Comune di Bollate Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio 2010 Documento di Piano DP.08 Criteri tecnici di Attuazione Allegato A Attuazione degli interventi negli ambiti di trasformazione Proposta Variante puntuale n. 2 Settembre 2013 Adottato dal C.C. Delib. n... del... Il Sindaco: Avv. Stefania Clara Lorusso L'Assessore all'urbanistica, Edilizia Pubblica e Privata: Matteo Cormio Responsabile del Procedimento e e coordinatore del gruppo di progetto: Arch. Patrizia Settanni Gruppo di progetto: Geom. Giampaolo Barichella, Arch. Laura Delia, Dott. Pian. Territ. Francesco Gennaio, Arch. Patrizia Settanni, geom. Rolando Pagliccia 1
OSPIATE Ambito di trasformazione produttivo/terziario/commerciale/agricolo N 11 Fotografia aerea con individuazione dell ambito d intervento Localizzazione Stato di fatto DESCRIZIONE DELL AREA L ambito 11 interessa un area compresa tra il nuovo tracciato della Variante ex SS.233 Varesina ad est, la via Galileo Ferraris nonché la centrale elettrica a sud, il confine con il comune di Arese ad ovest ed il Canale Scolmatore delle piene Nord Ovest Milano a nord. L ambito comprende aree classificate nel PGT vigente in Zona E - destinate all agricoltura. Lo stesso nello stato attuale risulta fortemente compromesso a fronte della presenza di: - zona soggetta a bonifica - linee elettrodotti di alta tensione - metanodotti - zone di rispetto infrastrutturale e idrogeologico. All oggi solo su parte dell area è insediata l attività agricola, con capannoni e residenza ad essa correlata con integrato un maneggio. Sono presenti inoltre due piazzole destinate all atterraggio di elicotteri. Idrici Pozzi di captazione acqua potabile Geologici Classi di fattibilità della componente geologica Infrastrutture Fasce di rispetto stradali, ferroviarie, elettrodotti, metanodotti Paesistico ambientali art. 142 del D.Lgs. n 42/04 e s.m.i. Beni culturali art. 10 del D. Lgs. n 42/04 VINCOLI Nessuno 3AD (area soggetta a bonifica) 2BE Fascia di rispetto nuova Variante Varesina Fascia di rispetto elettrodotti Fascia di rispetto metanodotto Fascia di rispetto Canale Scolmatore delle piene Nord Ovest Milano Fascia di rispetto 150 mt torrente Guisa Nessuno 2
Superficie ambito di trasformazione INDICI E PARAMETRI URBANISTICI mq 182.440 circa* Area agricola zona speciale mq 39.480* Area ricadente in fascia di rispetto Strada Provinciale nuova Variante Varesina (fuori mq 10.600 circa* ambito) Superficie territoriale (St) mq 142.960 (182.440-39.480) Ut 0,60 mq/mq Rc 65% Slp max ammissibile mq 85.776 (142.960 x 0,6) Slp industriale/artigianale Slp max terziario/commerciale Slp attività agricola speciale Tipologie edilizie Standard Produttivo 20% Slp Terziario/commerciale 100% Slp dal 60% al 100% della Slp max ammissibile da 0% al 40% Slp della Slp max ammissibile di cui max mq. 5.500,00 di SLP commerciale. SLP esistente H max edifici mt 15,00 Parcheggi Le tipologie edilizie saranno definite in fase di predisposizione del piano attuativo riferito all intero ambito di trasformazione La superficie a standard generale, calcolata sulla Slp massima ammissibile, deve essere ceduta all interno del comparto, l eventuale monetizzazione è a discrezione dell amministrazione e da verificare in fase di predisposizione dello strumento attuativo. In ogni caso deve essere garantita la cessione pari almeno al 50% In fase di predisposizione del Piano Attuativo, le specifiche destinazioni individuate secondo le percentuali massime ammissibili, comporteranno la conseguente realizzazione di parcheggi aggiuntivi da reperire, in interrato o copertura degli edifici previsti in progetto * Superfici da verificare, anche rispetto alle risultanze catastali e di appositi rilievi strumentali che verranno eseguiti in fase di predisposizione del piano attuativo 3
FUNZIONI PREVISTE La destinazione d uso principale dell ambito 11 è costituita dall industria/artigianato (Gruppo funzionale Gf 2). Le destinazioni terziarie (Gf 3) e commerciali (Gf 5) non possono superare il 40% della SLP massima ammissibile e sono da considerarsi indipendenti dall attività produttiva, quindi realizzabili anche autonomamente. Le destinazioni escluse sono definite dai Criteri Tecnici di Attuazione (DP.08) del Documento di Piano. E prevista nell ambito un area di circa mq 39.480 definita zona speciale destinata a centro ippico. Tale lotto, non concorre al calcolo della Superficie Territoriale stabilita e ricomprende aree ed immobili edificati a servizio dell attività agricola attualmente esitente. Nella zona speciale viene riconosciuta la superficie lorda di pavimento e la superficie coperta dei fabbricati e dei manufatti esistenti, legittimamente autorizzati. Sono consentiti per detti fabbricati e manufatti, interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione edilizia, compresa la sostituzione edilizia ai sensi della L.R. 12/2005 e s.m.i.. Nell ambito di Trasformazione in argomento non è ammesso l insediamento di aziende a rischio di incidente rilevante. In fase di predisposizione del Piano Attuativo, la ripartizione delle funzioni sarà come di seguito riportata: Slp max amm. mq. 85.776 Le percentuali delle destinazioni d uso previste nel Piano Attuativo, sono così definite: PRODUTTIVO/ARTIGIANALE/LOGISTICA min. 60% - max 100% della slp max ammissibile. La capacità edificatoria è da ripartirsi proporzionalmente alle rispettive quote di proprietà. La funzione logistica avrà superficie complessiva inferiore a mq. 30.000 ripartita nei lotti individuati, proporzionalmente alle rispettive quote di proprietà. TERZIARIO/COMMERCIALE min 0 - max 40% della slp max ammissibile di cui max mq. 5.500,00 di SLP commerciale. La capacità edificatoria terziaria è da ripartirsi nei lotti individuati, proporzionalmente alle rispettive quote di proprietà. La capacità edificatoria commerciale è da ripartirsi così come segue: lotto 11A mq 1.000 (superficie di vendita mq 700) lotto 11B mq 2.500 (superficie di vendita mq 1.750) lotti 11C, 11D, 11E mq 2.000 complessivi (superficie di vendita mq 1.400) 4
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MODALITÀ D INTERVENTO Piano Attuativo L ambito di trasformazione 11 può essere articolato in 6 lotti funzionali d intervento (incluso quello previsto in cessione al Comune), fermo restando l obbligo della presentazione di un unico Piano Attuativo. OBIETTIVI DI CARATTERE GENERALE PER LA PIANIFICAZIONE ATTUATIVA Riqualificazione funzionale del tessuto attraverso il completamento tipologico delle aree urbanizzate e la trasformazione di un ambito a vocazione produttiva, con la possibilità di insediamento qualificante - per la pluralità di destinazioni d uso - di attività commerciali e terziarie e pubbliche (piattaforma ecologica). Realizzazione di nuove strutture calibrate su specifiche esigenze di domanda della realtà locale. Riallocazione di quelle attività di rottamazione presenti sul territorio. Realizzazione di nuovi edifici progettati secondo le vigenti disposizioni di risparmio energetico ed integrazione ambientale, nell ottica di una riqualificazione dell intero contesto. Potenziamento della rete ciclopedonale comunale a perimetrazione del comparto ed in sinergia con le opere previste nell ambito del progetto Via d acqua:collegamento Villoresi-Groane-Expo promosso dalla società Expo, che prevede la realizzazione di una pista ciclopedonale lungo la sponda sud del canale Scolmatore. Realizzazione di un ippovia in adiacenza alla prevista pista ciclopedonale opportunamente corredata da impianto vegetazionale a determinare un margine verde a confine con il Comune di Arese. Riallocazione della piattaforma ecologica (ora in via Pace) su di un area opportunamente dimensionata e progettata secondo criteri che ne contengano l impatto sul contesto dal punto di vista paesaggistico ed ambientale, nonché secondo come definito nel D.M. del 13/05/2009 che disciplina i centri di raccolta dei rifiuti urbani in modo differenziato. Realizzazione di una viabilità interna al comparto di distribuzione ai diversi lotti, secondo un tracciato razionale dal punto di vista dell accessibilità agli edifici, alle loro pertinenze ed alle aree a parcheggio. L asse interno dovrà raccordarsi al sistema viario urbano tramite una rotatoria lungo la via Ferraris, in modo da garantire un opportuna distribuzione del traffico veicolare in entrata ed in uscita. Previsione di una corsia di decelerazione dalla Variante Varesina (di solo accesso al comparto) progettata nel rispetto del D.M. 19 aprile 2006 Norme funzionali e geometriche per la costruzione delle intersezioni stradali. L innesto dovrà comunque essere verificato con la Provincia di Milano in relazione allo stato di progetto (definitivo o esecutivo) del tracciato viabilistico sovracomunale. Collocazione degli standard a parcheggio (calcolati in conformità alle indicazioni del Piano dei Servizi rispetto alle destinazioni d uso individuate). Individuazione dei parcheggi pertinenziali all interno dei lotti dei singoli edifici. Disoleazione delle superfici a parcheggio e smaltimento in loco delle acque meteoriche non contaminate. Minimizzazione delle superfici impermeabili al fine di garantire una corretta proporzione tra superfici permeabili ed impermeabili. PRESCRIZIONI Dovranno essere osservate le seguenti prescrizioni: Verifica dei contenuti dello studio sulla componente geologica, idrogeologica e sismica, relativamente alle classi di fattibilità geologica. Cessione gratuita extra comparto delle aree in fregio alla Variante Varesina e realizzazione di semplici filari di essenze autoctone o arbusti, afferenti il quadro fitoclimatico di riferimento del Parco delle Groane, quale fascia verde di mitigazione lungo la Variante Varesina. Cessione al Comune di Bollate di un area per la realizzazione della nuova piattaforma ecologica con dimensioni funzionali da definire nel Piano attuativo secondo come definito nel D.M. del 13/05/2009 che disciplina i centri di raccolta dei rifiuti urbani in modo differenziato. Cessione di un area a nord del comparto, in prossimità del canale Scolmatore per la realizzazione 6
delle opere connesse al programma Via d Acqua di Expo e delle opere complementari di mitigazione ambientale. Cessione di aree per la realizzazione di una pista ciclopedonale e di parcheggi. Cessione al Comune di Bollate di un area con relativa capacità edificatoria pari a mq 8.000 di slp nella quale si possano delocalizzare, secondo i criteri localizzativi di cui alla Delibera di Giunta Regionale 21/10/2009 n.8/10360, quelle attività di rottamazione presenti sul territorio. Eliminazione delle due piazzole destinate all atterraggio di elicotteri. Realizzazione della pista ciclopedonale in prosecuzione di quella esistente lungo il lato sud ed ovest del comparto, realizzazione della parallela ippovia con opere di mitigazione ambientale connesse (impianto essenze secondo le prescrizioni contenute nella regolamentazione del Parco delle Groane). Le piantumazioni prossime al canale consortile 3-Garbagnate dovranno essere concordate con il Consorzio di Bonifica Est Ticino Villoresi. Riqualificazione della pista ciclopedonale esistente lungo la via Ghisalba, completa di opere di mitigazione visivo-ambientale dell infrastruttura, mediante creazione di fasce vegetazionali di autoctone secondo il quadro fitoclimatico di riferimento del Parco delle Groane. Intervento di bonifica del sito inquinato, per il quale è stata rilevata una contaminazione delle matrici ambientali, per la presenza di rifiuti (stimati in circa 20.000 tonnellate) su un area di circa mq.20.991 presente all interno dell ambito di trasformazione. Obbligo degli operatori di provvedere solidalmente alla bonifica dell area individuata, secondo l iter tecnico amministrativo previsto dal D.lgs 152/2006 e s.m.i. nonché dalla normativa regionale vigente in materia. Nel caso in cui la procedura di bonifica richiedesse un impegno di spesa superiore a quello stimato nel Piano Attuativo, gli Operatori devono provvedere economicamente proporzionalmente alle percentuali di partecipazione al Piano Attuativo. Obbligo prima dell'attuazione degli interventi della certificazione di avvenuta bonifica dei suoli secondo la destinazione d'suso degli stessi (produttivo/commerciale) Obbligo di attivazione del procedimento amministrativo per la bonifica dell area in questione, entro 1 anno dalla stipula della convenzione urbanistica. Possibilità dare attuazione (dopo la stipula della convenzione) a quei lotti funzionali non interessati dal sito inquinato. VIABILITA E MOBILITA SOSTENIBILE Lo strumento attuativo dovrà contenere apposito studio sulla viabilità concernente le soluzioni anche alternative in relazione ai flussi generati dal nuovo intervento,. Dovrà essere prevista altresì la realizzazione di una pista ciclopedonale interconnessa con le reti esistenti e la predisposizione di una ippovia a servizio del centro ippico. STANDARD QUALITATIVO AGGIUNTIVO E OPERE DI INTERESSE COMUNE In aggiunta alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria di seguito descritte ed indotte dall intervento da analizzare nel dettaglio in sede di formalizzazione del piano attuativo, gli operatori dovranno garantire la realizzazione puntuale delle seguenti opere così come di massima descritte: Le opere qualitative aggiuntive e le opere di interesse comune che verranno realizzate con complessivi costi a totale carico del soggetto attuatore, previste nel Piano Attuativo sono le seguenti: Strada di distribuzione interna asservita ad uso pubblico con relativi sottoservizi G. Corsia di decelerazione dalla variante ex SS.233 Varesina Bonifica La definizione dei termini per la realizzazione degli interventi previsti dovrà essere concordata con l Amministrazione in conformità con i programmi comunali d intervento. COMPENSAZIONE URBANISTICA E MISURE DI MITIGAZIONE INTERNA ED ESTERNA Nellambito di trasformazione 11 è prevista: Opere di mitigazione 7
La realizzazione di un filtro arboreo visivo ed ambientale di mt. 20 lungo il lato ovest dell ambito a confine con il Comune di Arese con essenze autoctone secondo il quadro fitoclimatico di riferimento del Parco delle Groane. Nella fascia arborea potrà essere prevista una ippovia nonché un percorso ciclopedonale nel verde. La realizzazione di opere di mitigazione visiva ed ambientale relative alla piattaforma ecologica a confine con il comune di Arese, con formazione di terrapieno ed impianto di vegetazione di varie altezze sufficientemente compatta, adeguatamente all edificazione prevista sul territorio di Arese. Opere di compensazione: Riqualificazione ambientale di alcuni tratti delle sponde del Torrente Guisa che non sono stati interessati dagli interventi Expo che verranno individuati dall Amministrazione Comunale. OPERE A SCOMPUTO ONERI Le opere che verranno realizzate a scomputo oneri di urbanizzazione sono le seguenti: A. Piattaforma ecologica B. Rotatoria di via Ferraris con relativi sottoservizi C. Parcheggi a raso con relativi sottoservizi D. Riqualificazione pista ciclopedonale esistente lungo la via Ghisalba. PIATTAFORMA ECOLOGICA La piattaforma ecologica dovrà essere collocata in un lotto a sud-ovest del comparto, con accesso controllato dalla strada di distribuzione interna e prossimo alla via Galileo Ferraris. L impianto, che non prevede il deposito di rifiuti umidi, dovrà essere perimetrato da un terrapieno piantumato a formare una fascia verde di mitigazione ambientale. Dovranno essere previsti n.20 cassoni per rifiuti riciclabili coperti da pensiline, distribuiti lungo un percorso carrabile a senso unico. Si precisa che per la struttura in questione sono previsti, in relazione alla sua collocazione prossima agli elettrodotti, turni di permanenza del personale di servizio non superiori alle 4 ore giornaliere come da indicazione del DPCM 08/07/2003 e del DM 29/05/2008. 8
Comune di Bollate- PGT - Documento di Piano - Ambiti di Trasformazione Edificabilità sulla base delle superfici Territoriali (St) Nuova Proposta PGT AMBITI Superficie Territoriale mq Slp base mq Incentivo sostenibilità energetica ed ambientale Incentivo Slp compensazion esistente e urbanistica sul per cessione di territorio aree fuori trasferibil comparto e Slp massima ammissibile Volume residenziale max Abitanti Teorici Standard di piano 50% Standard di piano monetizzabi le eventuale monetizzazione standard ( 120/mq) Oneri di Urbanizzazione primaria Oneri di Urbanizzazione secondaria RESIDENZIALI Ambito St Ut 0,26 mq/mq 10% Slp base mq mq mq mq mc n mq mq 1 211.617 55.020 5.502 6.841 0 67.363 151.567 1.010 43.618 21.809 2.617.061 4.853.520 4.988.246 2 187.923 48.860 4.886 6.075 0 59.821 161.516 1.077 34.517 17.258 2.070.996 3.565.319 4.593.041 3-3a 202.569 52.668 5.267 6.548 1.871 66.541 149.717 998 43.085 21.543 2.585.122 4.794.286 4.927.368 4-4a 25.328 6.585 659 1.413 0 8.657 25.970 173 4.588 2.294 275.286 444.094 680.425 5-5a 10.179 1.329 984 13.294 15.608 46.823 312 19.684 0 0 800.670 1.226.757 637.616 17.643 21.861 217.990 535.594 3.571 145.492 62.904 7.548.465 14.457.889 16.415.838 MIX FUNZIONALE resid/terz/comm Ambito St Ut 0,42 10% mq mq mq mq mc n mq 7-7a 56.339 23.662 2.366 1.821 0 27.850 62.662 418 18.033 9.016 1.081.966 2.006.581 2.062.281 8 10.424 0 0 0 0 8.000 21.000 140 4.710 2.355 282.600 493.400 610.600 66.763 35.850 83.662 558 2.499.981 2.672.881 MIX FUNZIONALE ricettivo/terz/comm 9 73.969 31.067 3.107 2.391 0 36.565 0 32.211 16.105 1.932.636 3.033.416 1.899.907 PRODUTTIVO Ambito St 0,92 10% mq mq mq mq mc n mq 10-10a 21.543 19.820 1.982 0 4.200 26.002 0 4.309 2.154 258.516 832.049 712.442 0,6 11 142.960 85.776 0 0 0 85.776 0 51.466 25.733 3.087.936 6.254.786 3.482.506 COMMERCIALE Ambito St 0,42 10% mq mq mq mq mc n mq 12 170.614 71.658 7.166 5.515 0 84.339 0 159.259 79.630 9.555.543 10.722.770 4.899.250 Totali 1.113.465 32.263 31.589 486.521 619.256 4.128 415.478 207.739 23.747.663 37.800.891 30.082.822 Capacità edificatoria effettiva data dalla Slp autorizzata mediante titoli abilitativi edilizi attuati