HI USA Real Estate Fund: a che punto siamo Paolo Massi, Vice Presidente, Hedge Invest Sgr

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1 HI USA Real Estate Fund: a che punto siamo Paolo Massi, Vice Presidente, Hedge Invest Sgr Milano, 13 ottobre 2010

2 Agenda Il mercato immobiliare USA HI USA Real Estate Fund Il portafoglio preliminare Page 2

3 1 2 3 Il mercato immobiliare USA HI USA Real Estate Fund Il portafoglio preliminare Page 3

4 Il mercato immobiliare USA Overview Il mercato USA è l unico settore immobiliare che riflette ancora interamente gli effetti della crisi, non avendo ancora mostrato in modo significativo elementi di ripresa (a differenza di altri, come l immobiliare UK) I prezzi sono scesi in media del 35% (residenziale) e 45% (commerciale) dai massimi Ci sono vari segnali di una progressiva stabilizzazione nel settore residenziale Il settore commerciale è caratterizzato da una sostanziale dicotomia: Da un lato, gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri principali, che sono oggetto di crescente domanda da operatori istituzionali alla ricerca di rendimenti in un contesto di tassi di interesse bassi Dall altro, gli immobili secondari, che spesso scontano anche a livello operativo la difficoltà finanziarie dei proprietari, sotto pressione da parte delle banche, poco propense alla gestione di attivi incagliati Page 4

5 Il mercato immobiliare USA Contesto e opportunitá Il quadro delle potenziali opportunità è molto favorevole: nei prossimi 2-3 anni verra a scadenza buona parte dell enorme quantità di debito garantito da immobili (USD 3,5 tr) concesso negli anni del boom: considerando che al picco c erano circa USD 6 trl di immobili e una riduzione dei prezzi del 40%, è evidente che gran parte degli operatori immobiliari non potrà rifinanziarsi Il mercato immobiliare USA presenta quindi oggi un profilo rischio/rendimento molto interessante In uno scenario deflattivo, la domanda da parte degli investitori istituzionali sarà elevata, fornendo agli operatori professionali una importante base per la monetizzazione dei loro investimenti In uno scenario inflattivo, gli immobili acquistati a forte sconto costituiranno la migliore forma di copertura Page 5

6 Il mercato immobiliare USA Il settore residenziale Dec-99 Mar-00 Jun-00 Fonte: Bloomberg Sep-00 Dec-00 Mar-01 Jun-01 Sep-01 Dec-01 Mar-02 Jun-02 Sep-02 Gli ultimi dati sono piuttosto contrastanti Dec-02 Mar-03 Jun-03 Sep-03 Dec-03 Mar-04 Jun-04 Sep-04 Dec-04 Mar-05 Jun-05 Sep-05 Dec-05 Mar-06 Jun-06 Sep-06 Dec-06 Mar-07 Jun-07 Sep-07 Dec-07 Mar-08 Jun-08 Sep-08 Dec-08 Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dec-09 Mar-10 Jun-10 S&P Case-Shiller Vendita nuove case Vendita case esistenti Dopo la scadenza degli incentivi fiscali in aprile, i dati sulle vendita di case nuove ed esistenti sono peggiorati Gli indici dei prezzi hanno continuato la tendenza al rialzo, scontando un ritardo temporale di alcuni mesi I dati sulla richiesta di nuovi mutui, sui permessi di costruzione e sulle vendite non completate di case sono invece migliorati, anche se rimangono a livelli bassi in termini assoluti Page 6

7 Il mercato immobiliare USA Il settore residenziale (continua) Fonte: Capital Economics ma sembrano confermare che la stabilizzazione sia in atto Il tasso di affordability ha raggiunto i livelli piú elevati degli ultimi 40 anni Anche in presenza di un ulteriore assestamento dei prezzi, che rifletta i ridotti volumi di compravendita e l elevato stock di offerta, é probabile che i fondamentali del mercato non si discostino molto dai loro valori attuali Bouncing along the bottom (+/- 5%) per alcuni anni é l opinione prevalente degli operatori La politica di investimento del fondo si basa sulla stabilizzazione del mercato e non sulla ripresa dei valori Page 7

8 Il mercato immobiliare USA Il settore commerciale Il crollo dei prezzi è stato generalizzato e molto piú veloce di quanto accaduto in passato Lo stock di offerta nei diversi segmenti è a livelli naturali: la crisi è stata dal lato della domanda Recenti transazioni dimostrano un tale interesse degli investitori per immobili di qualità e a reddito che i prezzi sono in alcuni casi già tornati a livelli pre-crisi Page 8

9 Il mercato immobiliare USA Il settore commerciale (continua) Fonte: National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Gli immobili commerciali stanno attraendo sempre più investitori nei mercati primari In uno scenario di bassi tassi, gli investitori istituzionali in cerca di rendimenti stanno puntando al settore immobiliare Preferiti sono gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri più importanti (NYC, Washington, Boston, S. Francisco) Anche in presenza di una domanda crescente, il premio sui titoli di stato è vicino ai massimi storici Page 9

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11 HI USA Real Estate Fund Elementi principali Strutturali Fondo di fondi chiuso, a richiamo, di tipo private equity immobiliare fondi di nuova raccolta Gestori di lunga e provata esperienza nel real estate Portafoglio diversificato con focus sugli immobili di qualità nei mercati più liquidi (NYC, Washington, Boston, Los Angeles e S. Francisco) Finanziari Obiettivo rendimento: 15% IRR 5% cedola annuale Tasso di cambio EUR/USD: Classe in EUR: cambio coperto Classe in USD: cambio scoperto Fiscalità: 12,5% Operativi Il fondo non è una scommessa sulla ripresa del mercato immobiliare USA ma sulla sua stabilizzazione La commissione di performance viene applicata solo dopo il rimborso intero del capitale e il pagamento di un rendimento dell 8% all anno sul capitale investito Gli azionisti di Hedge Invest hanno investito 10 milioni di euro Page 11

12 HI USA Real Estate Fund Struttura finanziaria Profilo di cassa atteso * Richiami progressivi di capitale, con frequenza massima trimestrale Distribuzione dei proventi derivanti da redditi o dismissioni Obiettivo di rendimento (IRR) annuale del 15% lordo con una cedola media sul capitale investito del 5% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Richiami capitale (sx) Distribuzioni Anno proventi (sx) Flusso netto cumulato (dx) 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% *A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa. Page 12

13 HI USA Real Estate Fund Tempistica Marzo 2010 First closing Primo richiamo di capitale (25%) Apr - Giu 2010 Inizio attivitá investimento Sottoscrizione primi quattro fondi Lug - Sett 2010 Secondo richiamo (6%) Sottoscrizione ulteriori due fondi Ott Dec 2010 Completamento due diligence su altri 4-6 fondi Final closing del fondo (Dicembre) Eventuale terzo richiamo (da definire) Page 13

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15 Il portafoglio preliminare Processo di investimento Accesso a database specializzati Network gestore/hi Contatto con il fondo Primo incontro Gestore HI USA RE Scheda breve Due diligence operativa Revisione documenti Valutazione struttura fiscale Scheda rating Prescreening (ca. (ca fondi) fondi) Screening (ca. (ca fondi) fondi) Valutazione iniziale (ca. (ca fondi) fondi) Due diligence (20 (20 fondi) fondi) Shortlist // Rating (14 (14 fondi) fondi) Investimento (6 (6 fondi) fondi) Informazioni preliminari Factsheet Presentazione di marketing Presentazione telefonica con il fondo/collocatore Incontro successivo Manager HI USA RE Membro comitato Accordo di sottoscrizione Accordo trilaterale Versamento Page 15

16 Il portafoglio preliminare Composizione indicativa* Industrial, 7% Per tipologia settoriale Retail, 6% Altro, 5% Single family, 22% San Francisco, 13% Per area geografica** Boston, 9% Hotel, 8% Washington, 7% Office, 28% Multifamily, 25% Los Angeles, 5% New York, 66% Single family Multifamily Office Hotel Industrial Retail Altro *In termini percentuali. A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa. **Ubicazione del fondo New York Los Angeles Washington San Francisco Boston Page 16

17 Il portafoglio preliminare Performance iniziali* 2 fondi RMBS/CMBS 1 fondo NPL (Crediti in sofferenza) Tipologia: fondi aperti con liquiditá trimestrale Focus: obbligazioni garantite da mutui (soprattutto residenziali) Profilo di rischio: medio/basso Strategia: i fondi operano in modo molto conservativo in un mercato che offre ancora interessanti opportunità, pur essendo risalito dai minimi di inizio 2009 Opportunitá: breve periodo (12-18 mesi) Performance: +12% ytd (fine settembre) Tipologia: fondo chiuso, durata 4 anni Focus: portafogli di crediti in sofferenza Profilo di rischio: basso Strategia: estremamente difensiva basata sulla veloce vendita degli immobili a garanzia, che vengono acquistati a 35-40% di sconto sul valore attuale, lasciando ampio margine di manovra in un mercato (abitazioni unifamiliari) in difficoltá Opportunitá: medio periodo (2-3 anni) Performance: ~10% IRR (ott-09 a sett-10) *Le performance hanno un valore puramente indicativo, non sono rappresentative dell intero portafoglio e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi Page 17

18 Il portafoglio preliminare Fondo A - Esempio di operazione conclusa mq trophy asset, di tipo A a Manhattan, New York L immobile e occupato al 92% con pochi affitti in scadenza nel breve periodo Ad aprile 2010 il fondo ha acquistato il 49% dell immobile, per un valore complessivo di USD 570 ml Il prezzo di acquisto rappresenta uno sconto del 35% sul costo di ricostruzione dell immobile 8,8% rendimento cash-on-cash (affitti) Il fondo sta attualmente negoziando il rifinanziamento del debito assunto allo scopo di sfruttare il basso livello attuale dei tassi Strategia: incrementare delle spese I rendimenti attesi sono pari a: 15-20% IRR Ufficio 2.0x 2,5x multiplo del capitale occupancy, controllo Page 18

19 Il portafoglio preliminare Fondo B - Esempio di operazione conclusa Hotel Boutique hotel a New York (155 stanze, apertura febbraio 2010) Dopo i primi due mesi, l hotel ha registrato risultati superiori alle previsioni del 50% A giugno 2010 il fondo ha acquistato da una banca il mutuo di primo grado del valore nominale di USD 40 mln pagandolo USD 32 mln (20% sconto) 64% LTV sul valore dell immobile oggi 9,9% rendimento sul debito Assumendo un finanziamento del 50% sul prezzo di acquisto, i rendimenti attesi erano pari a: 24% IRR 1.6x multiplo del capitale Il fondo e in realtá riuscito a ottenere un finanziamento per il 75% con ritorni previsti di: 30% IRR 1,8x multiplo del capitale Page 19

20 Il portafoglio preliminare Fondi in due diligence avanzata Fondo 1 Ubicazione: Washington Focus: Uffici Strategia: Acquistare uffici di buona qualità da operatori in distress/banche, riposizionandoli tramite il forte incremento del reddito operativo, operando sull aumento dell occupancy e il controllo delle spese Fondo 2 Fondo 3 Ubicazione: New York Focus: Multifamily Strategia: Acquistare in zone ad alta crescita demografica complessi di appartamenti monofamiliari che soffrono della scarsa capacità gestionale del proprietario; grazie a una intensiva opera di ristrutturazione, gli immobili vengono riaffittati a canoni più elevati e venduti poi a investitori istituzionali Ubicazione: New York Focus: Debito Strategia: Acquistare a forte sconto da banche regionali prestiti non performing su immobili commerciali e concordare con il debitore una strategia di rimborso che prevede di solito la riduzione dell ammontare dovuto in cambio dell iniezione di capitale aggiuntivo nell immobile Page 20

21 Disclaimer Le informazioni contenute nel presente documento sono fornite a mero scopo informativo e la loro divulgazione non è da considerarsi sollecitazione al pubblico risparmio. Le performance passate indicate nel presente documento hanno un valore puramente indicativo e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi. Il contenuto di tale documento non potrà essere riprodotto o distribuito a terzi né potranno esserne divulgati i contenuti. Hedge Invest non sarà in alcun modo responsabile per qualsiasi danno, costo diretto o indiretto che dovesse derivare dall'inosservanza di tale divieto. Page 21