TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 402/2017 Lotto 1 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE
2 di 9 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 e il 35% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) Per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 116: - Particella 382, Sub. 16, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Consistenza 4 vani, Via Giuseppe Maria Mitelli n. 13, Piano 3-S1. b) Per la proprietà per la quota di 1/2 sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 192:
3 di 9 - Particella 19, Sub. 18, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 3,5 vani, Via Luigi Balugani n. 1/C, Piano T-S1. Al fine di agevolarne la commerciabilità, lo scrivente ritiene opportuno suddividere quanto pignorato in DUE LOTTI, come di seguito indicato: LOTTO UNO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale condominiale sita nel Comune di Bologna (BO) in Via Giuseppe Maria Mitelli n. 13 e costituita da una unità immobiliare posta al terzo ed ultimo piano senza ascensore così composta: ingresso, cucina, due camere, un bagno ed un balcone. Annessi all appartamento due vani ad uso cantina al piano seminterrato. Approssimativamente la superficie utile calpestabile in pianta dei beni è la seguente: unità immobiliare di mq.41, terrazza di mq. 4, due cantine per un totale di mq. 11, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1. Foglio 116: - Particella 382, Sub. 16, Zona Cens. 1, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Classe 2, Consistenza 4 vani, Superficie Catastale Totale 55 mq., Totale escluse aree scoperte 53 mq., Rendita Euro 309,87, Via Giuseppe Maria Mitelli n. 13, piano 3-S1. La planimetria catastale dell unità immobiliare corrisponde al rilevato,
4 di 9 La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad 52.058,16. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con altra proprietà, parti comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE Al ventennio i beni oggetto di perizia risultavano appartenere in piena ed esclusiva proprietà all esecutato per acquisto fattone con atto di compravendita in data 27.06.1988 e trascritto a Bologna in data 15.07.1988. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro:
5 di 9 - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 05.08.2016. - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 12.12.2016. - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 12.12.2016. Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 26.06.2017. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in epoca antecedente al 1 settembre 1967. Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna, risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell unità immobiliare oggetto di procedura: - Concessione Edilizia per ampliamento fabbricato per abitazioni rilasciato con P.G. 31674/1934 P.U.T. 7986/1934 in data 19/10/1934; - Abitabilità rilasciata in data 03/10/1935 con P.G. 17558/1935 su licenza edilizia P.G. 31674/1934; - Concessione edilizia per la sopraelevazione del fabbricato rilasciato in data 16/03/1938 con P.G. 4129/1938 P.U.T. 767/1938; - Abitabilità rilasciata in data 18/01/1940 con P.G. 36426/1939 su licenza edilizia P.G. 4129/1938; - Concessione edilizia per la sopraelevazione del fabbricato rilasciato in data 16/03/1938 con P.G. 7609/1950 P.U.T. 1839/1950; - Abitabilità rilasciata con P.G. 26712/1951 su licenza edilizia P.G. 7609/1950;
6 di 9 - Condono edilizio presentato con P.G. 50569/1987 del 31/08/1987 rilasciato con autorizzazione all uso in data 04/12/1999. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova risulta essere conforme allo stato licenziato. CERTIFICAZIONE ENERGETICA In fase di rilascio. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta essere libera. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato sito nel Comune di Bologna (BO) e più precisamente in Via Giuseppe Maria Mitelli n. 13, strada posta nella prima periferia bolognese nelle vicinanze della Via di Corticella e di Piazza dell Unità in un contesto prettamente residenziale ben servito dai mezzi pubblici e con
7 di 9 presenza di strutture commerciali e sportive nelle vicinanze. Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare oggetto di perizia sorge in Via Giuseppe Maria Mitelli nel tratto compreso fra Via di Corticella e Via di Saliceto. Il fabbricato, di quattro piani fuori terra ed uno seminterrato, è stato edificato all inizio degli anni 30 ed è stato sopraelevato più volte nel corso degli anni. Trattasi di costruzione con struttura portante in muratura. I prospetti esterni sono ad intonaco tinteggiato; la copertura è a falde inclinate con strato di finitura in elementi in laterizio. Al piano seminterrato, nel quale sono ubicate le cantine. L unità immobiliare è situata al terzo ed ultimo piano senza ascensore e risulta costituita da: ingresso, bagno, cucina abitabile, soggiorno, camera da letto e terrazzo che collega la cucina con il soggiorno. Al piano seminterrato locale cantina. L unità immobiliare, attualmente non abitata, si presenta in un discreto stato conservativo risalente all epoca dell ultimo ampliamento, a parte gli scuri in alluminio e le finestre in pvc ed in particolare: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Pavimenti e rivestimenti ceramici; - Bagno completi di sanitari e rubinetteria; - Infissi in pvc con vetrocamera; - Impianto elettrico; - Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale, con terminali di emissione radiatori in ghisa. Si segnala che in sede di sopralluogo è stata rilevata un armadiatura a tutta
8 di 9 altezza che divide in tal modo il corridoio dal soggiorno. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del 23.03.1998 Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 10% della superficie delle aree scoperte o assimilabili, fino alla superficie dei vani principali dell unità immobiliare, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, e per il 2% per le parti eccedenti detto limite. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione Mq. 50,00 100% Circa mq. 50,00
9 di 9 Cantine Mq. 11,00 25% Circa mq. 3,00 Balcone Mq. 4,00 30% Circa mq. 1,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 54,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Bologna (BO) in Via Giuseppe Maria Mitelli n. 13. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DEL BENE. 85.000,00 percentuale abbattimento circa 20% PREZZO DA PROPORSI A BASE D ASTA. 70.000,00 (euro settantamila/00) * * * Con Osservanza Bologna, 18 aprile 2019 IL CONSULENTE TECNICO