L Affitto Maria Cilli, Nicola Penza, Fabrizio Bonora
L Affitto La nozione di affitto si ricava combinando la definizione della locazione dell'articolo 1571 c.c. con quanto disposto dall'articolo 1615 c.c., che dice: "Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa". L'affitto, dunque, è un sottotipo della locazione caratterizzato dal fatto che ha ad oggetto un bene produttivo.
La Natura Giuridica L'inserimento dell'affitto nell'ambito della locazione implica che entrambe le figure abbiano gli stessi caratteri. L'affitto è quindi un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive e ad effetti obbligatori. A differenza della locazione è un contratto intuitu personae, e ciò è dimostrato dal fatto che il contratto si scioglie per interdizione, inabilitazione e insolvenza dell'affittuario.
I Soggetti Il contratto con cui una parte attribuisce all'altra la gestione produttiva di una o più cose, in cambio di un corrispettivo Locatore Affittuario Colui che dà in locazione la cosa si chiama affittante, o locatore, mentre colui che prende in affitto si chiama locatario, o conduttore, o affittuario.
Obblighi del Locatore Il primo degli obblighi che incombe sul locatore è sancito dall'art. 1617 c.c., ed è l'obbligo della consegna: "Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all'uso e alla produzione cui è destinata". Inoltre, Il locatore è tenuto ad effettuare a sue spese le riparazioni straordinarie (art. 1621 c.c.), salvo che le parti non abbiano stabilito diversamente. Inoltre il locatore esercita il diritto di controllo sulla cosa (art 1619): "Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono".
Obblighi dell Affittuario L'affittuario ha senz'altro il diritto di godere della cosa locata (art. 1615 c.c.), ma ha anche il parallelo obbligo di curarne la gestione in conformità della sua destinazione economica e dell'interesse della produzione. L'articolo 1618 c.c. dispone che le riparazioni ordinarie sono a carico dell'affittuario. Quanto al corrispettivo, esso può essere dato sia da una somma di denaro che da prestazioni di altra natura, come da una quota dei frutti prodotti dal bene. "L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all'interesse della produzione" (art. 1620 c.c.). Divieto di subaffittare la cosa (art. 1624 c.c.).
L Oggetto del Contratto Aziende Fondi rustici Immobili e Fondi urbani
Aziende L affitto di azienda è regolato dall art. 2562, dall art. 2561, che disciplina l usufrutto di azienda. Ai sensi di tale norma, l affittuario dell azienda: Deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Deve gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l efficienza dell organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
Fondi Rustici L affitto di fondi rustici è regolato dagli art. 1628-1646 del c.c. E rustico l immobile adibito al servizio di un fondo agricolo, cioè che si trovi in una zona di campagna e che sia destinato ad uso di abitazione di persone che hanno un rapporto di lavoro relativamente al fondo sul quale esso esiste. L affitto a coltivatore diretto si ha quando l affittuario coltiva il fondo rustico prevalentemente col lavoro proprio o di persone della sua famiglia a condizione che la forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per la coltivazione del fondo. La durata minima del contratto è di 15 anni. In caso di vendita del fondo oggetto di affitto, il coltivatore diretto che abbia stipulato un contratto di locazione del fondo da almeno due anni, ha il diritto di prelazione legale sull acquisto dell immobile.
Immobili e Fondi Urbani Ai sensi del codice civile e della legge speciale fondo urbano e immobile urbano viene a significare ogni costruzione edilizia eretta sul suolo ad opera dell uomo. L immobile deve essere urbano: Un fondo è urbano o agricolo a seconda della sua destinazione, indipendentemente dalla sua ubicazione. E urbano l immobile destinato ad uso di abitazione a ad uso commerciale od artigianale.
Estinzione del Contratto Il rapporto di affitto si estingue, oltre che per le vicende previste per la locazione, per: Recesso: ciascuna delle parti può recedere, qualora nel contratto non sia fissata la durata; Risoluzione per inadempimento (art.1618c.c.); Modificazione sopravvenuta del rapporto contrattuale (art. 1623 c.c.); Riparazioni che comportano una diminuzione del reddito del conduttore (art. 1622 c.c.); Alienazione della cosa locata, quando le parti lo hanno previsto espressamente nel contratto (articolo 1625 c.c.); Incapacità, interdizione, inabilitazione o insolvenza dell'affittuario (articolo 1626 c.c.) Morte dell'affittuario (articolo 1627 c.c.);