La valutazione degli investimenti immobiliari: l analisi costi-ricavi Le fasi 1. Valutazione dei costi e dei ricavi dell investimento 2. Costruzione del Cash Flow 3. Assunzione del tasso di sconto 4. Elaborazione dei criteri di rendimento economico 5. Formulazione della scelta finale 6. Rischio ed incertezza nelle scelte d investimento Prof. Paolo Rosato 1
1. Valutazione dei costi e dei ricavi dell investimento L approccio Con-Senza Profitto/Utile Con investimento Senza investimento 0 Tempo Prof. Paolo Rosato 2
I costi ed ricavi dell investimento immobiliare Il costo dell area Il costo delle eventuali demolizioni e bonifica Gli oneri di urbanizzazione Il costo delle opere edili Le spese tecniche Le spese generali e gli imprevisti Le spese di commercializzazione Gli oneri finanziari Ricavi da vendite Le imposte Prof. Paolo Rosato 3
2. La costruzione del cash-flow RICAVI R 1 R 2 R n 0 1 2 n C 0 C 1 C 2 C n Tempo COSTI Prof. Paolo Rosato 4
Un tipica ACR di un investimento immobiliare Anno COSTI 0 1 2 3 4 5 6 Totale Area 1.720.527 1.720.527 Demolizioni e bonifica 79.018 79.018 Opere urb. primaria 180.760 180.760 361.520 Parcheggi 332.291 332.291 664.583 Opere edili 2.272.547 2.272.547 2.272.547 6.817.641 Spese tecniche 25.978 278.560 260.484 227.255 792.276 Spese generali e imprevisti 14.288 153.208 143.266 124.990 435.752 Oneri concessori 221.209 Spese commercializzazione 100.896 100.896 100.896 100.896 403.583 TOTALE 1.720.527 521.252 3.217.366 3.109.484 2.725.687 100.896 100.896 11.496.109 RICAVI 5.044.790 5.044.790 5.044.790 5.044.790 20.179.159 FLUSSO ECONOMICO -1.720.527-521.252-3.217.366 1.935.306 2.319.102 4.943.894 4.943.894 8.683.050 ONERI FINANZIARI * Esposizione -1.720.527-2.241.780-5.615.062-3.988.924-2.047.738 2.658.613 7.608.310 Oneri finanziari * -155.917-309.167-377.917-237.543-1.080.543 Proventi finanziari* 5.803 97.536 103.339 FLUSSO FINANZIARIO -1.720.527-677.169-3.526.533 1.557.389 2.081.560 4.949.697 5.041.430 7.705.846 TASSE 970.937 2.265.519 3.236.455 FLUSSO FINANZIARIO NETTO -1.720.527-677.169-3.526.533 1.557.389 2.081.560 3.978.761 2.775.911 4.469.391 FLUSSO FINANZ. ATTUALIZZ. -1.720.527-638.839-3.138.602 1.307.614 1.648.790 2.973.161 1.956.908 2.388.505 Prof. Paolo Rosato 5
Un tipico cash-flow di un investimento immobiliare 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0-1.000.000 0 1 2 3 4 5 6-2.000.000-3.000.000-4.000.000 Anno Prof. Paolo Rosato 6
9.000.000 L esposizione finanziaria di un investimento immobiliare 7.000.000 5.000.000 3.000.000 1.000.000-1.000.000 0 1 2 3 4 5 6-3.000.000 Oneri finanziari Esposizione -5.000.000-7.000.000 Anno Prof. Paolo Rosato 7
La valutazione degli oneri finanziari La scelta del tasso d interesse: 1. Saggio passivo 2. Costo opportunità La stima degli oneri: I n r E + E = En 1r + n n 1 2 2 n n 1 ( E E ) = r I n = oneri finanziari sostenuti nell anno n-esimo E = esposizione r = saggio di interesse Prof. Paolo Rosato 8
3. L assunzione del tasso di sconto 1 ( 1 + r ) n R 0 R n 0 1 2 n C 0 C n Tempo 1 ( 1 + r ) n Prof. Paolo Rosato 9
Quale tasso di sconto? Fattori che influiscono sul saggio: - il costo del danaro - l inflazione - la rischiosità dell operazione Indicazione operativa: - Saggio di rendimento medio dell investimento immobiliare simile Prof. Paolo Rosato 10
4. I criteri di rendimento economico Il Valore Attuale Netto dell investimento (VAN) VAN = n R i ( r) i= 0 1+ C i i VAN > 0 VAN = 0 VAN < 0 Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente Prof. Paolo Rosato 11
Il Saggio di Rendimento Interno dell investimento (SRI) i i = VAN = 0 ( + ) i 1 SRI ( SRI ) n R i= 0 i= 0 1+ n C i SS = saggio soglia SRI > SS SRI = SS SRI < SS Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente Prof. Paolo Rosato 12
L effetto del saggio sul Valore Attuale Netto VA Ricavi VAN > 0 VAN < 0 Costi 0 SRI Saggio Prof. Paolo Rosato 13
3000 Le anomalie nel calcolo del SRI 2500 2000 1500 1000 Cash flow 500 0 1 2 3 4 5 6-500 -1000-1500 200,000-2000 Anno 150,000 100,000 VAN 50,000 0,000 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30-50,000 Saggio Prof. Paolo Rosato 14
5. L uso del VAN e del SRI nella scelta finale Caratteristica Valore Attuale Netto Saggio di Rendimento Interno Tipo di indicatore Rendimento assoluto Efficienza Saggio di sconto Esogeno Implicito Saggio soglia Criterio di ammissibilità VAN 1 > VAN n > 0 SRI 1 > SRI n > SS Impiego Valutazioni rispetto all ammontare degli utili Valutazioni rispetto all efficienza uso capitale Prof. Paolo Rosato 15
Una post-analisi: rischio ed incertezza I ricavi ed i costi assunti nell ACR non sono certi ed il decisore è avverso al rischio Analisi del grado di affidabilità delle previsioni Approccio probabilistico Ponderazione dei valori per la probabilità Assunzione dell equivalente certo Approccio fuzzy (sfocato) Analisi di sensitività sulle stime dei costi, dei ricavi, sul saggio di sconto e sui tempi di collocazione Elaborazione di criteri di valutazione fuzzy Prof. Paolo Rosato 16