Il valore complementare IPSAA "U. Patrizi" - Città di Castello (PG) Classe 5A Tecnico Agrario Lezione di gio. 29 Ottobre 2015 (1 ora) Definizione Il valore complementare viene definito quale valore attribuibile ad un bene riguardato come parte di un insieme di beni economicamente sinergici (Realfonzo, Teoria e metodo dell estimo urbano, NIS,Roma, 1994) Il valore complementare si stima per differenza, poiché nasce all interno di una relazione sinergica tra beni 1
La stima del valore complementare Dati due immobili A e B, che possono essere uniti e costituire un complesso AB (di valore maggiore della somma del valore dei due immobili presi singolarmente), detti VmA e VmB i correnti valori di mercato di A e B; detto Vm il valore di mercato del complesso AB =A+B; il valore complementare VcA sarà dato da: VcA = Vm VmB VcA > VmA il valore complementare VcB sarà dato da: VcB = Vm VmA VcB > VmB Le forme del valore complementare Massimo prezzo di acquisto attribuibile a un immobile che annesso ad un altro lo valorizzi al punto che il valore dell insieme di immobili sia maggiore rispetto ai valori di mercato dei singoli immobili (disponibilità a pagare) Il minimo valore che il proprietario attribuisce ad un parte di immobile complesso che se separata provochi una riduzione del valore di mercato della parte residua dell immobile complesso (disponibilità a vendere/cedere) 2
Ambito di applicazione Il valore complementare come valore attribuibile a una porzione di immobile che, separato da un maggiore complesso, provochi il deprezzamento del residuo, ricorre nei seguenti casi: stima dell indennità per esproprio parziale stima delle servitù prediali stima per danni. Stima dell indennità per asservimenti coattivi Le servitù prediali coattive sono determinate dalla perdita di utilizzo di parte di un fondo per il passaggio di reti acquedottistiche, oleodotti, gasdotti, ecc... La stima dell indennità viene operata generalmente tramite valore complementare, cioè operando la differenza tra il valore di mercato posseduto dal fondo prima dell imposizione della servitù e quello successivo all imposizione della servitù 3
Complementarietà fra parti di un bene di un unica proprietà Esempio: attraversamento di elettrodotto: VcA = VmAB VmB. Stima del valore complementare Risarcimento nel caso di azienda agricola per attraversamento di elettrodotto: VcA = VmAB - VmB R = D = Vs - Vc = (Vts + Vfs) - (Vtc + Vfc) R = risarcimento D = deprezzamento Vs = valore di mercato senza elettrodotto Vc = valore di mercato con elettrodotto Vtc = valore terreni con elettrodotto Vfc = valore fabbricati con elettrodotto Vts = valore terreni senza elettrodotto Vfs = valore fabbricati senza elettrodotto I valori con elettrodotto sono calcolati applicando ai terreni senza elettrodotto una percentuale di deprezzamento che tiene conto di: entità della fascia di rispetto dell elettrodotto rispetto alla dimensione del fondo posizione dell elettrodotto rispetto all assetto del fondo presenza o meno di traliccio 4
Le percentuali di deprezzamento Situazioni di deprezzamento Deprezzamento fabbricati terreni 1 entro la fascia con traliccio e cavi 15% 15% con cavi 10% 10% senza cavi 5% 5% 2 fuori fascia posizione marginale; < 10% - 0% posizione marginale; 10-20% - < 10% con cavi - 1% posizione laterale; 20-40% - 10-20% con cavi - 2% posizione laterale con presenza di cavi o centrale; 40-60% - 20-40% con cavi - 3% posizione laterale con presenza di cavi o centrale; > 60% - > 40% con cavi - 4% distanza > 50 mt dal limite della fascia; fascia < 40% 0% - distanza > 50 mt dal limite della fascia; fascia 40-60% 1% - distanza > 50 mt; fascia > 60% 2% - distanza < 50 mt dal limite della fascia 3% - Complementarietà fra beni di proprietà diverse Caso più ricorrente: stima per danni derivanti ad una proprietà da opere eseguite su altra proprietà Esempio: si individuano le caratteristiche del fabbricato danneggiato che vengono variate: luminosità Soleggiamento panoramicità degli ambienti danneggiati si determina la diminuzione quantitativa (espressa in lux, in ore-sole o in angolo di visuale) di tali caratteristiche e si stima il conseguente deprezzamento del fabbricato 5
Stima del valore complementare Valore del danno, come differenza tra valore di mercato dell immobile in assenza dell opera generatrice del danno e in presenza dell opera Vc = Vd = Vm1 - Vm2 Vc = valore complementare Vd = valore del danno Vm1= valore di mercato prima del danno Vm2= valore di mercato dopo il danno Stima del valore complementare Stima della riduzione delle caratteristiche qualitative 1. Si individuano tutte le caratteristiche che normalmente influenzano il valore di una unità immobiliare 2. Si costruisce una tabella di coefficienti riduttivi del valore, che indirettamente rappresentano le influenze delle singole caratteristiche. 3. I coefficienti si ottengono per differenza tra le migliori condizioni delle singole caratteristiche (valore 1) e lepeggiori condizioni (valore x, 0<x>1) 6
I coefficienti riduttivi del valore coeff max min Utilizzazione e prospicienza 20% 1 0,80 Ubicazione 25% 1 0,75 Orientamento 5% 1 0,95 Quota 4% 1 0,96 Grado di finiture 12% 1 0,88 Luminosità 10% 1 0,90 Panoramicità 20% 1 0,80 Soleggiamento 4% 1 0,96 n.b. i coefficienti rappresentano le influenze sul valore immobiliare delle singole caratteristiche Stima del valore complementare Esempio: stima per danno provocato ad una proprietà da un manufatto realizzato in un altra VD = Vm - Vm (0,10x + 0,04y + 0,20z + 0,66) x = diminuzione percentuale di luminosità (es. 25%) y = diminuzione percentuale di soleggiamento (es. 50%) z = diminuzione percentuale di panoramicità (es. 100%) VD = Vm - Vm ((0,10*(1-0,25) + 0,04*(1-0,50) + 0,20*(1-1) + 0,66)) = Vm - Vm (0,075 + 0,02 + 0,66) = Vm - Vm (0,095 + 0,66) = Vm - Vm * 0,755 = Vm (1-0,755) = Vm * 0,245 Esercizio: Vm = 1.500 /mq VD = 1.500 /mq * 0,245 = 367,5 /mq 7
Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp. 48-49, 143-144 Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia edestimo, Etas, Milano: pp. 196-198 8
Esercitazione Stima per capitalizzazione dei redditi di un fondo Obiettivo e criterio di stima Scopo della stima è la determinazione del valore del fondo X mediante stima per capitalizzazione dei redditi. Il criterio di stima adottato è quello reddituale. Nel presente caso di stima, tale criterio viene applicato mediante la determinazione del Beneficio fondiario (Bf) in base al bilancio estimativo del podere oggetto di valutazione. Bf=PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Il Bf, ipotizzato costante ed illimitato, viene successivamente capitalizzato per determinare il valore del fondo. V=Bf/r Individuazione e descrizione del fondo Oggetto di valutazione è il podere X di superfici pari a ha 30, sito in provincia di Bologna, nel comune di San Giovanni in Persiceto. Il podere è ubicato nella regione agraria numero 6 - Pianura a sinistra del Reno (zona di produzione del Parmigiano Reggiano). I dati catastali sono riportati nella tabella seguente: Foglio di Numero Reddito Reddito mappa di mappa Qualità Classe Superficie dominicale agrario ha a. c.a (euro) (euro) 43 10 Seminativo 1 3 50 00 451,90 262,10 14 Seminativo 1 2 30 00 296,96 172,24 37 Seminativo 1 80 20 103,55 60,06 50 Seminativo 1 4 12 40 532,47 308,83 62 Seminativo 1 3 25 10 419,75 243,46 134 Seminativo 2 2 60 40 268,97 156,00 67 37 Seminativo 1 88 20 113,88 66,05 38 Fabbricato rurale - 62 20-45 Seminativo 1 4 16 80 538,15 312,13 223 Seminativo 1 3 45 30 445,83 258,58 241 Seminativo 1 2 29 20 295,93 171,64 244 Seminativo 2 2 00 20 206,79 119,94 Totale 30 00 00 3674,18 2131,02 Il fondo confina ad est con la strada comunale, a nord con il podere Lago, a sud e a ovest con l'azienda Acquare. Il fondo dista km 3 dal centro di San Giovanni in Persicelo e km 18 dal mercato di Bologna. La giacitura è di piano e l altitudine è di m 21 sul livello del mare. Il terreno è destinato esclusivamente ad uso agricolo.
Il suolo è di medio impasto tendente all argilloso, con strato arabile profondo e permeabile. La reazione del terreno è neutra con tendenza alla subalcalinità. Nel complesso il terreno è dotato di una buona fertilità, superiore alla media della regione agraria. Per quanto riguarda le caratteristiche idrogeologiche, il podere dispone di acqua potabile e la falda freatica è ad una profondità di metri 12. Data la permeabilità del terreno, non si verificano, se non in casi eccezionali, ristagni di acqua. L accesso è garantito dalla strada interpoderale che sbocca sulla strada comunale. La viabilità interna è costituita da una rete aziendale di capezzagne in buono stato di manutenzione. La sistemazione del terreno è a campi e fossi. L allontanamento delle acque in eccesso è garantito da scoline in buono stato di manutenzione. I fabbricati aziendali sono costituiti da un capannone di 1000 mq, per un valore complessivo stimabile in 200.000 euro. Tale dotazione presenta caratteristiche di ordinarietà ed è funzionale all attività agricola del fondo. Organizzazione aziendale Il fondo è attualmente condotto dal proprietario diretto coltivatore. La destinazione produttiva è a colture erbacee estensive. Il fondo beneficia degli aiuti ai seminativi (reg. CE 1259/99), condizione ordinaria nella zona. La rotazione adottata, anch essa ritenuta ordinaria nella zona, è bietola-grano-mais-grano. L'azienda ricorre al noleggio per l aratura e la raccolta, mentre fa fronte alle restanti operazioni utilizzando il parco macchine aziendale, riportato nella tabella seguente: Tipologia Valore a nuovo euro Trattrice cv 72 due ruote motrici 40.000,00 Spandiconcime 1.000,00 Erpice rotante 2.000,00 Seminatrice di precisione 5.000,00 Seminatrice per cereali 3.000,00 Atomizzatore trainato 3.000,00 Rimorchio agricolo gommato a due assi 10.000,00 Irrigatore mobile a tubazione flessibile 8.000,00 Totale 72.000,00 Le macchine e gli attrezzi hanno un valore a nuovo complessivo pari a 72.000 euro. La dotazione di macchine e la tecnica colturale adottata possono essere considerate ordinaria per la zona.
Indicazioni per l esecuzione della stima Dato lo schema di bilancio: Bf=PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) la stima può essere realizzata calcolando gli importi delle singole voci di costo e ricavo e poi aggregandoli assieme per trovare il Bf. Tramite il Bf ed il saggio di capitalizzazione è possibile stimare il valore del fondo. Seguono le indicazioni operative per il calcolo delle singole voci. Si suggerisce di costruire, separatamente per la PLV e per ogni voce di costo, una tabella riassuntiva dei calcoli e dei risultati (su excel). Le tabelle prodotte, adeguatamene commentate, potranno poi essere utilizzate per la scrittura della relazione di stima. Calcolo della PLV La produzione lorda vendibile è rappresentata dal prodotto delle produzioni totali per i rispettivi prezzi, a cui si aggiungono gli aiuti pubblici. Il risultato può essere riassunto in una tabella di excel analoga alla seguente: Prodotti Grano Bietola Mais Superficie Ha Produzione unitaria q/ha Produzione totale Q Prezzo Euro/q Importo Euro Aiuti pubblici ha Euro/ha Euro Seminativi PLV totale Fasi del lavoro: calcolo della SAU a partire dai dati catastali (superficie improduttiva = 4 ha); determinazione del riparto colturale della superficie utilizzabile, in base alla rotazione ordinaria (eventualmente riassumere i dati in una specifica tabella). identificazione delle rese. Possono essere prese come riferimento le rese medie della regione agraria, consultabili utilizzando la procedura seguente; collegarsi al sito http://www.regione.emilia-romagna.it/fr_statistica.htm, sulla barra di sinistra cliccare su Statistica scegliere statistica self-service scegliere agricoltura scegliere cereali in statistiche agricole scegliere tabella e cliccare su successivo scegliere una o più regioni agrarie Pianura sin. Reno scegliere una colonna per ogni anno scegliere una riga per ogni coltura scegliere informazioni su - rese (q/ha) scegliendo opportunamente totale riga e totale colonna cliccare su elabora copiare la media delle rese per il mais e il frumento tenero ripetere l'operazione per la bietola. Poiché il terreno è dotato di una fertilità superiore alla media della regione agraria, è auspicabile aumentare le rese.
scelta dei prezzi dei prodotti; i prezzi dei prodotti possono essere ottenuti da diverse fonti, di cui, una delle principali è la camera di commercio della provincia di appartenenza. Nel caso in esame è possibile ottenere i prezzi dei prodotti dalla camera di commercio di Bologna, utilizzando la seguente procedura: Andare sul sito http://www.bo.camcom.it/ Scegliere guida ai servizi Scegliere servizi Scegliere servizi di supporto Scegliere regolazione del mercato Scegliere rilevazione prezzi e pubblicazione listini Scegliere prezzi Scegliere listino mensile annuale Dai listini disponibili, scegliere i prezzi che si ritengono più opportuni. N.B. I prezzi sono espressi in /kg. Per la bietola, che non è presente nei listini della camera di commercio, può essere considerato un prezzo di 5 /q. ricerca aiuti; l importo degli aiuti comunitari (PAC) può essere rinvenuto sulle riviste specializzate o presso le organizzazioni professionali, ad esempio attraverso la procedura seguente: collegarsi al sito http://www.emiliaromagna.cia.it scegliere PAC Aiuti al reddito scegliere seminativi anno 2002 visualizzare la tabella degli importi previsionali per superficie del mais. Trovare l aiuto /ha per il mais e il frumento costruzione tabella PLV. Calcolo delle quote Si distinguono quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione. Le quote possono essere calcolate come percentuale del valore del capitale fondiario ed agrario, oppure, per piccoli importi, come somma forfetaria annua. I dati necessari a tal fine possono essere identificati nel capitolo relativo alla descrizione dell'azienda, completati dalle seguenti informazioni: Oggetto Tipo di quota Quota Quota % euro Capitale fondiario - fabbricati ammortamento, manutenzione, assicurazione - sistemazioni e viabilità ammortamento, manutenzione Capitale agrario - macchine e attrezzi manutenzione ammortamento assicurazione 1 % 4 % 6 % 2 % 1.000
Calcolo delle Spese varie Le spese varie dovrebbero essere calcolate in modo analitico sulla base delle quantità di mezzi tecnici impiegati. Ai fini del presente caso di studio, è possibile utilizzare i dati della tabella seguente, che riporta i costi per le principali voci di spesa per le colture praticate nella zona, secondo la tecnica ordinaria (dati in euro/ha): Grano Bietola Mais Sementi 70 80 65 Fertilizzanti 90 111 106 Antiparassitari 60 26 Diserbanti 40 80 52 Carburanti e lubrificanti 20 25 25 Noleggi 175 295 200 Totale 395 651 474 Calcolo delle imposte Ai fini del calcolo del Bf, si considerano esclusivamente le imposte reali che gravano sull attività agricola o sulla proprietà del fondo. Le imposte da considerare e le informazioni necessarie al calcolo sono le seguenti: ICI (imposta comunale sugli immobili): Imponibile = RD X 1,25 X 75 Aliquota = 0,6% Per i terreni di valore imponibile superiore a 125.000 euro, si applica una detrazione pari a 454,50 euro, da portare in detrazione all imposta lorda. IRAP (imposta regionale sulle attività produttive): imponibile = PLV (esclusi aiuti PAC)-Sv Aliquota = 1,9% Contributi consortili: 60 euro/ha SAT Calcolo dei salari I salari possono essere calcolati moltiplicando il fabbisogno di lavoro per il costo orario, a partire dai seguenti dati: Fabbisogno lavorativo per coltura: grano 20 h/ha Mais 30 h/ha Bietola 50 h/ha Varie 100 h/anno Tariffa salariale:
a) Tariffa salariale al netto degli oneri sociali: 7,0 euro/h b) Oneri sociali: 1,5 euro/h c)tariffa salariale al lordo degli oneri sociali (a+b): 8,5 euro/h Calcolo degli stipendi Gli stipendi sono calcolati come percentuale della PLV. Il coefficiente può variare dal 2 al 6% passando dalle attività agricole più semplici (es. aziende estensive) a quelle più complesse (allevamento, frutticoltura). Calcolo interessi Gli interessi sono calcolati sul capitale di scorta e sul capitale di anticipazione, utilizzando la informazioni seguenti: Calcolo del capitale: Il capitale di scorta, nel caso di studio, è costituito dalle sole macchine. Il capitale medio immobilizzato è costituito dalla metà del valore a nuovo. Il capitale di anticipazione è costituito da tutte le spese precedentemente calcolate, moltiplicate per un opportuno coefficiente di anticipazione. Nel caso in questione il periodo di anticipazione può essere stimato in 6 mesi. Scelta del saggio Ai fini del calcolo degli interessi si possono utilizzare diversi criteri: interesse attivo di impieghi liquidi a brevissimo termine (conto corrente): r=1%; interesse passivo per credito a breve termine (scoperto di conto corrente): r=10% costo opportunità del capitale, in investimenti a breve termine (es. BOT): r=2,5% Viene utilizzato il saggio nominale (al lordo dell inflazione). Calcolo del Bf Costruire una tabella in cui riportare il valore della PLV e dei costi ed in cui calcolare il Bf (totale e per ettaro), secondo la formula Bf=PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I). Calcolare anche l'incidenza percentuale delle diverse voci di costo sul totale della PLV. Calcolo del saggio di capitalizzazione Calcolare il saggio di capitalizzazione sulla base delle seguenti informazioni: rendimento BTP = 4,00% inflazione = 2,4%. Stima del valore del fondo Riportare il Bf totale e per ettaro ed il saggio di capitalizzazione. In base a questi, stimare il valore totale e per ettaro del fondo. V=Bf/r Scrittura di una relazione sintetica Scrivere una relazione in word, contenente: obiettivi ed oggetto della stima; descrizione del fondo; criterio e procedimento adottato;
i dati elementari ed i calcoli eseguiti, con relativi commenti esplicativi, suddivisi per voce di ricavo e di costo; risultato finale e conclusioni.