R.G.E. 3/2012 UDIENZA 3 dicembre 2012 GIUDICE Dr. Massimo Terzi TRIBUNALE DI VERBANIA CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Creditore procedente: Unicredit S.p.a. Debitore: Dieng Mor R E L A Z I O N E L esperto geom. Luigi Borghini Ornavasso, 18 ottobre 2012 2
RELAZIONE 1. Premessa Io sottoscritto geometra Luigi Borghini, con studio tecnico in Ornavasso, via Alfredo Di Dio n. 15/a, sono stato nominato dal Tribunale di Verbania con provvedimento del 16 luglio 2012 (allegato n. 1), esperto nel processo di esecuzione immobiliare n. 3/2012 r.g.e. promosso da Unicredit Spa contro Dieng Mor, per individuare, descrivere e stimare gli immobili pignorati. Dopo aver prestato giuramento il 17 luglio 2012 (allegato n. 2), ho scaricato dal portale del Tribunale l atto di pignoramento immobiliare e dalla Conservatoria la relativa nota (allegato n. 3). 2. Completezza dei documenti e ultimo atto inter vivos Dopo aver esaminato gli atti del procedimento e verificato la completezza dei documenti previsti dall articolo 567, secondo comma cpc, ho chiesto al Notaio Nunzia Giacalone di Novara copia dell ultimo atto di provenienza inter vivos dell immobile pignorato e alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la relativa nota di trascrizione e precisamente. - Atto di vendita Notaio Nunzia Giacalone in data 18 ottobre 2007, repertorio 257538, registrato a Novara il 22 ottobre 2007 al n. 11888, serie 1T e trascritto a Verbania il 24 ottobre 2007 ai n.ri 15430/9601. Si allega copia dell atto e della nota (allegato n. 4). 3. La fase istruttoria Con l ausilio dei documenti in mio possesso, ho effettuato presso i competenti uffici pubblici (Catasto, Conservatoria, Comune di Invorio) le ricerche e gli accertamenti necessari per lo svolgimento dell incarico, estraendo copia degli atti da allegare alla relazione. 4. Sopralluogo In data 3 ottobre 2012, accompagnato dal geometra Marco Tonietti (tecnico certificatore del quale mi sono avvalso per svolgere i compiti 3
nel settore energetico), ho svolto il sopralluogo presso l immobile da peritare, eseguendo i rilievi e le fotografie necessarie. 5. Atti e conformità catastale Presso l'agenzia del Territorio di Novara è depositata la planimetria relativa all unità immobiliare pignorata, redatta dall architetto Celestino Eugenio in data 2 febbraio 2006 che non rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi e quindi non conforme (allegato n. 5) E stato dunque necessario presentare al Catasto: - istanza per inserire in numero civico (allegato n. 6); - variazione catastale (allegato n. 7). N.B. In sede di variazione catastale non è stato possibile eliminare dai dati censuari relativi all appartamento in oggetto la particella 352 sub. 13 che risulta erroneamente graffata con la particella 350 sub. 13. Confrontando la descrizione e le coerenze dell appartamento riportate sull atto notarile con la relativa planimetria catastale e l elaborato planimetrico allegati allo stesso atto, risulta chiaro che la proprietà acquistata dal sig. Dieng Mor non comprende la porzione di immobile individuata con la particella 352 sub. 13. Fatto presente questo errore, il tecnico catastale si è rifiutato di modificare i dati censuari in quanto risultano riportati anche sull atto notarile. Pertanto per sistemare la difformità sarà necessario l intervento del notaio incaricato della futura vendita. 6. Individuazione catastale e descrizione dell immobile pignorato Comune di Invorio - Intera proprietà Catasto Fabbricati Appartamento di civile abitazione Foglio 13, particella 350 sub. 13, graffata con la particella 352 sub. 13, categoria A/3, classe 2, vani 4,5, rendita Euro 278,89, Via Vergante n. 70, piano T. 4
Coerenze dell appartamento: via Vergante, particella 660, corte comune, vano scala, portico di ingresso alla corte comune. L area sottostante e pertinente al fabbricato di cui l unità immobiliare in oggetto è parte corrisponde al Catasto Terreni al: - foglio 13, particella 350, ente urbano di are 1.30 - foglio 13, particella 353, ente urbano di are 1.10 L accesso pedonale e carraio all appartamento ed al relativo posto auto avviene dalla via Vergante attraverso un porticato che immette nel cortile interno. Si allega (allegato n. 8): - Estratto di mappa Catasto Terreni - Visure Catasto Terreni e Fabbricati - Planimetria catastale - Elaborato planimetrico - Documentazione fotografica Descrizione Appartamento al piano terra realizzato a seguito dell ampliamento e ristrutturazione integrale di un antico edificio situato in via Vergante nel centro storico di Invorio Superiore. E composto soggiorno, cucina, bagno ed una camera da letto. Inoltre dispone di un posto auto esclusivo situato nel cortile a ridosso della porta di ingresso, che risulta indicato con la lettera A sulla planimetria allegato C all atto notarile. Le murature portanti sono in pietrame e calce per la parte antica dell edificio ed in mattoni per l ampliamento verso il cortile interno. Le pareti perimetrali non sono isolate e all appartamento è stata attribuita la classe energetica F che presuppone un notevole consumo di energia. 5
La soletta che costituisce il soffitto è in latero-cemento. L altezza interna dei locali varia da m 2,45 a m 2,50, mentre quella del bagno varia da m 1.80 a m 2.60. Le pareti interne ed i soffitti sono intonacati al civile e imbiancati, ad eccezione della camera da letto che presenta ancora il soffitto antico con travi in legno e assito. I serramenti esterni sono in legno con vetri a camera, la porta di ingresso è in legno a vetri con persiane. Le porte interne sono in legno tamburato con specchiature in vetro stampato. L impianto elettrico è sottotraccia e dotato di interruttore salvavita e citofono L impianto di riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria un tempo funzionava con una caldaia a gas posizionata in una nicchia sul muro esterno (ma in stato fatiscente al momento del sopralluogo) ed i radiatori in alluminio. Il bagno è dotato di vaso igienico, bidet, lavabo e doccia, l aerazione è garantita da una finestra a parete. I pavimenti ed i rivestimenti sono in piastrelle di ceramica smaltata. L edificio risulta regolarmente collegato con le reti pubbliche dell energia elettrica, gas, acquedotto e fognatura. Complessivamente l unità immobiliare si presenta in pessime condizioni, con mobili fatiscenti ed effetti personali abbandonati sul pavimento, tutto questo materiale dovrà essere smaltito in discarica autorizzata. Sulle murature perimetrali si notano anche diffuse macchie di umidità risalente dalle fondazioni. Si è rilevato che la camera da letto non ha i rapporti aeroilluminanti soddisfatti, infatti il progetto prevedeva che la camera fosse ridotta di superficie con una tramezza che avrebbe formato un ripostiglio, ma questa parete non è stata realizzata. 6
7. Intestazione catastale Il bene pignorato risulta correttamente intestato a: - DIENG MOR, nato in Senegal il 12 gennaio 1963, codice fiscale DNG MRO 63A12 Z343H, proprietario per intero. 8. Attestato di certificazione energetica Allego l attestato di certificazione energetica relativo all unità immobiliare in oggetto, dotata di impianto di riscaldamento con caldaia autonoma funzionante a gas metano, a firma del geometra Marco Tonietti di Ornavasso, da cui risulta che all appartamento è stata attribuita la classe energetica F (allegato n. 9). 9. Contratti di locazione in vigore e attuale uso Al momento del sopralluogo la porta di ingresso risultava aperta e l appartamento disabitato ed in stato di abbandono, con i contatori dell energia elettrica e del gas disattivati. 10. Diritti di usufrutto e di abitazione Non sussistono diritti di usufrutto e di abitazione. 11. Gravami Successivamente alla data del pignoramento di cui trattasi, trascritto a Verbania il 24 ottobre 2012 ai n.ri 15430/9601, alla data del 16 ottobre 2012 non risultano trascritte ulteriori formalità pregiudizievoli (allegato n. 10). 12. Conformità urbanistica Dalle ricerche effettuate nell archivio del Comune di Invorio, ai sensi dell articolo 40 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47, è risultato che il fabbricato originale è di antica costruzione e quindi realizzato prima del 1 settembre 1967, successivamente è stato ampliato e ristrutturato in forza dei seguenti provvedimenti edilizi: 7
- Permesso di costruire n. 99/2004 rilasciato dal Responsabile del Servizio del Comune di Invorio in data 14 maggio 2005, protocollo 7652, per la ristrutturazione di edificio residenziale plurifamiliare. - Denuncia di inizio attività presentata in data 15 marzo 2008, protocollo n. 2418, per variante in corso d opera. Non risultano agli atti i certificati di fine lavori e collaudo, né la richiesta dell agibilità. Si allegano i provvedimenti edilizi sopra richiamati (allegato n. 11). Dall esame di detti provvedimenti risultano difformità relative alle altezze interne, mancanza della separazione tra bagno e antibagno, rapporti aero-illuminanti non soddisfatti, mancanza dell agibilità e dei relativi allegati (dichiarazioni, collaudo, conformità degli impianti, ecc.). Per regolarizzare le difformità riscontrate sarà necessario presentare al Comune una pratica edilizia di sanatoria, eseguire alcuni lavori per adeguare i locali alle norme igienico sanitarie, chiedere l agibilità allegando i documenti previsti. Inoltre bisognerà installare una nuova caldaia per il riscaldamento. Per tali incombenze, da porre a carico del futuro acquirente, si prevede per l oblazione, le parcelle professionali, i vari diritti, i lavori da eseguire, una spesa di 12.000,00. 13. Diritti di prelazione D. Lgs. 490/99 Il fabbricato pignorato non presenta interesse storico, artistico o archeologico e quindi non è soggetti all obbligo di denuncia ai sensi dell articolo 58 del D.Lgs. 29 ottobre 1999 n. 490. 14. Certificato di residenza storico Si allega il certificato di irreperibilità del signor Dieng Mor rilasciato dal Comune di Invorio (allegato n. 12). 8
15. Stima degli immobili Per la stima si è preso come riferimento la superficie commerciale dell immobile calcolandola con il metodo dei coefficienti di comparazione, applicati alle superfici lorde dei vari spazi, in relazione alla loro destinazione. Per stabilire il valore medio di mercato in questa zona per le abitazioni dello stesso tipo, dimensione, epoca di costruzione, specifica localizzazione e grado di conservazione, ho considerato i valori immobiliari conosciuti dal sottoscritto per propria esperienza o reperiti con indagini presso professionisti della zona. Inoltre ho tenuto conto della debole richiesta sul mercato immobiliare in questo periodo per immobili di scarso pregio e delle quotazioni immobiliari (OMI) dell Agenzia del Territorio (allegato n. 13). Inoltre ho considerato la spesa prevista di 12.000,00 che il futuro acquirente dovrà sostenere. Con queste premesse determino il più probabile valore di mercato dell immobile pignorato, qualora si trovasse in buone condizioni e conforme alle norme igienico-sanitarie, in 750,00 al mq di superficie commerciale come di seguito calcolata. - Appartamento mq 58,00 x 1,00 = mq 58,00 - Cantina mq 3,20 x 0,33 = mq 1,00 - Posto auto esclusivo mq 14,00 x 0,50 = mq 7,00 Totale superficie commerciale mq 66,00 Valore ristrutturato/nuovo - mq 66,00 x 750,00 = 49.500,00 Ma al fine della sua eventuale messa in vendita, dal valore come sopra determinato, detraggo il seguente importo: - 16.500,00 (pari a 1/3 del valore stimato) in considerazione dello stato di abbandono in cui verte l appartamento, per il quale è necessario, per riportarlo in condizioni normali, dello smaltimento in discarica dei mobili e degli effetti personali abbandonati, di una completa pulizia e manutenzione, dell esecuzione di alcune opere 9
per adeguare i locali alle norme igienico-sanitarie e della fornitura di una nuova caldaia per il riscaldamento. Valore attuale = 33.000,00 ( 49.500,00-16.500,00). (Euro trentatremila/00). 17. Indivisibilità dei beni pignorati Dopo aver considerato lo stato dell immobile e la sua dimensione, valutata l effettiva possibilità della sua collocazione sul mercato, lo ritengo indivisibile e propongo che venga messo in vendita in un unico lotto del valore di 33.000,00. 18. Scheda riassuntiva dei beni pignorati Allego la scheda riassuntiva dei beni pignorati inviata all Ufficio Aste Delegate (allegato n. 14). Ornavasso, 12 ottobre 2012 L esperto geom. Luigi Borghini 10