (struttura): tipologia: plinti isolati, materiale: c.a., condizioni: buone. Strutture verticali (struttura): materiale: muratura, condizioni: buone. Solai (struttura): tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele, condizioni: sufficienti. Infissi esterni (componente tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione: persiane, materiale protezione: misto alluminio-legno, condizioni: buone. Infissi interni (componente tipologia: a battente, materiale: legno massello, condizioni: buone. Pavim. interna (componente materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone. Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Fognatura (impianto): tipologia: mista, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: fossa biologica, ispezionabilità: buona. Copertura (struttura): tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: buone. Termico (impianto): tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: canali coibentati, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: buone. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per la determinazione del valore di mercato dell'immobile in oggetto, si è proceduto adottando il metodo di stima comparativo che dalla moderna dottrina estimativa viene annoverato fra i più attendibili. Esso infatti non viene ad essere influenzato da fattori esterni, ma tiene conto essenzialmente, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di stima, delle condizioni statiche dello stesso, e fa riferimento ad un mercato ordinario e reale, escludendo quei prezzi ritenuti eccezionali. Le accurate indagini esperite in loco, e desunte dai dati dell O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia dell Entrate, hanno portato lo scrivente ad accertare che per gli immobili di ché trattasi, il mercato segnala, per ogni metro quadrato di superficie coperta, valori variabili da 850,00, ad 1150,00. Si è pertanto tenuto conto della ubicazione della costruzione rispetto al centro cittadino e in zona di pregio, di tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche del fabbricato, delle buone rifiniture e dotazioni e, nel contempo, del discreto stato conservativo e di manutenzione Inoltre, atteso l attuale stato di contrazione del mercato immobiliare e dell instabilità dei redditi, si è ritenuto congruo adottare il valore di 1.000,00 per metro quadro di superficie coperta, ragguagliando il valore della superficie della mansarda e del locale deposito al piano interrato al 30%, e quella dei balconi al 25%. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Lecce, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Matino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Matino, O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia dell'entrate). 8.3. Valutazioni delle superfici Sup. Comm. Valore/mq Valore intero Valore diritto Abitazione 170 1000,00 170.000,00 170.000,00 Mansarda 24 1000,00 24.000,00 24.000,00 Balconi 12,5 1000,00 12.500,00 12.500,00 5 di 8 Locale Deposito interrato 52,50 1000,00 52.500,00 52.500,00 Totale 259.000,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
anteriore alla vendita: 38.850,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 4.200,00 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 220.150,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 215.950,00 6 di 8. Beni inmatino -Lecce- via Degli Eucalipti n 3 Lotto 002 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: B. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a rustico sito in comune di Matino -Lecce-,via Degli Eucalipti n 3. L'immobile è posto al piano seminterrato ed è composto da due locali deposito, una dispensa, due ripostigli una lavanderia con w.c. il tutto per una superficie coperta di circa mq. 160,00 oltre a mq 50,00 di balconi. L'immobile si presenta allo stato rustico e si prevede la chiusura del vano porta del vano scala di accesso all appartamento al piano rialzato e interratto (Lotto 1). Detto intervento sarà effettuato dall eventuale acquirente, effettuando una pratica edilizia a completamento. L'immobile inoltre è dotato di un'area di pertinenza di circa mq. 250,00 comune all'appartamento al piano rialzato descritto al lotto 1. Identificato in catasto: intestata a nato in il foglio 14 mappale 701 subalterno 2, categoria In corso di Costruzione, posto al piano S2. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferia (di pregio) a traffico locale con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): superstrada (1). Servizi offerti dalla zona: negozio al dettaglio (sufficiente). 3. STATO DI POSSESSO: Libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Trascrizione contro del 24.06.1992 Registro particolare n 19531 Registro Generale n 24268. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria (Attiva) n 3622 Registro Particolare e n 31626 Registro Generale del 13.08.2003 a firma notaio rep. n 9275 dell 11.08.2003 a favore di Importo Ipoteca: 50.000,00; Importo Capitale 100.000,00. Ipoteca legale (Attiva) n 6515 Registro Particolare e n 37973 Registro Generale del 30.09.2005 Pubblico Ufficiale rep. 168591/2005 del 22.09.2005 derivante da iscrizione ex art. 77 D.P.R. 602/73. Importo Ipoteca: 6.005,70; Importo Capitale 12.011,40. 4.2.2. Pignoramenti: Pignoramento n 36131 Registro Particolare e n 51543 Registro Generale del 04.12.2008 a favore di Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario Tribunale di Lecce sez. dist. Di Casarano atto n 1255/2008 di rep del 19.07.2008 per la somma di 365,07 oltre interessi e spese successive. 4.2.3. Altri oneri: Nessuno 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 7 di 8 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.2 Attuali proprietari nato a. 7. PRATICHE EDILIZIE: Pratica Edilizia n.36/1992/a Concessione Edilizia n 55/92 del 23/06/1992 per lavori di costruzione di un fabbricato di civile abitazione in Matino alla via degli Eucalipti intestata a. Concessione Edilizia presentata in data 17/03/1992- n. prot. 2752 rilasciata in data 23/06/1992. Pratica Edilizia n.12/1995 Concessione Edilizia in Sanatoria art. 13 n 46/95 del 01.06.1995 per lavori di Modifiche alla concessione edilizia n 55/92 intestata a. Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n 47) presentata in data 25/01/1995- n. prot. 944 rilasciata in data 01/06/1995. Descrizione rustico di cui al punto B Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Matino - Lecce-,via Degli Eucalipti n 3. L'immobile è posto al piano seminterrato ed è composto da due locali deposito, una dispensa, due ripostigli una lavanderia con w.c. il tutto per una superficie coperta di circa mq. 160,00 oltre a mq 50,00 di balconi. L'immobile si presenta allo stato rustico e si prevede la chiusura del vano porta del vano scala di accesso all appartamento al piano rialzato e interratto (Lotto 1). Detto intervento sarà effettuato dall eventuale acquirente, effettuando una pratica edilizia a completamento. L'immobile inoltre è dotato di un'area di pertinenza di circa mq. 250,00 comune all'appartamento al piano rialzato descritto al lotto 1. Identificato in catasto: intestata a nato in foglio 14 mappale 701 subalterno 2, categoria In corso di Costruzione, posto al piano S2. L'edificio è stato costruito nel 1995. Dotazioni condominiali: Area di pertinenza Destinazione Sup. Netta Coeff. Sup. Comm. esposizione condizioni Deposito e accessori 160 1 160 allo stato rustico Balconi 50 0,25 12,5 335 176,0 Caratteristiche descrittive: Solai (struttura): tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele, condizioni: buone. Pareti esterne (componente materiale: muratura di mattoni pieni, coibentazione: inesistente, rivestimento: al rustico, condizioni: sufficienti. Pavim. interna (componente materiale: al rustico, condizioni: buone. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima 8 di 8 Per la determinazione del valore di mercato dell'immobile in oggetto, si è proceduto adottando il metodo di stima comparativo che dalla moderna dottrina estimativa viene annoverato fra i più attendibili. Esso infatti non viene ad essere influenzato da fattori esterni, ma tiene conto essenzialmente, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di stima, delle condizioni statiche dello stesso, e fa riferimento ad un mercato ordinario e reale, escludendo quei prezzi ritenuti eccezionali. Le accurate indagini esperite in loco, e desunte dai dati dell O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia dell Entrate, hanno portato lo scrivente ad accertare che per gli immobili di ché trattasi allo stato rustico, il mercato segnala, per ogni metro quadrato di superficie coperta, valori variabili da 350,00, ad 550,00. Si è pertanto tenuto conto della ubicazione della costruzione rispetto al centro cittadino in
.. Immobile una zona di pregio, di tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche del fabbricato, dello stato al rustico. Inoltre, atteso l attuale stato di contrazione del mercato immobiliare e dell instabilità dei redditi, si è ritenuto congruo adottare il valore medio di 450,00 per metro quadro di superficie coperta, ragguagliando il valore della superficie dei balconi al 25% della stessa. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Lecce, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Matino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Matino. 8.3. Valutazioni delle superfici Sup. Comm. Valore /mq Valore intero Valore diritto B. deposito e accessori allo stato rustico 160 450,00 72.000,00 72.000,00 - balconi 12,5 450,00 5.625,00 5.625,00 Totale 77.625,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 11.643,75 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 65.981,25 giovedì, 26 apr. 2018 il perito