ELABORATO PERITALE ANCHE PER VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE

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1 INTEGRAZIONE a seguito ultimo dettaglio spese ricevute da parte dell Amministratore TRIBUNALE di MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Deutsche Bank spa + altri contro Hotel Italian Company srl e Proj.e.c. srl N. Gen. Rep / 13 Lotto 02 Giudice : Dott. Sergio Rossetti Custode Giudiziario : SIVAG spa ELABORATO PERITALE ANCHE PER VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE Tecnico Incaricato: Arch. Luigi Maria Guffanti Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo del Tribunale al n C.F. GFFLMR48S14F205L P.IVA N con studio in Milano Via Trieste.n. 9 Telefono fax Cellulare: luigimaria.guffanti@tiscali.it 1

2 Bene immobile sito in Milano via Cola Montano, 29 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO ANCHE DELLA VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE LOCATIVO : A. proprietà per la quota di 1000/1000 di Hotel Italian Company spa dell appartamento al piano 4 sito in Milano via Cola Montano, 29 con cantina. Ident ificato in Cat ast o come segue: ( v. All. A ) intestazione: Hotel Italian Company srl - quota proprietà 1000 / 1000 descrizione: Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 772 Cat. A/4 Classe 4 8 vani Rendita Euro 950,28 piano 4 Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 788 Cat. C/2 Classe 6 mq. 8 Rendita Euro 17,35 piano interrato Coerenze appartamento, da nord in senso orario : cortile comune e altra u.i., via Cola Montano, altra u.i., altra u.i. e cortile comune. Coerenze cantina, da nord in senso orario : altra u.i., via Cola Montano, altra u.i., corridoio comune. 2

3 2. DESCRIZIONE SOMMARIA : Caratteristiche zona : zona residenziale a media densità Caratteristiche zone limitrofe : residenziale a media densità Servizi offerti dalla zona: La località dove è sito l appartamento in Milano è dotata di tutti i servizi ed infrastrutture stradali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti pubblici ( Km ) : 0,3 3. STATO DI POSSESSO All atto della visita del CTU il 24 gennaio 2014 il trilocale risultava arredato ed occupato dalla Sig.ra Marinelli Donata ( MRN DNL 45A60 F531K ) ( v. Contratto di Locazione All. C ). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Trascrizione contro : ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE su richiesta della Deutsche Bank Mutui spa ( IVA ) notificato da Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Milano a Hotel Italian Company spa e PROJ.E.C. srl iscritto Milano 1 Reg. Part Reg. Gen il IPOTECA su richiesta di Deutsche Bank Mutui spa ( IVA )del nn / 5989 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo su richiesta di Costruzioni Giuseppe Montagna srl (IVA ) iscritto Milano 1 Reg. Part Reg. Gen il IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo su richiesta di Banca Popolare di Sondrio ( ) ) iscritto Milano 1 3

4 Reg. Part Reg. Gen il ( All. D ) 4.2. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia : Si sono rilevate piccole difformità interne a livello di tavolati realizzati regolarizzabili con presentazione di con D.I.A. a sanatoria Conformità catastale: Si sono rilevate piccole difformità interne a livello di tavolati realizzati sanabili con variazione catastali a seguito di D.I.A. a sanatoria. 5. ATTUALI PROPRIETARI : Hotel Italian Company spa ( C.F ) - quota proprietà 1000 / 1000 PROJ.E.C. srl ( ) proprietaria 1000/1000 fino al ( v. Visura Storica effettuata il All. A ) Riferito limitatamente a corpo unico. 6. PRATICHE EDILIZIE : L edificio è stato costruito negli anni 40 prime quindi del ma successivamente ha subito interventi di ristrutturazione con DIA del 14 settembre 2007 e Sanatoria con Permesso di Costruire in data PG /10. Descrizione Appartamento di cui al punto A per la valutazione ( v. foto All. B ) Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Appartamento sito in Milano via Cola Montano, 29 e composto da ingresso, soggiorno con cottura, tre camere due bagni, due 4

5 balconi ed un terrazzo e cantina. L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq 156,60 circa Identificato in Catasto come segue: intestazione: Hotel Italian Company srl- quota proprietà 1000 / 1000 descrizione: Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 772 Cat. A/4 Classe 4 8 vani Rendita Euro 950,28 piano 4 Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 788 Cat. C/2 Classe 6 mq. 8 Rendita Euro 17,35 piano interrato Coerenze appartamento, da nord in senso orario : cortile comune e altra u.i., via Cola Montano, altra u.i., altra u.i. e cortile comune. Coerenze cantina, da nord in senso orario : altra u.i., via Cola Montano, altra u.i., corridoio comune. L edificio è stato costruito negli anni 40 prime quindi del ma successivamente ha subito interventi di ristrutturazione con DIA del 14 settembre 2007 e Sanatoria con Permesso di Costruire in data PG /10. L unità immobiliare ha un altezza interna di circa 2,85 m Piano quarto Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni manutentive Appartamento 145, ,00 Nord e est discrete Balcone 3,00 1/3 1,00 Cantina 8,00 1/5 1,60 Terrazzo 27,00 1/3 9, TOT. 156,60 Caratteristiche costruttive : Fondazioni (struttura): Strutture verticali (struttura): materiale/tipologia: muratura Muratura e tamponamenti in laterizio 5

6 Travi (struttura): Solai (struttura): Muratura (struttura): Latero cemento tipologia: tipo latero-cemento Condizione: non verificata tipologia: muratura di tamponamento, con intonaco Condizioni: Sufficientemente conservata nelle facciate Plafoni(componente edilizia): materiale: stabilitura e varie mani di pittura lo stato dei plafoni è discreto Pareti (interne): materiale: forati + intonaco + tinteggiatura Lo stato delle pareti è discreto Rivestimento ubicazione: bagno, materiale: ceramica ( componente edilizia): ubicazione: cucina, materiale ceramica Pavimenti : (componente edilizia): ubicazione: tutto l appartamento materiale : parquet / ceramica Cucina: ceramica Pavimentazione bagno: ceramica Portone di ingresso (componente edilizia): Antenna collettiva (componente edilizia): Antifurto (componente edilizia): tipologia: porta in legno tipologia: centralizzata Condizione: funzionante Certificazione = non conosciuta tipologia: non presente Gas (impianto): presente Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute Fognatura (impianto): tipologia: separata Fognatura: comunale. Condizioni: non ispezionata 6

7 Telefonico (impianto): Non rilevato Citofonico (impianto): Idrico (impianto): Tipologia: audio condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute alimentazione: lavello e apparecchi sanitari; Condizioni : funzionante Certificazioni: non conosciute Bagno completi di quattro apparecchi Scala interna (componente edilizia): tipologia: rivestimento gradini in pietra e pareti intonacate e tinteggiate Condizioni: buone Accessori: Nessuno 7. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE : 7.1 Criterio di stima Per la valutazione dell immobile ( appartamento con cantina ) lo scrivente ritiene opportuno procedere col metodo cosiddetto a costo di costruzione. Con tale metodo si determina il più probabile costo di costruzione dei fabbricato oggetto di stima, si corregge poi il costo così determinato per tenere conto delle caratteristiche specifiche quali età, condizione di conservazione e manutenzione, posizione, tendenze del mercato immobiliare, valutazioni dei Bollettini Camera Commercio, ecc e si ottiene il più probabile valore dell immobile. Per la determinazione del costo di costruzione del fabbricato e del valore dell u.i. lo scrivente ha preso in esame i costi unitari attuali per costruzioni aventi caratteristiche analoghe a quelle del fabbricato oggetto di stima ed ha poi corretto tali costi unitari per tenere conto in particolare : - Della discreta sufficiente di manutenzione e conservazione dell immobile - Della discreta condizione di manutenzione e conservazione dell appartamento - Del tipo di fabbricato solo residenziale - Del fatto che si tratta di un ampio appartamento con terrazzo. 7

8 - Della scarsa offerta in zona di appartamenti con queste caratteristiche - Dell ubicazione dell immobile nelle vicinanze del centro cittadino - Della discreta dotazione di servizi ed infrastrutture della zona. - Della sufficiente qualità architettonica e costruttiva dello stabile Di tutti quegli altri elementi che possono avere importanza per la valutazione delle unità immobiliari in esame quali : presenza di tutti gli allacciamenti, mancanza di solaio, mancanza di box e/o posto auto, ecc. Lo scrivente ha poi preso in esame i valori correnti di mercato di fabbricati aventi caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente stima. Sulla base delle considerazioni sopra dette e, dopo verifiche numeriche, lo scrivente è giunto al convincimento che il valore unitario che si può attribuire alla unità immobiliare che forma oggetto della presente stima è il seguente : Appartamento e cantina ( a ) = 3.600,00 Euro/mq e poiché conosciamo la superficie dell unità immobiliare si può determinare il valore complessivo ; si ottiene cioè : ,00 Euro/mq x mq 156,60 ca. = Euro ,00 ( cinquecentosessantatremilasettecentosessanta/00 ) Il valore è ad ogni modo espresso a corpo anche in relazione alle caratteristiche proprie dell u.i. Trattandosi di appartamento occupato, la cifra sopra riportata viene decurtata del 15 % e quindi diviene = Euro , Fonti di informazioni Catasto di Milano Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 Ufficio Tecnico del Comune di Milano Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di : Rilevazione prezzi di mercato anno 2014 Prezziario Imm.re di Milano e Provincia. 8

9 Abbattimento del 5 % dovuto all assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all esistenza di oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal Perito : 7.3. Valutazione ID Immobile Valore intero Valore base d asta ( V.I. 5% ) A Appartamento , ,20 7. VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE LOCATIVO : Il Canone nel Contratto di Locazione ( All. C ) tra Hotel Italian Company spa e la Sig.ra Marinelli Donata ( MRN DNL 45A60 F531K ), registrato a Milano il 9 agosto 2012 è stato determinato in Euro 7.200,00 + spese. Verificato il tipo di immobile, le caratteristiche dell appartamento e la sua metratura oltre che le caratteristiche della zona il sottoscritto CTU ritiene che lo stesso sia sottostimato in quanto il valore corrente di mercato, riferito alla data di sottoscrizione del contratto in oggetto ma di fatto riproponibile oggi, possa essere determinato in ca. Euro 1.750,00 / mese e quindi pari a Euro ,00 / anno. 8 SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE Ad oggi le spese condominiali arretrate per le 2 u.i. formanti il presente Lotto 02 sono, come da allegata distinta inviata al Perito dall Amm.re ( All. E ) in data e revisionata collegialmente il , complessivamente pari ad Euro ,43 e cioè : Gestione Gestione Sub. 772 Euro ,05 Euro 8.253,04 Sub. 788 Euro 46,03 Euro 54,31 9

10 Non sono state deliberate Spese Straordinarie gravanti sulle u.i. di questo Lotto 02 Il perito Arch. Luigi Maria Guffanti All. A Visure e planimetrie Catastali ( già allegati ) All. B Fotografie ( già allegati ) All. C Contratto di Locazione ( già allegati ) All. D Atti contro ( già allegati ) All. E Spese Condominiali arretrate ( Allegate ) Milano,