TRIBUNALE DI LECCE SEZIONE COMMERCIALE Esecuzione Immobiliare N. Rep. Gen. 524/2015 LOTTO 002 RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE BENE IN SAN CESARIO DI LECCE LOCALE COMMERCIALE A PIANO TERRA FACENTE PARTE DEL FABBRICATO ALLA VIA ANGELO RUSSO, CIV. 17 LOTTO 002 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA: Piena proprietà per 1000/1000 di: relativamente a: Locale commerciale a piano terra facente parte del fabbricato in San Cesario di Lecce alla via Angelo Russo, civ. 17 A. Dagli accertamenti effettuati presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Lecce, l unità immobiliare identificata al fgl. 9, part.lla 249 sub 1, risulta classata come A/4 (Abitazione di tipo popolare). Con istanza prodotta in data 20/06/2005 (protocollo n.4214), in qualità di proprietaria, chiedeva di essere autorizzata ad eseguire lavori diretti alla ristrutturazione di un fabbricato costituito da tre unità immobiliari, di cui due da destinare a civili abitazioni (part.lla 247 e part.lla 249 sub 2) e una a locale commerciale (part.lla 249 sub 1), a seguito della quale, in data 06/06/2006 è stato rilasciato il Permesso di Costruire n.27. Pertanto, a seguito dell acquisita autorizzazione, l unità immobiliare nel rapporto di stima sarà trattata come Locale commerciale. LOCALE COMMERCIALE A PIANO TERRA Costituito da: Locali destinati all attività commerciale, antibagno e bagno, per una superficie coperta (Sc) di mq 44.50 Note:
Allo stato dei luoghi il Locale commerciale si presenta ancora in fase di ristrutturazione, per cui, le destinazioni d uso riportate sono quelle indicate negli elaborati di progetto, presentato in data 20/06/2005 (Permesso di Costruire n.27 del 06/06/2006). Catasto Fabbricati: Unità immobiliare - Comune di SAN CESARIO DI LECCE Unità immobiliare - Comune DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO di SAN CESARIO DI LECCE N. 1 Foglio Particella Sub Categoria Classe Rendita Consistenz a 9 249 1 A/4 2 2,5 vani Euro 80,05 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche della zona: Il fabbricato di cui fa parte il Locale commerciale ricade nell ambito del P.R.G. vigente nella Zona A1.2 - EDIFICI DI NOTEVOLE INTERESSE AMBIENTALE, dove sono compresi edifici modulari a schiera, aggregati a corte aperta o chiusa, oltre a quelli a tipologia mista, derivanti anche da ristrutturazioni o ampliamenti ottocenteschi, che costituiscono, nel loro insieme, il tessuto edilizio del centro storico, le cui prescrizioni sono riportate all art.34 delle N.T.A. Nell ambito del P.U.G. (adottato dal Commissario ad acta con delibera n.1 del 06/03/2015), il fabbricato ricade nella Zona CS3 - TESSUTI EDILIZI DI INTERESSE AMBIENTALE, le cui prescrizioni sono riportate all art.77 delle N.T.A. Caratteristiche zone limitrofe: Prevalentemente residenziali. Principali collegamenti: S.P. 362 Lecce - Galatina (uscita San Cesario di Lecce) Servizi offerti dalla zona: A carattere urbano. 3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 3.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 3.1.1.
Domande giudiziali o altre pregiudizievoli: Nessuna 3.1.2. Convenzioni matrimoniali: Nessuna 3.1.3. Atto di asservimento urbanistico: 3.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 3.2.1. Dalle ispezioni fatte presso L Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Lecce, aggiornate a tutto il 10/02/2016, sull unità immobiliare identificata nel NCEU al fgl. 9, part.lla 249 sub 1, gravano le seguenti formalità: ISCRIZIONI 3.2.2. Altri oneri: 3.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 3.3.1. Difformità urbanistico-edilizia: Nessuna 3.3.2. Difformità catastali: A causa del cambio di destinazione d uso dell unità immobiliare da abitazione di tipo popolare a locale commerciale, per la regolarizzazione catastale, sarà necessario presentare all Ufficio Provinciale del Territorio di Lecce una domanda di VARIAZIONE, unitamente all elaborato DOC.FA Oneri presunto per la regolarizzazione 1.500,00 4. PRATICHE EDILIZIE:
Il fabbricato di cui fa parte il Locale commerciale a piano terra, identificato nel NCEU al fgl. 9, part.lla 249 sub 1, dagli archivi storici, risulterebbe realizzato intorno alla metà dell 800. Dalle ricerche effettuate presso gli Uffici dell area tecnica del comune di San Cesario di Lecce, non risultano pratiche edilizie relative alla costruzione. Con istanza prodotta in data 20/06/2005 (protocollo n.4214),. in qualità di proprietaria, chiedeva di essere autorizzata ad eseguire lavori diretti alla ristrutturazione di un fabbricato costituito da tre unità immobiliari, di cui due da destinare a civili abitazioni (part.lla 247 e part.lla 249 sub 2) e una a locale commerciale (part.lla 249 sub 1) Acquisiti i pareri dagli organi competenti, in data 06/06/2006 veniva rilasciato: PERMESSO DI COSTRUIRE N.27 Dagli atti, non risulta rilasciato il CERTIFICATO DI AGIBILITA ai sensi dell art.24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell unità immobiliare 0,00 Spese straordinarie annue di gestione dell unità immobiliare 0,00 6. PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI: 7. STATO DI POSSESSO: Il Locale commerciale a piano terra, risulta nella piena disponibilità di. Descrizione LOCALE COMMERCIALE A PIANO TERRA Costituito da: Locali destinati all attività commerciale, antibagno e bagno, per una superficie coperta (Sc) di mq 44.50 Caratteristiche Fondazioni (struttura):
tipologia: muratura per opere in fondazione; condizioni: sufficienti. Strutture verticali (struttura): tipologia: murature per opere in elevato: Solai (struttura): tipologia: voltati a spigolo ; Pareti esterne (componente edilizia): materiale: murature in conci di pietra leccese ; rivestimento: intonaco civile; Pareti interne (componente edilizia): materiale: murature in conci di pietra leccese (gran parte delle murature presentano un quadro fessurativo di notevole entità, dovuto a dissesti strutturali); rivestimento: intonaco civile; Infissi esterni (componente edilizia): da rifare. Infissi interni (componente edilizia): mancanti. Pavimentazione interna (componente edilizia): mancante. Elettrico (impianto): mancante. Idrico (impianto): mancante. Fognante (impianto):
mancante. Destinazione 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di stima Considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell unità immobiliare oggetto di stima, ritengo sia opportuno applicare il metodo di stima sintetico comparativo, consistente nella determinazione del valore medio unitario di mercato, attraverso un analisi dei prezzi riscontrabili in compravendite di unità immobiliari aventi le stesse caratteristiche, vendute in condizioni ordinarie. Per la determinazione del valore medio unitario oltre agli operatoti del settore immobiliare del luogo, sono stati consultati i servizi della banca dati delle quotazioni immobiliari e le pubblicazioni OMI. Viste le condizioni di massimo degrado in cui versa attualmente il bene oggetto di stima, tenuto conto delle opere che saranno necessarie per il suo risanamento statico/conservativo, al valore medio unitario di /mq 710,00, che sarebbe risultato quello più attendibile in condizioni ordinarie, è stato applicato un coefficiente di detrazione del 50%, per cui si a: /mq 710,00 50% = /mq 355,00 8.2. Valutazioni delle superfici Unità Immobiliare LOCALE COMMERC IALE 8.3. Superficie Comm. mq Valore medio unitario /mq Valore intero Valore di diritto (Piena proprietà) 44.50 355,00 15.797,50 15.797,50 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia, vizi o rimborsi di eventuali spese insolute nel biennio anteriore alla vendita: 2.369,63 Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia: Oneri regolarizzazione catastale: 1.500,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Altri oneri: 8.4. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore della piena proprietà per la quota di 1000/1000 di. relativo al Locale commerciale a piano terra facente parte del fabbricato in San Cesario di Lecce alla via Angelo Russo, civ. 17, identificato nel NCEU al fgl. 9, part.lla 249 sub 1, al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova. 11.927,87 Il Perito