Esecuzione Forzata n. 1513/2013 ITALFONDIARIO SPA Contro KALDAS ASHRAF SAID LOURA TRIBUNALE DI MILANO

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE III CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE FORZATA ITALFONDIARIO KALDAS ASHRAF/SAID LOURA N. Gen. Rep. 1513/2013 GIUDICE: Giuseppe Blumetti CUSTODE GIUDIZIARIO: Sivag Spa ELABORATO PERITALE Tecnico Incaricato: dr. arch. Emilio M. Broglia Iscritto all Ordine degli Architetti P.P.C. di Milano n Iscritto all albo del Tribunale di Milano al n C.F. BRGMMR45H26F205U - P. IVA Con studio in Milano via E. Motta 17 Tel/fax Tel. Mobile milo45@iol.it PEC: emilio.broglia@pct.pecopen.it Giudice Dott.GIUSEPPE BLUMETTI Pagina 1 di 10

2 Dati catastali: Comune di Milano fg. 14, part. 7, sub. 8. Quota di proprietà: 1000/1000. Stato di occupazione del bene: occupato dalla proprietà. Valore dell immobile: ,00. Valore attuale al netto di ogni decurtazione: ,41 Eventuali impedimenti alla vendita: nessuno. INDICE: 1. Identificazione dei beni immobili oggetto della vendita pag Descrizione sommaria pag Stato di possesso pag Vincoli ed oneri giuridici pag Altre informazioni per l acquirente pag Attuali e precedenti proprietari pag Pratiche edilizie pag Descrizione dei beni oggetto della vendita pag Valutazione complessiva dei beni pag Elenco allegati alla relazione di stima (n. 12 allegati) pag. 11 Pagina 2 di 10

3 1. Bene immobile sito in : Milano (Mi) Via Teano 21 Lotto Unico 1. Individuazione dei beni immobili oggetto della vendita A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di unità immobiliare, sita in Via Teano, civico 21. Beni immobili composti da: appartamento sito al piano terzo formato da ingresso, soggiorno, angolo di cottura, bagno e camera d a letto, con balcone, e vano cantina al piano seminterrato Superfici: appartamento mq , balcone mq. 2,85, cantina mq Identificazione catastale: intestazione: 1. Kaldas Ashraf, c.f. KLDSRF77L23Z336I 500/1000; dal 09/02/ Said Loura, c.f. SDALRO88A41Z336B, 500/1000, dal 09/02/2007 descrizione: NCEU foglio 14, particella 7, subalterno 8, z.c. 3 cat A/3, classe 2, consistenza 4 vani, rendita 382,18. Variazioni: Rocchetta Barbara c.f. RCCBBR74P57F205Y, proprietà fino al 09/02/2007dal 15/11/1999 Istromento (atto pubblico) del 15/11 /1999 Voltura n /2000 in atti dal 07/02/2000 Rep. n Rogante Quaggia Milano, Registrazion e: compravendita Ghelfi Paolo, c.f. GHLPLA55S13F205C; proprietà per 500/1000, e Piacentini Rosetta, c.f. PCNRSìTT28S52F205D, proprietà per dal 11/02/1975 (antecedente impianto meccanografico) scrittura privata del 11/02/19 75 Voltura n /1975 in atti dal 02/10/1994 rep. n rogante Zaraga sede M ilano registrazione: sede Milano,Volume: F n: 5502 del 24/02/1975: cess. di alloggio; IACP di Milano c.f ; proprietà 1000/1000 sino al 11/02/1975. Coerenze in blocco unico da nord in senso orario: appartamento: spazi comuni e a. u. i.; giardino condominiale; giardino condominiale; giardino condominiale. Cantina: a. u. i.; parti comuni; a. u. i.; parti comuni. Eventuali note all identificazione catastale: nella scheda planimetrica non risulta indicata la cantina.. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA caratteristiche zona: caratteristiche zone limitrofe: servizi offerti dalla zona: residenziale periferica a traffico locale, con parcheggi sufficienti; residenziali; asili nido: scarsi; scuola materna: medio; scuola elementare: med io; scuola media inferiore:medio; scuola media sup eriore: Giudice Dott.GIUSEPPE BLUMETTI Pagina 3 di 10

4 medio; università: medio; ospe dale: buono; spazi verdi: discreto; neg ozi al dettaglio: discreto; centri commerciali: buono. La zona è provvista di urbanizzazioni primarie e secondarie. collegamenti pubblici (km): Passante ferroviario 500 m.; autostrada A4 1,5 Km.; SS.35 1,5 Km. 3. STATO DI POSSESSO Allo stato attuale il bene immobiliare risulta occupato dalla proprietà Si precisa che dall ispezione effettuata presso l anagrafe tributaria, relativamente ai beni immobili oggetto di stima risultao registrati i seguenti contratti di locazione: nessuno Per effettuare le verifiche presso l Agenzia delle Entrate relativamente all'esistenza di contratti di locazione registrati aventi data certa anteriore al pignoramento trascritto il giorno 29/05/2013 è stato seguito il seguente criterio: 1) periodo di indagine dal al ) proprietari nel periodo di indagine: a. Kaldas Ashraf C.F. KLDSRF77L23Z336I b. SAID LOURA C.F. SDALRO88A41Z336B 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: nessuna, Atti di asservimento urbanistico: nessuno Altre limitazioni d uso: nessuno 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Nessuna: Pignoramenti: Pignoramento: Trascrizione del 29/05/2013 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Tribunale di milano Rep del 04/04/2013 Riferito limitatamente a: corpo unico Altre trascrizioni: nessuna Altre limitazioni d uso: Allo stato attuale l immobile risulta: occupato dalla proprietà (cfr. precedenti paragrafo 3 e 4): 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Pagina 4 di 10

5 4.3.1 Conformità urbanistico-edilizia: Si rimanda in ogni caso alle più dettagliate precisazioni di cui al successivo paragrafo Conformità catastale: nell'elaborato planimetrico manca l'identificazione della cantina 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione immobile anno ,67 Spese ordinarie annue di gestione immobile anno ,98 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 6.859,09 Spese straordinarie: 0,00 Cause in corso: nessuna Atti ablativi: NESSUNO 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: a) Kaldas Ashraf, c.f. KLDSRF77L23Z336I 500/1000 b) Said Loura, c.f. SDALRO88A41Z336B 500/1000 Riferito limitatamente a corpo unico 6.2 Precedenti proprietari (nel ventennio): a) ROCCHETTA Barbara c.f. RCCBBR74P57F205Y proprietà sino al 09/02/2007 b) GHELFI Paolo, c.f. GHLPLA55S13F205C e Piacentini Rosetta c.f. PCNRTT28S52F205D, proprietà 500/1000 cad. sino al 15/11/1999; c) IACP di milano c.f , proprietà per 1000/1000 sino al 11/02/ PRATICHE EDILIZIE: 7.1 agli atti del Comune di Milano risultano: il fabbricato è stato edificato in data antecedente il 1 settembre CONSIDERAZIONI: nessuna Descrizione beni di cui al punto 1 A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di unità immobiliare, sita in Via Teano, civico 21. Beni immobili composti da: ap partamento sito al p iano terzo formato da ingr esso, soggiorno, angolo di cottura, bagno e camera d a letto, con balcone, e vano canti na al piano seminterrato Superfici: appartamento mq , balcone mq. 2,85, cantina mq Identificazione catastale: intestazione: 3. Kaldas Ashraf, c.f. KLDSRF77L23Z336I 500/1000; dal 09/02/2007 Pagina 5 di 10

6 4. Said Loura, c.f. SDALRO88A41Z336B, 500/1000, dal 09/02/2007 descrizione: NCEU foglio 14, particella 7, subalterno 8, z.c. 3 cat A/3, classe 2, consistenza 4 vani, rendita 382,18. Variazioni: Rocchetta Barbara c.f. RCCBBR74P57F205Y, proprietà fino al 09/02/2007dal 15/11/1999 Istromento (atto pubblico) del 15/11 /1999 Voltura n /2000 in atti dal 07/02/2000 Rep. n Rogante Quaggia Milano, Registrazion e: compravendita Ghelfi Paolo, c.f. GHLPLA55S13F205C; proprietà per 500/1000, e Piacentini Rosetta, c.f. PCNRSìTT28S52F205D, proprietà per 500/1000, dal 11/02/1975 (antecedente impianto meccanografico) scrittura privata del 11/02/1975 Voltura n /1975 in atti dal 02 /10/1994 rep. n rogante Z araga sede Milano reg istrazione: sede Milano,Volume: F n: 5502 del 24/02/1975: cess. di alloggio; IACP di Milano c.f ; proprietà 1000/1000 sino al 11/02/1975. Coerenze in blocco unico da nord in senso orario: appartamento: spazi comuni e a. u. i.; giardino condominiale; giardino condominiale; giardino condominiale. Cantina: a. u. i.; parti comuni; a. u. i.; parti comuni. Caratteristiche costruttive: Fondazioni (struttura): Materiale: cemento armato Strutture verticali (struttura): Travi (struttura): Solai (struttura): Muratura (struttura): Copertura (struttura e rivestimento) Infissi interni (componente edilizia): Infissi esterni (componente edilizia): Plafoni(componente edilizia): Pareti (interne): Rivestimento (componente edilizia): Materiale: cemento armato Materiale: cemento armato Tipologia: laterocemento Condizione: non verificato Tipologia: doppio tavolato in laterizio Condizioni: apparentemente ben conservato Tipologia: laterocemento con copertura in tegole Tipologia: legno e vetro Condizioni: scadenti Tipologia: legno e vetro semplice Condizioni: scadenti Protezioni esterne: avvolgibili legno, scadenti. Materiale: intonaco a civile Lo stato dei plafoni è normale Materiale: tavolato in forati intonacato Lo stato di conservazione delle pareti è sufficientemente discreta Ubicazione: ceramica Pagina 6 di 10

7 Pavimenti : (componente edilizia): Portone di ingresso (componente edilizia): Antenna (componente edilizia): Antifurto (componente edilizia): Gas (impianto): Elettrico (impianto): Fognatura (impianto): Telefonico (impianto): Ubicazione: marmette e ceramica Tipologia: alluminio Tipologia: condominiale Condizione: non verificata Certificazione: non verificata Tipologia: non esistente Alimentazione: metano; Condizioni: normali Certificazione: non verificata Tipologia: incassato in tubo vuoto Condizioni: funzionante Certificazione: non esistente Tipologia: condominiale Fognatura: allacciamento alla rete comunale. Condizioni: non verificata Tipologia: condominiale Citofonico (impianto): Idrico (impianto): Termico (impianto): (componente edi- Scala lizia): Certificazione energetica: Ascensore(impianto) Condizionamento (componente edilizia): Tipologia: condominiale Condizioni: funzionante Certificazione: non verificata Alimentazione: lavello, apparecchi sanitari, centralizzato; Condizioni : discrete Certificazione: non esistente Tipologia: centrale condominiale Condizioni: funzionante Certificazione: non verificata Tipologia: cemento armato Rivestimento: pietra naturale Condizioni: discrete Cfr allegato 9 CLASSE ENERGETICA G centralizzato Condizione: funzionante Certificazioni: non verificata tipologia: inesistente Condizioni: Certificazione Accessori: Cantina, Ripostigli, Locale di sgombero Caratteristiche : Pavimenti : (componente edilizia) cemento Pagina 7 di 10

8 Rivestimento (componente edilizia) Infissi interni (componente edilizia): Infissi esterni (componente edilizia): Idrico (impianto): intonaco. Tipologia: legno Condizioni: scarse Tipologia: ferro Condizioni: scarse Alimentazione: centralizzata Condizioni : normali Certificazione: non esistente 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE: 8.1 Criterio di stima Secondo gli standard internazionali di valutazione, il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquir ente ed il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel prop rio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entra mbe le parti hanno agit o con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Tale valore verrà quantificato app licando un valore medio t ra le quota zioni di mercato per fabbricati consimili e le quotazioni ricavate dall Agenzia delle entrate. La superficie commerciale è così quantificata: appartamento: commerciali e reali coincidono; cantina/solaio: commerciali comunicanti pari al 50% di quelli reali; non comunicanti pari a l 25%; balcone comunicante direttamente pari al 30% sino a mq. 25 e per la quota eccedente valutata al 10%; non comunicanti direttamente pari al 15% sino a mq. 25 e per la quota eccedente pari al 5%. La superficie commerciale così ottenuta (applicando quindi i coefficienti percentuali (1)) verrà moltiplicata per il valore /mq., applicando il coefficiente(2) secondo lo stato di conservazione e manutenzione. 8.2 Fonti di informazione Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Milano Agenzie immobiliari osservatori del mercato di: o Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate I semestre Valutazione beni immobiliari Valore di mercato con comparazione di unità immobiliari similari in zone analoghe: destinazione Superficie reale % (1) mq. commerciali /mq. Coeff. (2) Valore Abitazione Cantine/solai non collegate Balconi comunicanti sino a mq. 25 mq. 55,72 100% mq. 55, ,00 100% ,00 mq. 4,65 25% mq. 1, ,00 100% 1.798,00 mq. 2,85 30% mq. 0, ,00 100% 1.333,00 Pagina 8 di 10

9 TOTALE ,00 Valore medio dedotto dalla banca dati dell Agenzia del Territorio destinazione Superficie reale % (1) mq. commerciali /mq. Coeff. (2) Abitazione Valore mq. 55,72 100% mq. 55, ,00 100% ,00 Cantine/solai non colle - gati Balconi comunicanti sino a mq. 25 mq. 4,65 25% mq. 1, ,00 100% 1.682,00 mq. 2,85 30% mq. 0, ,00 100% 1.247,00 TOTALE ,00 Valore medio , ,00 / 2 = , Adeguamenti e correzioni della stima Eventuale riduzione per beni immobili occupati 0% ,00 Quota sottoposta a pignoramento: 1000/ ,00 Riduzione del valore del 15% per dif ferenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 Spese tecniche per regolarizzazione edilizia-urbanistica 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente 0,00 Spese di cancellazione delle tra scrizioni e iscrizioni a ca dell acquirente Pagina 9 di 10 rico 0,00 Varie ed eventuali: spese condominiali arretrate 6.859, Prezzo a base d asta del lotto Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova ,41 Con osservanza Milano, 11. febbraio 2015 il Perito incaricato dr. arch. Emilio M. Broglia

10 ELENCO ALLEGATI 1) Allegato A1 nota 2) Allegato B1: descrizione catastale del bene 3) Allegato B2: planimetrie 4) Allegato B3: visure 5) Allegato C: fotografie 6) Allegato D: documento anagrafe Comune di Milano 7) Allegato E1: verbale di visita 8) Allegato E2: nota di trascrizione 9) Allegato E3: attestato di prestazione energetica; 10) Allegato E4: banca dati quotazioni immobiliari 11) Allegato E5: dichiarazione amministrazione condominiale 12) Allegato E6: notifica alle parti Pagina 10 di 10