Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 MODENA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 21 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta dell 11,4 Nel 2 le imprese locali sono calate dello,21 rispetto al 211 Nei primi nove mesi del 2 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 27,2 rispetto allo stesso periodo del 211 Nel 21 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello,4 11,4 8,4 -,4 -,21 -,2-27,2-27, -, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura 2 Nell attuale fase riflessiva (28-21) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 18, Nel 2 le compravendite di abitazioni sono state il 2, in meno rispetto a quelle registrate nel 28 Nel 2 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 7,2 in meno rispetto a quelle registrate nel 28 Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 17 punti base -1,2-18, -2, -, -7,2-7, -17-15 città* città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Prosegue la fase negativa del mercato immobiliare modenese, come confermano sia i dati reali sia le percezioni rilevate presso gli operatori del settore. I dati reali evidenziano, infatti, una nuova flessione dei volumi e dei prezzi di compravendita per tutte le tipologie immobiliari, così come gli operatori denunciano un crollo della domanda e un abbassamento generalizzato dei prezzi. Una conferma della condizione di stallo del mercato viene dai tempi medi di vendita, che aumentano rispetto all ultima rilevazione e che superano ormai i dodici mesi, sia per il residenziale che per il non residenziale. Allo stesso modo, nonostante diminuiscano i prezzi dell offerta, aumenta il divario tra il prezzo richiesto e quello 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 147
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 effettivo di vendita. È di segno opposto, invece, il trend del mercato delle locazioni, in particolare quello delle abitazioni, che registra una crescita della domanda e una relativa stabilità dei canoni. Questo trend si riflette a sua volta in tempi medi per la locazione in sostanziale stabilità da alcuni anni. Figura medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 2 = 1) N. I. - 2 = 1 17 1 15 14 1 11 1 1,4 1,1, 1 2 4 5 7 8 1 11 1 Abitazioni Uffici Negozi Figura 4 Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 8, 7,, 5, 4, 2 4 5 7 8 1 11 1 Abitazioni Uffici Negozi Si registra, quindi, uno spostamento della domanda, che non riuscendo a concretizzarsi nell acquisto, per motivi sia di reddito disponibile che di difficoltà di accesso al credito, si orienta verso forme più accessibili di locazione. Per il 21 gli operatori si aspettano che il mercato delle compravendite continuerà a rimanere bloccato, con prezzi ancora in calo, mentre sul versante delle locazioni è attesa una crescita del numero dei contratti, accompagnata da canoni sui valori attuali. Sul territorio modenese sono stati avviati alcuni progetti in grado di avere un forte impatto a livello di trasformazione urbana e di impatto sul mercato immobiliare. La capacità e la volontà di programmazione si sono però scontrate, nel periodo attuale, con la difficoltà a reperire le risorse economiche necessarie all effettiva realizzazione di tutti i progetti messi in campo. Il caso più rilevante è quello delle Ex Fonderie, progetto che si proponeva di riqualificare l area per farne una struttura dedicata all arte, design e ricerca, e che invece è stato bloccato per mancanza di fondi. Di elevata rilevanza prospettica è il processo di riqualificazione urbana che riguarda l area ovest di. Si tratta di un percorso in via di definizione nei suoi dettagli operativi, che dovrebbe portare alla trasformazione di tutto il settore occidentale della città, partendo dalla dismissione della vecchia linea ferroviaria e includendo il rilancio del Villaggio Artigiano. 148 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.425 -,7 2.25 -, -2,7 4,1 Periferia 2.1-4,5 1.8-5,7 72 -,5 4,4 Media urbana 2.51-4,2 1.71-5, 77 -,2 4, Media 2.22-4, 1. -4,2 8 -, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 14 1 8 4 2 8,8 1,5 2,8,1 4 5 7 8 1 11 1 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 18 1 14 1 8 4 5 7 8 1 11 1 Nel corso del 2 si sono realizzate nella maniera più drastica le previsioni condivise dagli operatori un anno fa. Le compravendite di abitazioni sono calate in modo netto, sostanzialmente dimezzandosi rispetto ai valori del 2, anno di picco del decennio. L accumulo di offerta, conseguente al continuo calo della domanda, ha portato ad un ulteriore aumento dei tempi medi di vendita, arrivati a mesi per le abitazioni nuove e a 1,5 per quelle usate. Questo dato evidenzia chiaramente Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia come il calo dei prezzi non sia stato sufficiente a riattivare la domanda, tanto che oltre alla riduzione del prezzo di partenza si registra anche l aumento dello sconto medio praticato, che raggiunge il livello record del 17. Numero comprav.. 1. 8.. 4. 2. 4 5 7 8 1 11 Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 14
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 Sul versante delle locazioni le abitazioni fanno registrare un trend divergente, con domanda e numero di locazioni in crescita, e canoni in calo. Anche a comincia ad aumentare la quota di domanda di acquisto di abitazioni espressa da cittadini stranieri, che passa dal 5,7 del 211 all 8,7 del 2, pur restando al di sotto della media delle intermedie. Allo stesso tempo, è molto elevata la domanda di abitazioni in locazione espressa da cittadini stranieri, in linea con quanto emerso in precedenza sullo spostamento della domanda dall acquisto alla locazione. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 2) Tavola 2 Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana 1, 88,2 Straniera 8,7 11,8 Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 2,2 5,5 Straniera 7,8 4,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,8 51, Sostituzione 7,,8 Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 4, 7,4 Investimento,8,8 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 5,8 5,8 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione), 7,8 Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 42, 5, Transitorio 2, 18,1 Canone concordato 55, 2,8 Comodato d'uso,7 2,1 Coerentemente con il resto dell analisi, le poche compravendite effettuate hanno riguardato l acquisto della prima casa o la sua sostituzione, mentre rimane bassa la quota di acquisti effettuati per altre motivazioni, come per esempio l investimento. Per quanto riguarda le locazioni, il canone concordato rimane la tipologia di contratto prevalente (55 del totale, contro il 21 della media ), seguito dai contratti di tipo libero. 15 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 2.771-2,8 1-2, 4,7 Periferia terziaria 2.175-4, 1-2,4 4,7 Periferia 1.71-5,8 8-4, 4,7 Media urbana 1. -4,7 4 -, 4,7 Media 1.788-4,2 85 -,4 4,8 Il crollo della domanda registrato nel mercato delle abitazioni lo troviamo anche nel mercato degli uffici, così come il calo dei prezzi e dei canoni. Per gli uffici rimane rilevante la collocazione dell immobile: i prezzi e i canoni degli uffici centrali si riducono, infatti, in maniera inferiore rispetto a quelli collocati in periferia. Figura 8 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 18 15 11,4 1,5 4 5 7 8 1 11 1 Le difficoltà del comparto direzionale emergono con evidenza non solo dall andamento dei valori, ma anche dal divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che si amplia fino a raggiungere il 18. Uno dei pochi segnali positivi arriva dal versante degli affitti, dove si registra una riduzione dei tempi di locazione, a fronte di un aumento significativo dei tempi di vendita, che superano ormai i 1 mesi. In questo senso si orientano anche le previsioni degli operatori, i quali per il 21 si attendono da un lato un ulteriore, 7,5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 18 1 14 1 8 4 5 7 8 1 11 1 Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav. 4 2 1 4 5 7 8 1 11 Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 151
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 calo delle compravendite e dei prezzi, e dall altro un andamento più stabile delle locazioni e dei canoni. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 4 Rendimenti da locazione () Centro.828 -,1 2 -,,8 Periferia 2. -4,2 1-2,7,5 Media urbana 2.457 -,8-2,, Media 2.425 -,8 172 -,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 15 14, Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 17 1, 7,,5 15 1 11 4 5 7 8 1 11 1 7 5 4 5 7 8 1 11 1 Il comparto commerciale non si discosta dalle dinamiche che hanno caratterizzato il comparto direzionale. A fronte di un aumento generalizzato dell offerta, la 8 domanda e il numero di compravendite sono ai minimi storici. Nel corso del 2 il numero di transazioni nel comune 4 capoluogo è stato inferiore alle 1 unità, oltre il in meno di quelle 2 concluse nel 2. Continuano a calare i prezzi e i canoni, con scostamenti poco significativi tra centro e periferia. I tempi medi di (*) Negozi, laboratori e centri commerciali vendita si attestano sui 14 mesi, un Fonte: Agenzia delle Entrate livello mai raggiunto in precedenza, in questo comparto, né a né in nessun altra delle intermedie. Figura 1 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav. 4 5 7 8 1 11 Solo capoluogo Resto della provincia 152 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 Anche lo sconto praticato sul prezzo di vendita è aumentato in maniera considerevole, pur rimanendo in linea con la media delle monitorate. Sul versante delle locazioni, a fronte di un calo dei canoni, la domanda sembra stabilizzarsi, tanto che si riducono i tempi medi di locazione. Per il 21 i pochi segnali positivi attesi dagli operatori dovrebbero arrivare proprio dalla stabilizzazione del numero delle locazioni e dei canoni, mentre c è ancora scetticismo sulle possibilità di ripresa delle compravendite. Mercato dei capannoni industriali Figura 14 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 18 15 11,5 11, 17, 4 5 7 8 1 11 1 8, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 21) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.25 Var. annuale () -5,7 Rendimento da locazione () 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 78 Var. annuale () -8,1 Rendimento da locazione () 7,5 Una situazione di continuo deterioramento del mercato caratterizza anche il segmento dei capannoni industriali, che evidenziano un calo sia delle compravendite che delle locazioni. In una provincia a forte vocazione industriale come, le difficoltà del settore manifatturiero si trasmettono in misura più forte in tutti i comparti. Non è un caso che siano proprio i capannoni a registrare il calo più netto di prezzi di vendita e di canoni di locazione. Dal lato delle compravendite, questa difficoltà si traduce anche nell allungamento ulteriore dei tempi medi di vendita (ora a 17 mesi), mentre dal lato delle locazioni si registra anche per i capannoni lo stesso trend che caratterizza il resto del mercato immobiliare, ovvero una contrazione dei tempi medi di locazione. Le previsioni per il 21, pur non azzardando scenari di miglioramento, puntano verso una debole stabilizzazione del numero delle locazioni, mentre per quanto riguarda le compravendite gli operatori si attendono un ulteriore calo. Nomisma 15
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 21 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 4. -4,1 1.42-2, 4,2 Periferia 1.17-4,7 1.88 -, 5,7 Media urbana 25.7-4,4 1.1 -,1 5,1 Media 25.84 -, 1.474 -,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 7 5 5, 7, 1 8 4 2,7 2, 7 2 5 1 4 5 7 8 1 11 1 4 2 4 5 7 8 1 11 1 Il mercato dei box e dei garage, che sembrava essere il meno colpito dalla crisi del mercato immobiliare, ha mostrato segni di difficoltà crescenti nel corso del 2. Non solo sono in calo domanda e numero di compravendite, ma anche i prezzi si sono ridotti in misura rilevante. Allo stesso tempo, nell ultimo anno sono aumentati da una parte i tempi medi di vendita, raggiungendo i 7 mesi, dall altra parte ha toccato il picco massimo lo sconto praticato sul prezzo iniziale di vendita. Meno in difficoltà le locazioni: la domanda cala, ma i canoni diminuiscono in misura inferiore rispetto ai prezzi di vendita e i tempi medi di locazione rimangono in linea con quelli dell anno precedente. Il comparto dei box e garage è l unico in cui le previsioni degli operatori per il 21 segnalano una possibile stabilizzazione delle compravendite e dei prezzi di vendita, oltre a un potenziale inizio di ripresa per le locazioni e i canoni. 154 Nomisma