TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 177/18 R.G. ESEC. Udienza 25.02.2019 Ore 12:30 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Grizzana Mrandi (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 13
REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi Pag. 2 di 13
recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 09.04.2018 all art. 10648 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Grizzana Mrandi (BO): Fgli 38 Mappale 158 Sub 2, Cat. A/4 (abitazine di tip pplare), Cnsistenza 2,5 vani, Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Fgli 38 Mappale 158 Sub 3, Cat. D/1 (pifici), Cnsistenza -, Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Fgli 38 Mappale 158 Sub 4, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza 2,5 vani, Indirizz Lcalità Brandelli n. - Fgli 38 Mappale 342, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza -, Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Fgli 38 Mappale 343, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza -, Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Fgli 38 Mappale 344, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza -, Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Fgli 38 Mappale 347, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza -, Pag. 3 di 13
Indirizz Lcalità Brandelli n. -, Pian PT Catast Terreni del Cmune di Grizzana Mrandi (BO): Fgli 38 Mappale 342, Cat. T (terren), Cnsistenza 1 centiare Fgli 38 Mappale 343, Cat. T (terren), Cnsistenza 2 centiare Fgli 38 Mappale 344, Cat. T (terren), Cnsistenza 6 centiare Fgli 38 Mappale 347, Cat. T (terren), Cnsistenza 4 are 91 centiare Fgli 38 Mappale 339, Cat. T (terren), Cnsistenza 23 centiare Fgli 38 Mappale 340, Cat. T (terren), Cnsistenza 13 centiare. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di edifici residenziale cn access indipendente, distribuita ai p. terra, prim e stttett di superficie cmmerciale di ca. 156 mq, cmpst al p. terra da sggirn cn angl cttura e scala, antibagn, bagn e camera; al p. prim da dis., due camere, studi e bagn cn crte esclusiva di 14 mq; ltre a aree urbane e terreni adiacenti ad us pertinenziale per cmplessivi 45 mq ed area urbana limitrfa di 491 mq. Beni siti in Cmune di Grizzana Mrandi (BO), frazine Pian di Setta, brgata Brandelli, Via dei Brandelli n. 24. Classe energetica G = EP gl, nren 433,79 kwh/m 2 /ann. Nn è stat presentat il Certificat di Abitabilità. Da reglarizzare anche catastalmente a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat Catast Fabbricati del Cmune di Grizzana Mrandi (BO): Fgli 38 - Particella 342 - Cat. area urbana - Cns. 1 mq, Indirizz: Pag. 4 di 13
Via dei Brandelli SNC, pian T Fgli 38 - Particella 343 - Cat. area urbana - Cns. 2 mq, Indirizz: Via dei Brandelli SNC, pian T Fgli 38 - Particella 344 - Cat. area urbana - Cns. 6 mq, Indirizz: Via dei Brandelli SNC, pian T Fgli 38 - Particella 347 - Cat. area urbana - Cns. 491 mq, Indirizz: Via dei Brandelli SNC, pian T Fgli 38 - Particella 158 - Sub 5 - Cat. A/3 - Cl. 1 - Cns. 6,5 vani, Superficie Catastale 163 mq Ttale escluse arre scperte 163 mq, Rendita: Eur 335,70, Indirizz: Via dei Brandelli n. 24, pian T-1-2 (ex Sub 2 e 3) Fgli 38 - Particella 158 - Sub 4 - BCNC al Sub 5 ed al Catast Terreni del Cmune di Grizzana Mrandi (BO) Fgli 38 - Particella 339 - Qualità Area Fab DM - Superficie 00 are 23 ca Fgli 38 - Particella 340 - Qualità Area Fab DM - Superficie 00 are 13 ca ed alla Partita 1 Fgli 38 Mappale 342 - Qualità Ente Urban - Superficie 1 ca Fgli 38 Mappale 343- Qualità Ente Urban - Superficie 2 ca Fgli 38 Mappale 344- Qualità Ente Urban - Superficie 6 ca Fgli 38 Mappale 347- Qualità Ente Urban - Superficie 04 are 91 ca. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali (visura prt. n. BO0113813 del 11.09.2018) sn cnfrmi mentre la planimetria attualmente in atti Pag. 5 di 13
(planimetria prt. n. BO0113836 del 13.09.2018) nn è cnfrme, quant alla assenza della rampa per il p. stttett nn abitabile, raggiungibile tramite btla cn scala retrattile, cn diversa frma della camera adiacente. Diffrmità che nn incide sulla rendita. All attualità, benché i Sub 2 e 3 sian stati sppressi, avend generat per fusine il Sub 5, sn ancra in essere le relative planimetrie, che andrann a lr vlta sppresse. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Nn c è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat, in quant i Sub 2 e 3 sn stati sppressi ed hann generat per fusine l attuale Sub 5. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Gli immbili sn cmpravenduti a crp, nell stat di fatt e di diritt in cui i beni in ggett attualmente si trvan, unitamente ai diritti accessri ad essi relativi ed in particlare alle pertinenze, alle azini che li riguardan e cn le servitù attive e passive, se e cme esistenti, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ltre a quelli urbanistici. CONFINI Mappale 157, Mappale 158 Sub 1, salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ Pag. 6 di 13
La debitrice è prprietaria per 1/1 in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data 18.10.2004 rep. 13710/1642. Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att l esecutata ha dichiarat di essere cniugata in regime di separazine legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata 11.05.2018, l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data 27.10.2004 al n. 13048. Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data 09.04.2018 all art. 10648. Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: Nessuna. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA Pag. 7 di 13
Per le unità ggett di trasferiment, facenti parte di un edifici la cui cstruzine è anterire al 01.09.1967, agli atti del Cmune di Grizzana Mrandi (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Permess di Cstruire P.G. 2334 Prat. n. 4 rilasciata il 31.03.2005 (ristrutturazine cn parziale cambi d us in przine di fabbricat rurale da destinare a residenziale) Permess di Cstruire per Variante in CdO P.G. 4469 Prat. n. 4 bis rilasciata il 03.12.2008 (ristrutturazine cn parziale cambi d us in przine di fabbricat rurale da destinare a residenziale). Nn è stat presentat il Certificat di Abitabilità. Nn sn stati trvati i titli iniziali, essend il cmpless di cui fa parte l edifici in ggett di impiant rurale. Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità edilizie quant alla presenza in una delle camere del p. prim di btla cn scala retrattile d access a van nn abitabile al p. stttett. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari dell stess. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il 20.01.2019 e valid fin al 20.01.2029. Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl, nren 433,79 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn ccupati dalla debitrice. Pag. 8 di 13
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di przine di edifici residenziale cn access indipendente, ltre a aree urbane e terreni adiacenti ad us pertinenziale ed area urbana limitrfa, siti a Grizzana Mrandi (BO), frazine Pian di Setta, brgata Brandelli, in Via dei Brandelli n. 24. Il fabbricat nel quale è psta l unità residenziale in ggett si trva in brgata in zna agricla per un lat in aderenza ad altr edifici cn crte esclusiva, nn recintata, a giardin. E un edifici di frma articlata è accessibile da cavedagna sterrata ed inerbita in frte pendenza, a fnd ciec, di prsecuzine della numerazine della via principale asfaltata. La struttura prtante è un in pietra a vista cn intnac ammalrat di tip grezz sulla parete d ingress. La cpertura è a due falde in legn cn mant in laterizi. L appartament è cstituit al p. terra da sggirn cn angl cttura e scala, antibagn, bagn e camera; al p. prim da dis., due camere, studi e bagn; da van al p. stttett accessibile da una delle camere tramite btla cn scala retrattile metallica. I vari ambienti risultan sfalsati tra lr cn piccle rampe di alcuni gradini ciascuna. Il grad delle finiture è medicre. Pareti e sffitti ad intnac civile tinteggiat Pavimenti e rivestimenti in ceramica Slai in legn cn struttura ed intradss a vista Tett in legn a vista negli ambienti al p. prim Scale in muratura alcune prive di finiture Pag. 9 di 13
Prta d'ingress a due ante vetrate Prte interne impiallacciate Serramenti delle finestre in legn mrdenzat cn vetri camera, dtati di scuri pieni in legn Bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate mncmand Impiant elettric stttraccia Impiant di riscaldament autnm cn caldaia nel van al p. stttett Radiatri in ghisa e stufa a legna in sggirn. L stat di cnservazine e di manutenzine è medicre, mlte delle pareti al p. terra presentan intnaci ammalrati a causa dell umidità di risalita e/ cntr terra, la przine di cpertura in legn svrastante il van al p. stttett è da ristrutturare e cibentare. La crte esclusiva, le aree urbane ed i terreni sn tutti inerbiti e privi di recinzine. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità degli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR 23.03.1998 n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche Pag. 10 di 13
per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 156,60 1,00 156,60 Crte Sub 4 14,10 0,10 1,41 Aree Urbane e Terr. 45,00 0,10 4,50 Ttale superficie cmmerciale 162,50 Area Urbana Mapp 347 491 0,02 10,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di przine di edifici residenziale cn crte esclusiva ltre ad aree urbane e terreni pertinenziali ed area urbana limitrfa, sita in Cmune di Grizzana Mrandi Pag. 11 di 13
(BO), frazine Pian di Setta, brgata Brandelli, in Via dei Brandelli n. 24. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2018 Cmune di Grizzana Mrandi Zna: Extraurbana/Rurale Frazini Stanc e Campl: - Abitazini tipiche dei lughi scadente: min /m 2 600,00 max /m 2 800,00 Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz 2017 - Cmune di Grizzana Mrandi Zna: Caplug: - Abitazini da ristrutturare: min /m 2 200,00 max /m 2 500,00 Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta medicri cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, la psizine in zna agricla raggiungibile da cavedagna in pendenza, le irreglarità edilizie, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale pari ad /mq 250,00. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. Pag. 12 di 13
VALORE DEI BENI PER INTERO Abitazine 162,50 mq x 250,00 /mq = 40.625,00 Area Urbana 10,00 mq x 250,00 /mq = 2.500,00 Ttale arrtndat 43.000,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA dei beni, per la piena prprietà 34.000,00 (Eur trentaquattrmila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23 Gennai 2019 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 13 di 13