TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO CALABRIA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Proc. n. 6/96 del R.G.E. G.E. Dott. Giancarlo GIUSTI BANCA di ROMA CONTRO XXXXXXXXXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA UDIENZA: 30 MARZO 2004 C.T.U. Ing. Giuseppe PORPIGLIA
2 PREMESSA E QUESITI Nella procedura esecutiva promossa dalla BANCA di ROMA rappresentata dall Avv. Aldo Raffaello ABENAVOLI, contro xxxxxxxx xxxxx, il Giudice dell Esecuzione Dr. Giancarlo Giusti, ha disposto procedersi a Consulenza Tecnica d'ufficio ed ha nominato CTU il sottoscritto Ing. Giuseppe Porpiglia con studio in San Roberto (RC) affidandogli l incarico e dettandogli i seguenti quesiti: 1. identifichi il c.t.u. esattamente i beni pignorati, descrivendoli, indicandone i dati catastali ed i confini; ne verifichi la proprietà in capo al debitore esecutato al momento della trascrizione del pignoramento e l esatta provenienza. 2. Provveda all identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario, all accatastamento. 3. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. 4. Quale ausiliare del giudice dell esecuzione, ove ne sussista la necessità, proceda all adeguamento catastale sia al Catasto terreni che al Catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale. 5. Il consulente nominato è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario avvalendosi di artigiano per forzare gli ingressi e della forza pubblica per accedere agli immobili pignorati. 6. Per i fabbricati accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione, precisando se esistano procedure amministrative o sanzionatorie; in ogni caso indichi se le irregolarità edilizie riscontrate possano tuttora essere sanate ed in caso affermativo con quale procedura e quali 2
3 spese. Effettui la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 7. Accerti se i beni siano affittati o locati; quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore a quello di mercato; quale sia la scadenza dei contratti, in ogni caso, chi occupa l immobile, il titolo di occupazione e la data di scadenza. Relazioni sullo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. 8. Accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, esistenti alla data di trascrizione del pignoramento. Indichi a parte se pignoramenti o ipoteche siano stati iscritti o trascritti in data successiva alla trascrizione del pignoramento; indichi gli estremi ed alleghi gli atti di provenienza, ove reperiti. 9. Indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: Per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: - Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni,; - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge - Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.) Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura - Iscrizioni - Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli - Per eventuali difformità urbanistico-catastali: - Difformità urbanistico-edilizie - Difformità Catastali 3
4 Altre informazioni per l acquirente, concernenti: - L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione( es. spese condominiali ordinarie); - Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; - Eventuali Cause in corso - La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; 10. Accerti se il bene, al momento della trascrizione del pignoramento risultasse in comproprietà. Qualora i beni siano in proprietà indivisa, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Individui i nominativi dei comproprietari al momento della trascrizione del pignoramento.in tal caso indichi i nominativi dei comproprietari, le loro quote di proprietà sui beni ed il valore commerciale delle singole quote, con particolare riguardo alla quota del debitore esecutato. In particolare indichi se al momento dell acquisto il debitore era coniugato in regime di comunione legale. 11. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura. 12. Prospetti se sia possibile e conveniente la vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi. 13. Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. Determini la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali 4
5 decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente; 14. Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio per x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco, ecc.) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto (es. superficie, destinazione d uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero vani, vicinanza del terreno ad infrastrutture pubbliche e private, ubicazione dello stesso rispetto al centro abitato, accessibilità dalle strade pubbliche, ecc..). Alleghi all elaborato almeno tre fotografie del bene pignorato. 15. Elenchi per ciascun lotto le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita. 16. Dica se la vendita degli immobili sia soggetta a I.V.A. o imposta proporzionale di registro a carico dell aggiudicatario e l importo delle eventuali imposte da versare. 17. Inserisca nella perizia una scheda elencante, per ogni lotto di vendita proposto: 1) la quota di proprietà del debitore esecutato 2) se il bene cade nella comunione legale con il coniuge 3) tipologia ed ubicazione del bene pignorato - dati catastali del bene 4) suoi confini e superficie 5) eventuali abusi edilizi e somma necessaria per sanarli 6) gli estremi delle autorizzazioni edilizie 7) esistenza di diritti reali e servitù 8) esistenza di locazioni specificando se opponibili 9) descrizione degli elementi utili per la vendita (punto 9 dei quesiti) 10) la specificazione degli impianti, ove sussistano e ove soggetti alla normativa di sicurezza- 11) il valore venale del bene o della quota di bene pignorata. Con lo stesso provvedimento veniva autorizzato il C.T.U. a prestare il giuramento all atto del deposito dell elaborato peritale. Accettato l incarico, dopo aver preso visione, in Cancelleria, degli atti, venivano fotocopiati i verbali d udienza. 5
6 NOTA: E DA PRECISARE CHE IL PIGNORAMENTO SI RIFERISCE ALLA PARTICELLA 771 (EX 223/C) DEL FOGLIO 44 DI ARE 06 CA70, REALMENTE SUI LUOGHI DI CAUSA SI PUÒ RISCONTRARE CHE IL PIGNORAMENTO DOVREBBE RIFERIRSI ALLA PARTICELLA 771(EX 223/C) DEL FOGLIO 4 E NON AL FOGLIO 44; IN EFFETTI IL COGLIANDRO ANTONIO, GIUSTO ROGITO NOTARILE DEL 16 DICEMBRE DEL1991 (TRASCRIZIONE ATTO DI DONAZIONE NOTAIO FRANCESCO PUTORTI ), É PROPRIETARIO DELLA PARTICELLA 771(EX 223/C) FOGLIO 4 E NON FOGLIO 44. CIÒ POSTO, L ATTUALE CORRETTA DESCRIZIONE DEL BENE PIGNORATO É LA SEGUENTE: TERRENO RICADENTE IN PELLARO DI REGGIO CALABRIA RIPORTATO AL N.C.T. AL FOGLIO 4 PARTICELLA 771, QUALITÀ ULIVETO, CLASSE 2 DELLA SUPERFICIE DI (MQ 670), REDDITO DOMINICALE 3,98 REDDITO AGRARIO 2,42. I beni risultano essere: BENI SOTTOPOSTI A PIGNORAMENTO Terreno sito in Pellaro di Reggio Calabria Contrada Curduma o Piano del Gatto in Catasto Foglio 4, Part. 771, di are 06,70 Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, venivano effettuate inoltre indagini acquisendo elementi utili per soddisfare i quesiti avanzati. Avendo assunto sufficienti elementi, veniva iniziata la disamina dei quesiti posti, nonché lo studio e le valutazioni necessarie per la descrizione e la stima dei beni pignorati. RISPOSTE AI QUESITI Vengono di seguito riportate le risposte ai quesiti posti dall'ill.mo Giudice delle Esecuzioni. QUESITO N. 1 identifichi il c.t.u. esattamente i beni pignorati, descrivendoli, indicandone i dati catastali ed i confini ne verifichi la proprietà in capo al debitore esecutato al momento della trascrizione del pignoramento e l esatta provenienza. Trattasi di: Terreno sito in Pellaro di Reggio Calabria Contrada Curduma o Piano del Gatto. Il terreno risulta pianeggiante, sullo stesso insistono a pieno campo uliveti ed alcuni agrumeti piantati con sesti regolari ed una piccola vasca per la raccolta di acqua irriga. 6
7 La natura del terreno risulta di medio impasto. Risulta identificato al NCT nel Comune di Reggio Calabria (sezione di Pellaro) al foglio 4, particella 771 (ex 223/c) di qualità Uliveto, classe 2 della superficie di mq 670 con reddito dominicale di Euro 3,98; reddito agrario di Euro 2,42. Tale terreno é confinante con la proprietà xxxxxx (particella 936), con proprietà xxxxxx (particella 222), con gli appezzamenti di terreno donati a xxxxxxx xxxx [particella 772 (ex 223/c)], xxxxxxx xxxxx [particella 770 (ex 223/b)] e con la particella 774. Al momento della trascrizione del pignoramento il bene risultava di proprietà di xxxxxxx xxxx nato a xxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx, avente diritto, per la quota pari a 1/1 della piena proprietà. La provenienza del terreno, (foglio 4 particella 771) è derivata, per donazione dalla madre Signora xxxxxx xxxxxx nata a xxxxxx il xxxxxx, con atto per Notaio Francesco PUTORTÌ del 16 dicembre 1991, rep. 147.491 e trascritto il 19 dicembre 1991 al numero 17956 d ordine e 15370 di formalità. QUESITO N. 2 Provveda all identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario, all accatastamento. Il Terreno sito in Pellaro di Reggio Calabria Contrada Curduma o Piano del Gatto risulta identificato al NCT alla Partita 5412 nel Comune di Reggio Calabria (sezione di Pellaro) al foglio 4, particella 771 (ex 223/c) di qualità Uliveto, classe 2 della superficie di mq 670 con reddito dominicale di Euro 3,98; reddito agrario di Euro 2,42.. QUESITO N. 3 Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. 7
8 Lo scrivente CTU ha verificato che il fondo agricolo oggetto di stima non risulta totalmente attinente ai dati di classamento dell Agenzia del Territorio, in quanto oltre a piantumazione di ulivi sono anche presenti piantumazione alberi di agrumi. QUESITO N. 4 Quale ausiliare del giudice dell esecuzione, ove ne sussista la necessità, proceda all adeguamento catastale sia al Catasto terreni che al Catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale. Dall esame effettuato sui beni oggetto di pignoramento non risulta necessario procedere ad adeguamento catastale. QUESITO N.6 Per i fabbricati accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione, precisando se esistano procedure amministrative o sanzionatorie; in ogni caso indichi se le irregolarità edilizie riscontrate possano tuttora essere sanate ed in caso affermativo con quale procedura e quali spese. Effettui la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; Trattasi di fondo agricolo (uliveto/agrumeto) QUESITO N. 7 Accerti se i beni siano affittati o locati; quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore a quello di mercato; quale sia la scadenza dei contratti, in ogni caso, chi occupa l immobile, il titolo di occupazione e la data di scadenza. Relazioni sullo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Da ricerche effettuate non risulta che l immobile (terreno) sia locato a terzi. QUESITO N. 8 a) Accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, esistenti alla data di trascrizione del pignoramento. 8
9 b) Indichi a parte se pignoramenti o ipoteche siano stati iscritti o trascritti in data successiva alla trascrizione del pignoramento; c) indichi gli estremi ed alleghi gli atti di provenienza, ove reperiti. Da ricerche effettuate presso la conservatoria dei Registri Immobiliari sono presenti le formalità seguenti: A) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ESISTENTI ALLA DATA DI TRASCRIZIONE (25/01/1996) DEL PIGNORAMENTO (SUL BENE ): 1) TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLE del 06.05.1993 2) ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE del 10.05.1995, (con a fondamento lo stesso titolo dell atto di pignoramento trascritto in data 25.01.1996) 3) ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE del 12.07.1995 B) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ESISTENTI SUCCESSIVAMENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE ( 25/01/1996 ) DEL PIGNORAMENTO (SUL BENE ): Nessuna C) ESTREMI ED ALLEGATI: a. TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLE : Reg. Gen. 5678, Reg. Part. 4849, del 06.05.1993, Atto di Costituzione di Diritti Reali a Titolo Oneroso per Notaio COMI Nicola dell 8.04.1993, rep. 6667, Servitù di Elettrodotto. A favore: ENEL. Contro: XXXXXXX XXXXXXX. b. ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 7160, Reg. Part. 500, del 10.05.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 623/95 del 29.04.1995) (il quale rappresenta il titolo posto a fondamento dell azione di pignoramento trascritto in data 25.01.1996) c. VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: Reg. Gen. 1210, Reg. Part. 1083, del 21.01.1996, - Atto Giudiziario - per Ufficiale Giudiziario, Corte d Appello del 13.011996, rep. 61, d. ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 10570, Reg. Part. 786, del 14.07.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 1282 del 12.07.1995 9
10 per la somma complessiva di lire 115.000.000 A Favore: Banca Nazionale del Lavoro con sede in Roma. Contro: xxxxxxxx xxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxx Sul seguente bene: terreno identificato al foglio 4 particella 771. QUESITO N. 9 Indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: A) PER I VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni,; TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLE : Reg. Gen. 5678, Reg. Part. 4849, del 06.05.1993, Atto di Costituzione di Diritti Reali a Titolo Oneroso per Notaio COMI Nicola dell 8.04.1993, rep. 6667, Servitù di Elettrodotto. A favore: Enel. Contro: xxxxxx xxxxxx ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 7160, Reg. Part. 500, del 10.05.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 623/95 del 29.04.1995) (il quale rappresenta il titolo posto a fondamento dell azione di pignoramento trascritto in data 25.01.1996) VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: Reg. Gen. 1210, Reg. Part. 1083, del 21.01.1996, - Atto Giudiziario - per Ufficiale Giudiziario, Corte d Appello del 13.011996, rep. 61, ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 10570, Reg. Part. 786, del 14.07.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 1282 del 12.07.1995 per la somma complessiva di lire 115.000.000 A Favore: Banca Nazionale del Lavoro con sede in Roma. Contro: xxxxxxxx xxxxxxx nato a xxxxxx il xxxxxxx Sul seguente bene: terreno identificato al foglio 4 particella 771. 10
11 - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura non riscontrati - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge non riscontrati - Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.) RISCONTRATI DEI VINCOLI: TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLE : Reg. Gen. 5678, Reg. Part. 4849, del 06.05.1993, Atto di Costituzione di Diritti Reali a Titolo Oneroso per Notaio COMI Nicola dell 8.04.1993, rep. 6667, Servitù di Elettrodotto. A favore: ENEL. Contro: XXXXXX XXXXXX. Grava la servitù di uso della piccola vasca di raccolta di acqua irriga (pag. 5 - righe da 2 a 6) a favore degli altri germani xxxxxxxx xxxxxx,xxxxxx,xxxxx,xxxxxx, in relazione all uso della vasca, ivi presente; B) PER I VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA - Iscrizioni ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 7160, Reg. Part. 500, del 10.05.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 623/95 del 29.04.1995) (il quale rappresenta il titolo posto a fondamento dell azione di pignoramento trascritto in data 25.01.1996) ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE: Reg. Gen. 10570, Reg. Part. 786, del 14.07.1995, derivante da Decreto Ingiuntivo n. 1282 del 12.07.1995 per la somma complessiva di lire 115.000.000 A Favore: Banca Nazionale del Lavoro con sede in Roma. Contro: xxxxx xxxxxxxx nato a xxxxxx il xxxxxxxx Sul seguente bene: terreno identificato al foglio 4 particella 771. - Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli 11
12 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: Reg. Gen. 1210, Reg. Part. 1083, del 21.01.1996. - Atto Giudiziario - per Ufficiale Giudiziario, Corte d Appello del 13.011996, rep. 61, - Per eventuali difformità urbanistico-catastali: non riscontrate. - Difformità urbanistico-edilizie non riscontrate. - Difformità Catastali Foglio 44 non esiste nel comune di Reggio Calabria. C) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE, CONCERNENTI: - L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione( es. spese condominiali ordinarie); Nessune - Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; Nessune - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; Trattasi di terreno - Eventuali Cause in corso non riscontrate - La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; Relativamente alla provenienza risultano i seguenti trasferimenti: - Al Signor xxxxxxxxx, l immobile sopradescritto è pervenuto con atto di donazione per Notaio Francesco PUTORTÌ del 16.12.1991, trascritto a Reggio Calabria il 19.12.1991, sotto i numeri 17956/15370, da xxxxx xxxxxxx, nata a xxxxxxxx il xxxxxxx; 12
13 - Alla sig.ra xxxxxxx xxxxxx il bene era pervenuto con atto di donazione per Notaio CARAPELLE del 13.03.1958, reg. l 1.04.1958 al n. 2747 e trascritto a Reggio Calabria l 11.04.1958 sotto i numeri 4570/4290 da xxxxxxxx xxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxx e xxxxxx xxxxx xxxxxx nata a xxxxxxx il xxxxxxx QUESITO N. 10 Accerti se il bene, al momento della trascrizione del pignoramento risultasse in comproprietà. Qualora i beni siano in proprietà indivisa, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Individui i nominativi dei comproprietari al momento della trascrizione del pignoramento. In tal caso indichi i nominativi dei comproprietari, le loro quote di proprietà sui beni ed il valore commerciale delle singole quote, con particolare riguardo alla quota del debitore esecutato. In particolare indichi se al momento dell acquisto il debitore era coniugato in regime di comunione legale. Il bene al momento della trascrizione del pignoramento, non risultava in comproprietà. Sebbene il debitore al momento dell acquisto era coniugato in regime di comunione legale, il bene, in base all art. 179 (lett. b) del c.c., è escluso dalla comunione legale con il coniuge. Il bene al momento del pignoramento era in testa a xxxxxxx xxxxxxx per la quota 1/1 Il valore commerciale della singola quota è di 16.750,00. QUESITO N. 11 Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura. valore commerciale della sola quota 16.750,00. QUESITO N. 12 Prospetti se sia possibile e conveniente la vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi. Lo scrivente ritiene non possibile/conveniente la vendita frazionata del compendio. QUESITO N. 13 Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. Determini la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima 13
14 utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente; METODO DI STIMA Per la stima del terreno si fa riferimento alle tabelle pubblicate dall Ufficio Tributi del Comune di Reggio Calabria. VALUTAZIONE DEL TERRENO: Terreno ubicato in Pellaro di Reggio Calabria Contrada Curduma o Piano del Gatto. L appezzamento di terreno, di natura uliveto/agrumeto, si trova collocato in agro di Pellaro (RC) contrada Curduma o Piano del Gatto e ricade in zona OMOGENEA D rispetto al P.R.G. approvato dal Comune di Reggio Calabria con una superficie complessiva di mq 670. Per la sua valutazione sono state effettuate indagini su compravendite su fondi simili, sia in loco che su giornali specializzati, sono stati presi in esame i valori pubblicati nelle tabelle dell Ufficio Tributi del Comune di Reggio Calabria utilizzando anche il metodo sintetico comparativo. Per i terreni inseriti nella suddetta zona di Piano Regolatore Generale ricadenti nella fascia collinare della sezione catastale di Pellaro Foglio 4, il valore di mercato é compreso tra i 15,00 e 25,00 /mq. Considerando un valore di mercato che é pari a ; V.V. = /h 25,00 x 670 mq = 16.750,00 (diconsi sedicimilasettecentocinquanta/00) - Caratteristiche estrinseche: 1. Ubicazione del terreno posto a pochi chilometri del centro di Pellaro (RC) 14
15 2. Vicinanza del terreno alla strada; 3. Breve distanza della zona alle strutture pubbliche 4. Discreta/Buona accessibilità alla zona dove è ubicato il terreno. - Caratteristiche intrinseche: 1. Presenza di fabbricati a pochi metri di distanza; 2. Presenza di Vasca per la raccolta di acqua irriga; 3. Categoria catastale; 4. Panoramicità. QUESITO N. 14 Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio per x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco, ecc.) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto (es. superficie, destinazione d uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero vani, vicinanza del terreno ad infrastrutture pubbliche e private, ubicazione dello stesso rispetto al centro abitato, accessibilità dalle strade pubbliche, ecc..). Alleghi all elaborato almeno tre fotografie del bene pignorato. Quota di Proprietà Pari a 1/1 Terreno ubicato in Pellaro di Reggio Calabria Contrada Curduma o Piano del Gatto. dati catastali: NCT Foglio 4, Particella 771 (ex 223/c) superficie: are 6 ca 70 destinazione urbanistica nel PRG: ZONA OMOGENEA D (art. 21) UBICAZIONE : Il bene si trova collocato a pochi chilometri del centro urbano di Pellaro in RC QUESITO N. 15 Elenchi per ciascun lotto le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita. La formalità (iscrizione) della quale dovrà essere ordinata la cancellazione, dopo la vendita è la seguente: Registro generale 10570 - Registro particolare 786 del 14 Luglio 1995 (iscrizione).. Decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Reggio Calabria, il 12 Luglio 1995, rep. 1282, per la somma complessiva di lire 115.000.000 ( 59.392,54). A Favore: Banca Nazionale del Lavoro con sede in Roma. Contro: xxxxxxxx xxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxx 15
16 Sul seguente bene: terreno identificato al foglio 4 particella 771. QUESITO N. 16 Dica se la vendita degli immobili sia soggetta a I.V.A. o imposta proporzionale di registro a carico dell aggiudicatario e l importo delle eventuali imposte da versare. La vendita dell immobile non è soggetta a IVA, perché il bene pignorato è di proprietà di persone fisiche e non di operatori commerciali, ma è soggetta alle imposte di registrazione: registro- bollo- ipotecaria- catastale- e tributi speciali; tutti da calcolare dopo la definizione del prezzo di vendita. Reggio Calabria, lì 22.03.2004 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO (Ing. Giuseppe PORPIGLIA) 16