20080 Casarile (MI) Piazza Comunale, 4 Comune di Casarile Area Tecnica Telefono 02-905793 1 Fax 02-900 920 21 tecnico@comune.casarile.mi.it www.comune.casarile.mi.it Casarile, 26.03.2014 PERIZIA ESTIMATIVA VALORE VENALE AREE DI PROPRIETA' COMUNALE SUSCETTIBILI DI ALIENAZIONE Il sottoscritto Geom. Antonio Barbaini, in qualità di Responsabile dell'area Tecnica del Comune di Casarile, domiciliato per la carica a Casarile (MI) Piazza Comunale n. 4, ai sensi dell'art. 4 del Regolamento per l'alienazione di beni immobili di proprietà comunale approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 4 del 26.04.2012, redige la seguente perizia estimativa riguardo ai beni immobili di proprietà comunale suscettibili di alienazione. Atti preliminari: delibera di Consiglio Comunale n. 20 del 24.06.2013 Ricognizione dei beni immobili di proprietà comunale suscettibili di alienazione e/o valorizzazione (art. 58 L. n. 133/2008): individuazione degli immobili disponibili - approvazione proposta piano alienazione 2013. INDIVIDUAZIONE SCHEMATICA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA A) Terreno edificabile sito a Casarile in via Pietro Nenni N.C.T. Foglio 1 mappale 694 suddiviso in lotto I e lotto II, di totale mq 730,00 da visura catastale, di totale mq 677,00 reali; A.1) Lotto I: IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI ALIENAZIONE: Terreno edificabile sito a Casarile in via Pietro Nenni; Quota proprietà Comunale 1/1; - Superficie in alienazione lotto I: circa mq 340,00 ( circa ml 11,50 x 29,50) - identificato al N.C.T. del Comune di Casarile: Fg. 1 mappale 694 (Parte) qualità: Seminativo irriguo. Classe 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE E STATO DI CONSERVAZIONE: Il lotto immobiliare in questione, identificato come lotto I nella documentazione allegata, è costituito da un terreno di forma rettangolare di lati ml 11,50 x 29,50 circa, quale parte, del mappale 694 foglio 1 del Catasto Terreni del Comune di Casarile. Coerenze Catasto Terreni del Comune di Casarile: nord: foglio 1 mappale 221; est: foglio 1 mappale 278 464; sud: lotto II parte residua del mappale 694 foglio 1; Ovest: Roggia Mezzabarba; L area attualmente utilizzata a prato risulta pianeggiante per circa ml 9,00 e digradante per ml 2,50 verso la Roggia Mezzabarba dove insistono alcune piante ed arbusti. Pag. 1 a 5
PESI E VINCOLI REALI GRAVANTI SUL BENE: L area in questione confinando con l alveo della Roggia Mezzabarba risulta soggetta all art. 4.2.1 punto a) e b) e all art. 4.3.1 del Regolamento dell attività di Polizia Idraulica sul reticolo idrico minore di competenza comunale e norme generali di tutela dei corsi d acqua che vietano nella fascia di rispetto larga ml 5,00, misurata dal ciglio superiore di sponda dell argine in terreno naturale, qualunque costruzione compresa la realizzazione di recinzioni fisse o mobili. DESTINAZIONE URBANISTICA DEL BENE: Ai sensi del vigente P.G.T. l area è individuata come Zona B1 residenziale esistente a bassa densità (art. 28 norme PdR) che prevede, tra l altro, i seguenti indici edilizi: If (indice fondiario): 1,00 mc/mq H max (altezza dell edificio ): ml 11,50 Rc (Rapporto di copertura): 50% Vp (verde privato): 20% Dotazione minima parcheggi: 1 mq ogni 3 mq di slp. Si evidenzia che l area, pur avendo una capacità edificatoria assegnata dal P.G.T. pari a circa mc 340,00, risulta effettivamente edificabile solo ed esclusivamente se venisse acquistata dalle proprietà limitrofe prevedendo la costruzione di un edificio in aderenza a quelli già esistenti (continuazione delle villette a schiera). Infatti, il rispetto delle distanze previste dal P.G.T. in merito ai confini di proprietà ( ml 5,00) e in merito agli altri edifici prospicienti (ml 10,00) oltre al vincolo di inedificabilità della fascia di rispetto della Roggia Mezzabarba non permettono l edificazione di alcun edificio. ATTO DI PROVENIENZA: Istrumento del 04.04.2007 registrato in data 06.04.2007 presso il Registro di Milano n. 95 serie 1V repertorio n. 1013/2007 Rogante : Segretario Comunale Dott. Carmelo Papale. Si evidenzia che il mappale in questione è stato individuato a seguito della verifica straordinaria del 17.09.2010 n. 691303 1/2010 agli atti dal 28.11.2011 di rettifica dell inserimento in mappa del frazionamento prot. 2002 del 21.01.1991 VALORE DEL BENE: Il procedimento analitico per la valutazione del valore dell area, si fonda sul presupposto che l area edificabile sia un fattore di produzione a mezzo del quale con l investimento di capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene un prodotto edilizio finito, cioè il fabbricato. La stima, secondo la letteratura più accreditata, può essere condotta con la seguente formula: Dove: Va = [ RI *(1-U) (Kc +Ku)] / [S + (1 + r)^n] Va: Valore dell area edificabile; RI: Ricavi di Mercato; U: Utile d impresa; Kc: Costo globale - medio di costruzione; Ku: Costo globale - medio di urbanizzazione; S: Oneri finanziari e tributari ed accessori sull acquisto dell area, in percentuale sul valore dell area medesima; r: Tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine; n: il tempo, espresso in anni, che intercorre tra la stima e l inizio di redditività del fabbricato; Il valore dell area risulta essere di 83,85/mq, conseguentemente il valore globale del lotto I in base alla superfice e volumetria di competenza risulta essere di 28.510,00 ( mq 340,00 x 83,85). Per la valutazione dell area così come determinata nell allegato A sono stati presi in considerazione i seguenti parametri: La volumetria assegnata all area risulta di: 1 mc / mq La superficie reale risulta: mq 677,00 di cui assegnata al lotto I mq 340,00 Volumetria assegnata: mc 677,00 di cui assegnata al lotto I mc 340,00 Pag. 2 a 5
Per individuare il valore di mercato dei fabbricati, ricadenti nella zona di interesse, si è fatto riferimento alla consultazione di operatori immobiliari, a tecnici e imprese locali, alle proposte pubblicate e ai prezzi medi dell'osservatorio Immobiliare dell Agenzia delle Entrate con particolare riferimento alla vendita di ville e villini in stato ottimo i cui prezzi oscillano da 1.450,00 a 1.750,00, ritendo congruo il prezzo di vendita pari a 1.700,00; Per quanto concerne il costo di costruzione si è fatto riferimento al Volume Prezzi delle Tipologie Edilizie anno 2012 redatto dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano tipologia A2 Edilizia residenziale di tipo medio e di pregio edificio unifamiliare che prevede un costo a mq di 1.063,00; Per quanto riguarda il costo di urbanizzazione, è stato calcolato in base al disposto della legge n. 10/77 e s.m.i.,in funzione delle tariffe stabilite con delibera di giunta comunale n. 2 del 09.01.2014 e simulando quanto dovuto per il costo di costruzione con riferimento alla delibera n. 127 del 19.12.2013 per la realizzazione di un edificio tipo; I tempi ragionevolmente ipotizzabile per la realizzazione dell edificio sono di anni 3 con un tasso di remunerazione degli investimenti ordinari a medio termine è stato fissato nel 7%; A.2) Lotto II: IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI ALIENAZIONE: Terreno edificabile sito a Casarile in via Pietro Nenni; Quota proprietà Comunale 1/1; - Superficie in alienazione lotto II: mq 337,00 ( circa ml 11,50 x 29,30) - identificato al N.C.T. del Comune di Casarile: Fg. 1 mappale 694 (Parte) qualità: Seminativo irriguo. Classe 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE E STATO DI CONSERVAZIONE: Il lotto immobiliare in questione, identificato come lotto II nella documentazione allegata, è costituito da un terreno di forma rettangolare di lati ml 11,50 x 29,30 circa, quale parte, del mappale 694 foglio 1 del Catasto Terreni del Comune di Casarile. Coerenze Catasto Terreni del Comune di Casarile: nord: lotto I parte residua del foglio 1 mappale 694; est: foglio 1 mappale 286 465; sud: canale tombinato; Ovest: Roggia Mezzabarba; L area attualmente utilizzata a prato risulta pianeggiante per circa ml 9,00 e digradante per ml 2,50 verso la Roggia Mezzabarba dove insistono alcune piante ed arbusti. PESI E VINCOLI REALI GRAVANTI SUL BENE: L area in questione confinando con l alveo della Roggia Mezzabarba risulta soggetta all art. 4.2.1 punto a) e b) e all art. 4.3.1 del Regolamento dell attività di Polizia Idraulica sul reticolo idrico minore di competenza comunale e norme generali di tutela dei corsi d acqua che vietano nella fascia di rispetto larga ml 5,00, misurata dal ciglio superiore di sponda dell argine in terreno naturale, qualunque costruzione compresa la realizzazione di recinzioni fisse o mobili. DESTINAZIONE URBANISTICA DEL BENE: Ai sensi del vigente P.G.T. l area è individuata come Zona B1 residenziale esistente a bassa densità (art. 28 norme PdR) che prevede, tra l altro, i seguenti indici edilizi: If (indice fondiario): 1,00 mc/mq H max (altezza dell edificio ): ml 11,50 Rc (Rapporto di copertura): 50% Vp (verde privato): 20% Dotazione minima parcheggi: 1 mq ogni 3 mq di slp. Si evidenzia che l area, pur avendo una capacità edificatoria assegnata dal P.G.T. pari a circa mc 337,00, risulta effettivamente edificabile solo ed esclusivamente se venisse acquistata dalle proprietà limitrofe prevedendo la costruzione di un edificio in aderenza a quelli già esistenti (continuazione delle villette a schiera). Pag. 3 a 5
Infatti, il rispetto delle distanze previste dal P.G.T. in merito ai confini di proprietà ( ml 5,00) e in merito agli altri edifici prospicienti (ml 10,00) oltre al vincolo di inedificabilità della fascia di rispetto della Roggia Mezzabarba non permettono l edificazione di alcun edificio. ATTO DI PROVENIENZA: Istrumento del 04.04.2007 registrato in data 06.04.2007 presso il Registro di Milano n. 95 serie 1V repertorio n. 1013/2007 Rogante : Segretario Comunale Dott. Carmelo Papale. Si evidenzia che il mappale in questione è stato individuato a seguito della verifica straordinaria del 17.09.2010 n. 691303 1/2010 agli atti dal 28.11.2011 di rettifica dell inserimento in mappa del frazionamento prot. 2002 del 21.01.1991 VALORE DEL BENE: Il procedimento analitico per la valutazione del valore dell area, si fonda sul presupposto che l area edificabile sia un fattore di produzione a mezzo del quale con l investimento di capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene un prodotto edilizio finito, cioè il fabbricato. La stima, secondo la letteratura più accreditata, può essere condotta con la seguente formula: Dove: Va = [ RI *(1-U) (Kc +Ku)] / [S + (1 + r)^n] Va: Valore dell area edificabile; RI: Ricavi di Mercato; U: Utile d impresa; Kc: Costo globale - medio di costruzione; Ku: Costo globale - medio di urbanizzazione; S: Oneri finanziari e tributari ed accessori sull acquisto dell area, in percentuale sul valore dell area medesima; r: Tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine; n: il tempo, espresso in anni, che intercorre tra la stima e l inizio di redditività del fabbricato; Il valore dell area risulta essere di 83,85/mq, conseguentemente il valore globale del lotto II in base alla superfice e volumetria di competenza risulta essere di 28.255,00 ( mq 337,00 x 83,85). Per la valutazione dell area così come determinata nell allegato A sono stati presi in considerazione i seguenti parametri: La volumetria assegnata all area risulta di: 1 mc / mq La superficie risulta: mq 677,00 di cui assegnata al lotto II mq 337,00 Volumetria assegnata: mc 677,00 di cui assegnata al lotto II mc 337,00 Per individuare il valore di mercato dei fabbricati, ricadenti nella zona di interesse, si è fatto riferimento alla consultazione di operatori immobiliari, a tecnici e imprese locali, alle proposte pubblicate e ai prezzi medi dell'osservatorio Immobiliare dell Agenzia delle Entrate con particolare riferimento alla vendita di ville e villini in stato ottimo i cui prezzi oscillano da 1.450,00 a 1.750,00, ritendo congruo il prezzo di vendita pari a 1.700,00; Per quanto concerne il costo di costruzione si è fatto riferimento al Volume Prezzi delle Tipologie Edilizie redatto dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano tipologia A2 Edilizia residenziale di tipo medio e di pregio edificio unifamiliare che prevede un costo a mq di 1.063,00; Per quanto riguarda il costo di urbanizzazione, è stato calcolato in base al disposto della legge n. 10/77 e s.m.i.,in funzione delle tariffe stabilite con delibera di giunta comunale n. 2 del 09.01.2014 e simulando quanto dovuto per il costo di costruzione con riferimento alla delibera n. 127 del 19.12.2013 per la realizzazione di un edificio tipo; I tempi ragionevolmente ipotizzabile per la realizzazione dell edificio sono di anni 3 con un tasso di remunerazione degli investimenti ordinari a medio termine è stato fissato nel 7%; Il Responsabile del Servizio Geom. Antonio Barbaini Pag. 4 a 5
Allegati: A) Calcolo Valore area foglio 1 mappale 694; B) Estratto di mappa catastale; C) Visura catastale; D) Estratto di P.G.T.; E) Norme tecniche P.G.T.; F) Norme Tecniche Reticolo idrico Minore; G) Atto di proprietà; Pag. 5 a 5