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PREMESSA Era da tempo che nel settore delle valutazioni immobiliari, fra i professionisti e gli agenti immobiliari, si evidenziava l esigenza di unificare il sistema di misurazione delle unità immobiliari ad uso civile abitazione. Superficie netta, lorda interna, lorda esterna, commerciale, reale, principale e secondaria erano solo alcune definizioni dello stesso appartamento, sia di nuova edificazione che già esistente e fra questi sia di recente o di antica costruzione. L esigenza di dare un messaggio chiaro, trasparente ed univoco è stato l obiettivo che si sono prefissati: Agenti Immobiliari, Architetti, Geometri, Ingegneri, e Periti Industriali, con la costituzione, in data 27 novembre 2008 di una Commissione di Studio per la Consulta Interassociativa dei Professionisti dell Immobiliare. Dopo poco più di un anno di lavori, riunioni ed approfondimenti, in data 10 dicembre 2009, è stato redatto un documento finale per la determinazione dei criteri di calcolo della Superficie Commerciale, composta dalla misurazione esatta della superficie netta e di tutte le murature sia interne che esterne, da utilizzare come base per la determinazione del valore dell unità immobiliare. Oggi la Consulta ufficializza, con la firma del Protocollo di Intesa, la propria costituzione, auspicando che il lavoro svolto possa essere inserito nella raccolta degli usi e consuetudini della C.C.I.A.A della Provincia di Siena. Il primo obiettivo che si è inteso perseguire è stato quello di introdurre i principi operativi che consentano di eseguire la misurazione degli immobili nell ambito provinciale secondo un ottica di precisione, i cui rapporti di valutazione siano chiari e trasparenti, non fraintendibili e contenenti tutti gli elementi necessari per la corretta interpretazione della misurazione stessa. Data per acquisita la desueta definizione del valore di mercato dell immobile da stimare (il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia della somma che un immobile frutterebbe se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri, dell analisi economico-estimativa, che viene definita rispetto ai seguenti principali parametri: localizzazione - tipo di contratto destinazione - tipologia immobiliare - tipologia edilizia dimensione - caratteri della domanda e dell offerta - forma di mercato - livello di prezzo - fase del mercato immobiliare - verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile offerto in garanzia. E stata istituita una Commissione con il compito preciso di specificare la definizione delle modalità di misurazione di un immobile ai fini della misura della superficie commerciale per ottenere quei strumenti didattici e pratici di facile comprensione ed utilizzo al fine della corretta stesura del rapporto di valutazione che, oltre ad essere strumenti rivolti ai periti locali, sono estensibili nel loro utilizzo a tutti gli operatori del settore immobiliare (costruttori, agenti immobiliari, privati ed associazioni di categoria) che hanno bisogno di fondare le proprie stime su un valido presupposto metodologico. 2
Il rapporto di misurazione dovrà essere preferibilmente redatto secondo i criteri ed i contenuti della presente pubblicazione e la documentazione allegata al rapporto di misurazione è parte integrante del rapporto medesimo. Al rapporto di misurazione potranno essere allegati: Il titolo di proprietà e/o provenienza La planimetria catastale La visura ipocatastale L estratto di mappa Un esauriente documentazione fotografica Ogni altra documentazione ritenuta necessaria dal perito a conferma dei risultati e delle conclusioni del rapporto. Una osservazione di carattere generale. Gli scienziati affermano che le scienze sono avalutative e che l estimo, se vuole essere una pratica con fondamenti scientifici, deve esserlo. Non pensiamo di certo di cambiare lo statuto epistemologico dell estimo, tuttavia riteniamo che se gli operatori immobiliari ed economici sapessero valutare meglio gli immobili, certamente il mercato sarebbe più razionale. 3
COMMISSIONE VALUTAZIONI IMMOBILIARI La Commissione Valutazioni Immobiliari è stata incaricata dalla Consulta di effettuare uno studio per definire e quindi formulare un documento che detti un sistema di misurazione per unità immobiliari residenziali non di lusso, il più obiettivo possibile, equo e trasparente, da condividere nella maniera più estesa possibile in modo da avere nella Provincia di Siena un Unico Standard di Misurazione gradito ed accettato sia dal venditore che dall acquirente tenendo presente tutti i riferimenti normativi vigenti e gli usi e consuetudini locali. La Commissione, composta dai rappresentati degli Ordini degli Ingegneri e degli Architetti, dai Collegi dei Periti Industriali, dei Geometri e dagli Agenti Immobiliari FIAIP, si è riunita in varie sedute redigendo di volta in volta appositi verbali, frutto di interventi costruttivi mirati a focalizzare gli argomenti trattati. Sono state prese in considerazione le normative vigenti in materia quali il DPR 138/1998, la Norma UNI 10750:2005 che ha revisionato la UNI 10750:1998, il Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, le Circolari dell Agenzia del Territorio. A conclusione dei lavori, è stato predisposto un documento riepilogativo contenente il sistema di calcolo della superficie commerciale, da prendere a base per la determinazione del valore dell unità immobiliare. Questo per evitare i possibili equivoci avuti fino ad oggi nel misurare le singole unità e per mettere a disposizione degli operatori un unico sistema di misurazione. A seguito della prima stesura sono stati organizzati una serie di incontri individuali e di gruppo per dare maggiore diffusione possibile al documento e condividerlo in pieno con tutti. Ha dato il proprio contributo il comparto edile maggiormente rappresentato dalle associazioni ed in particolare: Maurizio Ferretta in rappresentanza di Lega Cooperative Siena Maurizio Silvano - Mario Marchi - Roberto Bini in rappresentanza di Confcooperative Siena Francesco Picciolini in rappresentanza di Ance e Sezione Edile Confindustria Siena Andrea Nepi e Giuliano Iannunzio in rappresentanza di CNA Assoedili Moreno Mancinelli in rappresentanza di Confartigianato Loreno Cambi e Ivano Zeppi in rappresentanza di Legacoop Luca Anselmi in rappresentanza di E.A.CO.S. le Associazioni dei Consumatori ed in particolare: Camillo Morelli in rappresentanza di Adiconsum Marisa Ciuccariello in rappresentanza di Associazione Consumatori Utenti Massimiliano Romagnoli in rappresentanza di ADOC Giorgio Vaselli e Wilde Terrosi in rappresentanza di FederConsumatori Giuseppe Menichetti in rappresentanza di Unione Nazionale Consumatori 4
Valentina Bertini in qualità di consigliere della CCIAA di Siena ed in rappresentanza delle suddette Associazioni dei Consumatori l Agenzia del Territorio di Siena ed in particolare: Gino Bellini in qualità di rappresentante dell Osservatorio del Mercato Immobiliare i Past-President Maurizio Quercini - Giovanni Toscano - A seguito delle note venute fuori nei suddetti incontri riformuliamo la revisione finale dei lavori che tiene in considerazione tutto quanto detto e condiviso. Viene altresì concordato con il comparto edile che i listini prezzi del nuovo rispecchieranno la medesima ripartizione percentuale delle superfici di seguito concordate e sarà inoltre presente a listino la voce inerente misurazione della superficie utile netta calpestabile dell alloggio. Per una più facile lettura si riporta di seguito la tabella esaustiva riguardante tutte le regole stabilite, la stessa può trovare applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio. 5
STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE NUMERO DESCRIZIONE INCIDENZA ANNOTAZIONI 1 superficie utile netta calpestabile muri interni e perimetrali muri perimetrali in comunione 100% 100% 50% fino allo spessore di 50 cm fino allo spessore di 25 cm 2 balconi, terrazzi e lastrici solari balconi coperti, terrazzi coperti e logge portici e patii verande terrazze a tasca corti e cortili 25% 35% 35% 60% 40% 10% accessori comunicanti con i vani principali incidenze fino alla superficie di mq. 25 cadauna, l eccedenza al 10% per accessori non comunicanti con i vani principali considerare la metà dell incidenza 3 giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio diretto dei vani principali di un appartamento giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio diretto dei vani principali di ville e villini giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio indiretto dei vani principali 15% 10% 5% fino alla concorrenza della superficie utile netta dell alloggio e l eccedenza al 2% fino alla concorrenza della superficie utile netta dell alloggio e l eccedenza al 2% fino alla concorrenza della superficie utile netta dell alloggio e l eccedenza al 2% 4 posti auto scoperti posti auto coperti in autorimessa collettiva box auto in autorimessa collettiva garage a servizio indiretto dei vani principali 20% 40% 45% 50% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12, 50 mq 6
garage a servizio diretto dei vani principali 5 cantine, soffitte, locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali 60% 20% 50% altezza media minima mt 2,40 6 sottotetti abitabili (mansarda) sottotetti abitabili (mansarda) sottotetti non abitabili (mansarda) 100% 75% 35% altezza media minima mt 2,70 altezza media minima mt 2,40 altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 Le altezze possono variare in caso di applicazione della legge regionale 8/2010 7 soppalchi abitabili soppalchi abitabili soppalchi non abitabili 100% 80% 50% altezza media minima mt 2,70 altezza media minima mt 2,40 altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 8 locali tecnici 15% PRECISAZIONI Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 15%. Esempio: mq. 100 superficie utile netta x 1,15 = mq. 115 superficie commerciale mq. 115 superficie commerciale : 1,15 = mq. 100 superficie utile netta 7
ESEMPIO DI MISURAZIONE DI UNITA IMMOBILIARE TIPO Superficie Utile Netta Calpestabile mq. % Superficie Commerciale mq. Ingresso Soggiorno 21,00 Cucina 9,00 Camera 15,00 Cameretta 10,00 Bagno 4,00 WC 3,00 Ripostiglio 1,00 Disimpegno 2,00 Corridoio 4,00 Totale alloggio 69,00 + 15% 79,35 Balcone scoperto 8,00 X 25% 2,00 Garage 20,00 X 50% 10,00 Posto auto scoperto 12,00 X 20% 2,40 Giardino 150 di cui 69,00 X 10% 6,90 81,00 X 2% 1,62 Sommano 102,57 Superficie Utile Netta Calpestabile Alloggio mq 69,00 Superficie Commerciale Unità Immobiliare mq 102,57 8
LEGENDA DEI TERMINI COMUNI PIU USATI Alloggio Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone. Autorimessa privata Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti: a) aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15% della superficie in pianta; b) chiuse, tutte le altre. Balcone Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40). Balcone coperto Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto. Box - Garage Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli. Cantina Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l unità medesima. Corte Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici. Cortile Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso. Giardino privato Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato. 9
Lastrico solare Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso. Locale sottotetto Ambiente posto tra l estradosso del solaio costituente il soffitto dell ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell edificio. Locale tecnico Ambiente utilizzato per l allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione. Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne. Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali Ambiente di uso esclusivo dell unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell abitazione stessa. Loggia Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio. Mansarda Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto. Patio Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici. Portico Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche. Posto auto coperto Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all interno di un autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. 10
Posto auto scoperto Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. Resede [definizione non ufficiale] Area scoperta contigua all alloggio. Soffitta Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell ultimo piano. Soppalco Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza. Sottotetto Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile. Sottotetto abitabile Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche. Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma: a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri. b) delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c) delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffittesottotetto, box, ecc.). Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile Area all interno di un unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti 11
interni o contigui all edificio, i condotti verticali dell aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. Terrazza a tasca [definizione non ufficiale] Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un unità immobiliare cui si accede attraverso una o più portefinestra. Terrazzo Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40). Terrazzo coperto Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto. Veranda Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Fonte - Le suddette definizioni sono tratte da: GLOSSARIO DELLE DEFINIZIONI TECNICHE IN USO NEL SETTORE ECONOMICO-IMMOBILIARE Copyright - Agenzia del Territorio e Tecnoborsa. Edizione II 2008. Tutti i diritti riservati. 12
Presidente della Consulta Interassociativa dei Professionisti dell Immobiliare della Provincia di Siena: Francesco La Commare Presidente Sezione Immobiliare Confindustria Siena Fanno parte del Consiglio Direttivo della Consulta Interassociativa dei Professionisti dell Immobiliare i Presidenti in carica di: o Francesco La Commare o Massimo Ulivieri o Paolo Corsi o Paolo Parrini o Claudio Neri o Massimo Soldati Coordinatore della Commissione Valutazioni Immobiliari: Francesco La Commare Presidente Sezione Immobiliare Confindustria Siena Componenti della Commissione Valutazioni Immobiliari nominati dai rispettivi Consigli: o Paolo Ciompi o Simone Pesi o Silvia Monaco o Alessandro Ceccherini o Paolo Stazzoni o Simone Grazzini o Aleandro Tozzi o Michela Vannini e FIAIP Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali Collegio Provinciale di Siena o Mario Dragoni o Alessandro Landozzi 13