TRIBUNALE di BOLOGNA PROCEDIMENTO di ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 408-2013 LOTTO 4 DATI DI PIGNORAMENTO Con pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 04.07.2013 all art.17435 reg. part., è stata pignorata tra gli altri l intera proprietà di un unità immobiliare ad uso abitativo, in comune di Bologna via S. Stefano n.113. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI All esame è un appartamento al piano primo (piano primo ammezzato urbanistico), con cantina di pertinenza, compreso in un fabbricato in condominio sito in comune di Bologna, in via S.Stefano n.113. Le superfici lorde sono circa le seguenti : - piano primo abitazione (piano primo ammezzato urbanistico) ----------------------- mq. 189 - terrazzo abitabile ----------------------------------------------------------------------------- mq. 14 - cantina piano interrato ---------------------------------------------------------------------- mq. 7 IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene oggetto di stima risulta censito all Agenzia delle Entrate in Comune di Bologna - Catasto fabbricati foglio 205 - mappale 172 sub 20 (abitazione) graffato con il mappale 175 sub 52 (cantina) zona censuaria 1 - categoria A/2 classe 1 - vani 9 superficie catastale mq. 204 - rendita uro 1.580,36 via S.Stefano n.113 piani 1 -S1. Vi è corrispondenza tra quanto pignorato e quanto in possesso alla società esecutata. Ai sensi della legge n. 122/2010 si attesta la conformità della planimetria catastale. Porzioni comuni Come per legge e da atto notarile di provenienza. 1
L elaborato planimetrico catastale prot. BO0266137 del 23.09.2010, indica quali parti comuni BCNC (beni comuni non censibili), i seguenti subalterni : - sub 11 portico comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano terra; - sub 12 vano scala comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piani S1-T-1-2-3; - sub 13 corte comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano terra; - sub 14 ascensore comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano terra - 1-2; - sub 15 corridoio comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano terra; - sub 16 androne scale comune ai sub 18 e sub 27 piano terra; - sub 17 sottoscala comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano S1; - sub 26 vano contatori comune dal sub 18 al sub 25 e sub 27 piano terra. Parti comuni salvo altri. CONFINI PROVENIENZA DEI BENI Il bene è pervenuto alla società esecutata in forza dell atto di acquisto in data 03.11.2006, a ministero dr. Piero Peirano notaio in Bologna, repertorio n.23095, trascritto a Bologna il 20.11.2006 all art. 41472 reg. part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU Iscrizioni : - ipoteca volontaria del 23.02.2005 art. 2517 reg. part.; - ipoteca volontaria del 27.04.2007 art. 6373 reg. part.; - ipoteca giudiziale del 14.12.2012 art. 6860 reg. part. Trascrizioni : - domanda giudiziale in esecuzione in forma specifica del 24.03.2006 art. 11486 reg. part. (alla luce di informazioni raccolte si precisa che in data 05 marzo 2007 il Giudice della causa - R.G. 4374/2006 -ha disposto che : vista la rinuncia agli atti ex art. 306 cpc, vista la conseguente istanza dichiara estinto il giudizio ad ogni effetto di legge, a spese compensate, dispone in particolare la cancellazione della citazione come richiesto. La trascrizione della domanda giudiziale non risulta cancellata, e non potrà essere cancellata dalla procedura ma, a cura e spese della aggiudicatario. 2
- pignoramento immobiliare di cui sopra del 04.07.2013 art.17435 reg. part. REGIME FISCALE La società esecutata è qualificabile come impresa costruttrice che ha ristrutturato l immobile; i lavori ufficialmente non sono terminati; di fatto sono terminati da oltre cinque anni. L immobile ha le caratteristiche di cui alla Legge Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA L immobile è stato edificato anteriormente al 01.09.1967. L archivio dell ufficio tecnico del comune di Bologna, salvo errori ed omissioni, ha prodotto in visione i seguenti titoli edilizi : - licenza edilizia prot. gen. 4569 del 14.07.1955, per la ristrutturazione del fabbricato con sopraelevazione; - concessione edilizia a sanatoria (condono edilizio legge n.47/85) prot. 105452/86 rilasciata in data 05.04.1998, per la sanatoria dell intero fabbricato senza agibilità ed abitabilità; - Permesso di Costruire prot. gen.141220/2005 rilasciato in data 25.10.2005, per la ristrutturazione dell intero fabbricato; (si precisa che il titolo del Permesso di Costruire è stato smarrito, e pertanto sono state esibite solamente le tavole degli elaborati grafici progettuali). Lo stato di fatto dei luoghi è completamente difforme rispetto a quanto indicato nel Permesso di Costruire, per le difformità di seguito indicate : - in luogo dell attuale appartamento, il progetto prevedeva la realizzazione di due unità immobiliari con un disimpegno comune; l accesso al disimpegno comune sarebbe dovuto avvenire mediante una scala al fine di vincere un dislivello a scendere di cm. 94; - le altezze utili interne sono difformi a quanto indicato in progetto; - finestre porte/finestre nella parte interna di dimensioni maggiori e diverse dal progetto; - la cantina è completamente difforme dal progetto, e coinvolge altre proprietà confinanti. Si precisa che la procedura non è in grado di quantificare i costi e gli oneri per la regolarizzazione dell immobile. L immobile è inoltre sprovvisto di conformità edilizia ed agibilità. 3
Per quanto sopra riportato la regolarizzazione dell immobile sarà da espletare a cura e spese dell aggiudicatario (pratica antisismica compresa), congiuntamente alle altre proprietà confinanti coinvolte. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è occupato in forza di un contratto di locazione registrato presso l Agenzia delle Entrate di Bologna 2 in data 12.07.2012 al n. 8176 (prima della trascrizione del pignoramento), stipulato in data 18.05.2012 con scadenza prevista il 01.08.2016, e pertanto tacitamente rinnovato di 4 anni sino al 01.08.2020. Il contratto è pertanto opponibile alla procedura. Il canone mensile pattuito è di uro 2.000,00 mensili, per il quale il conduttore ha richiesto alla procedura una diminuzione sino ad uro 1.300,00 mensili. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato è composto da 8 unità immobiliari, di cui la maggioranza abitative. Il fabbricato è dotato di ascensore il quale non è mai stato attivato. Le finiture principali dell appartamento all esame sono le seguenti : - pareti e soffitti intonacati e tinteggiati ; - porta di accesso blindata di sicurezza; - porte interne in legno; - pavimenti in listelli di parquet rovere; - terrazzo pavimentato in piastrelle di cotto; - finestre in legno con doppi vetri-camera; - scuretti esterni in legno; - bagni privi di rivestimento; - sanitari in ceramica bianca; - impianto video-citofonico. L appartamento è dotato di ampia sala, cucina abitabile, sala pr anzo, terrazza abitabile, tre camere di cui una con cabina armadio, e tre bagni di cui due cechi. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda è di tipologia autonoma, garantito da una caldaietta murale tipologia stagna alimentata a gas di città, posizionata in un bagno cieco, marca Immergas modello Victrix 24 KW. 4
Si precisa che l abitazione è da considerarsi complessivamente in buone condizioni. Si segnala la presenza umidità e di infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla copertura. Altresì lo stato generale di manutenzione e conservazione dell intero fabbricato in condominio è discreto. L altezza utile interna è di circa mt. 2,70. Infine si precisa che il fabbricato è privo di un amministratore di condominio, con evidenti disagi sulla gestione delle parti comuni. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara comunque di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità a riguardo. STIMA DEL BENE Valore potenziale di mercato dell intera proprietà immobiliare stimato a corpo e non a misura in uro 700.000,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 40% di rito, maggiorato per le problematiche urbanistiche uro 420.000,oo Bologna, li 04 aprile 2016 5