Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 L I V O R N O NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite 2. 2. 2. 1. 1.2 II sem. I sem. Numero di compravendite 2 35 2 2 7 II sem. I sem. 7 9 II sem. 1.251 1.172 1 5 1. 9 I sem. 1.57 1.177 97 1.5 92 3 1 Var. ann.,7 -,3-2,9-5,2 25, -, -2, -7,9 2, 7 9 II sem. 2 9 97 71 I sem. 2 251 1 9 97 5 2 Var. ann. -,, -33,2-19, -,9 7,5-3,1 3, 3,1 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare del comune di è risultato piuttosto asfittico nel corso del 2. In particolare, gli operatori immobiliari intervistati hanno riportato una situazione piuttosto critica all interno del mercato residenziale, sia del centro che della periferia, dove i valori di compravendita si sono ridotti notevolmente rispetto alla passata rilevazione. La zona semicentrale, al contrario, sembra reggere meglio l attuale congiuntura negativa. L attività transattiva residenziale si è ridotta di circa la metà rispetto al 27 anche se, nel corso del 2, la situazione è sembrata stabilizzarsi rispetto alle flessioni riportate negli ultimi tre anni. In aggiunta, il mercato residenziale livornese continua a svolgere una funzione attrattiva rispetto alla provincia che attualmente versa in una situazione peggiore. La flessione dei prezzi ha generato una lieve riduzione dei tempi di vendita medi e una stabilizzazione degli sconti medi rispetto al prezzo richiesto. L attuale fase di flessione dei prezzi delle abitazioni non si è manifestata, come è successo in altri contesti cittadini, a partire dal 2, ma si è palesata nel 2 e, pertanto, la sua intensità continua ad essere superiore alle altre realtà analizzate, oltre che in controtendenza. Tale dinamica dovrebbe perdurare anche nel corso del 2, soprattutto perché il mercato residenziale livornese risulta ormai piuttosto saturo rispetto al numero di famiglie residenti. Anche il mercato immobiliare non residenziale si è fortemente contratto, con valori oramai ridotti al di sotto del costo di costruzione. La compressione dei prezzi è stata simile al settore residenziale, con flessioni comprese tra il e il 22 dalla fase di picco. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Nella seconda parte del 2 è rallentata la ripresa dell attività transattiva, anche se il dato a consuntivo ha fatto registrare una crescita rispetto all anno scorso. Le compravendite immobiliari effettuate hanno riguardato prevalentemente immobili di tipo commerciale, seguiti da spazi direzionali. L ambito produttivo, invece, rappresenta ora una percentuale minima e pari al - rispetto al totale transato nel settore non residenziale. All interno del segmento della locazione la situazione appare meno preoccupante. I canoni medi continuano a ridursi con riferimento a tutte le tipologie, anche se in misura inferiore rispetto al 2. La maggiore dinamicità del comparto è emersa anche dalla riduzione, sia nell ambito residenziale che non residenziale, dei tempi medi necessari a concludere un contratto di locazione. Per il 2 si prevede una possibile ripresa dell attività di compravendita e di locazione, anche se tale incremento sarà legato ad una nuova contrazione dei prezzi e dei canoni. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 22 = ) N.I. - 22 = 17 1 9 2 3 5 7 9 Abitazioni Uffici Negozi N.I. - 22 = 17 1 9 2 3 5 7 9 Abitazioni Uffici Negozi Per quanto concerne i progetti di sviluppo che interessano il territorio, si segnala un accordo tra Cdp e Comune di circa la riqualificazione urbanistica del quartiere Garibaldi/Fiorentina. Il progetto, su cui Cdp ha espresso un interesse preliminare, prevede la realizzazione di circa appartamenti da cedere in locazione a canone concordato, 3 appartamenti in edilizia convenzionata, 1 unità commerciali/uffici al piano terra, nonché la ristrutturazione dei due edifici storici ex Granai. L opera più rilevante attualmente in fase di sviluppo rimane il progetto Porta a Mare, anche se i tempi medi di assorbimento risultano in costante allungamento, come la data di fine lavori prevista per il 21.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Variazioni annuali Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali Rendimenti da locazione () 2. -3, 1.9-3, -1,2,2 1.9-3, 1.3 -,9-1,5, 1.7-3, 1.29 -,5 93-1,,5 Media città 2.92-2,5 1.5-2, 77-2,1 5,1 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 2,, 3, 3,2 2 7 9 7 9 Prosegue la fase negativa del settore residenziale livornese, con una riduzione dei valori di compravendita delle abitazioni usate piuttosto marcata su base annuale (-,5) rispetto alle altre città analizzate (-2,). Anche i prezzi delle abitazioni di nuova realizzazione si riducono (-3,), ma in misura inferiore. Tali riduzioni contribuiscono a sostenere il numero di transazioni che, nel corso della seconda parte del 2, si è attestato poco al di sopra delle unità, dato in linea con quanto registrato nella prima parte dell anno. La tenuta del numero di contratti, però, non implica una ripresa netta, anche perché i volumi si sono comunque ridotti di circa la metà rispetto alla fase pre-crisi. La presenza di una domanda potenziale interessata è frenata principalmente dalla debolezza reddituale delle famiglie. Tale caratteristica si esplicita in una forte dipendenza da mutuo rispetto alle altre città: il dato medio a livello campionario (3,3), infatti, risulta inferiore rispetto alla percentuale di pari all,1, con un LTV tornato al di sopra del 7. La flessione dei prezzi ha generato una riduzione dei tempi medi di vendita e ha contribuito a frenare l ascesa degli sconti medi richiesti rispetto ai prezzi di vendita. 1
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (),1 3,3 Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione () 72,5 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto () 53, 39,5 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (),3,5 Sul fronte locativo la situazione appare meno compromessa. I canoni delle abitazioni si riducono meno dei prezzi e tale andamento contribuisce ad innalzare ulteriormente i rendimenti medi lordi da locazione giunti, ormai, al,5. Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( ) ( /anno) Rendimenti da locazione () 2.17-3,1 1.797-2,, 2.29-2, 1.39-1,,9 22.229-2, 1.92-1,7,7 Media città 2. -3,2 1.5-2,5 5, Figura 5 Box o garage Tempi medi,5 7,5 5, 3,5 Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 2 2 7 9 7 9 Il segmento della compravendita dei box e garage ha mostrato una stabilizzazione della domanda, a fronte di un offerta in costante accumulo. Questo lieve miglioramento ha influenzato positivamente i tempi medi di vendita, che si sono ridotti nel corso del 2. Al contrario, lo sconto medio sul prezzo richiesto ha continuato ad aumentare, raggiungendo l. Tale crescita sembra ormai inarrestabile a partire dal 2 e potrebbe proseguire nei prossimi anni, a 2
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 meno che i prezzi non si riducano in misura maggiore rispetto a quanto fatto fino ad oggi. A tal proposito, i prezzi diminuiscono del 2, su base annuale, rispetto al -,9 della passata rilevazione. Sul fronte locativo, la domanda è risultata piuttosto stabile e l attività contrattuale è stata ancora più esigua. La flessione dei canoni nell ordine dell 1,7 non ha, infine, comportato un aumento del rendimento potenziale lordo da locazione. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione () 1.3-3, 1-3,3, terziaria 1.57-3,1 97 -,,1 1.27-3, 79-1,7,2 1.39-3, -1,7,1 Media città 1.73-2, 2-2,3,9 Figura 7 Figura Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 2,5,5 9, 7, 7 9 7 9 Nel corso del 2 non si è registrata alcuna ripresa da parte della domanda in acquisto all interno del settore direzionale locale. La domanda in locazione, invece, è sembrata leggermente più vivace, anche se tale dinamica non si è tradotta in un aumento del numero di contratti di locazione. I canoni si sono ridotti dell 1,7, percentuale tutto sommato contenuta rispetto agli anni passati. Anche i prezzi medi di compravendita hanno fatto registrare una variazione inferiore (-3,) rispetto al 2 (-5,1); ciononostante, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ulteriormente dilatato, raggiungendo il 2. Al contrario, i tempi medi di vendita e di locazione si riducono attestandosi, rispettivamente, a,5 e 7 mesi. 3
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 La redditività media da locazione nel segmento direzionale è aumentata leggermente nel corso dell anno portandosi al,1, il valore più elevato delle città monitorate. Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione () 3. -3, 233-2,7 7,7 1. -1,5 1-1,1,9 1.92-2,2 2-1, 7,2 Media città 2.29-2, 3-2, 7,2 Figura 9 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Negozi Tempi medi,5,5 9, 2, 3 7 9 7 9 La domanda di negozi, sia in compravendita che in locazione, sembra essersi momentaneamente stabilizzata rispetto alla flessione registrata nel corso del 2. L aumento degli sconti medi sul prezzo medio richiesto, fino al 1, è comunque una prova della distanza ancora presente tra le due parti del mercato. A poco serve un ulteriore flessione dei prezzi pari al -2,2, dato che gli operatori si aspettano una maggiore contrazione dei valori nei prossimi anni. L unica nota positiva ha riguardato la riduzione delle tempistiche medie di vendita e di locazione, anche se tale propensione sembra caratterizzare molte delle città analizzate. I canoni flettono in misura pari al -1,, percentuale simile a quella osservata per i prezzi, e, pertanto, la redditività media da locazione per gli immobili commerciali livornesi si conferma attorno al 7,2.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 Capannoni nuovi 1,,,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) 7,5 Prezzo medio 1.171 Variazione annuale () -2,3 Rendimento da locazione (),7 Capannoni usati 7 9 Prezzo medio 99 Variazione annuale () -2,9 Rendimento da locazione (), Il segmento dei capannoni continua a manifestare andamenti piuttosto negativi, soprattutto se si analizzano le opinioni degli operatori che vedono una domanda ancora piuttosto debole, che non riesce a trovare un offerta adeguata sul mercato. La crisi del settore auto e del commercio portuale ha fortemente influenzato l andamento del segmento. La flessione dei valori di riferimento ne è una riprova: nel corso dell anno i prezzi dell usato si sono ridotti del -2,9 e i canoni del -2,7. Alla prima contrazione si deve sommare anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che, per il 2, si è attestato al 2 in media. L unica nota positiva ha riguardato i tempi medi di vendita e i tempi medi di locazione, che si sono ridotti entrambi di circa mesi. Il simile andamento dei prezzi e dei canoni, infine, non ha modificato il rendimento medio lordo da locazione, che si è attestato attorno al, valore tra i più bassi rispetto alle altre città esaminate. 5