LA DIMENSIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI

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1 SOMMARIO CAPITOLO 1 LA DIMENSIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI SEZIONE I LE COMPONENTI DELL IDENTITÀ E DEL VALORE DEGLI IMMOBILI. IL DIRITTO DI EDIFICARE 1. Il problema in generale Il diritto di edificare nei paesi stranieri Il diritto di edificare nel regime vigente: elementi distintivi L indice edificatorio come bene patrimoniale autonomamente negoziabile... 5 SEZIONE II IL DIRITTO ALL USO DEGLI IMMOBILI 5. Il diritto all uso degli immobili. La zonizzazione funzionale L identificazione dell uso legittimo degli immobili. La variazione nel tempo della disciplina dell uso La vigente disciplina del mutamento di destinazione d uso Rilevanza urbanistica e classificazione degli usi L identificazione concreta della destinazione d uso. Pluralità di destinazioni d uso SEZIONE III IL DIRITTO ALL ALIENAZIONE DEGLI IMMOBILI 10. Divieti di alienazione di terreni e fabbricati L alienazione di parcheggi (rinvio) La cessione di cubatura V

2 SEZIONE IV GLI EFFETTI NEGOZIALI DELLA DISCIPLINA URBA- NISTICA: ANORMALITÀ, IRREGOLARITÀ, INCOM- MERCIABILITÀ 13. Dimensione fisica e dimensione urbanistica degli immobili Anormalità, irregolarità, aliud pro alio e incommerciabilità degli immobili CAPITOLO 2 LE FONTI E LA PUBBLICITÀ DELLA DIMENSIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI SEZIONE I IL SISTEMA DELLA DISCIPLINA URBANISTICA DE- GLI IMMOBILI 15. Le fonti normative della disciplina dei terreni e dei fabbricati. La successione delle norme nel tempo I problemi della gerarchia delle fonti ed il sindacato di legittimità. La funzione generale del titolo autorizzativo Il sistema della disciplina della proprietà immobiliare Limiti e vincoli urbanistici e speciali nel regime della legge urbanistica n. 1150/ Limiti e vincoli urbanistici nelle leggi urbanistiche regionali. La pianificazione a doppio stadio La variabilità nel tempo della dimensione urbanistica degli immobili. La coesistenza dei piani urbanistici La decadenza dei vincoli urbanistici SEZIONE II LA PUBBLICITÀ DELLA DISCIPLINA URBANISTICA DEGLI IMMOBILI 22. Il sistema della pubblicità urbanistica Limiti e vincoli soggetti a pubblicità organizzata. Il piano regolatore generale nella L. Urbanistica n. 1150/ I vincoli speciali e la loro pubblicità VI

3 CAPITOLO 3 L ANORMALITÀ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI SEZIONE I LE LIMITAZIONI ED I VINCOLI URBANISTICI ED I LORO EFFETTI CONTRATTUALI 25. Normalità ed anormalità della disciplina urbanistica degli immobili I limiti ed i vincoli urbanistici come oneri non apparenti gravanti sull immobile (art c.c.) La non apparenza delle limitazioni e dei vincoli urbanistici La certezza e gli effetti dell onere SEZIONE II LE FONTI DELLE LIMITAZIONI E DEI VINCOLI 29. Gli strumenti urbanistici generali Prescrizioni di differimento e di organizzazione dell attuazione dello strumento generale. I programmi pluriennali di attuazione I vincoli derivanti dai piani particolareggiati e dagli altri piani di attuazione Gli oneri urbanistici. Convenzioni di lottizzazione ed oneri o convenzioni di concessione. Gli atti di asservimento I vincoli costituiti con atti amministrativi speciali I vincoli espropriativi ed il problema della loro preesistenza, nel duplice quadro dell onere e della evizione CAPITOLO 4 L IRREGOLARITÀ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI SEZIONE I L IRREGOLARITÀ COME VIZIO DEGLI IMMOBILI 35. L irregolarità urbanistica degli immobili Articolazione ed effetti della irregolarità urbanistica La determinazione della sanzione L apparenza delle irregolarità degli immobili. L irregolarità quiescente L irregolarità in atto VII

4 SEZIONE II LA TRASMISSIBILITÀ DELLE SANZIONI URBANISTI- CHE 40. I soggetti responsabili Le sanzioni pecuniarie Le sanzioni ripristinatorie e la loro applicabilità ai terzi non responsabili La trasmissibilità delle sanzioni amministrative accessorie Le sanzioni fiscali La trasmissibilità delle sanzioni previste dalle leggi speciali SEZIONE III L ESTINZIONE DELLA IRREGOLARITÀ 46. La prescrizione del potere repressivo L obbligatorietà dell intervento repressivo Irregolarità formali e sostanziali. Forme di eliminazione dell irregolarità La regolarizzazione dell immobile irregolare per accertamento di conformità La sanatoria giurisprudenziale L estinzione dell irregolarità per l esecuzione o l assolvimento delle sanzioni. La sanzione di incommerciabilità di cui all art. 41 L. n. 47/ L incommerciabilità degli immobili abusivi assoggettati a sanzione prima della L. n. 47/ SEZIONE IV LE CONSEGUENZE CONTRATTUALI DELL IRREGO- LARITÀ 53. Fenomenologia dell irregolarità. La mancanza di certificato di agibilità (rinvio) L irregolarità come onere non apparente e vizio del bene Normalità ed anormalità dell irregolarità. Le irregolarità minori L irregolarità urbanistica e la garanzia per evizione La confisca dei fabbricati L evizione parziale per i fabbricati L evizione per i terreni L anteriorità della causa e l evento evizionale VIII

5 CAPITOLO 5 L IRREGOLARITÀ IGIENICA E TECNICA 61. Evoluzione normativa. Il T.U. Leggi Sanitarie Il regime introdotto dal D.P.R. n. 425/ Il regime vigente (T.U.Ed., D.P.R. n. 380/2001): dall abitabilità alla agibilità Il certificato di agibilità e la certificazione energetica Il certificato di agibilità e la certificazione degli impianti Il procedimento di rilascio del certificato Effetti dell agibilità Effetti della mancanza del certificato di abitabilità/agibilità Regolarizzazione degli edifici costruiti nel previgente regime L effetto di regolarizzazione igienico-tecnica del condono edilizio L abitabilità/agibilità come requisito dell oggetto del contratto L irregolarità tecnica CAPITOLO 6 IPOTESI DI NULLITÀ D ORDINE GENERALE DI ATTI DI ALIENAZIONE DI IMMOBILI SEZIONE I LA VENDITA DI IMMOBILI ABUSIVI 73. La nullità come rimedio ed effetto generale La nullità per illiceità dell oggetto La nullità per impossibilità dell oggetto L illiceità della causa per contrarietà alle norme imperative od al buon costume SEZIONE II LIMITAZIONI AL DIRITTO DI ALIENAZIONE DEGLI SPAZI PER PARCHEGGI 77. I parcheggi pertinenziali I parcheggi della legge Tognoli CAPITOLO 7 LA COMPRAVENDITA DI FABBRICATI NEL REGIME ANTERIORE ALLA L. N. 47/1985 SEZIONE I LA SUCCESSIONE NEL TEMPO DEI REGIMI SANZIO- NATORI DI NULLITÀ 79. Il primo esempio di sanzioni di nullità di atti giuridici relativi ad immobili IX

6 80. La normativa sulla nullità di atti antecedenti la L. n. 47/1985, la sua sopravvivenza e la sua sostituzione col vigente regime Retroattività delle sanzioni di nullità per i fatti anteriori alla L. n. 47/ SEZIONE II LA NULLITÀ DEGLI ATTI SECONDO IL REGIME AN- TERIORE ALLA L. N. 47/ Caratteri e finalità Il concetto di unità edilizia abusiva Gli atti soggetti a sanzione La dichiarazione di conoscenza Effetti della mancanza di dichiarazione in caso di abuso totale. Nullità e annullabilità CAPITOLO 8 LA COMPRAVENDITA DI FABBRICATI NEL REGIME VIGENTE SEZIONE I IL SISTEMA DELLE FORMALITÀ PRESCRITTE A PENA DI NULLITÀ 87. Le sanzioni di nullità nel vigente regime Edifici di costruzione anteriore alla L. 17 marzo 1985 (artt. 40 e 41 L. n. 47/1985) Edifici con costruzione iniziata dopo il 17 marzo Caratteri e finalità del nuovo sistema delle sanzioni civili di nullità Funzioni e responsabilità dei notai Obblighi e responsabilità delle parti Carattere formale o sostanziale-formale della sanzione di nullità. Effetti della mancanza, della falsità o della erroneità della indicazione del titolo edilizio primario SEZIONE II GLI ATTI RELATIVI A FABBRICATI SOGGETTI ALLA SANZIONE DI NULLITÀ 94. Gli atti tra vivi. I contratti preliminari Vendita di cosa altrui e di edificio da costruire X

7 96. Altri contratti Atti espressamente esenti dall obbligo di menzione del titolo L oggetto degli atti: gli edifici Le parti di edifici SEZIONE III L ASSENZA DI TITOLO PRIMARIO 100. L assenza di licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA sostitutiva, quale categoria autonoma di irregolarità urbanistica Le opere edilizie per le quali sia necessaria licenza o concessione. I vari regimi. I regimi anteriori alla legge-ponte n. 765/ Il regime di licenza nella disciplina della legge-ponte (posteriore al 1 o settembre 1967) L obbligo di concessione. L introduzione della concessione in luogo della licenza Concessione e autorizzazione Dall autorizzazione alla Denuncia di inizio attività (DIA) sostitutiva del permesso di costruire Gli interventi sull esistente soggetti a titolo primario: il caso della ristrutturazione Il titolo edilizio nel mutamento di destinazione d uso Schema riassuntivo del titolo primario prescritto ai fini della validità degli atti I criteri di identificazione del titolo nei diversi regimi SEZIONE IV LA SUSSISTENZA DEL TITOLO EDILIZIO PRIMARIO ED I SUOI EFFETTI ABILITATIVI 110. Il concetto formale e sostanziale di insussistenza del titolo edilizio primario (licenza, concessione, permesso di costruire) Sussistenza formale del titolo edilizio primario Insussistenza del titolo per inefficacia: la difformità oggettiva La diversità di luogo e di collocazione dell edificio L inefficacia temporale del titolo edilizio primario. La decadenza del titolo XI

8 SEZIONE V LA NULLITÀ, L ANNULLAMENTO E LA RICOSTITU- ZIONE DEL TITOLO. L ADEMPIMENTO DI SANZIONI IN SOSTITUZIONE DEL TITOLO 115. L insussistenza sostanziale del titolo edilizio primario. Nullità ean- nullabilità L annullamento del titolo edilizio primario e l assolvimento della sanzione pecuniaria I fabbricati anteriori al 1 o settembre L annullamento posteriore al contratto La ricostituzione del titolo annullato SEZIONE VI LE FORMALITÀ PRESCRITTE A PENA DI NULLITÀ 120. Le formalità previste dalla legge L indicazione degli estremi catastali La dichiarazione sostitutiva della indicazione degli estremi del titolo Altre allegazioni sostitutive La conferma dell atto nullo Accertamento di conformità enullitàdegli atti precedenti L adempimento di sanzioni pecuniarie come elemento sostitutivo del titolo e la relativa allegazione CAPITOLO 9 LA COMPRAVENDITA DI TERRENI NEL REGIME AN- TERIORE ALLA L. N. 47/1985 SEZIONE I EVOLUZIONE DEL CONCETTO DI LOTTIZZAZIONE 127. Il concetto di lottizzazione nel periodo antecedente la leggeponte La lottizzazione nella riforma della legge-ponte La vendita frazionata di terreni nel sistema della legge-ponte SEZIONE II LA SANZIONE DI NULLITÀ DEGLI ATTI DI COMPRA- VENDITA 130. La nullità delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati nel regime anteriore alla L. n. 47/ XII

9 131. Gli atti soggetti alla sanzione Il concetto formale-documentale di lottizzazione autorizzata Le lottizzazioni realizzate antecedentemente alla legge-ponte La dichiarazione di conoscenza dell abusività Effetti della sanzione di nullità o annullabilità degli atti CAPITOLO 10 LA COMPRAVENDITA DI TERRENI NEL REGIME VI- GENTE SEZIONE I LA FORMA DEGLI ATTI E IL SISTEMA SANZIONATO- RIO VIGENTE INTRODOTTO DALL ART. 18 DELLA L. N. 47/ La nuova disciplina della forma degli atti Limiti temporali di applicabilità del nuovo regime Caratteri del nuovo sistema Irregolarità dei terreni e tutela contrattuale del compratore La sanzione di nullità degli atti relativi a terreni SEZIONE II LA LOTTIZZAZIONE ABUSIVA NEL REGIME VIGENTE 141. Caratteri della nuova definizione La trasformazione del terreno come fine e risultato della lottizzazione abusiva La lottizzazione (abusiva) fisica o materiale: l abusività di tipo sostanziale (il divieto assoluto di urbanizzazione) La lottizzazione fisica formalmente abusiva Aspetti sostanziali e formali della lottizzazione abusiva. La sanabilità delle lottizzazioni abusive Inefficacia dell autorizzazione a lottizzare La nullità d ordine generale per le vendite di terreni abusivamente lottizzati SEZIONE III LA NULLITÀ SOSTANZIALE DELLA VENDITA FRA- ZIONATA DI TERRENI ED ATTI EQUIVALENTI 148. La lottizzazione (abusiva) giuridica. La vendita frazionata di terreni ed atti equivalenti XIII

10 149. I contratti preliminari e gli atti equivalenti alla vendita La trasformazione del terreno nella vendita frazionata Il frazionamento dei terreni antecedente la vendita Indizi del fine edificatorio Rilevanza del fine edificatorio L inefficacia dell autorizzazione a lottizzare e la sanabilità delle lottizzazioni giuridiche abusive (rinvio) SEZIONE IV LE FORMALITÀ PRESCRITTE A PENA DI NULLITÀ 155. La nullità formale prevista dall art. 30 del T.U.Ed. Gli atti soggetti al precetto Il concetto di terreni agli effetti delle formalità previste dall art. 30 del T.U.Ed I terreni costituenti pertinenza di edifici urbani Il certificato di destinazione urbanistica Procedimento di formazione del certificato: certificato espresso e tacito Natura ed effetti del certificato e della sua allegazione La mancata allegazione del certificato La dichiarazione di mancanza di mutamento degli strumenti urbanistici La conferma e l integrazione successiva degli atti Indice analitico XIV