La stima per capitalizzazione dei redditi 2.X.2014
La stima per capitalizzazione La capitalizzazione dei redditi è l operazione matematico-finanziaria che determina l ammontare del capitale - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che definiremo saggio di capitalizzazione Vm = Rn / r
Valore di mercato come accumulazione L operazione implicita è l accumulazione iniziale di un reddito costante, posticipato e illimitato Si tratta quindi di impiegare la formula prima illustrata assumendo n che tende a infinito. Sotto il profilo economico, la formula configura il valore di mercato di un dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso cfr. la stima di obbligazioni e azioni
Reddito lordo, spese, reddito netto Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario dell immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà Rn = Rl - S Il reddito lordo annuo dell immobile non è altro che l affitto annuale dell immobile Reddito e spese sono assunti costanti nel tempo Cfr postulato della permanenza delle condizioni
Le spese in detrazione Spese Forte, De Rossi Realfonzo Michieli min max media min max media min max media Manutenzione 2 4 3 2 6 4 4 8 6 Servizi 2 5 3,5 2 5 3,5 5 8 6,5 Improduttività 1 4 2,5 1 3 2 2 3 2,5 Assicurazioni 0 0,5 0,25 0,5 0,5 1 2 1,5 Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1,5 2 3 2,5 Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1,75 2 4 3 Imposte 7 11 9 11,3 11,25 10 15 12,5 Totale 12 28,5 20,25 17,8 30,3 24 26 43 34,5 La tabella riporta i valori percentuali delle spese riportate in alcuni manuali
Le imposte L Imu, imposta municipale propria, che grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili la base imponibile si calcola sul valore catastale l aliquota varia in funzione delle decisioni di ciascun comune L Irpef, imposta sulle persone fisiche e l Irpeg, imposta sulla persone giuridiche la base imponibile: il reddito dell immobile l aliquota è determinata in base al reddito del contribuente
Stima del saggio di capitalizzazione Procedimento sintetico Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato secondo la formula: R1+R2+R3+ Rn r = ------------------------- V1+V2+V3+ Vn E poco probabile che proceda ad una stima sintetica del saggio: se dispongo di simili dati, procedo ad una stima sintetica! Procedimento analitico Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio medio di mercato al quale si aggiungono incrementi e decrementi r = rm + Σ I + Σ D rm viene generalmente fornito dalle fonti ufficiali
Incrementi e decrementi Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano il valore del saggio di capitalizzazione ad es: interventi presumibili di manutenzione straordinaria, ubicazioni periferiche al contrario: particolari pregi architettonici, previsione di miglioramenti urbanistici Orefice ha proposto di classificare gli incrementi e i decrementi al reddito in caratteristiche posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e produttive
La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e decrementi al saggio medio: Stima del saggio Caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico saggio incrementi/ decrementi Centralità rispetto al centro urbano, trasporti ± 0,22 % Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 % Qualificazione dell ambiente esterno ± 0,18 % Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 % Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 % parcheggio Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 % Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 % Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 % Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 % Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 % Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 % Età dell edificio ± 0,10 % Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 % Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 % destinazione Le caratteristiche positive diminuiscono r; quelle negative lo aumentano.
Un caso di stima Un abitazione assicura un affitto mensile di 1.000 euro Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del 4 % Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito lordo Reddito lordo mensile 1.000 Spese in detrazione 25% Reddito netto annuale 9.000 Saggio di capitalizzazione 4% Valore di mercato 225.000
Le attuali tendenze E prassi corrente considerare saggi di rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoniale così stimano i saggi il Consulente immobiliare e Nomisma, ad esempio Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di evitare difficili e incerte stime delle spese in detrazione
I valori nelle fonti ufficiali Verona Centro Periferia Un esempio di valori forniti da Nomisma per diverse tipologie di immobili in due città del NE Tutti i valori sono espressi in termini lordi I canoni sono espressi in mq/anno Canoni residenza (euro/mq/anno) 127 72 Rendimenti residenza 6,5% 6,8% Canoni uffici 120 69 Rendimenti uffici 5% 5% Trieste Canoni residenza (euro/mq/anno) 88 68 Rendimenti residenza 6,8% 6,4% Canoni uffici 103 64 Rendimenti uffici 6,2% 6,2% Verona 500 mq 3000 mq Canoni capannoni 58 45 Rendimenti capannoni 8% 8% Trieste Canoni capannoni 62 48 Rendimenti capannoni 9,8% 9,4%
Le stime con valori lordi A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile effettuare alcune stime Stima di un'abitazione di 70 mq in centro a Verona Stima di un capannone di 420 mq a Trieste Canone lordo (euro/mq/anno) 120 62 Superficie 70 420 Canone lordo annuo 8.400 26.040 Saggio 6,50% 9,8% Valore di mercato 129.231 265.714 Valore parametrico (euro/mq) 1.846 633
I rischi della capitalizzazione Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore L esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato 1000 12.000 5,0% 240.000 1000 12.000 4,5% +1% 266.667 1000 12.000 4,0% 300.000 1000 12.000 3,5% +1% 342.857 1000 12.000 3,0% 400.000 Aumento del valore +25% +33 %