Roma, 26 Aprile 2011 Prot. n. 227/2011 Circolare n. 50 Oggetto: Cedolare Secca PREMESSA Con l approvazione del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, sono entrate in vigore nuove disposizioni in attuazione del Federalismo fiscale, fra le quali l introduzione della c.d. Cedolare secca, che permette alle persone fisiche di sottoporre a tassazione sostitutiva i redditi per la locazione di immobili ad uso abitativo. Successivamente, l Agenzia delle Entrate ha approvato il Provvedimento 7 aprile 2011 recante le modalità di esercizio dell opzione e di versamento dell imposta. L art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 ha introdotto la cedolare secca sugli affitti, il nuovo regime di tassazione per il quale possono optare i proprietari o i titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo. Con l esercizio di tale opzione il reddito derivante dalla locazione può essere assoggettato ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e relative addizionali, di registro e di bollo. La norma infatti prevede che A decorrere dall anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. SOGGETTI INTERESSATI ED AMBITO DI APPLICAZIONE Possono optare per il regime di tassazione sostitutivo della cedolare secca le persone fisiche titolari di redditi derivanti da immobili locati ad uso abitativo, in qualità di: proprietari; 1
titolari di diritti reali di godimento sull immobile (ad esempio usufruttuari). Nel caso di contitolarità di diritti sull immobile, l opzione potrà essere esercitata distintamente da ogni locatore ed avrà efficacia solo in relazione ai soggetti che l hanno espressamente richiesta. Poiché l art. 3, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011, fa espresso riferimento alle persone fisiche, non possono accedere al regime agevolato della cedolare secca tutti i soggetti IRES. Ai sensi del comma 6, sono inoltre escluse le persone fisiche che effettuino le suddette locazioni ad uso abitativo nell esercizio di un attività di impresa, o di arti e professioni. Possono essere assoggettate a cedolare le unità immobiliari locate (immobili di categoria catastale da A1 ad A11, con esclusione di A10), nonché le relative pertinenze, qualora locate congiuntamente all abitazione. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. LA CEDOLARE SECCA: CARATTERISTICHE DELL IMPOSTA La cedolare secca si applica sul totale canone annuo (100%) stabilito dalle parti, con un aliquota: del 19% in caso di contratti a canone concordato stipulati ai sensi degli artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/1998 relativi a immobili siti in Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa; del 21% per tutti gli altri tipi di contratto. N.B A differenza di quanto accade nella tassazione ordinaria dei canoni di affitto in cui l importo complessivo del canone annuo viene ridotto del 15% (o del 25% per Murano, Burano e la Giudecca) e ulteriormente ridotto del 30% in caso di affitti a cd. a canone condordato (L. 431/98 art. 3 comma 2), nel regime della cedolare secca l aliquota del 19% o del 21% si applica sull intero canone. Occorrerà quindi attentamente verificare l effettiva convenienza della cedolare, come meglio di vedrà più avanti. Di certo la cedolare avvantaggia i redditi più alti mentre per quelli più bassi può riservare amare sorprese. Attenzione Il reddito derivante dai contratti sottoposti a tassazione sostitutiva non può essere, comunque, inferiore alla rendita catastale, determinata ai sensi dell articolo 37, comma 1, TUIR. 2
La cedolare secca sostituisce: l imposta sul reddito delle persone fisiche; le addizionali comunale e regionale all IRPEF; l imposta di registro; l imposta di bollo sul contratto di locazione. Attenzione La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo dovute per la risoluzione e le proroghe del contratto di locazione ma non quella per la cessione del contratto. Nel caso di contitolarità di diritti sull immobile, qualora non tutti i locatori abbiano esercitato l opzione, resterà applicabile per tutti i soggetti l imposta di bollo. Inoltre, per coloro che non se ne siano avvalsi sarà applicabile anche l imposta di registro, rapportata alla quota del canone di locazione loro imputabile, in base alle quote di possesso. MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL OPZIONE ED ADEMPIMENTI CONNESSI L opzione per l assoggettamento a tassazione sostitutiva può essere esercitata: in sede di registrazione del contratto; oppure in caso di proroga, entro il termine di versamento dell imposta di registro. Attenzione: rinuncia all ISTAT Per poter optare per la cedolare, il locatore deve comunicare con raccomandata A/R al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, all aggiornamento 3
del canone, inclusa la variazione ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo verificatasi nell anno precedente. L opzione, come anticipato, può essere esercitata in sede di registrazione o di proroga, utilizzando il nuovo Mod. SIRIA, oppure il Mod. 69, recentemente aggiornato proprio allo scopo di recepire le informazioni relative alla cedolare secca. L opzione vincola il locatore all applicazione della cedolare secca per l intera durata del contratto (o per la residua parte di esso in caso di opzione esercitata nelle annualità successive) o della proroga. In caso di contitolarità (più proprietari) ognuno deve esercitare l opzione. Con il modello SIRIA (on Line ) l opzione può essere esercitata sino a tre proprietari. Qualora i proprietari siano di più occorre la Registrazione diretta presso l Agenzia delle Entrate utilizzando la modulistica cartacea (Modello 69). Il locatore, tuttavia, ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità successiva. Le modalità di revoca dovranno essere stabilite con uno specifico Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate. Il Provvedimento 7 aprile 2011, comunque, stabilisce che la revoca dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento (cioè all annualità per la quale si intende ritornare al regime ordinario) con contestuale pagamento dell imposta. Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive. Potrebbe pertanto optare per la cedolare secca in riferimento al 2011, revocarla per l anno 2012 ed esercitare nuovamente l opzione per il 2013. ESONERO DALLA COMUNICAZIONE ALL AUTORITÀ DI PUBBLICA SICUREZZA L art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011 dispone che per il locatore che scelga di avvalersi del regime della cedolare secca, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione. Pertanto, una volta effettuata la registrazione del contratto, il soggetto è esonerato dall obbligo di comunicare le generalità del locatario all autorità di pubblica sicurezza. VERSAMENTO DELL IMPOSTA E DEGLI ACCONTI 4
La tassazione sostitutiva dei redditi da locazione dei fabbricati comporta il versamento dell imposta, nei termini stabiliti per il versamento dell IRPEF, secondo le modalità disciplinate dal Provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011. È inoltre previsto il versamento in acconto, nella misura: dell 85% per l anno 2011; del 95% dal 2012, e del versamento a saldo della cedolare secca dovuta. REGIME SANZIONATORIO Con l introduzione della cedolare è stato fortemente inasprito il regime sanzionatorio per le violazioni relative alla dichiarazione delle imposte dirette. Infatti, qualora nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione di immobili ad uso abitativo: non venga riportato; oppure venga indicato in misura inferiore a quella effettiva, saranno comminate in misura raddoppiata le sanzioni previste dall articolo 1, commi 1 e 2, del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Attenzione: Sanzioni Nel caso in cui si accerti l esistenza di contratti di locazione stipulati ma non registrati, si applicherà automaticamente la seguente disciplina: la durata della locazione è stabilita in quattro anni, a decorrere dalla data di registrazione volontaria o d ufficio; al rinnovo si applica la disciplina dell art. 2, comma 1, Legge n. 431/1998 (rinnovo per altri 4 anni); il canone annuo di locazione è stabilito nella misura pari al triplo della rendita catastale, oltre alla maggiorazione al 75% dell adeguamento ISTAT (se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti). Questa misura, che si tradurrebbe in un canone di locazione decisamente favorevole per gli inquilini, è dunque pensata per far desistere questi ultimi dall accettare locazioni in nero, in modo 5
da far emergere il sommerso che in questo campo è ancora molto alto. Tale disciplina sanzionatoria si applica anche nei casi di: contratto di locazione registrato, ma con canone inferiore a quello effettivo; registrazione di un contratto di comodato fittizio. Non sarà invece applicata per le locazioni registrate entro 60 giorni dall entrata in vigore del Decreto (6 giugno 2011). DISCIPLINA TRANSITORIA PER IL 2011 La cedolare secca può essere applicata già ai contratti in corso nel 2011 anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7/4/2011 (data di entrata in vigore del citato D.Lgs. n. 23/2011). In merito si propone la seguente tabella di sintesi. 6
CONVENIENZA DELLA CEDOLARE Abbiamo accennato al fatto che il nuovo regime della Cedolare Secca è conveniente ma non per tutti. Ciò deriva dal fatto che la somma tassata al 19% o al 21% è pari al 100% dell affitto mentre nel regime ordinario sull imponibile c è uno sconto del 15% (o del 25%) ed eventualmente di un ulteriore 30%. Va anche detto che con la cedolare secca non si pagano le addizionali regionale e comunale e non si paga più nemmeno la tassa di registro e l imposta di bollo dovuta per la registrazione del contratto (14,62 euro ogni quattro facciate x il numero di copie quasi sempre 3 una per l Ufficio e due per le parti). D altro canto non è possibile richiedere l Istat all inquilino per tutta la durata del contratto. Basta digitare convenienza cedolare secca su un qualunque motore di ricerca internet per trovare fiumi di esempi. Quasi sempre però la cedolare conviene quando il reddito complessivo (compreso l affitto) supera il primo scaglione Irpef (15.000 euro) o il secondo (28.000 euro) in caso di canone concordato. Va inoltre tenuto conto delle detrazioni e delle deduzioni per oneri che, qualora molto sostanziose (si pensi alle detrazioni del 55% oppure ai soggetti con molti oneri) possono, sommate alle detrazioni per reddito e per carichi familiari, far risultare vantaggioso il vecchio regime. Sul sito del Sole 24 Ore è presente un simulatore da utilizzare con molta cautela (proprio perché non tiene conto delle Detrazioni e delle Deduzioni). Lo trovate a 7
questo indirizzo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/mercato-immobiliare/calcolatore/cedolaresecca-affitto.php Il miglior sistema per avere la certezza della convenienza è quello di simulare due distinte dichiarazioni dei redditi, una con il canone di affitto e l altra senza, fermi restando tutti gli altri dati. Si dovrà sommare alle imposte (Irpef e addizionali) della prima dichiarazione (quella completa) l imposta di registro annua. Tale importo andrà confrontato con la somma delle imposte (Irpef e addizionali) della seconda dichiarazione, somma alla quale andrà aggiunto il 19% (o il 21%) calcolato sull affitto lordo. Ad ogni modo riportiamo un estratto del Sole 24 Ore con alcuni suggerimenti. Il Responsabile dell Assistenza Fiscale Dott. Carmine Ippoliti 8
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Lo sconto delfìscoai proprietari di case La nuova tassa piatta al 21 e 19 per cento riduce quasi sempre il prelievo sui canoni di locazione incassati Cristiano Dell'Oste Per la maggior parte dei proprietari di case affittate, cedolare secca vuol dire meno tasse. È questo uno dei punti fermi del nuovo prelievo ad aliquota "piatta" (21% sui canoni di mercato, 19% su quelli concordati), alqualeèdedicataquestaguida pratica in due puntate (la seconda con II S ole 24 O re di domani). Per avere un'idea delle cifre in gioco, si può pensare che una persona con un reddito annuo di 24mila euro e introiti da locazione per 500 euro al mese potrebbe risparmiare circa 390 euro dì imposte all'anno grazie alla nuova tassazione. E questo già dal 2011, visto che la cedolare si applica ai canoni incassati dallo scorso 1 gennaio. Con la cedolare, innanzitutto, si paga un'aliquota che è uguale per tutti, anziché quella marginale che cresce insieme al reddito. Vero è che questa aliquota "piatta" va applicata su tutto il canone GLI INTERESSATI Circa 2 milioni di proprietari di alloggi sono chiamati a scegliere se passare alla «sostitutiva» contrattuale, senza le deduzioni forfettarie previste con il regime ordinario, ma la convenienza non è in discussione, almeno per i redditi più alti. Quanto più alti? in linea di massima, dal secondo scaglione Irpef (cioè oltre i binila euro di reddito annuo) per chi affitta a canone di mercato e dal terco scaglione ( oltre i 28mila euro) per chi affitta a canone concordato. In questo secondo caso, infatti, le deduzioni forfettarie sul canone sono più elevate, e la convenienza della cedolare è meno immediata. Un altro punto a favore della cedolare è il fatto che il nuovo prelievo sostituisce anche l'addizionale comunale e regionale sull'irpef, oltre all'imposta di registro e di bollo. Queste ultime due, però, non sono rimborsate nel caso in cui siano già state versate, e quindi i proprietari che hanno contratti in corso dovranno tenerne conto. Sul fronte opposto, invece, bisogna considerare che il proprietario che sceglie la cedolare deve rinunciare agli aggiornamenti del canone, compreso l'adeguamento Istat annuale: un aspetto in apparenza trascurabile, che può però diventare più pesante sull'orizzonte dei quattro anni. Per misurare la diversa incidenza di queste variabili, sul sito del Sole 24 Ore è pubblicata una nuova versione del calcolatore della cedolare: un simulatore che considera anche l'imposta di bollo e di registro e che consente di inserire anche i valori relativi alle addizionali comunale e regionale, oltre all'inflazione presunta per gli anni a venire. Il risultato dà la misura del "risparmio fiscale" che si può ottenere scegliendo la cedolare. Se invece il simulatore dà un risultato negativo, vuol dire che la cedolare non è conveniente. Potrebbe capitare, ad esempio, a un pensionato con un reddito annuo di i4mila euro che intende concedere una casa in affitto a 300 euro al mese in regime di canone concordato: in questo caso, la cedolare gli farebbe perdere 50 euro già dal primo anno (e cifre più aiti in quelli successivi). Ma un contribuente come questo potrebbe pur sempre scegliere di affittare la casa a canone libero, approfittando del fatto che la cedolare rende meno vantaggiosa la tassazione di favore per il canone concordato. Anche se questo pone problemi di tutela sociale degli inquilini più deboli. Al dì là di queste considerazioni sulla convenienza c'è poi una variabile che il simulatore non può considerare: le detrazioni eventualmente spettanti al contribuente, come quella del 55% sulle spese per il risparmio energetico. Questi bonus fiscali non possono essere "sottratti" dalla cedolare e potrebbero andare sprecati, se l'imposta dovuta sul reddito (affitto escluso) fosse troppo bassa. Si pensi, per esempio, a un contribuente che ha 500 euro di cedolare, 400 di imposta lorda sui redditi e 1.000 di detrazioni: in questo caso 600 euro di detrazioni vanno perduti. I due milioni di proprietari di case date in affitto devono quindi cominciare a fare i conti. Ricordando che l'opzione per la cedolare vale per tutta la durata del contratto, ma può essere revocata negli anni successivi a quello della scelta. Il confronto LA CONVENIENZA Il procedimento per cai Calcolare il reddito complessivo Calcolare il reddito imponibile sottraendo il reddito dell'abitazione principale e gli oneri deducibili 1 Calcolare I'Irpef lorda in base all'aliquota marginale e quella netta effettuando le detrazioni d'imposta Se l'imposta netta è maggiore di zero, calcolare l'addizionale regionale e comunale sul reddito imponibile complessivo Calcolare l'imposta di bollo e di registro sul contratto di locazione Calcolare il reddito imponibile Irpef al netto del reddito da locazione Calcolare I'Irpef lorda in base all'aliquota marginale e quella netta effettuando le detrazioni d'imposta (nota bene: nel calcolo delle detrazioni si deve tenere contd del reddito sottoposto a cedolare) Calcolare l'addizionale comunale e regionale sull'imponibile Calcolare la cedolare secca sul canone, senza deduzioni forfettarie 1 Confrontare il prelievo con e senza cedolare, considerando che: O se si sceglie la cedolare si rinuncia all'aggiornamento del canone 0 imposte di bollo e di registro già versate non sono rimborsate
IL CANONE CONCORDATO Cedolare secca Aliquota marginale al 19% sul canone pattuito nel contratto Tassazione ordinaria Aliquota marginale dal 23% al 43% su un imponibile pari all'59,5% contrattuale, grazie alle deduzioni forfettarie Maggiori guadagni (o perdite) per chi sceglie la cedolare su un canone concordato di 1.000 euro l anno 2 anno 3 anno Vanno Totale REDDITO FINO GB -7,4-52,3 MILAA28MILA 16,4-28,0 DA28MILAA55HILA I calcoli considerano inflazione annua del 2%, addizionale comunale dello 0,4% e regionale dello 0,9%, oltre a imposta di bollo e di registro. Non vengono considerate eventuali detrazioni (es. spese mediche o ristrutturazioni edilizie)